OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI CZERWONAK UL

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
NIERUCHOMOŚCI
CZERWONAK
UL. GDYŃSKA 51 - 55
AUTOR OPERATU:
MGR INŻ. ALEKSANDER SCHELLER
UPRAWNIENIA ZAWODOWE NR 1137
Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień 12.10.2010r:
W = 18 889 000 zł netto
Szacowana nieruchomość położona w Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej
POZNAŃ, 15 PAŹDZIERNIKA 2010R
®
„T A L A R C Z Y K i S C H E L L E R”
Nieruchomości
TALARCZYK i SCHELLER
ul. Grochowe Łąki 7 61-752 Poznań
tel/fax (061) 851-73-60
http://www.talarczyk.com.pl
e-mail: [email protected]
_________________________________________Biuro przyłączone do profesjonalnej sieci komputerowej „REAL NET”____
Wyciąg z operatu szacunkowego:
ZLECENIODAWCA:
STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O. Z SIEDZIBĄ W CZERWONAKU
WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI:
KW PO1P/00111412/6, KW NR PO1P/00121403/3 – WŁASNOŚĆ STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O.
KW PO1P/00121075/4 – WŁAŚCICIEL GRUNTU: SKARB PAŃSTWA,
WIECZYSTY UŻYTKOWNIK I WŁAŚCICIEL BUDYNKÓW STANOWIĄCYCH ODRĘBNĄ
NIERUCHOMOŚĆ: STAR PIPE POLSKA SP. Z O.O
TEMAT OPRACOWANIA:
OSZACOWANIE TRZECH ZABUDOWANYCH NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH JEDNOŚĆ
GOSPODARCZĄ DLA CELÓW ZABEZPIECZENIA KREDYTU UDZIELANEGO PRZEZ BANK
LUB WNIESIENIA APORTEM DO SPÓŁKI PRAWA HANDLOWEGO. NIERUCHOMOŚCI
POŁOŻONE W CZERWONAKU PRZY UL. GDYŃSKIEJ. WYCENA WG AKTUALNEGO SPOSOBU
UŻYTKOWANIA (WRU)
DANE O NIERUCHOMOŚCI :
ADRES: CZERWONAK UL. GDYŃSKA,
DZ. NR 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11, 3/13 O ŁĄCZNYM OBSZARZE 22 262 M2. K.W. NR PO1P/00111412/6
DZ. NR 33/9 O OBSZARZE 11 964 M2. K.W.NR PO1P/00121403/3. DZ. NR 3/12, 3/14 O ŁĄCZNYM
OBSZARZE 1750 M2. K.W. NR PO1P/00121075/4. KSIĘGI PROWADZONE PRZEZ SĄD REJONOWY
POZNAŃ – STARE MIASTO.
OPIS NIERUCHOMOŚCI:
Szacowane nieruchomości położone są w Czerwonaku k/Poznania przy ul. Gdyńskiej. Lokalizacja w północnej części
aglomeracji poznańskiej między trasą Poznań – Wągrowiec, a rzeką Wartą w strefie aktywizacji gospodarczej. Położenie
w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za dobre dla prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości składają
się z 9 działek gruntowych zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowo-biurowymi, dla których Sąd Rejonowy
w Poznaniu prowadzi 3 księgi wieczyste. Łączny obszar gruntu wynosi 35 976 m2. Przy granicy nieruchomości
przebiega linia kolejowa PKP. Dostęp do własnej bocznicy kolejowej przez nieruchomość sąsiadującą na podstawie
umowy użyczenia. Nieruchomości zabudowane są następującymi obiektami: portiernią, budynkiem hali produkcyjnej,
budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno – magazynowym, wiatą magazynową, wiatą cyklopentanu, budynkiem
magazynowym, budynkiem trafostacji, budynkiem kotłowni i narzędziowni, budynkiem mieszkalno-socjalnym,
budynkiem warsztatowym, budynkiem produkcyjno – magazynowym, wiatą magazynową 1, wiatą magazynową 2,
budynkiem magazynowym 1, budynkiem magazynowym 2. Drogi i place magazynowe utwardzone płytami betonowymi
i kostką brukową betonową. Szacowana nieruchomość uzbrojona jest w media: energia elektryczna z własną trafostacją,
woda wodociągowa, gaz sieciowy i bezodpływowy zbiornik ścieków socjalnych. Nieruchomość jest położona na terenie
nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego.
USTALENIA:
Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień 12.10.2010r:
W = 18 889 000 zł netto
DATA:
PODPIS:
Poznań, 15 października 2010 r.
2
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA:
1. WSTĘP.
1.1. Podstawa opracowania
1.2. Cel, przedmiot i zakres opracowania .
1.3. Daty istotne w operacie.
1.4. Stan prawny nieruchomości
2. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1 Opis gruntu
2.2. Opis nakładów
3. METODOLOGIA WYCENY
4. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA
4.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości
4.2. Nieruchomości porównawcze
4.3. Ustalenie cech porównawczych
4.4. Obliczenie wartości dla zabudowy
4.5. Obliczenie wartości dla gruntu
4.6. Ustalenie wartości nieruchomości
5. PODSUMOWANIE
6. ZAŁĄCZNIKI
3
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
1. WSTĘP.
1.1. Podstawa opracowania
1.1.1. Formalna.
Zlecenie
z
Czerwonaku
firmy
na
„Star
Pipe
sporządzenie
Polska”
operatu
Sp.
Z
o.o.
określającego
z
siedzibą
wartość
w
rynkową
wycenianych nieruchomości położonych w Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej
51 - 55.
Uprawnienia wykonawcy nr 1137 do sporządzania wycen nieruchomości i
majątku nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa.
1.1.2. Prawna.
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004r. poz. 2603 z późniejszymi
zmianami)

Rozporządzenie
z
dnia
21
września
2004
r
w
sprawie
wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,
poz. nr 2109 z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece (Dz.
U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami).
1.1.3 Merytoryczna
1.1.3.1. Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 12.10.2010r.
1.1.3.2.
Notowania
cen
czynszów
najmu
i
cen
sprzedaży
nieruchomości w obrocie – bank danych Biura „Talarczyk
i
Scheller Nieruchomości” oraz PKAN „RealNet” sp. z o.o. o
transakcjach rynkowych, wysokościach czynszów , dochodach z
nieruchomości,
stopach
zwrotu
zainwestowanego
kapitału,
poziomie zysków itp.
1.1.3.3.
Dokumentacja
formalno – prawna
dotycząca nieruchomości
obejmująca:
- badanie
akt
i dokumentów stanowiących podstawę wpisu
do księgi wieczystej,
- informację
dotyczące
przeznaczenia
wycenianej
nieruchomości w planie zagospodarowania
przestrzennego,
1.1.3.4. Materiały pomocnicze:
-
Źróbek S., Cellmer R., Czerkies J., Muczyński A., „Wycena wartości
rynkowej nieruchomości”
Wydawnictwo UM-M , Olsztyn 2001;
4
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
-
Cymerman
R.,
Hopfer
A.,
„System
i
procedury
szacowania
nieruchomości”, Wydanie II ,Z C O Zielona Góra 2000;
-
Hopfer
A.,
Źróbek
R.,
Źróbek
S.,
„Szacowanie
nieruchomości
podejściem dochodowym”, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001 ;
-
Kucharska
–
Stasiak
E.,
„Wartość
rynkowa
nieruchomości”,
Twigger, Warszawa 2001.
-
Poradnik
Doradcy
Majątkowego
–
„Obliczanie
powierzchni
i
kubatury budynków” , IDM, Warszawa 2002.
-
Źróbek
R.
„Zużycie
łączne
w
wycenie
i
zarządzaniu
nieruchomościami”, EDUCATERRA, Olsztyn 1998.
-
Prystupa
M.
„Wycena
Mienia
–
Poradnik
menadżera”,
Centrum
Informacji Menadżera, Warszawa 2000.
-
Opracowanie „Zasady i metody analizy elementów składowych rynku
nieruchomości” R.Cellmer; Edukaterra Olsztyn 1999r.
-
Opracowanie „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości”
S. Źróbek i M. Bałeja; Edukaterra Olsztyn 2000r.
1.2. Cel, przedmiot i zakres opracowania .
Przedmiotem
rynkowej
niniejszego
trzech
opracowania
zabudowanych
jest
nieruchomości
oszacowanie
wartości
stanowiących
jedność
gospodarczą dla celów zabezpieczenia kredytu udzielanego przez bank
lub
wniesienia
aportem
do
spółki
prawa
handlowego
wg
aktualnego
w
Czerwonaku
sposobu użytkowania(WRU)
W
zakresie
k/Poznania
opracowania
i
stanowiące
są
3
nieruchomości
jedność
gospodarczą,
położone
zabudowane
obiektami
produkcyjnymi, magazynowymi, mieszkalnymi i biurowymi.
Zakres wyceny obejmuje grunt z infrastrukturą towarzysząca wchodzącą
w skład nieruchomości oraz zabudowę nieruchomości.
Nieruchomość dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu
prowadzi
księgę
wieczystą
ewidencji gruntów jako:
nr
PO1P/00111412/6
jest
oznaczona
w
obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki
nr 3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11, 3/13 o łącznym obszarze 22 262 m2. Prawo
własności gruntu.
prowadzi
księgę
wieczystą
nr
PO1P/00121403/3
jest
oznaczona
w
obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki
nr 3/9 o obszarze 11 964 m2. Prawo własności gruntu.
5
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
prowadzi
księgę
wieczystą
nr
PO1P/00121075/4
jest
oznaczona
w
Obręb Czerwonak, arkusz mapy nr 7, działki nr
3/12, 3/14 o łącznym
obszarze 1 750 m2. Prawo wieczystego użytkowania gruntu.
1.3. Daty istotne w operacie:
-
data wizji lokalnej
- 12.10.2010r
-
stan nieruchomości na dzień – 12.10.2010r
-
data poziomu cen
- 18.10.2010r
-
data sporządzenie operatu
- 18.10.2010r
1.4. Stan prawny nieruchomości.
Nieruchomości położone w Czerwonaku, dla których Sąd
Poznań
–
Stare
Miasto
w
Poznaniu
prowadzi
księgi
Rejonowy
wieczyste
pod
oznaczeniem KW nr PO1P/00111412/6, PO1P/00121403/3, PO1P/00121075/4.
KW nr PO1P/00111412/6:
Dział I:
Czerwonak
Działka nr 3/4 - teren zabudowany mieszkalny
Obszar: 2.2262 ha
Dział I Sp.:
Wolny od wpisów
Dział II:
„StarPipe
Polska”
Spółka
z
ograniczoną
odpowiedzialnością
w
Czerwonaku przy ul. Gdyńskiej 51. Na podstawie umowy przeniesienia
prawa własności nieruchomości Rep. A. 9026/99 z dnia 12.07.1999 roku
not.
M.
Kolasa
i
wniosku
dz.
kw.
08.10.1999 roku
Dział III:
Wolny od wpisów
6
/00018241/99,
wpisano
dnia
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Dział IV:
Poz.
nr
4
–
Hipoteka
umowna
łączna
zwykła
4 900 000
zł
jako
należności z tytułu umowy kredytu K/29/2005/2 na rzecz DANSKE BANK
A/S S.A. Oddział w Polsce w Warszawie Regon 14045221600000. Księgi
Wieczyste
współobciążone
PO1P/00121403/3
pod
poz.
nr
3,
PO1P/00121075/4 pod. poz. 4. Kredyt został udzielony na 364 dni (z
opcją przedłużenia na kolejne 364 dni). Na podstawie oświadczenia
Banku z dnia 17.07.2008 roku i wniosku z dnia 21.07.2008 roku dz. kw.
PO1P/00025413/08/001, wpisano dnia 23.07.2008 roku.
KW nr PO1P/00121403/3:
Dział I:
Województwo poznańskie, gmina Czerwonak
Działka nr 3/14 - tereny zabudowane inne
Budynek:
Budynek produkcyjny nr inw. 1025-100 o pow. 312 m2
Odrębność: tak
Budynek administracyjny mieszkalny nr inw. 1026-142. Odrębność: tak
Budynek dawnej szatni nr inw. 1028-100 o pow. 288 m2. Odrębność: tak
Budynek biurowy nr inw. 1029-149 o pow. 78 m2. Odrębność: tak
Studnia kopana nr inw. 2031-255. Odrębność: tak
Obszar: 0.1750 ha
Dział I Sp.:
Poz. nr 1 – Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności
budynków stanowiących odrębną nieruchomość:
Prawo związane z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości
2089-12-05
Działka
domem
gruntu
w użytkowaniu
mieszkalnym
nieruchomość
oraz
budynek
wieczystym
właściciele
produkcyjny
nr
przeznaczona
budynków
inw.
pod
zabudowę
stanowiących
1025-100
o
pow.
odrębną
312m2,
administ. mieszkalny nr inw. 1026-142 i dawnej szatni nr inw. 1028100 o pow. 288m2 - biurowym nr inw. 1029-149 o pow. 78m2 - studnia
kopana nr inw. 2031-255
Dział II:
Skarb Państwa
7
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania i własności budynków
stanowiących odrębną nieruchomość:
„Star
Pipe
Polska”
Spółka
z
ograniczoną
w
Czerwonaku. Na podstawie umowy sprzedaży Rep. A. 2792/2002 z dnia
24.07.2002
roku
not.
J.
Jakubowski
w
Poznaniu
i
wniosku
z
dnia
25.07.2002 roku dz. kw. /00021493/02, wpisano dnia 09.01.2003 roku.
Dział III:
Wolny od wpisów
Dział IV:
Poz.
nr
2
–
Hipoteka
umowna
łączna
zwykła
4 900 000
zł
jako
Wieczyste
współobciążone
PO1P/00111412/6
pod
poz.
nr
4,
KW nr PO1P/00121075/4:
Dział I:
Województwo poznańskie, gmina Czerwonak
Obszar: 1.1964 ha
Dział I Sp.:
Wolny od wpisów
Dział II:
„Star
Pipe
Polska”
Spółka
z
ograniczoną
w
Czerwonaku. Na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości
z tytułu wniesienia aportu Rep. A. 4193/02 z dnia 23.12.2002 roku
not. M. B. Danecka w Poznaniu i decyzji ZK-III/A/Z-145/02/3 z dnia
22.08.2002 roku Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz
wniosku z dnia 30.12.2002 roku dz. kw. /00033438/02, wpisano dnia
07.10.2003 roku.
8
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Dział III:
Wolny od wpisów
Dział IV:
Poz.
nr
3
–
Hipoteka
umowna
łączna
zwykła
4 900 000
zł
jako
Wieczyste
współobciążone
PO1P/00111412/6
pod
poz.
nr
4,
1.5. Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania
przestrzennego
Szacowane
nieruchomości
położone
są
w
obszarze
nie
objętym
aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.
W
miejscowym
Studium
Uwarunkowań
Gminy
Czerwonak
Przestrzennego
i
Kierunków
Zagospodarowania
zatwierdzonym
Uchwałą
nr
173/XXVIII/2000 z dnia 14 czerwca 2000 roku szacowane nieruchomości
położone są na terenach przeznaczonych pod działalność gospodarczą –
produkcja, magazyny, handel i usługi.
2. OPIS NIERUCHOMOŚCI
Szacowane nieruchomości położone są w Czerwonaku k/Poznania przy
ul. Gdyńskiej. Lokalizacja w północnej części aglomeracji poznańskiej
między trasą Poznań – Wągrowiec, a rzeką Wartą w strefie aktywizacji
gospodarczej. Położenie w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za
dobre
dla
składają
prowadzenia
się
z
9
działalności
działek
gospodarczej.
gruntowych
Nieruchomości
zabudowanych
obiektami
produkcyjno-użytkowymi, dla których Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi
3
księgi
wieczyste.
Łączny
obszar
gruntu
wynosi
35 976
m2 .
Przy
granicy nieruchomości przebiega linia kolejowa PKP. Dostęp do własnej
bocznicy
kolejowej
przez
nieruchomość
sąsiada
na
podstawie
użyczenia. Nieruchomości zabudowane są następującymi obiektami:
- portiernią
- budynkiem hali produkcyjnej,
- budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno – magazynowym,
9
umowy
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
- wiatą magazynową,
- wiatą cyklopentanu,
- budynkiem magazynowym,
- budynkiem trafostacji,
- budynkiem kotłowni i narzędziowni,
- budynkiem mieszkalno-socjalnym,
- budynkiem warsztatowym,
- budynkiem produkcyjno – magazynowym,
- wiatą magazynową 1,
- wiatą magazynową 2,
- budynkiem magazynowym 1,
- budynkiem magazynowym 2.
2.1 Opis gruntu
2.1.1. Dane ogólne
Księga wieczysta:
PO1P/00111412/6 prowadzona przez Sąd Rejonowy
Poznań – Stare Miasto w Poznaniu.
- Obręb:
- arkusz mapy
Czerwonak
nr:
- działki nr:
7
3/4, 3/5, 3/6, 3/7, 3/11,3/13
Łączny obszar nieruchomości – 22 262 m2.
Księga wieczysta:
- Obręb:
Czerwonak
- arkusz mapy nr:
7
- działka nr:
3/9
Łączny obszar nieruchomości – 1 750 m2.
Księga wieczysta:
- Obręb:
Czerwonak
- arkusz mapy nr:
7
- działki nr:
3/12, 3/14
Łączny obszar nieruchomości - 11 964 m2.
10
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
2.1.2. Lokalizacja
Lokalizacja w północnej części aglomeracji poznańskiej między
trasą
Poznań
–
Wągrowiec,
a
rzeką
Wartą
w
strefie
aktywizacji
gospodarczej. Położenie w skali aglomeracji poznańskiej uznawane za
dobre
dla
prowadzenia
sąsiedztwie
znajdują
działalności
się
obiekty
gospodarczej.
W
infrastruktury
bezpośrednim
przemysłowej
i
usługowej.
2.1.3. Uzbrojenie terenu
Do szacowanych nieruchomości prowadzi dojazd od ulicy Gdyńskiej.
Na
terenie
nieruchomości,
bądź
bezpośrednio
przy
nich
(w
pasie
ulicznym) znajdują się następujące media:
energia elektryczna (stacja transformatorowa oraz rozdzielnia
-
elektryczna SN i NN),
-
woda wodociągowa,
-
kanalizacja do bezodpływowego zbiornika,
-
gaz sieciowy,
-
przewody telekomunikacyjne.
2.1.4. Zagospodarowanie
Na
dzień
wizji
lokalnej
12.10.2010r na terenie nieruchomości
prowadzona jest działalność o charakterze produkcyjnym, magazynowym,
biurowym z funkcją mieszkaniową.
Działalność
gospodarcza
jest
prowadzona
w
sposób
zgodny
z
założeniami planistycznymi gminy Czerwonak.
2.2. Opis nakładów budowlanych
2.2.1. Infrastruktura
Teren nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszego opracowania
został
wyposażony
w
niezbędne
dla
tej
funkcji
budowle,
a
w
szczególności:
-
ogrodzenie
umocowanych
stalowych
częściowo
w
z
siatki
betonowych
gotowych
i
stalowej
fundamentach,
częściowo
na
słupkach
częściowo
murowane
z
stalowych
z
elementów
innych
elementów
jedna
przesuwna
drobnowymiarowych,
-
trzy
bramy
wjazdowe,
w
tym
dwie
uchylne
obsługiwana z portierni przy wjeździe głównym,
11
i
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
- place składowe i drogi wewnętrzne utwardzone płytami betonowymi na
powierzchni
ok.
m2
9 500
oraz
kostką
brukową
betonową
na
2
powierzchni ok. 3 000 m ,
- przyłącza mediów.
2.2.2. Budynki na nieruchomości KW PO1P/00111412/6
Szacowana nieruchomość w skład której wchodzą działki nr 3/4, 3/5,
3/6,
3/7,
3/11,
3/13
o
powierzchni
22 262
m2
zapisane
w
KW
łącznikiem
z
PO1P/00111412/6 zabudowana jest następującymi budynkami:

budynkiem hali produkcyjnej ,

budynkiem biurowym ,

budynkiem produkcyjno – magazynowym ,

wiatą magazynową ,

budynkiem portierni,

wiatą cyklopentanu,

budynkiem trafostacji,

budynkiem kotłowni i narzędziowni.
Budynek hali produkcyjnej
Hala
jednonawowa,
jednokondygnacyjna,
połączona
budynkiem biurowym. W budynku wydzielono piętrową część, w której
znajdują
biurowe
się
o
pomieszczenia
powierzchni
magazynowo
użytkowej
120
–
warsztatowe
i
socjalno
2
i
o
powierzchni
m
socjalne
–
2
użytkowej 60 m .
Powierzchnia zabudowy: 2 225 m2
Powierzchnia użytkowa: 2 394 m2
Kubatura: 26 330 m3
Wysokość hali 13,0 m.
Budynek
pobudowany
w
latach
siedemdziesiątych
XX
wieku
na
fundamentach żelbetowych o konstrukcji stalowej z wypełnieniem ścian
z płyt obornickich. Dach z płyty obornickiej na konstrukcji stalowej,
dwuspadowy kryty papą. Do budynku przybudowane są dwie przybudówki w
technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. Posadzka w hali
betonowa,
w
części
socjalnej,
biurach
płytki
ceramiczne.
Bramy
stalowe. Stolarka okienna energooszczędna z profili PCV. W budynku
znajdują się instalacje: elektryczna, wodno – kanalizacyjna, alarmowa
przeciwpożarowa
i
przeciwwybuchowa,
12
antywłamaniowa,
odgromowa,
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
wentylacji mechanicznej nawiewno – wywiewnej, sprężonego powietrza,
centralnego ogrzewania z kotłowni gazowej.
Budynek biurowy
Budynek
trzykondygnacyjny,
produkcyjną.
Budynek
niepodpiwniczony
pobudowany
w
latach
połączony
70-tych,
z
w
2000
halą
roku
przeszedł modernizację. W budynku znajdują się dwie klatki schodowe.
Powierzchnia zabudowy: 340 m2
Powierzchnia użytkowa: 730 m2
Kubatura: 2 768 m2
Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w konstrukcji z ram
stalowych
ze
wspornikami
z
profili
pełnościennych
z
wypełnieniem
ścian z elementów drobnowymiarowych. Stropy z płyt kanałowych. Dach
płaski
z
płyt
energooszczędna
płycinowa.
Na
korytkowych
z
profili
podłogach
kryty
PCV.
płytki
papą.
Stolarka
Stolarka
drzwiowa
ceramiczne,
okienna
wewnętrzna
wykładziny
dywanowe
i
lastriko w klatkach schodowych. W budynku znajdują się instalacje:
elektryczna, wodno – kanalizacyjna, sieci komputerowej, telefoniczna,
alarmowa, odgromowa, wentylacji grawitacyjnej, centralnego ogrzewania
z zasilaniem z kotłowni.
Budynek produkcyjno – magazynowy
Budynek
jednokondygnacyjny,
niepodpiwniczony
o
charakterze
produkcyjno – magazynowym i socjalno – biurowym.
Kubatura: 4 843,0 m3
Budynek
pobudowany
w
dwudziestoleciu
międzywojennym
okresie powojennym przebudowany i rozbudowany.
Technologia
budynku
stalowej
kryty
okienna
stalowa
socjalno
–
murowa
blachą
produkcyjnej,
w
Bramy
części
cegły
falistą
przemysłowa
biurowej.
z
ze
oraz
świetlikami
stalowe.
biurowo
–
Dach
o
w
konstrukcji
dachowymi.
energochłonna
Posadzka
socjalnej
wieku,
Fundamenty żelbetowe.
czerwonej.
drewniana
XX
betonowa
płytki
Stolarka
w
części
w
części
ceramiczne.
W
budynku znajdują się instalacje: elektryczna, wodno – kanalizacyjna,
sieci
komputerowej,
centralnego
ogrzewania
wentylacji i sprężonego powietrza.
13
z
kotłowni
gazowej,
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Wiata magazynowa
Wiata o konstrukcji stalowej, otwarta pobudowana w latach 80-tych XX
wieku.
Powierzchnia zabudowy: 1 512 m2
Powierzchnia użytkowa: 1 512 m2
Kubatura: 9 072 m3
Rozpiętość nawy: 18,0 m
Rozstaw naw: 6,0 m
Wiata
pobudowana
w
technologii
szkieletu
stalowego
ze
słupami
z
przekrojów pełnościennych. Dźwigary stalowe kratowe. Dach z blachy
falistej. Posadzka z kostki brukowej betonowej. Teren wokół wiaty
ogrodzony płotem z siatki stalowej.
Budynek portierni
Parterowy, niepodpiwniczony budynek pobudowany w latach 70-tych XX
wieku w technologii murowej z elementów drobnowymiarowych. W budynku
znajdują się: przedsionek, pomieszczenie stróża i toaleta.
Powierzchnia zabudowy: 21,20 m2
Powierzchnia użytkowa: 18,80 m2
Kubatura: 56,0 m3
Budynek
pobudowany
na
fundamentach żelbetowych,
ściany
murowane
z
elementów drobnowymiarowych. Dach płaski kryty papą. Stolarka okienna
energooszczędna PCV, stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. Posadzka
betonowa kryta wykładzinami PCV. W budynku znajduje się instalacja
elektryczna,
Tynki
wodociągowa
cementowo
–
i
kanalizacyjna.
wapienne
malowane
Ogrzewanie
farbami.
elektryczne.
Budynek
ocieplony
styropianem.
Wiata cyklopentanu:
Wiata pobudowana po roku 2000 w w technologii mieszanej – dwie ściany
pobudowane
szkieletu
w
technologii
stalowego
murowej,
kryte
blachą
pozostałe
falistą.
i
Pod
dach
wiatą
w
technologii
znajduje
się
stalowy zbiornik walczakowy z cyklopentanem. Wiata wyposażona w kanał
rewizyjny.
Kubatura: 192 m3
14
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Budynek trafostacji:
Budynek
parterowy,
niepodpiwniczony
pobudowany
w
latach
70-tych
X
wieku w technologii murowej. W budynku znajduje się transformator o
mocy 400 kW.
Kubatura: 250 m3
Budynek
pobudowany
elementów
na
fundamentach żelbetowych,
drobnowymiarowych.
Dach
płaski
ściany
kryty
murowane
papą.
z
Stolarka
drzwiowa stalowa. Tynki cementowo – wapienne.
Budynek kotłowni i narzędziowni:
Budynek jednokondygnacyjny o wysokości ok. 10m z antresolą wewnętrzną
pobudowany w technologii szkieletu stalowego krytego płytą stalową
warstwową.
Dach
z
płyty
obornickiej
płaski
kryty
papą.
Stolarka
okienna stalowa, stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. W budynku
znajdują
się
kanalizacyjna,
następujące
centralnego
instalacje:
ogrzewania.
elektryczna,
Posadzki
wodno
betonowe,
w
–
hali
kotłów płytki ceramiczne.
W budynku znajduje się automatyczna kotłownia z kotłem
gazem
ziemnym
z
sieci
komunalnej
oraz
zapasowym
zasilanym
kotłem
olejowym
zasilanym ze zbiornika oleju opałowego. Kotłownia ogrzewa zabudowę
produkcyjno-magazynową
nieruchomości
poza
budynkami
mieszkalnymi,
które mają własne systemy grzewcze.
Na
parterze
kotłowni
znajduje
się
narzędziownia
i
kotłownia,
na
antresoli pomieszczenia socjalne.
Kubatura: 1 313 m2
Na
terenie
nieruchomości
o
powierzchni
1
750
m2
zapisanej
w
KW
PO1P/00121403/3 znajdują się dwa budynki produkcyjno – magazynowe o
łącznej powierzchni użytkowej 516,0 m2.
Budynki magazynowo – produkcyjne zespolone
Dwa parterowe budynki produkcyjno – magazynowe (1 i 2) pobudowane w
latach
20-tych
XX
wieku
w
technologii
murowej.
W
budynku
1
przeprowadzono remont – nowy dach, instalacja sprężonego powietrza i
15
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
centralnego ogrzewania zasilaną z kotłowni oraz wymieniono stolarkę
okienną na energooszczędną PCV.
Budynki
pobudowane
żelbetowych
elementów
ze
w
latach
ścianami
20-tych
pobudowanymi
drobnowymiarowych.
Dach
w
XX
wieku
w
technologii
budynku
1
na
fundamentach
(po
murowej
z
remoncie)
z
kształtowników stalowych dwuspadowy kryty blachą falistą. Stolarka
energooszczędna z profili PCV. Bramy warstwowe lub metalowe. Posadzki
betonowe.
Instalacje:
elektryczna,
wodociągowo
–
kanalizacyjna,
sprężonego powietrza, centralnego ogrzewania. Budynek 2 z dachem o
konstrukcji
drewnianej,
deskowany
kryty
papą
na
lepiku.
Posadzki
betonowe. Budynek 2 wyposażony jedynie w instalację elektryczną.
Na terenie nieruchomości zapisanej w KW nr PO1P/00121075/4, w skład
której wchodzą działki nr 3/12, 3/14 o pow. 11 964 m2 znajdują się
następujące budynki:

budynek socjalno - mieszkalny,

budynek warsztatowy,

budynek produkcyjno – magazynowy,

wiata magazynowa,

wiata magazynowa,

budynek magazynowy,

budynek magazynowy.
Budynek socjalno - mieszkalny
Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku, w kolejnych latach
rozbudowywany. W budynku znajduje się część socjalna, 3 mieszkania
oraz archiwum.
Powierzchnia użytkowa: 300,99 m2 – w tym: powierzchnia socjalna 67,72
m2, powierzchnia warsztatowa 69,24 m2, powierzchnia mieszkań 148,34
m2, archiwum 15,69 m2.
Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych ławowych w technologii
murowej z cegły czerwonej. Dach dwuspadowy kryty dachówką ceramiczną.
Stolarka okienna energooszczędna PCV i drewniana skrzynkowa. Stolarka
drzwiowa
wykładzina
płycinowa.
PCV,
deski
Na
podłogach
podłogowe.
16
panele,
Tynki
płytki
wewnętrzne
ceramiczne,
cementowo
–
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
wapienne malowane. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna,
wodno – kanalizacyjna, centralnego ogrzewania z kotłowni, alarmowa.
Budynek warsztatowy
Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku w technologii murowej z
elementów
drobnowymiarowych
i
znajduje
się
przy
wiacie
i
budynku
socjalno – mieszkalnym.
Powierzchnia użytkowa 121,29 m2
Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w technologii murowej
z
elementów
drobnowymiarowych.
Dach
o
konstrukcji
drewnianej
dwuspadowy kryty papą. Stolarka okienna drewniana. Posadzka betonowa.
W
budynku
znajduje
się
instalacja
elektryczna
i
wodno
–
kanalizacyjna.
Budynek produkcyjno – magazynowy
Budynek pobudowany w latach 20-tych XX wieku w technologii murowej z
cegły
w
zabudowie
produkcyjną
i
z
wiatą.
budynkiem
Budynek
socjalno
składa
się
–
mieszkalnym,
z
dwóch
halą
kondygnacji
nadziemnych i poddasza nieużytkowego.
Powierzchnia użytkowa budynku: 237,63 m2, w tym powierzchnia hali
75,21 m2, powierzchnia hali 108,01 m2, powierzchnia magazynowa 54,21
m2.
Budynek pobudowany na fundamentach żelbetowych w technologii murowej
z
elementów
drobnowymiarowych.
okienna
energooszczędna
Posadzki
betonowe.
Tynki
z
Dach
profili
wewnętrzne
płaski
PCV,
kryty
zużyta.
cementowo
–
papą.
Stolarka
Bramy
stalowe.
wapienne
malowane
farbami. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna i elektryczna
siły, sprężonego powietrza i centralnego ogrzewania.
Wiata magazynowa
Wiata o konstrukcji stalowej pobudowana w latach 70-tych XX wieku
kryta blachą falistą. Wiata przylega do hali murowanej.
Powierzchnia użytkowa: 319,33 m2
Wiata
Wiata
pobudowana
w
latach
90-tych
XX
w
technologii
szkieletu
stalowego, dach kryty blachą falistą. Tylna ściana murowana, posadzka
betonowa.
Powierzchnia użytkowa 95,63 m2.
17
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Budynek magazynowy
Budynek pobudowany w latach 90-tych XX w technologii murowej, dach o
konstrukcji stalowej kryty blachą falistą. Tynki wewnętrzne cementowo
– wapienne nie wykonane w 100%. Brama z blachy falistej. Posadzka w
budynku betonowa.
Powierzchnia użytkowa 15,70 m2
Budynek magazynowy
Budynek
pobudowany
żelbetowych
w
w
latach
technologii
70-tych
murowej
XX
z
wieku
cegły
na
fundamentach
ceramicznej,
dach
dwuspadowy kryty dachówką ceramiczną. Tynki zewnętrzne i wewnętrzne
cementowo
–
wapienne
zużyte.
Budynku
znajdują
się
instalacje:
elektryczna i wodno – kanalizacyjna.
Powierzchnia użytkowa budynku 55,49 m2.
Szacowane nieruchomości stanowią jedność gospodarczą, w której jest
prowadzona
działalność
gospodarcza
polegająca
na
produkcji
rur
i
kształtek preiozolowanych dla potrzeb sieci ciepłowniczych i systemów
zdalaczynnych.
Zestawienie powierzchni gruntu i powierzchni użytkowej wg rodzajów.
l.p.
1
2
3
4
4
Razem
4
5
Rodzaj powierzchni
Magazynowo-produkcyjna wysokość ponad 10 m
Magazynowo-produkcyjna wysokość do 7 m
Biurowa
Wiaty magazynowe obudowane i nieobudowane
Powierzchnia techniczna
obiekty kubaturowe
Place składowe i magazynowe
Grunt
Powierzchnia
2 394,00
2 010,90
730,00
1 972,96
239,00
7 346,86
12 500,00
35 976,00
3. METODY WYCENY
Postępowanie
w
wyniku
nieruchomości
regulowane
Nieruchomości”
ustawy
z
którego
jest
dnia
określona
przepisami
21
sierpnia
zostaje
Działu
1997
r.
wartość
IV
o
„Wycena
gospodarce
nieruchomościami ( Dz. U. Nr 115 z 1997 r. z późniejszymi zmianami )
oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004
r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
18
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
(Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a także Powszechnych Krajowych Zasad
Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych - PFSRM ( Warszawa 2008 rok).
Zgodnie
z
w/w
zabezpieczono
przepisami
udzielone
prawa
kredyty,
nieruchomości,
powinna
być
na
których
przeprowadzona
na
podstawie ich wartości rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania
(WRU).
Zgodnie z §4 wyżej cytowanego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
21.09.2004r. do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje
się podejście porównawcze lub podejście dochodowe.
Oszacowania dokonano wg aktualnego sposobu użytkowania.
Wartość
rynkowa
nieruchomości
dla
aktualnego
sposobu
użytkowania
stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku
przy zachowaniu następujących kryteriów:
-
nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem
użytkowania, który jest zgodny z przeznaczeniem nieruchomości w
planie zagospodarowania przestrzennego
-
upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku
oraz czas niezbędny do wynegocjowania warunków umowy
-
strony
umowy
są
od
siebie
niezależne
i
działają
w
sposób
racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami
-
obie strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
-
obie strony nie działają w sytuacji przymusowej
-
obie strony są świadome współistniejących okoliczności mających
wpływ na wartość nieruchomości.
Niniejszą wycenę opracowano przy uwzględnieniu:
- analizy
informacji
(przeznaczenie w
planie zagospodarowania
przestrzennego, wizji lokalnej na nieruchomości itp.),
- celu wyceny nieruchomości,
-
czynników kształtujących wartość przedmiotowej nieruchomości
-
położenia nieruchomości
-
zakresu wyceny
-
stanu prawnego nieruchomości
-
stanu zagospodarowania nieruchomości
-
stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.
Oszacowania
parami.
dokonano
Polega
ona
podejściem
na
porównawczym
określaniu
wartości
metodą
rynkowej
porównywania
wycenianej
nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z
19
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i
cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
W
ten
sposób
nieruchomości
dokonuje
pod
się
kątem
korekty
różnic
cen
każdej
pomiędzy
z
nimi
porównywanych
wynikających
z
odmienności cech i ich wag.
4. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA
4.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości
Analizie poddano transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych
budynkami
produkcyjno
aglomeracji
–
poznańskiej
usługowymi
w
dobrych
z
terenów
lokalizacjach
peryferyjnych
do
prowadzenia
działalności gospodarczej. Rynkiem zbytu dla szacowanej nieruchomości
jest
rynek
podobnych
regionalny.
nieruchomości
Analizie
na
rynku
poddano
wtórnym.
transakcje
Do
sprzedaży
porównania
przyjęto
2
transakcje sprzedaży nieruchomości o obszarach od 20 000 m do 40 000
m2
o
porównywalnej
powierzchniowym.
porównania
zabudowie
Transakcje
pod
sprzedaży,
względem
których
rodzajowym
ceny
przyjęto
i
do
miały miejsce w okresie od stycznia 2010r do września
2010r. W okresie od stycznia 2010r do dnia sporządzenia niniejszego
operatu lokalny rynek nieruchomości w zakresie dobrze zlokalizowanych
nieruchomości komercyjnych nie uległ zmianie. Nieruchomości podobne
do szacowanej, na terenie rynku regionalnego Wielkopolski, których
transakcje
użyto do
porównania
na terenie
były sprzedawane w cenach od 160 zł/m2
aglomeracji
poznańskiej
do 300 zł/m2 prawa własności
gruntów oraz prawa własności zabudowy w cenach od 1 200 zł/m2 do 1 700
zł/m2 powierzchni użytkowej.
4.2. Charakterystyka nieruchomości porównawczych
Nieruchomość A
W
styczniu
2010r
w
Mosinie
przy
ul.
Gałczyńskiego
sprzedano
zabudowaną nieruchomość użytkowaną dla potrzeb magazynowo-biurowych.
Nieruchomość
posiadała
obszar
9
080
m2.
Zabudowę
2
magazynowe o powierzchni łącznej 1 720 m
budynek
produkcyjno-magazynowy
kondygnacji
4,0
m,
wiaty
o
20
600
hale
i wysokości 10 -12 m,
powierzchni
magazynowe
stanowiły
m2
810
oraz
m2
i
wysokości
dwukondygnacyjny
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
budynek biurowy o powierzchni 487 m2. Place składowe i magazynowe
utwardzone
o
powierzchni
zmodernizowane
Uzbrojenie
w
w
2001r.
energię
m2. Obiekty
4000
Ogrzewanie
z
elektryczną, wodę
pobudowane
własnej
w
roku
kotłowni
wodociągową,
1987
gazowej.
kanalizację
i
gaz. Nieruchomość ogrodzona z bramami wjazdowymi. Lokalizacja podobna
do szacowanej. Struktura zabudowy lepsza od szacowanej. Wyposażenie
zabudowy
nieco
lepsze
od
szacowanej.
Prawo
własności
zabudowy
i
wieczystego użytkowania gruntu. W sąsiedztwie podobne nieruchomości
usługowo-produkcyjne oraz tereny niezabudowane.
Cena sprzedaży: 5 460 000 zł zabudowa + 2 090 000 zł prawo w.u.
gruntu. Razem 7 515 000 zł.
(1 509,63 zł/m2 zabudowy oraz 230,18 zł/m2 prawa własności gruntu.
Nieruchomość B
W czerwcu 2010r w Rogoźnie Wlkp. przy ul. Fabrycznej sprzedano
zabudowaną
nieruchomość
z
obiektami
produkcyjno-usługowymi.
Nieruchomość posiadała obszar 16 100 m2. Zabudowę stanowiły: hala
produkcyjno-magazynowa,
wiaty
magazynowe
oraz
dwukondygnacyjny
budynek biurowy. Hala w dobrym stanie technicznym, budynek biurowy o
standardzie z lat dziewięćdziesiątych XX wieku. Powierzchnia hali 3
830 m2 o wysokości 12 - 14 m. Wiaty magazynowe 490 m2. Powierzchnia
użytkowa
budynku
biurowego
390
m 2.
Place
składowe
i
magazynowe
utwardzone o powierzchni 7 500 m2. Uzbrojenie w energię elektryczną,
wodę wodociągową, kanalizację i gaz. Nieruchomość ogrodzona parkanem
z
płyt
nieco
betonowych.
gorsze
szacowanej.
od
Lokalizacja
szacowanej.
Prawo
własności
gorsza
Struktura
zabudowy
od
szacowanej.
zabudowy
i
Wyposażenie
nieco
wieczystego
lepsza
od
użytkowania
gruntu. W sąsiedztwie podobne nieruchomości usługowo-magazynowe oraz
zabudowa jednorodzinna.
Cena 6 594 000 zł zabudowa + 1 318 000 zł prawo w.u. gruntu.
Razem 7 912 000 zł.
(1 400,00 zł/m2 zabudowy oraz 180,00 zł/m2 prawa własności gruntu.
Nieruchomość C
We
wrześniu
sprzedano
usługowymi.
2010r
zabudowaną
w
Obornikach
nieruchomość
Nieruchomość
posiadała
21
Wlkp.
z
przy
obiektami
obszar
23
ul.
Towarowej
produkcyjno
300
m2.
-
Zabudowę
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
stanowiły:
hala
produkcyjno-magazynowa,
hala
produkcyjna,
budynek
gospodarczy-magazynowy, wiaty magazynowe oraz budynek biurowy. Hale w
dobrym
stanie
technicznym,
budynek
biurowy
o
standardzie
z
lat
dziewięćdziesiątych XX wieku. Powierzchnia produkcyjno-magazynowa 4
180 m2 o wysokości 8 - 10 m. Powierzchnia użytkowa budynku biurowego
312,0
m2.
Wiaty
magazynowe
m2 .
769
Place
składowe
i
magazynowe
2
utwardzone o powierzchni 12 000 m . Uzbrojenie w energię elektryczną,
wodę wodociągową, kanalizację i gaz. Nieruchomość ogrodzona parkanem
z
siatki
stalowej
na
szacowanej.
Struktura
gorsze
szacowanej.
od
użytkowania
gruntu.
słupkach.
zabudowy
W
Prawo
Lokalizacja
gorsza
od
własności
sąsiedztwie
nieco
szacowanej.
zabudowy
podobne
i
gorsza
od
Wyposażenie
wieczystego
nieruchomości
usługowo-
magazynowe oraz tereny niezabudowane. Cena 6 997 000 zł zabudowa + 4
614 000 zł prawo wieczystego użytkowania gruntu.
Razem 12 457 000 zł.
(1 330,00 zł/m2 zabudowy oraz 198,00 zł/m2 prawo w.u. gruntu.
4.3. Ustalenie cech charakterystycznych
Nieruchomości, których transakcje sprzedaży zostały użyte dla potrzeb
niniejszego
opracowania
były
podobne
do
szacowanej,
stad
liczba
atrybutów porównawczych jest niewielka.
Atrybuty porównawcze dla zabudowy:
-
Lokalizacja
-
40%
-
Struktura zabudowy
-
25%
-
Wyposażenie zabudowy
-
20%
-
Powierzchnia placów składowych
-
15%
Atrybuty porównawcze dla gruntu:
Ze
względu
na
nieruchomości
identyczne
sąsiedztwo
porównawczych,
nieruchomości
podobne
szacowanych
uzbrojenie
komunikacyjny, zastosowano jedynie atrybut lokalizacji:
-
Lokalizacja
-
22
100 %
oraz
do
dostęp
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
4.4. Obliczenie wartości dla zabudowy:
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych
Na potrzeby wyceny przyjęto, w ramach ustalonych cech rynkowych
skalę ocen:
Lp.
1
2
2
2
CECHA
OCENA
Gorsza, nieco gorsza, podobna
Gorsza, nieco lepsza, lepsza
Gorsze, nieco gorsze, nieco lepsze
Małe, średnie, duże
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
Ocena
przedmiotu
wyceny
nieruchomości
porównawczych
w
aspekcie
przyjętych cech rynkowych
Porównanie obiektu wycenianego i obiektów porównawczych:
CECHA
CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość
Nieruchomość
A
B
Podobna
Gorsza
Lepsza
Nieco lepsza
Nieco lepsze
Nieco gorsze
Małe
Średnie
4 000m2
7 500m2
Nieruchomość
wyceniana
Dobra
Dobra
Dobre
Duże
12 500m2
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
Nieruchomość
C
Nieco gorsza
Gorsza
Gorsze
Duże
12 000m2
Określenie wag cech rynkowych
Wartość poprawek ustalono na podstawie różnic wartości rynkowych
dla
nieruchomości
podobnych,
ale
różniących
się
poszczególnym
atrybutem na podstawie preferencji rynkowych. Przyjęto założenie, iż
nieruchomości różnią się o ile to możliwe, tylko jednym atrybutem
(atrybutem
analizowanym).
Najczęściej
spotykanym
sposobem
pomiaru
jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według
tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeżeli
zmieni
się
o
pewną
zmienności
wartości
maksymalną
Cmax,
rynkowej
w
wielkość
rynkowej
będziemy
przedziale
jej
cecha.
pomiędzy
poszukiwać
[Cmin;Cmax].
ceną
zmian
Na
Korzystając
minimalną
cen
podstawie
ustalono, że wśród zawartych transakcji sprzedaży:
Cena maksymalna
Cena minimalna
1 m2 zabudowy
1 m2 zabudowy
ΔC = Cmax - Cmin
Cmax
=
1 509,63 zł
Cmin
=
1 330,00 zł
ΔC = 179,63 zł/m2
23
i
z
zakresu
Cmin,
zmian
rynku
a
ceną
wartości
lokalnego
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Cechy rynkowe i ich wagi:
Lp.
1
2
3
4
CECHA RYNKOWA
Waga (%)
40
25
20
15
100
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
RAZEM
Zakres kwotowy (zł/m2)
71,85
44,91
35,93
26,94
179,63
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych
Para porównawcza X - A
Nazwa cechy różnicującej
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
Nieruchomość
wyceniana
Dobra
Dobra
Dobre
Duże
12 500m2
Nieruchomość
A
Podobna
Lepsza
Nieco lepsze
Małe
4 000m2
Waga
Zakres
(%) kwotowy w zł
40
71,85
25
44,91
20
35,93
15
26,94
SUMA
Poprawka
(zł/m2)
0
- 30,00
- 20,00
+ 26,90
- 23,10
Obliczona wartość X1 wynosi: 1 509,63 zł/m2 – 23,10 zł/m2 = 1 486,53 zł/m2
Para porównawcza X - B
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
Nieruchomość
wyceniana
Dobra
Dobra
Dobre
Duże
12 500m2
Nieruchomość
B
Gorsza
Nieco lepsza
Nieco gorsze
Średnie
7 500m2
Waga
Zakres
(%) kwotowy w zł
40
71,85
25
44,91
20
35,93
15
26,94
SUMA
Poprawka
(zł/m2)
+ 70,00
- 24,00
+ 15,00
+ 18,00
+ 79,00
Obliczona wartość X2 wynosi: 1 400,00 zł/m2 + 79 zł/m2 = 1 479,00 zł/m2
Para porównawcza X - C
Lokalizacja
Struktura zabudowy
Place składowe
Nieruchomość
wyceniana
Dobra
Nieruchomość
C
Nieco gorsza
Dobra
Dobre
Duże
12 500m2
Gorsza
Gorsze
Duże
10 000m2
Waga
Zakres
(%) kwotowy w zł
40
71,85
Poprawka
(zł/m2)
+ 60,00
25
20
44,91
35,93
+ 40,00
+ 34,00
15
26,94
+ 10,00
SUMA
+ 144,00
Obliczona wartość X3 wynosi: 1 330,00 zł/m2 + 144 zł/m2 = 1 474,00 zł/m2
24
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
4.5. Obliczenie wartości dla gruntu:
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych
Na potrzeby wyceny przyjęto, w ramach ustalonych cech rynkowych
skalę ocen:
Lp.
1
CECHA
OCENA
Gorsza, nieco gorsza, podobna
Lokalizacja
Ocena
przedmiotu
wyceny
nieruchomości
porównawczych
w
aspekcie
przyjętych cech rynkowych
Porównanie obiektu wycenianego i obiektów porównawczych:
CECHA
CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość
Nieruchomość
A
B
Podobna
Gorsza
Nieruchomość
wyceniana
Dobra
Lokalizacja
Nieruchomość
C
Nieco gorsza
Określenie wag cech rynkowych
Wartość poprawek ustalono na podstawie różnic wartości rynkowych
dla
nieruchomości
podobnych,
ale
różniących
się
poszczególnym
atrybutem na podstawie preferencji rynkowych. Przyjęto założenie, iż
nieruchomości różnią się o ile to możliwe, tylko jednym atrybutem
(atrybutem
analizowanym).
Najczęściej
spotykanym
sposobem
pomiaru
jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według
tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeżeli
zmieni
się
o
pewną
zmienności
wartości
maksymalną
Cmax,
wielkość
rynkowej
będziemy
jej
cecha.
pomiędzy
poszukiwać
ceną
zmian
Korzystając
minimalną
cen
i
z
Cmin,
zmian
zakresu
a
ceną
wartości
rynkowej w przedziale [Cmin;Cmax].
Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród zawartych transakcji
sprzedaży:
Cena maksymalna
Cena minimalna
1 m2 gruntu
1 m2 gruntu
ΔC = Cmax - Cmin
Cmax
Cmin
=
=
230,18 zł
180,00 zł
ΔC = 50,18 zł/m2
Cechy rynkowe i ich wagi:
Lp.
1
CECHA RYNKOWA
Waga (%)
100
100
Lokalizacja
RAZEM
25
Zakres kwotowy (zł/m2)
50,18
50,18
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych
Para porównawcza X - A
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Waga
(%)
Zakres
kwotowy w zł
Poprawka
(zł/m2)
Dobra
Podobna
100
50,18
0
Lokalizacja
SUMA
0
Obliczona wartość X4 wynosi: 230,18 zł/m2 + 0 zł/m2 = 230,18 zł/m2
Para porównawcza X - B
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
B
Waga
(%)
Zakres
kwotowy w zł
Poprawka
(zł/m2)
Dobra
Gorsza
100
50,18
+ 44,00
Lokalizacja
SUMA
+ 44,00
Obliczona wartość X5 wynosi: 180,00 zł/m2 + 44,00 zł/m2 = 224,00 zł/m2
Para porównawcza X - C
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
C
Waga
(%)
Zakres
kwotowy w zł
Poprawka
(zł/m2)
Dobra
Nieco gorsza
100
50,18
+ 17,00
Lokalizacja
SUMA
+ 17,00
Obliczona wartość X6 wynosi: 198,00 zł/m2 + 17,00 zł/m2 = 215,00 zł/m2
IV.6. Ustalenie wartości nieruchomości wg dnia wizji lokalnej:
Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni użytkowej zabudowy wg stanu z dnia
wizji lokalnej będzie średnią arytmetyczną z wartości X1 , X2 i X3
skorygowaną o współczynnik eksperta 0,85, stąd:
WZ1 =( X1 + X2 + X3 ) / 3
WZ1 = (1 486,53
zł/m2
+ 1 479,00 zł/m2
WZ1 = 1 478,84 zł
przyjęto:
WZ1 = 1 479,00 zł
26
+ 1 474,00 zł/m2
) / 3
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
Wartość
rynkowa
powierzchni
zabudowy
będzie
wynikiem
iloczynu
powierzchni użytkowej zabudowy i wartości WZ1, stąd:
WZ =
WZ =
7 346,86 m2 x 1 479,00 zł/m2
10 866 005,00 zł
Przyjęto wartość zabudowy:
WZ = 10 866 000 zł netto
słownie: dziesięć milionów osiemset sześćdziesiąt sześć tysięcy
złotych netto
Wartość wycenianego 1 m2 gruntu wg dnia wizji lokalnej będzie średnią
arytmetyczną z wartości X4 , X5 i X6 , stąd:
WG1 =( X4 + X5 + X6) / 3
WG1 =(230,18 zł/m2 + 224,00 zł/m2 + 215,00 zł/m2) /3
WG1 = 223,06 zł
przyjęto:
WG1 = 223,00 zł/m2
Wartość rynkowa gruntu będzie wynikiem iloczynu powierzchni gruntu i
wartości WG1, stąd:
WG = 35 976 m2 x 223,00 zł/m2
WG =
8 022 648,00 zł
Przyjęto wartość gruntu:
WG = 8 023 000 zł netto
słownie: osiem milionów dwadzieścia trzy tysiące złotych netto
Wartość rynkowa nieruchomości będzie sumą wartości zabudowy (WZ) i
sumy wartości gruntu (WG), stąd:
W= 10 866 000 zł + 8 023 000 zł
27
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
W = 18 889 000 zł netto
Przyjęto:
W
= 18 889 000 zł netto
Słownie: osiemnaście milionów osiemset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy
złotych netto
Zestawienie tabelaryczne wartości składników nieruchomości:
Księga wieczysta nr
PO1P/00111412/6
PO1P/00121075/4
PO1P/00121403/3
Razem
Prawo w.u. gruntu
(PLN)
4 965 000
2 668 000
390 000
8 023 000
Budynki
(PLN)
8 219 000
1 344 000
686 000
10 249 000
Budowle
(PLN)
525 000
56 000
36 000
617 000
5. PODSUMOWANIE
5.1. Komentarze i wnioski
 Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada aktualnemu stanowi rynku
nieruchomości.
 W
przypadku
tzw.
szybkiej
sprzedaży
należy
liczyć
się
z
możliwością, iż nie uzyska się oszacowanej wyżej wartości. Wynika
to przede wszystkim z faktu, iż nieruchomość wysokiej wartości
powinna być promowana w procesie szukania nabywcy przez co najmniej
12 miesięcy.
 Ustalone w niniejszym opracowaniu wartości rynkowe nie zawierają
podatku VAT i są wartościami netto w rozumieniu przepisów ustawy o
podatku VAT.
5.2. Klauzule i zastrzeżenia
 Niniejszy
operat
szacunkowy
sporządzony
został
zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa
oraz
Powszechnymi
Krajowymi
Zasadami Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych.
 Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub
części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia
z nim formy i treści takiej publikacji.
 Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystane dla innego celu,
aniżeli określonego w operacie.
 Podstawę do określenia stanu prawnego stanowiły dokumenty i
materiały, które uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem
odrębnego dochodzenia.
 Wycena opiera się na wizji lokalnej nieruchomości dokonanej podczas
wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych
przez Zleceniodawcę.
 Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane
okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości.
28
®
Nieruchomości
tel/fax (061) 851-73-60
 Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte, których
występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej,
ani na podstawie dostępnych dokumentów.
 Niedopuszczalne jest, bez porozumienia z autorem, wprowadzanie
jakichkolwiek zmian w niniejszym opracowaniu.
 Zastrzega się wykluczenie odpowiedzialności rzeczoznawcy wobec osób
trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym
celu, aniżeli został on sporządzony, ani w przypadku gdy od daty
wykonania operatu zaistniały przesłanki na rynku nieruchomości lub
inne okoliczności na samej nieruchomości, które wpłynęły na wartość
nieruchomości.
6. ZAŁĄCZNIKI
-
Dokumentacja fotograficzna
Protokół z badania księgi wieczystej,
Mapa poglądowa
Poznań, dnia 15 października 2010r
Opracował:
29

OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI CZERWONAK UL

Transkrypt

Podobne dokumenty

pomalu, a jeszcze raz - Aktualności Rotary Club Wrocław

3 Maja 7 - dawny budynek szkoły

Atrakcyjna nieruchomość na terenie Parku Poniatowskiego

Nieruchomość inwestycyjna z XIX

2 800 000 344 m2 - RYZO Nieruchomości Szczecin