Katalog GEOWEB

OPERAT SZACUNKOWY
określenie wartości nieruchomości połoŜonej w Krakowie, dzielnica
Krowodrza, ulica Rusznikarska nr….
Wartość nieruchomości: 187 520 zł
Wykonawca:
mgr inŜ. ……………………………
Rzeczoznawca Majątkowy
Uprawnienia nr 000
Kraków, 17 marca 2005 r.
SPIS TREŚCI
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. PODSTAWY FORMALNO – PRAWNE
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
Zamawiający i podstawa formalna wyceny.
Zleceniobiorca
Przedmiot wyceny.
Zakres wyceny
Cel wyceny.
Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny
Podstawy prawne i metodologiczne wyceny.
Źródła danych i informacji.
2. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Lokalizacja i zagospodarowanie nieruchomości wycenianej.
Stan prawny nieruchomości.
Opis techniczny nieruchomości.
Stan techniczny nieruchomości.
3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
3.1.
Opis metodyki określenia wartości nieruchomości.
A. Metodyka określenia wartości odtworzeniowej budynku.
4. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚI
4.1.
4.2.
4.3.
Procedura wyceny metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych.
Określenie wartości robót.
Ustalenie wartości nieruchomości
5. ZASTRZEśENIA I UWAGI
2
WYCIĄG
z operatu szacunkowego nieruchomości
Określenie nieruchomości:
1
Gmina: Kraków
Dzielnica: Krowodrza
Adres: ul. Rusznikarska nr…
30-619 Kraków
Obręb: IV
Działki ewidencyjne: 875/2
Pow. nieruchomości: 45000 m2
Nr księgi wieczystej: KW 55437
Rodzaj nieruchomości
Nieruchomość zabudowana w części budynkiem
jednorodzinnym.
2
Wycena dokonywana jest w celu ustalenia podatku
od czynności cywilnoprawnej.
3
Cel wyceny
4
Stan prawny nieruchomości Nieruchomość stanowi własność p. Andrzeja
Kowalskiego.
5
6
7
Oszacowana wartość
nieruchomości
Data ustalenia stanu
nieruchomości (oględzin)
Data określenia wartości
nieruchomości
(sporządzenia operatu)
8
Autor operatu
9
Pieczęć i podpis
Rzeczoznawcy
Majątkowego
Wartość nieruchomości: 187 520 zł
2 marca 2005 r.
17 marca 2005 r.
mgr inŜ. …………………
Rzeczoznawca Majątkowy, uprawnienia nr 000
3
1. PODSTAWY FORMALNO – PRAWNE
1.1.
Zamawiający i podstawa formalna wyceny
Sąd Rejonowy miasta Krakowa, zlecenie z dnia 22 lutego 2005 r. Umowę precyzującą
warunki wykonania wyceny zawarto w dniu 24.02.05 r.
1.2.
Zleceniobiorca
Rzeczoznawca majątkowy mgr inŜ. .................................. nr upr. 000 zam. Kraków ul.
Bajana 21.
1.3.
Przedmiot wyceny
Nieruchomość będąca własnością p. Andrzeja Kowalskiego, w części zabudowana
budynkiem jednorodzinnym zamieszkałym przez właściciela nieruchomości, połoŜona
w Krakowie w Dzielnicy Krowodrza, przy ul. Rusznikarskiej nr……
1.4.
Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) bez
garaŜu.
1.5.
Cel wyceny
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości następuje w związku z toczącym się
postępowaniem sądowymi i ma słuŜyć ustaleniu podatku od czynności cywilnoprawnej.
1.6.
Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny
Zlecenie z dnia: 22.02.05 r.
Umowa z dnia: 24.02.05 r.
Ocena stanu technicznego nieruchomości: 02.03.05 r.
Sporządzenie wyceny: 17.03.05 r.
1.7.
Podstawy prawne i metodologiczne wyceny
1) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.tekst Dz.U. z
2000 r. nr 46 poz. 543 z późn.zm.)
2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109).
3) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRM
4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wycen.
5) PN-69/B-02360, PN-70/B-02365
6) Ustawa Prawo Budowlane
4
1.8.
Źródła danych i informacji
1) Kopie dokumentów dostarczone przez Sąd,
2) Oględziny nieruchomości przeprowadzone przez rzeczoznawcę w dniu 2 marca
2005 r.
3) Odpis z Księgi Wieczystej
4) Ewidencja Gruntów i Budynków
5) Dokumentacja techniczna budynku
6) Mapa zasadnicza
7) Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli, Wacetob
2. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.
Lokalizacja i zagospodarowanie nieruchomości wycenianej
Nieruchomość połoŜona jest przy ulicy Rusznikarskiej, będącej przecznicą ulicy W , w
osiedlu mieszkaniowym Krowoderskich Zuchów w dzielnicy Krowodrza.
Układ komunikacyjny wyznacza ciąg komunikacyjny ul. W i ul. Krowoderskich
Zuchów, stanowiącej połączenie z ul. Prądnicką i dalej centrum miasta.
2.2. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 875/2 o powierzchni
45000 m2 , księga wieczysta nr KW 55437.
Jak wynika z treści tej księgi właścicielem nieruchomości (gruntu i budynku) jest p.
Andrzej Kowalski, zam. ul. Rusznikarska nr … , Kraków.
W dziale trzecim tej księgi znajdują się wpisy słuŜebności gruntowej na rzecz sąsiada
dotyczące korzystania z dojazdu do nieruchomości sąsiedniej na rzecz p. Alojzego
Kruka, zam. ul. Rusznikarska nr …, Kraków.
2.3 Opis techniczny nieruchomości.
Podstawowe dane techniczne:
Kubatura = 454 m3
Powierzchnia uŜytkowa = 144,32 m2
Powierzchnia ogólna = 158,12 m2
Powierzchnia zabudowy = 106,04 m2
Rok powstania 1995.
Opis techniczny:
Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący murowany z bloczków wiórowobetonowych, częściowo podpiwniczony.
- wykopy grunt kat. III
- ławy fundamentowe Ŝelbetowe
- ściany piwnic z bloczków betonowych B-4 izolowane
- ściany nadziemia z bloczków wiórowo-betonowych gr. 38 cm
- wieńce i przewiązki Ŝelbetowe
- stropy gęstoŜebrowe systemu Teriva h=24 cm
- schody wewnętrzne Ŝelbetowe na płycie gr. 3 cm
- płyta balkonowa Ŝelbetowa
5
- dach o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, kryty papą
- obróbki z blachy ocynkowanej
- kominy i przewody wentylacyjne murowane z cegły
- stolarka drewniana, zespolona, typowa
- tynki wewnętrzne cem.-wap.
- tynki zewnętrzne cem.-wap. nakrapiane
- posadzki lastrykowe i parkiet bukowy
- balustrady stalowe w wykonaniu prostym
2.4. Stan techniczny nieruchomości
Nieruchomość przedstawia obecnie płaski teren pokryty starannie pielęgnowanymi
krzewami i kwiatami. W centrum terenu znajduje się budynek jednorodzinny
wolnostojący
murowany
z
bloczków
wiórowo-betonowych,
częściowo
podpiwniczony. Stan techniczny budynku oceniony jako dobry..
PowyŜsze ustalenia dokonane zostały na podstawie dokumentacji dostarczonej przez
Zamawiającego, a takŜe w trakcie wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 2 marca
2005.
3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
3.1. Opis metodyki określenia wartości nieruchomości
A. Metodyka określenia wartości odtworzeniowej budynku.
Do obliczenia kosztu wzniesienia obiektu budowlanego posłuŜono się wskaźnikami
kosztu jednostkowego robót poszczególnych elementów scalonych budynków,
zawartych w odpowiednich tabelach cennika powołanego w p. 1.4.4).
Koszt odtworzenia brutto obiektu budowlanego został oszacowany odpowiednio do
przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego zasady:
- ustalany jest koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt
wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i
konstrukcji, a takŜe rozwiązań funkcjonalnych.
4. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
4.1. Procedura wyceny metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych.
Wartość odtworzeniową budynku określa się z wzoru:
Wb = Wbn * kr * kd * ( 1 – Szi / 100 )
Gdzie:
Wb - wartość odtworzeniowa budynku
Wbn - wartość budynku w stanie nowym
kr
- współczynnik regionalny
kd - współczynnik kosztów dokumentacji i nadzoru
Szi - zuŜycie budynku
6
4.2. Określenie wartości robót.
nr
Nr
elementu obiektu
1
15
2
15
3
15
4
15
5
15
6
15
7
15
8
15
9
33
10
33
element
jedn. obmiaru
Roboty ziemne,
100 m2 pow.
fundamenty i
zabudowy
ściany piwniczki
Ściany nadziemia i
100 m3
ścianki działowe
umownej
objętości
murów
Stropy i schody
100 m2 pow.
ogólnej
Dachy konstrukcja, 100 m2 pow.
ocieplenie, i
zabudowy
pokrycie
Posadzki i róŜne
100 m2 pow.
roboty wewnętrzne
ogólnej
Stolarka i ślusarka 100 m2 pow.
ogólnej
Tynki wewnętrzne,
1000 m3
okładziny i
kubatury
malowanie
budynku
Elewacja i róŜne
100 m2
roboty zewnętrzne
umownej
powierzchni
elewacji
Instalacje sanitarne
1000 m3
kubatury
budynku
Instalacje
1000 m3
elektryczne
kubatury
budynku
koszt jedn.
ilość
jedn.
koszt
elementu
[zł/jedn.]
33 432,65 zł
1,06
udział elementu zuŜycie
w kosztach
elementu
obiektu
[zł]
[%]
[%]
35 438,61 zł
16,81%
5%
39 566,04 zł
1,36
53 809,81 zł
25,53%
7%
1,79%
12 475,60 zł
1,58
19 711,45 zł
9,35%
12%
1,12%
10 147,79 zł
1,06
10 756,66 zł
5,10%
15%
0,77%
15 667,44 zł
1,58
24 754,56 zł
11,74%
15%
1,76%
8 354,31 zł
1,58
13 199,81 zł
6,26%
18%
1,13%
18 122,67 zł
0,45
8 155,20 zł
3,87%
13%
0,50%
5 276,66 zł
2,04
10 764,39 zł
5,11%
21%
1,07%
50 136,14 zł
0,45
22 561,26 zł
10,70%
23%
2,46%
25 894,44 zł
0,45
11 652,50 zł
5,53%
12%
0,66%
100,00%
Sz=
12,10%
210 804,24 zł
koszt
zuŜycia
0,84%
4.3. Ustalenie wartości nieruchomości
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa wartość budynku i
wartość gruntu.
Wn = Wbn * kr * kd * ( 1 – Szi / 100 )
Wn = 210804,24 * 0,91 * 1,05 * ( 1 – 12,10 / 100 )
W = 187520,49 zł
Wartość nieruchomości
zaokrągleniem na kwotę
opisanej
w
p.
1.2.
ustalam
z
uzasadnionym
187 520 zł
(sto osiemdziesiąt siedem tysięcy pięćset dwadzieścia złotych)
w poziomie cen na dzień 17 marca 2005 r.
7
5.
ZASTRZEśENIA I UWAGI
1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.
2. Wizji lokalnej nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych
dokonano w dniu 2 marca 2005 r.
3. Podana w punkcie 4.3 wartość nieruchomości określona została na dzień 17 marca
2005 r. i słuŜy do celu określonego w p. 1.3. Operatu.
4. Operat moŜe być wykorzystany do celu określonego w p. 1.3. Operatu przez okres
12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust.3 ustawy powołanej w p. 1.4.1)
4. Zastrzega się wyłączenie odpowiedzialności Rzeczoznawcy Majątkowego – autora
operatu, wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w
innym celu, niŜ określony w zastrzeŜeniu nr 3 (art. 156 ust. 2 ustawy powołanej w
p. 1.4.1).
5. Zastrzega się prawa autorskie niniejszego operatu szacunkowego.
6. Wyciąg z operatu szacunkowego został przekazany do Powiatowego Ośrodka
Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Krakowie.
Kraków, dnia 17 marca 2005 r.
Załączniki:
Projekt wydany przez prowadzącego zajęcia
Obliczenia dotyczące obmiaru robót.
Protokół z oględzin nieruchomości
8
Kraków dn. 02.03.2005 r
Protokół z oględzin przedmiotu wyceny.
Oględzin nieruchomości dokonano w dniu 2 marca 2005 roku w celu oceny stanu
technicznego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wizję lokalną przeprowadził mgr inŜ.
......................, rzeczoznawca majątkowy, nr upr. 000. Wnioski zostały zawarte w tabeli
załączonej poniŜej.
l.p.
1
2
3
Nazwa elementu
Rodzaj zastosowanego
materiału
ławy fundamentowe
Ŝelbetowe, ściany piwnic z
bloczków betonowych B-4
izolowane
Ściany nadziemia ściany nadziemia z
i ścianki działowe bloczków wiórowobetonowych, ścianki
działowe z cegły dziurawki
na zaprawie cem.-wap.
stropy gęstoŜebrowe
Stropy i schody
systemu Teriva, schody
wewnętrzne Ŝelbetowe
Fundamenty i
ściany piwniczki
dach o konstrukcji
drewnianej, ocieplony
wełną mineralną, kryty
papą
4
Dachy
konstrukcja,
ocieplenie, i
pokrycie
5
Posadzki i róŜne posadzki lastrykowe i
parkiet bukowy
roboty
wewnętrzne
Stolarka i ślusarka stolarka drewniana,
zespolona, typowa,
balustrady stalowe w
wykonaniu prostym
tynki wewnętrzne cem.Tynki
wap., w pomieszczeniach
wewnętrzne,
mokrych płytki ceramiczne,
okładziny i
farby akrylowe
malowanie
Elewacja i róŜne tynki zewnętrzne cem.-wap.
roboty zewnętrzne nakrapiane, obróbki z
blachy ocynkowanej
6
7
8
9
Instalacje
rury stalowe, Ŝeliwne
9
ZuŜycie
Ocena stanu
elementu
technicznego
[%]
elementu
brak rys i spękań na
5%
fundamentach, ściany
suche, bez usterek
7%
ściany suche, brak
pęknięć
konstrukcyjnych
12%
stropy tynkowane,
malowane, brak
widocznych rys,
ugięcia w normie,
schody bez rys,
nieliczne odpryski,
ukruszenia
drewno suche,
nieskorodowane,
widoczne naturalne
spekania elementów,
pokrycie popękane,
brak przecieków
na posadzce widoczne
rysy, parkiet miejscami
nierówny
okna szczelne, ramiaki
lekko wypatrzone,
powłoki malarskie
spękane
tynki bez spękań,
spoini zabrudzone,
płytki ceramiczne
zmatowiałe
drobne spękania i rysy,
pęknięcia na
łączeniach obróbek
blacharskich
pierwsze oznaki
15%
15%
18%
13%
21%
23%
sanitarne
10
Instalacje
elektryczne
przewody miedziane w
pojedynczej izolacji
10
12%
korozji, powłoki
malarskie uszkodzone
instalacja sprawna bez
oznak spadku
przewodności
przewodów