Dział IV. Rozdział 1. Wycena nieruchomości. Określanie wartości

Dział IV. Rozdział 1. Wycena nieruchomości. Określanie wartości
nieruchomości. Artykuł 149-159
Dział: Gospodarka nieruchomościami
Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich
rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z
wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie
gruntów.
Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej; określenia
wartości odtworzeniowej; ustalenia wartości katastralnej; (uchylony); określenia innych rodzajów
wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego
przepisy szczególne.
4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o
podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego
działu.
5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy
majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
6. (uchylony).
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy
zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem
stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji
nieruchomości.
Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub
kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.
Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście
porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości
wycenianej.
2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca
zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z
nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić
dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu
tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób
użytkowania nieruchomości.
Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o
nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw,
wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych
znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw
do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg
wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów
szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i
wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz
urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane określone w ust. 1.
Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie
operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do
innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres
12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne
zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po
potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu
następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który
go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.
Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa
rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o
dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie
operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu
szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem
powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych
dotyczących wartości tej samej nieruchomości.
Art. 158. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom
prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych,
zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od
dnia ich sporządzenia.
Art. 159. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny
nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na
nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:
1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i
technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.