operat szacunkowy - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
Z OSZACOWANIA WARTOŚCI
UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/3 CZĘŚCI W PRAWIE UŻYTKOWANIA
WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 343 O POWIERZCHNI 0,1111 HA
WRAZ Z UDZIAŁEM W PRAWIE WŁASNOŚCI POSADOWIONEGO NA
NIEJ BUDYNKU MIESZKALNO-USŁUGOWEGO, POŁOŻONEGO W
PABIANICACH PRZY ULICY LASKOWEJ 1, W OBRĘBIE P-1,
KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00010795/9
AUTOR OPRACOWANIA:
Krzysztof Kuryłowicz – biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów, upr.
zaw. nr 1676
KM 1880/14
Data opracowania: 16 lipca 2015 r.
Operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej – Pabianice, ul. Laskowa 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Z OSZACOWANIA WARTOŚCI
UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/3 CZĘŚCI W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI
GRUNTU NR 343 O POWIERZCHNI 0,1111 HA WRAZ Z UDZIAŁEM W PRAWIE WŁASNOŚCI
POSADOWIONEGO NA NIEJ BUDYNKU MIESZKALNO-USŁUGOWEGO, POŁOŻONEGO W
PABIANICACH PRZY ULICY LASKOWEJ 1, W OBRĘBIE P-1,
KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00010795/9
1.
Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki
gruntu nr 343 o powierzchni 0,1111 ha wraz z udziałem w prawie własności posadowionego na niej
budynku mieszkalno-usługowego, położonego w Pabianicach przy ulicy Laskowej 1, w obrębie P-1
Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku
przysługuje w:
- 1/3 części Henrykowi i Mariannie Bartocha na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,
- 1/3 Michałowi Bartocha
- 1/3 Sławomirowi Bartocha,
którzy na podstawie decyzji Wojewody Łódzkiego z dnia 09.03.1992 roku nr GP/G III-7220/I/E/946/92
nabyli prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu.
Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę
Wieczystą LD1P/00010795/9.
2.
Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości udziału 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki
gruntu nr 343 o powierzchni 0,1111 ha wraz z udziałem w prawie własności posadowionego na niej
budynku mieszkalno-usługowego, należącego do Michała Bartocha, dla potrzeb sprzedaży w
postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego
przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95200 Pabianice.
3.
Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami
4.
Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość udziału w wysokości 1/3
części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z udziałem w prawie własności
posadowionego na niej budynku dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu
złotych wynosi:
WRU = 109 500 zł
słownie: sto dziewięć tysięcy pięćset złotych.
5.
Data istotne dla procesu wyceny:
Data sporządzenia operatu:
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny:
Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć:
6.
24 marca – 16 lipca 2015 roku.
10 lipca 2015 roku.
17 kwietnia 2015 roku.
Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane przez
Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku numer 1676, biegły Sądu
Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów.
KM 1880/14
2
Spis treści
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................................2
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...............................................................................................4
2. CEL WYCENY ............................................................................................................................4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ........................................................4
3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY ..........................................................................................4
3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE .....................................................................................4
3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ..................................................................................5
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ...................................................................................5
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ..........................................................................5
5.1 STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ..................................................................................5
5.2 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO .........8
5.3 STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ..............................................................9
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .................................................... 13
6.1 WYBÓR METODOLOGII WYCENY .......................................................................................... 13
6.2 SPOSÓB WYCENY ........................................................................................................................................ 14
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................... 15
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................................................ 22
8.1 OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO ..................................................................................... 22
8.2 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ ............................................. 22
8.3 OSZACOWANIE WARTOŚCI UDZIAŁU 1/3 CZĘŚCI W PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI ..... 23
8.4. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 § 2 K.P.C.24
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ................................................... 26
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ................................................................................................. 26
Załączniki:
1. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 10 kwietnia 2015 roku;
2. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się
w Pabianicach przy ul. Laskowej 1.
KM 1880/14
3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Określenie nieruchomości
a. rodzaj nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z prawem własności
posadowionego na niej budynku mieszkalno – usługowego,
b. położenie nieruchomości: Pabianice, w obrębie P-1, działka gruntu o nr 343,
c. powierzchnia gruntu: 0,1111 ha,
d. numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/00010795/9.
Zakres wyceny
a. rodzaj praw podlegających wycenie: – udział w wysokości 1/3 części w prawie użytkowania
wieczystego działki gruntu nr 343 o powierzchni 0,1111 ha wraz z udziałem w wysokości 1/3 części w
prawie własności posadowionego na niej budynku mieszkalno-usługowego, położonego w Pabianicach
przy ulicy Laskowej 1, w obrębie P-1, przysługujący Michałowi Bartocha.
b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: pozostałe udziały.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości ułamkowego udziału w wysokości 1/3 części w prawie
użytkowania wieczystego działki gruntu nr 343 o powierzchni 0,1111 ha wraz z udziałem w prawie
własności posadowionego na niej budynku mieszkalno-usługowego, położonego w Pabianicach przy
ulicy Laskowej 1, w obrębie P-1, przysługujący Michałowi Bartocha, dla potrzeb sprzedaży w
postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego
działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul.
Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna wyceny
Zlecenie z dnia 17 marca 2015 roku (otrzymane w dniu 24 marca 2015 roku) Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, prowadzącego kancelarię w
Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. Sprawa KM o numerze 1880/14.
3.2 Podstawy materialno – prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2015,
poz. 782) -UoGN;
2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013
roku, poz. 707 z późn. zm.) -UoKWiH;
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014, poz. 121 z późn.
zm.) – k.c;
4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity
Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) -UPZP;
5. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS;
6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014
roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC;
7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności
komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) – RCzK.
8. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz .U. z 2013 roku, poz. 1409, z
późn. zm.) -UPB;
9. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa 29 marca 2001 roku w sprawie
ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 roku, nr 38, poz. 454);
10. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U. 2014 poz. 1182, z późn.
zm.) – UoODO.
1.
KM 1880/14
4
3.3 Źródła danych merytorycznych
1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania;
2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 17 kwietnia 2015 roku;
3. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic;
4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 10 kwietnia 2015 roku;
5. Badanie kartoteki budynków z dnia 10 kwietnia 2015 roku
6. Badanie z KW o numerze LD1P/00010795/9 z dnia 17 kwietnia 2015 roku;
7. Przegląd transakcji na rynku lokalnym;
8. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;
9. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości.
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY
Data sporządzenia operatu:
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny:
Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć:
24 marca – 16 lipca 2015 roku.
10 lipca 2015 roku.
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny
a) Księga wieczysta nr LD1P/00010795/9
Grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
Numer działki: 343
Położenie: Pabianice
Ulica: Karniszewicka 184 (róg ul. Laskowej 1)
Sposób korzystania: zabudowana
Obszar całej nieruchomości: 0,1111 ha
Odrębność: tak
Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością
Rodzaj prawa: Prawo użytkowania wieczystego do 26 kwietnia 2081 na podstawie umowy użytkowania
wieczystego do 27 kwietnia 1983 nr rep A 307/83
Sposób korzystania: działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz budynki stanowiące odrębna
nieruchomość na podstawie Umowy Użytkowania Wieczystego z dnia 27 kwietnia 1983 roku, nr rep A
307/83
Dział II: Właściciel
Właściciel: Gmina Miasta Pabianice.
Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.
Użytkownikami wieczystymi są:
- w 1/3 części Henryk Bartocha s. Władysława i Stanisławy na prawie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej
- w 1/3 części Marianna Bartocha c. Augustyna i Antoniny na prawie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej
- w 1/3 części Michał Bartocha s. Henryka i Marianny
- w 1/3 części Sławomir Bartocha s. Henryka i Marianny
KM 1880/14
5
DZIAŁ III - Prawa, roszczenia i ograniczenia
Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość
Ostrzeżenie
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do 1/3 części nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym
Michała Bartochy objętej niniejsza KW w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 19.771,16 zł,
odsetek w kwocie 3.384,91zł, dalszych odsetek w kwocie 11,42 zł, kosztów procesu w kwocie 2.941,00 zł
oraz kosztów adwokackich w kwocie 2.000,00 zł w oparciu o wyrok sadu rejonowego w Koszalinie z
dnia 29.06.2000 r. sygn. akt VNG 2438/00.
Michała Bartochy objętej niniejsza KW w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 4.000,00zł,
odsetek w kwocie 819,55 zł, dalszych odsetek w kwocie 3,28 zł, kosztów procesu w kwocie 2.393,30 zł
oraz kosztów adwokackich w oparciu o wyrok sadu rejonowego w Łodzi z dnia 25.08.2000 r. sygn. akt
XII 165/00/2.
Michała Bartochy objętej niniejsza KW w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 23.062,30 zł,
odsetek w kwocie 7.925,62 zł, dalszych odsetek w kwocie 17,82 zł, kosztów procesu w kwocie 428,60 zł
w oparciu o wyrok sadu rejonowego w Pile z dnia 17.12.1999 r. sygn. akt VNG 1707/99.
Michała Bartochy objętej niniejszą KW w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 2.000,00zł w
oparciu o wyrok sadu rejonowego w Słupsku z dnia 15.03.2001 r. sygn. akt IX CO 547/01.
Michala Bartochy objętej niniejszą KW w poszukiwaniu kosztów procesu w kwocie 3.000,00 zł oraz
kosztów adwokackich w kwocie 375,00 zł w oparciu o wyrok sądu rejonowego w Pabianicach z dnia
28.06.2001 r. sygn. akt VNG 1413/01.
Michala Bartochy objętej niniejsza KW w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 8.800,00 zł
odsetek w kwocie 802,87 zł, dalszych odsetek w kwocie 7,24 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty oraz
kosztów procesu w kwocie 1.100,00 sł w oparciu o wyrok sadu okręgowego w Poznaniu z dnia
27.04.2001 r. sygn. Akt XGC 371/00/1.
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do udziału w 1/3 części prawa użytkowania wieczystego należącego do
Michała Bartochy w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 17.203,34 zł, odsetek w kwocie
3.407,68 zł, dalszych odsetek w kwocie 9,43 zł, kosztów procesu w kwocie 4.414,20 zł oraz kosztów
adwokackich w kwocie 2.000,00 zł w oparciu o nakaz zapłaty wydany przez sąd rejonowy w Lublinie z
dnia 28.06.2001 r. sygn. akt VIII NG 3305/01.
Michała Bartochy w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 4.639,33 zł, odsetek w kwocie 4.389,21
zł, dalszych odsetek w kwocie 2,54 zł, kosztów procesu w kwocie 956,04 zł w oparciu o nakaz zapłaty
wydany przez sąd rejonowy w Pabianicach z dnia 4.02.2000 r. sygn. akt. C 635/99.
Michała Bartochy w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 42.013,48 zł, odsetek w kwocie
3.902,08 zł, dalszych odsetek w kwocie 23,02 zł, kosztów procesu w kwocie 2.760,30 zł w oparciu o
nakaz zapłaty wydany przez sąd rejonowy w Warszawie z dnia 29.11.2001 r. sygn. akt II NC 310/01.
Michała Bartochy w poszukiwaniu należności głównej w kwocie 5.863,60 zł, odsetek w kwocie 3.223,67
zł, dalszych odsetek w kwocie 3,22 zł, kosztów procesu w kwocie 782,20 zł w oparciu o nakaz zapłaty
wydany przez sąd rejonowy w Bydgoszczy z dnia 28.09.200 r. sygn. akt VIII NG 3326/01.
KM 1880/14
6
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – „VINDEXUS” S.A. Giełda Praw Majątkowych w
sprawie KM 925/07 – do toczącej się egzekucji na udziale 1/3 części prawa użytkowania wieczystego
należącego do Michala Bartochy prowadzonej przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w
Pabianicach.
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - PGE Obrót S.A. w Rzeszowie w sprawie km
1204/14- do toczącej się egzekucji z udziału 1/3 części prawa użytkowania wieczystego należącego do
Michała Bartochy prowadzonej przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w Pabianicach G.
Pietrasika
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - PKO Bank Polski S.A. CRIW biuro w Łodzi w
sprawie KM 1880/14 - do toczącej się egzekucji z udziału 1/3 części prawa użytkowania wieczystego
należącego do Michała Bartochy prowadzonej przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w
Pabianicach G. Pietrasika
Ostrzeżenie
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do udział 1/3 części Sławomira Bartochy przez komornika sądowego
przy sądzie rejonowym w Pabianicach w sprawie KM 3053/10 na wniosek wierzyciela "Nowe Miasto"
administracja nieruchomości Łódź- Śródmieście
rodzaj zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - "Młyn Zbożowy" spółka jawna w
Warcie w sprawie KM 2837/13 - do toczącej się egzekucji z udziału 1/3 części Sławomira Bartochy w
prawie użytkowania wieczystego objętego tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy sądzie
rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika
Dział IV: HIPOTEKA
Hipoteka umowna zwykła do sumy 48 800,00 zł (słownie: czterdzieści osiem tysięcy osiemset złotych) z
tytułu kredytu. Hipoteka z oprocentowaniem zmiennym tytułem udzielonego kredytu Violetcie i
Michałowi małż. Bartocha na nadbudowę domu mieszkalnego jednorodzinnego nad lokalem użytkowym.
Oprocentowanie kredytu w dniu zawarcia umowy wynosi 38,5% rocznie. Wierzyciel hipoteczny:
Powszechna Kasa Oszczędności oddział w Pabianicach
Hipoteka umowna zwykła do sumy 38 000,00 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy złotych) z tytułu
kredytu z terminem spłaty do 1 stycznia 2020 roku. Hipoteka wraz z odsetkami tytułem udzielonego
kredytu na spłatę kredytu hipotecznego, oprocentowanego w/g zmiennej stopy procentowej wynoszącej w
dniu zawarcia umowy 17,4% w stosunku rocznym. Wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa
Oszczędności - Bank Państwowy oddział w Pabianicach
Hipoteka przymusowa zwykła do sumy 19 771,16 zł (słownie: dziewiętnaście tysięcy siedemset
siedemdziesiąt jeden 16/100 złotych) hipoteka z ustawowymi odsetkami od kwot: 2.556,60 zł od dnia
23.02.2000 r, 1.644,19 zł od dnia 8.03.2000 r, 1.174,21 zł od dnia 1.03.2000 r, 2.395,66 zł od dnia
25.12.1999 r, 1.258,89 zł od dnia 18.12.1999 r, 1.685,87 zł od dnia 11.12.1999 r, 1.487,63 zł od dnia
27.11.1999 r, 92,60 zł od dnia 13.11.1999 r, 312,02 zł od dnia 13.11.1999 r, 1.400,28 zł od dnia
20.11.1999 r, 19.976,68 zł od dnia 22.01.2000 r, 1.168,79 zł od dnia 12.01.2000 r, 831,16 zł od dnia
15.01.2000 r, 1.786,58 zł od dnia 4.12.1999 r. Wraz z kosztami sądowymi w kwocie 376 zł (trzysta
siedemdziesiąt sześć złotych) i wynagrodzeniem pełnomocnika 2.503 zł (dwa tysiące pięćset trzy złote)
na udziale Michała Bartocha w użytkowaniu wieczystym 1/3 części nieruchomości objętej niniejszą
księgą wieczystą tytułem zabezpieczenia roszczeń Wierzyciel hipoteczny: Jarosław Maciejewski
Hipoteka przymusowa zwykła do sumy 4 646,73 zł (słownie: cztery tysiące sześćset czterdzieści sześć
73/100 złotych) jako należność wynikająca z tytułu wykonawczego wraz z odsetkami. Wierzyciel
hipoteczny: Gmina Ujście
Hipoteka przymusowa do sumy 2 907,00 zł (słownie: dwa tysiące dziewięćset siedem złotych) jako
należność główna wraz z kosztami procesu, nakaz zapłaty Wierzyciel hipoteczny: Gmina Ujście
Hipoteka przymusowa do sumy 20 027,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dwadzieścia siedem złotych)
jako należność z tytułu podatku od nieruchomości za 2008, 2009, 2010, 2011 orz 2012, stwierdzona
KM 1880/14
7
administracyjnymi tytułami wykonawczymi, administracyjne tytuły wykonawcze Wierzyciel hipoteczny:
Gmina Miejska Pabianice
Hipoteka przymusowa do sumy 10 048,50 zł (słownie: dziesięć tysięcy czterdzieści osiem 50/100 36/100
złotych) jako należności stwierdzone prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym,
nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym - I NC 178/02 Wierzyciel hipoteczny: Gmina Piła
b) Według ewidencji gruntów:
Własność: Gmina Miejska w Pabianicach
Użytkownik wieczysty:
Michał Bartocha
1/3 części
Sławomir Bartocha
1/3 części
Marianna i Henryk Bartocha (małżeństwo) 1/3 części
Nr działki
Położenie działki
Pow. Działki( ha)
KW
Opis użytku
Klasa
Pow. uż.
[ha]
343
Laskowa 1
Pabianice P-1
0,1111
10795
B
-
0,1111
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez
Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym
przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie symbol planu MN – tereny zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej.
Mapa nr 1: Fragment załącznika graficznego do MPZP z wycenianą nieruchomością
KM 1880/14
8
5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości
Lokalizacja i czynniki środowiskowe
Wyceniana nieruchomość położona jest w strefie miejskiej Pabianic. Obręb P-1, w którym znajduje się
szacowana nieruchomość położony jest we północnej części miasta, pomiędzy ulicą Karniszewicką i linią
kolejową łączącą Łódź z Sieradzem.
Mapa 2: Lokalizacja nieruchomości
Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego,
w bezpośredniej bliskości stolicy województwa – Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej nad rzekami Dobrzynką
i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice
i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Miasto położone
jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez
miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni
i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje
Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Dogodna lokalizacja w centrum Polski obok sieci autostrad,
dróg ekspresowych i lotniska, ma znaczenie strategiczne dla firm chcących prowadzić interesy w centralnej
Polsce. Bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych stwarza doskonałe warunki dla rozwoju przemysłu,
handlu i usług. Pabianice należą do miast o bogatych tradycjach przemysłowych, otwierają szerokie
możliwości dla wszelkich przedsięwzięć gospodarczych. Pabianickie przedsiębiorstwa reprezentują wiele
branż i specjalności, a dysponując znacznym potencjałem i doświadczeniem, promują współpracę w różnych
formach i zakresie.
Przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest na rogu ulic Laskowej i Karniszewickiej. Ulica Laskowa
jest utwardzona żwirem natomiast ulica Karniszewicka jest ulicą asfaltową. Obie ulice są ulicami o małym
natężeniu ruchu kołowego. Dojazd do nieruchomości dogodny, ulicą Karniszewicką przebiega linia
autobusowa. W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się domy jednorodzinne wolnostojące.
KM 1880/14
9
Zdjęcia 1-4 Ulica Laskowa i Karniszewicka, bezpośrednie otoczenie nieruchomości.
Przedmiotowa działka gruntu nr 343 o powierzchni 0,1111 ha ma regularny kształt zbliżony do
prostokąta. Wymiary działki około 29 m (od ul. Karniszewickiej) oraz około 39 m (od ul. Laskowej).
Mapa 3: Kształt i granice działki
Teren nieruchomości jest ogrodzony, od ulicy Karniszewickiej i Laskowej ogrodzeniem z przęseł
wykonanych z kątowników stalowych, przytwierdzonych do murowanych słupków. Dwie furtki i brama
dwuskrzydłowa od ulicy Laskowej oraz druga brama dwuskrzydłowa od ulicy Karniszewickiej również
wykonane z kątowników. Od działki nr 345 (granica południowa) nieruchomość została odgrodzona murem z
pustaków betonowych.
Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym – usługowym, budynkiem gospodarczo-garażowym
wolnostojącym oraz wiatą parkingową. Działka od frontu zagospodarowana. Wjazd na posesje oraz podjazd do
budynku utwardzony betonem.
Zdjęcia 5-10 Budynek mieszkalno - usługowy od frontu, zagospodarowanie działki
KM 1880/14
10
Działka uzbrojona w infrastrukturę techniczną: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, ogrzewanie
lokalne elektryczne.
Sąsiadujące tereny są zagospodarowane, a budynki w otoczeniu są w dobrym stanie. Mając powyższe
na uwadze należy uznać, iż zarówno lokalizacja jak i otoczenie przedmiotowej nieruchomości w kontekście
sprawowanej funkcji jest dobre.
Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej lokalnej. Ogrzewanie
budynku piecem olejowym oraz gazowym.
Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości
W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa jednorodzinna jednorodna. Należy
podkreślić, że na końcu ulicy Laskowej , w odległości około 230 m przebiega linia kolejowa Łódź – Kalisz a
za nią w odległości około 270 m przebiega droga krajowa nr 14 (ulica Łaska), co może stanowić pewną
uciążliwość ze względu na hałas wywoływany przejeżdżającymi pociągami oraz wzmożonym ruchem
samochodowym.
Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji
Ze względu na swą lokalizację w obrębie miasta, obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada dobry
dostęp do zaplecza usługowo-handlowego, oświaty a także komunikacji miejskiej.
Najkorzystniejszy sposób użytkowania
Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” w celu określenia wartości
rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego
użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub
może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W przypadku przedmiotowej działki gruntu według
obowiązującego MPZP najkorzystniejszym i jednocześnie aktualnym sposobem użytkowania jest funkcja
mieszkaniowa.
Opis przedmiotowych zabudowań
Nieruchomość do czynności oględzin udostępnił biegłemu Pan Sławomir Bartocha – który oświadczył, że Pan
Michał Bartocha przebywa obecnie zagranicą.
Biegłemu nie została udostępniona żadna dokumentacja projektowo – budowlana dotycząca zabudowań na
działce. Również Wydział Architektury i Budownictwa w Pabianicah nie dysponuje nią.
Działka nr 343 zabudowana jest budynkiem mieszkalno – usługowym, budynkiem garażowym oraz dwiema
wiatami garażowymi.
Według informacji przekazanej przez Prezydenta Miasta Pabianic dla nieruchomości położonej przy ul.
Laskowej 1, podatek od nieruchomości naliczany jest od:
1. 1111,00 m2 gruntów pozostałych
2. 199,00 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
3. 160,00 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych związanych z działalnością
gospodarczą.
KM 1880/14
11
Opis części mieszkalnej zabudowań
Zgodnie z kartoteką budynków:
Budynek mieszkalny trzykondygnacyjny.
Powierzchnia zabudow: 281,00 m2
Rok zakończenia budowy: 1981 roku
Konstrukcja budynku tradycyjna murowana.
Elewacja otynkowana i pomalowana – wymagająca odświeżenia. Dach pokryty papą.
Część mieszkalna domu usytuowana jest na pierwszym i drugim piętrze. Na pierwszym piętrze znajduje się
łazienka, duży salon oraz przedpokój i otwarta kuchnia. W łazience glazura i terakota, w salonie i kuchni na
podłodze terakota, w przedpokoju panele. Na ścianach gładź i farba.
Na drugim piętrze są trzy sypialnie oraz łazienka. W dwóch sypialniach na podłogach panele, w jednej
wykładzina, w łazience gres i terakota. Ściany – gładź i farba. Okna PCV, drzwi drewniane.
Biegły nie miał możliwości obejrzenia jednego pokoju.
Zdjęcia 11-20 Część mieszkalna
Opis części usługowej zabudowań
Zgodnie z kartoteką budynków:
Budynek jednokondygnacyjny.
Powierzchnia zabudow: 244,00 m2
Rok zakończenia budowy: 1981 roku
Konstrukcja budynku tradycyjna murowana.
Część usługowa znajduje się na parterze budynku. W bryle budynku znajdują się dwa mniejsze pomieszczenia
natomiast w części dobudowanej do budynku głównego znajduje się jedno duże pomieszczenie z piecem
piekarskim pośrodku. Ściany wszystkich pomieszczeń pomalowane są farbą olejną , na podłogach zostało
położone lastriko. Okna PCV.
W części usługowej prowadzona była mała przydomowa piekarnia. W ostatnich latach upadło wiele małych
piekarni, nie wytrzymują one konkurencji z wielkimi firmami określanymi mianem fabryk chleba, w których
pieczywo produkuje się szybko, tanio i w dużych ilościach. W następstwie tego małe piekarnie produkujące
tradycyjnie chleb na zakwasie skazane są na porażkę. Aby małe piekarnie mogły się utrzymać , musiałyby
uzyskiwać za swoje pieczywo ceny wyższe przynajmniej o połowę. Konkurować mogą tylko jakością, a
KM 1880/14
12
dbałość o nią podnosi koszty.
Wykorzystanie lokalu na prowadzenie innej działalności niż piekarnia wiąże się z dodatkowymi nakładami
pieniężnymi na usunięcie pieca piekarskiego i odbudowę części podłogi w miejscu gdzie stał piec. Natomiast
w przypadku kontynuowania działalności piekarni, należy ponieść nakłady na modernizację technologii
wypiekania.
Prócz pomieszczeń po piekarni na parterze znajdują się pomieszczenia w których obecnie prowadzona jest
działalność związana z mechanika samochodową.
Zdjęcia 21-28 Część usługowa
Instalacje
Budynek wyposażony jest w instalację wodociągową, kanalizację, elektryczną, ogrzewanie elektryczne i
kominkowe.
Stan techniczny i stopień zużycia
Stan techniczny budynku: dobry
Konstrukcja budynku w dobrym stanie. Funkcjonalność budynku (układ pomieszczeń) – średnia.
Stopień zużycia technicznego – określono na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych
warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu - na ok. 20%.
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
6.1 Wybór metodologii wyceny
Zgodnie z artykułem 154.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz
metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności
cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz
dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość
rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu
wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
a. strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji
przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
KM 1880/14
13
6.2 Sposób wyceny
Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny
niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość
rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania
nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna
być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja
zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.
Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając:
• Cel wyceny.
• Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym.
• Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości.
• Zakres wyceny.
• Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu.
• Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny.
• Stan prawny nieruchomości.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano
podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną
wartość rynkową przedmiotu wyceny.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1
Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: „Przy stosowaniu metody porównywania
parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o
znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.”
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco:
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości
najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych.
8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi
do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości
wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy
użyciu określonych poprawek.
10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen
transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej
ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i
liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Do porównań przyjęte zostały nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalno - usługowymi z
lokalizacji porównywalnych z miasta Pabianice oraz sąsiedniego Ksawerowa i Konstantynowa Łódzkiego.
KM 1880/14
14
W Tabeli 1, poniżej są opisane cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz przyjmowane przez
nie stany.
Tabela nr 1. Opis rynkowych cech różnicujących oraz przyjmowanych przez nie stanów dla nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem mieszkalno - usługowym.
Lokalizacja i otoczenie
Ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Szybko rotująca (będąca
krótko w ofercie), dobrze skomunikowana. Dobre połączenie z Łodzią. Bardzo interesujące
Bardzo dobra otoczenie. Wokół zabudowa jednorodna, w tym przypadku zabudowa jednorodzinna,. Brak
uciążliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów, zapylenia, etc.). Brak działek
niezagospodarowanych. Bliskość terenów zielonych.
Dobrze skomunikowana, postrzegana na rynku lokalnym, jako interesująca. Szybko rotująca.
Dobra
Otoczenie jak wyżej z tym, że mogą wystąpić drobne uciążliwości bądź występują działki
niezagospodarowane bez rozpoczętego procesu inwestycyjnego.
Postrzegana na rynku lokalnym, jako średnia. Wolniej rotująca. W sąsiedztwie działki
Przeciętna
niezagospodarowane. Nieruchomość położona na obrzeżach miasta, ograniczonym dostępem
do zaplecza usług bytowych.
Powierzchnia działki – cecha ciągła
Górny zakres
Powierzchnia działki 423 m2
przedziału
Dolny zakres
Powierzchnia działki 3277 m2
przedziału
Stan techniczno użytkowy budynku
Budynek zadbany, wymagający lekkiego odświeżenia. Zużycie techniczne lub funkcjonalne
Dobry
10%-15%. Dobrze wyglądająca elewacja. Wnętrze budynku po remoncie.
Zużycie techniczne lub funkcjonalne 15%-30%. Budynek wymagający poniesienia
Średni
nakładów na remont.
Powierzchnia użytkowa zabudowań
Bardzo dobra
Powierzchnia użytkowa rzędu 250-400 m2
Dobra
Powierzchnia użytkowa rzędu 150-250 m2
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
WSTĘP
Sytuacja społecznogospodarcza województwa łódzkiego w
kwietniu 2015r.
KM 1880/14
Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2015 r.
ukształtowało się na poziomie 318,7 tys. osób, tj. o 1,6% wyższym niż przed
rokiem (w kwietniu 2014 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2013 r.
nastąpił nieznaczny wzrost – o 0,1%). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia
odnotowano m. in. w sekcjach: transport i gospodarka magazynowa,
informacja i komunikacja, administrowanie i działalność wspierająca,
działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, przetwórstwo przemysłowe
oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych. Spadek zatrudnienia
wystąpił w budownictwie, obsłudze rynku nieruchomości oraz
zakwaterowaniu i gastronomii. W okresie styczeń – kwiecień 2015 r.
przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na
poziomie 317,6 tys. osób, tj. o 1,2% wyższym od zanotowanego w
analogicznym okresie 2014 r. (wobec spadku o 0,2% w okresie pierwszych
czterech miesięcy 2014 r w porównaniu z 2013 r.). Poziom przeciętnego
zatrudnienia w porównaniu z poprzednim miesiącem był o 0,1% wyższy.
15
Wzrost zatrudnienia w tym okresie dotyczył większości działów sektora
przedsiębiorstw. Największy wzrost liczby zatrudnionych zanotowano w
działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 1,1%), informacji i
komunikacji (o 0,9%) oraz przetwórstwie przemysłowym (o 0,3%).
Najgłębszy spadek dotyczył zakwaterowania i gastronomii (o 0,5%) oraz
obsługi rynku nieruchomości (o 0,4%). W przemyśle odnotowano nieznaczny
wzrost przeciętnego poziomu zatrudnienia o 0,2%. W okresie styczeń kwiecień 2015 r. oddano do użytkowania 2111 mieszkań, tj. o 6,2% mniej niż
w analogicznym okresie ubiegłego roku. Spadek liczby zrealizowanych
mieszkań nastąpił w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem
(o 41,9%). Oddano do użytkowania 1 mieszkanie spółdzielcze (wobec braku
zrealizowanych inwestycji budownictwa spółdzielczego w analogicznym
okresie ubiegłego roku). Wzrost liczby zrealizowanych inwestycji
odnotowano w budownictwie indywidualnym (o 4,9%); oddano również 6
mieszkań komunalnych (wobec 2 w okresie styczeń-kwiecień 2014 r.).
Najwięcej mieszkań przekazano do użytkowania w Łodzi (624), w powiecie
zgierskim (218), pabianickim (166) oraz łódzkim wschodnim (109), natomiast
najmniej w Skierniewicach (19), Piotrkowie Trybunalskim (20) oraz
powiatach: łęczyckim (25), pajęczańskim (29), łaskim (30) oraz rawskim (37).
Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 12,0% i w
stosunku do poprzednie-go miesiąca spadła o 0,3 p. proc., a w porównaniu z
kwietniem 2014 r. była niższa o 1,7 p. proc. Do powiatów o najwyższej
stopie bezrobocia w końcu kwietnia 2015 r. należały: kutnowski (15,2%),
zgierski (14,8%), łaski (14,7%), zduńskowolski (14,6%), łęczycki i
pabianicki (po 14,4%), a o najniższej – skierniewicki (7,3%), rawski (7,5%),
wieruszowski (8,1%) oraz łowicki (9,6%).
Stopa bezrobocia w
województwie łódzkim w kwietniu 2015r.
(według powiatów)
W porównaniu z kwietniem 2014 r. we wszystkich powiatach odnotowano
spadek stopy bezrobocia, najwyższy w powiatach: opoczyńskim (o 3,4 p. proc.
do 12,9%), łaskim (o 3,2 p. proc. do odpowiednio 14,7%), zgierskim (o 3,0 p.
proc. do 14,8%) oraz kutnowskim (o 2,5 p. proc do 15,2%), brzezińskim i
Piotrkowie Trybunalskim (o 2,4 p. proc. do odpowiednio 12,7% i 10,5%), a
najniższy w łódzkim wschodnim i łęczyckim (o 0,9 p. proc. do odpowiednio
11,8% i 14,4%), łowickim (o 1,0 p. proc do 9,6%), skierniewickim (o 1,1 p.
proc do 7,3%) oraz powiecie zduńskowolskim i Łodzi (o 1,3 p. proc do
odpowiednio 14,6% i 11,2%).
Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w kwietniu 2015 r.
odnotowano w siedmiu województwach: wielkopolskim (7,6%), śląskim
(9,5%), mazowieckim i małopolskim (po 9,6%), dolnośląskim (10,4%),
pomorskim (10,9%) oraz w województwie opolskim (11,6%).
ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE
Segment rynku:
Wybrany obszar geograficzny (obręb,
dzielnica):
KM 1880/14
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę
jednorodzinną i usługową o powierzchniach do 1800 m2
Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej.
16
Okres badania cen
transakcyjnych:
Pod uwagę wzięto transakcje z ostatnich dwóch lat.
Zakres cenowy,
analiza cen transakcyjnych:
W analizowanym segmencie gruntów o powierzchniach do 1800 m2 ceny
wahają się od ok. 95 do 138 zł/m2.
ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i
badanie tendencji zmian historycznych)
Sposób i dostępność
finansowania
Typowe, głównie z kredytu
Potrzeby własne i
inwestycje
Niewielka ilość gruntów w okolicy wystawionych na sprzedaż
Aktywność
budowlana
(indywidualna, deweloperzy)
Znaczna
Preferencje
potencjalnych
nabywców (moda i
trendy na rynku)
Podaż działek jest obecnie wyjątkowo duża. To oczywiście wpłynęło na ceny
oraz spowodowało wydłużenie się procesu decyzyjnego. Klienci zwyczajnie
mają problem z wyborem nieruchomości. Najbardziej poszukiwane są działki
położone do 20 km od Łodzi, o powierzchni do 1300 m2. Działki ponadto
powinny być już “wyposażone” w prąd i wodę. W mieście Łodzi nabywcy są
skłonni zapłacić dużo więcej (od 150-300 zł/m2). Największa ilość zapytań
dotyczy działek w okolicy Rudy Pabianickiej (Górna).
ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i
Aktualna oferta
Niewielka ilość nieruchomości w okolicy wystawionych na sprzedaż. Rynek
działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe
segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać,
właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich
sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie.
Informacja o ewentualnych substytutach
(charakterystyka
pokrewnych
segmentów rynku)
brak
Charakterystyka cen
ofertowych
Niewielka ilość gruntów w okolicy wystawionych na sprzedaż o realnych
oczekiwaniach sprzedawców.
ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE
Segment rynku:
KM 1880/14
Nieruchomości
gruntowe
zabudowane
budynkami
mieszkalnymi
jednorodzinnymi z usługami w bryle budynku oraz z dodatkowymi
zabudowaniami pod usługi z lokalizacji porównywalnych w Pabianicach oraz
sąsiednim Ksawerowie i Konstantynowie Łódzkim, do porównań przyjęto
domy o konstrukcji murowanej powstałych na przełomie lat 70/80-tych.
17
Wybrany obszar
geograficzny
(dzielnica, miasto,
gmina, powiat):
Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej. Stwierdzono, że
ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego budynku,
powierzchni użytkowej budynku oraz wielkości działki, wahają się od ok.
290 000 zł – 460 000 zł.
Okres badania cen
transakcyjnych:
W przypadku nieruchomości zabudowanych jednorodzinnym budynkami
mieszkalno -usługowymi analizowano transakcje z ostatnich dwóch lat tj. od
lipca 2013r.
Trend zmian:
Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie
ceny uległy stabilizacji. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu
wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.
ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i
Sposób i dostępność
finansowania
W znacznej części z kredytu
W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku domów
widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących.
Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc.
całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. z całej oferty.
Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w
Gdańsku – 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów
z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w
Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale
2014 r., w ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania
cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych.
Preferencje
potencjalnych
nabywców (moda i
trendy na rynku)
Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża
rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest
znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu – są to transakcje
na wyższym poziomie cenowym. Mniej Polaków może sobie pozwolić na
zakup domu, niż na zakup mieszkania.
Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża,
dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany
po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie
surowym), wielkość przydomowej działki. Należy mieć na uwadze, iż
obecnie zmieniają się preferencje ludności. Coraz więcej zamożnych osób (i
nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu
otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania –
posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie
administracyjne. W okolicach Łodzi z pewnością takimi gminami jest Gmina
Stryków, Zgierz czy Aleksandrów Łódzki. Gminy w swojej strategii
założyły, że będą sypialniami Łodzi, a powstające wokół nich autostrady
dobitnie sprzyjają tej strategii.
Dodatkowym czynnikiem zachęcającym do budowy domu poza Łodzią są
rosnące ceny mieszkań, które spowodowały, że zakup dużego mieszkania w
mieście wiąże się z takim samym wydatkiem jak zakup gruntu i
KM 1880/14
18
wybudowanie domu pod miastem. Domy stały się prawdziwą alternatywą do
mieszkań. W porównaniu do innych segmentów rynku nieruchomości
mieszkaniowych są stosunkowo tanie. Mamy w tej chwili najlepszy moment
na zakup domu. Rynek domów jednorodzinnych jest stabilny. Szybko
rozwijają się okolice Łodzi. W gminach ościennych powstaje mnóstwo
osiedli domków jednorodzinnych. Łatwiej tam o pozwolenia na budowę,
można szybciej załatwić formalności. Choć nadal obserwujemy spadek liczby
rozpoczynanych budów to dynamika tego spadku jest coraz mniejsza.
Nabywcy poszukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest
wypełniony domami o powierzchni powyżej 250 m kw., które oprócz
wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymi kosztami
eksploatacji. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki
wybudowane po 2000 roku. 56 proc. zeszłorocznych transakcji dotyczyło
właśnie budynków powstałych w ostatniej dekadzie. W przypadku domów
klienci preferują nowe budownictwo. Wygrywają względy praktyczne.
Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się nowoczesnymi
rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami, i co
najważniejsze, pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach
remontowych.
Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku domów
wybudowanych w ostatnich latach. Sześć na dziesięć wystawionych do
sprzedaży ofert to właśnie domy postawione po roku 2000. Średni czas
sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania z rynku
wtórnego i wynosi ok 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie
KM 1880/14
19
dłuższym niż rok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane
transakcje. W bazie nie brakuje ofert, które są eksponowane nawet ponad 2
lata i mimo obniżek ceny nie cieszą się zainteresowaniem nabywców.
ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i
Aktualna oferta
Znaczna podaż nieruchomości podobnych.
Ceny transakcyjne
320 000 zł – 500 000 zł
Charakterystyka cen
ofertowych
Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych.
Zachowania
kupujących
Jak napisano w pkt. 6.2, cechami mającymi zasadniczy wpływ na wartość
nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zaspokajaniem potrzeb
mieszkaniowych są przeznaczenie w MPZP (lub SUiKZP), lokalizacja,
otoczenie, zagospodarowanie terenu (ogrodzenie, urządzenie terenu,
utwardzenie, nasadzenia), dojazd, dostępność, powierzchnia działki, stan
techniczny i standard wykończenia budynku, forma władania, dostępność
mediów, powierzchnia użytkowa budynku, dodatkowe budynki gospodarcze i
inne. Wpływ niektórych cech różnicujących można wyeliminować poprzez
odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych w danym modelu wyceny.
Czyli ograniczając zbiór nieruchomości porównawczych można praktycznie
wszystkie z w/w cech wyeliminować. W praktyce eliminacja wpływu cech
różnicujących w dużej mierze zależy od liczby dostępnych transakcji
porównawczych. W tym przypadku, z analizy rynku nieruchomości podobnych
wynika, że poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych jako
cechy różnicujące mogą zostać wyeliminowane takie jak prawo władania
gruntem, dostępność mediów.
Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ na wartość rynkową
nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynika
to z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te
nieruchomości. Tak więc dzisiaj istotne są preferencje kupujących.
Z analizy preferencji kupujących wynika, że jednymi z bardziej istotnych cech
mających wpływ na zachowania inwestorów jest lokalizacja ogólna i
szczegółowa (otoczenie) nieruchomości. Bywa często, że cechy te są ze sobą
łączone. Jednakże bywa również, że stan cechy lokalizacja jest inny niż stan
cechy otoczenie. W takich przypadkach konieczne jest ich rozdzielenie. Jako,
że żadna z cech różnicujących nie ma charakteru uniwersalnego, to
przyjmowane przez nią stany zależą w dużej mierze od nieruchomości
wybranych porównawczych. W tym przypadku, ze względu na dobór
nieruchomości wpływ tej cechy wyniósł 40%.
W tym przypadku równie istotną cechą różnicującą jest stan techniczno użytkowy nieruchomości. Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając np.
dom, kupujący zależnie od jego stanu technicznego musi przewidzieć
dodatkowe nakłady na jego remont lub doprowadzenie do stanu pozwalającego
na zamieszkanie w nim. Tu nie są istotne zamierzenia inwestycyjne
kupującego, gdyż są one przewidywane na etapie podejmowania decyzji o
zmianie lokum. Jednakże niektóre z domów będących w ofercie wymagają
nakładów na remont, odświeżenie czy doprowadzenie do przeciętnego
standardu rynkowego. Stąd wpływ tej cechy jest na poziomie ok. 35%.
W tym przypadku – mając na uwadze dostępne nieruchomości porównawcze widać, że kolejną cechą różnicującą jest również powierzchnia działki
wynosząca 1111 m2. Zdaniem biegłego cecha ta ma charakter ciągły, a z
analizy dostępnych transakcji jej wpływ na wartość wynosi ok. 15% rozstępu
przedziału cen. Tego wpływu nie można utożsamiać z kosztami nabycia
KM 1880/14
20
dodatkowej powierzchni działki.
Z kolei wpływ na cenę powierzchni użytkowej budynku wynosi 10%. Wpływ
powierzchni użytkowej budynku z uwagi na fakt, iż cechą różnicującą jest cena
łączna transakcyjna, jest wprost proporcjonalny do wartości nieruchomości.
Cechą różnicującą nieruchomość wycenianą z porównawczymi to rodzaj
zabudowy – 10%. Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na
wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek
nieruchomości podobnych.
Biorąc powyższe pod uwagę, do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości
najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, stanu techniczno –
użytkowego i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do
dalszej analizy. Bardzo ważna jest lokalizacja i otoczenie, która jeśli jest dobra – ułatwia sprzedaż i ma
znaczący wpływ na cenę, a także stan techniczny, który wiąże się z koniecznością ponoszenia znacznych
nakładów na remont. Nieruchomości tego rodzaju, co wyceniana były przedmiotem transakcji i jest na nie
określony popyt.
Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do budynków o funkcji mieszkalno – usługowej
zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości w mieście Pabianice i w
sąsiednim Ksawerowie oraz Konstantynowie Łódzkim, które w największym stopniu spełniają kryteria
porównywalności:
Tabela 2: Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości.
Lp. Data transakcji
1
2013-09-19
2
2014-03-10
3
2014-12-16
4
2014-04-11
5
2013-12-03
Miasto/Gmina
Starowa Góra
Pabianice
Ksawerów
Konstantynów Łódzki
Pabianice
Ulica
Cena łączna [zł] Powierzchnia działki [m2]
Centralna
290 000,00
1 393,00
Sosnowa
300 000,00
423,00
Słowackiego
340 000,00
1 387,00
8 Marca
430 000,00
568,00
Rypułtowicka
460 000,00
3 277,00
Opis wybranych transakcji:
Transakcja nr 2 w tabeli nr 2 – Działka gruntu o powierzchni 423 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym
murowanym w zabudowie wolnostojącej, o funkcji mieszkalno – usługowej, o łącznej powierzchni użytkowej
ok 200 m2. Nieruchomość położona w Pabianicach przy ul. Sosnowej. Stan techniczno – użytkowy zabudowań
średni. Dojazd ulicą utwardzoną. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, średnio
skomunikowana z centrum miasta.
ok 200 m2. Nieruchomość położona w Ksawerowie przy ul. Słowackiego. Stan techniczno – użytkowy
zabudowań dobry. Dojazd ulicą utwardzoną. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań
mieszkalnych, średnio skomunikowana z centrum miasta.
ok 300 m2. Nieruchomość położona w Konstantynowie Łódzkim przy ul. 8 Marca. Stan techniczno –
użytkowy zabudowań dobry. Dojazd ulicą utwardzoną. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań
mieszkalnych oraz usługowych, dobrze skomunikowana z centrum miasta.
KM 1880/14
21
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1 Określenie trendu czasowego
Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa do
nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji mieszkalno - usługowej w zabudowie
wolnostojącej w Pabianicach i lokalizacjach porównywalnych, które zostały zanotowane w latach 2013-2015
w okresie 24 miesięcy. Na analizowanym rynku w badanym okresie zaobserwowano stabilizację cen - trend
zbliżony do 0,0% - spadki cen rekompensowały wzrosty.
8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej
Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalno – usługowym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:
Cena minimalna:
Cmin = 290 000,00 zł
Cena maksymalna:
Cmax = 460 000,00 zł
ΔC = Cmax - Cmin = 460 000,00 zł – 290 000,00 zł = 170 000,00 zł
Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla
poszczególnych cech rynkowych.
Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi
Cechy
Udział cechy w
ΔC (wagi)
Stan techniczno - użytkowy
Powierzchnia użytkowa
Powierzchnia działki
Suma
35%
30%
15%
20%
100%
Zakres kwotowy udziału
cechy w Δ C [zł.]
59 500,00
51 000,00
25 500,00
34 000,00
170 000,00
Poprawki
Liczba przedziałów
poprawki
2
1
1
-
Skok
poprawki [zł.]
29 750,00
51 000,00
25 500,00
Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy transakcje
obrotu prawami własności do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym.
Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem wyceny
Cechy
Wyceniana nieruchomość
Sosnowa
Słowackiego
dobre
średnie
średnie
dobry
średni
dobry
dobra
średnia
średnia
1 111,00
423,00
1 387,00
8 Marca
bardzo dobre
dobry
dobra
568,00
Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań oraz
przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 4.
Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym.
Cechy
Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki Sosnowa Słowackiego 8 Marca
-29 750,00
35%
59 500,00
29 750,00
29 750,00
29 750,00
0,00
30%
51 000,00
51 000,00
51 000,00
0,00
0,00
15%
25 500,00
25 500,00
25 500,00
25 500,00
-6 468,82
20%
34 000,00
-8 196,22
3 288,02
Suma
100%
170 000,00
98 053,78
58 538,02
-36 218,82
Cena łączna (zł)
300 000,00 340 000,00 430 000,00
Cena z uwzgl. poprawek (zł)
398 053,78 398 538,02 393 781,18
Wartość wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości (zł)
396 791,00
Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować
dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być
uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma
KM 1880/14
22
wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy
popytem i podażą.
Z uwagi na brak wśród transakcji porównawczych, praw użytkowania wieczystego działek gruntu
wraz z prawem własności posadowionych na nich zabudowań oraz biorąc pod uwagę, że w przypadku
nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym należy pamiętać o konieczności poniesienia opłaty
rocznej, wyceniający uwzględnił współczynnik korekcyjny, który uwzględnia wady przedmiotowej
nieruchomości na tle nieruchomości porównawczych. Dlatego też mając na uwadze powyższe wyceniający
przyjął współczynnik „WK” na poziomie 0,9.
Brak transakcji nieruchomościami porównywalnymi, które posiadałyby podobne cechy wymusza na
wyceniającym stosowanie współczynnika korekcyjnego, który w tym przypadku najlepiej oddaje wady
przedmiotu wyceny i jest w pełni uzasadniony.
A zatem tak oszacowane wady nieruchomości zostały wyrażone w postaci współczynnika
korekcyjnego „WK” na poziomie 0,9.
W związku z tym wartość nieruchomości określona w podejściu porównawczym wyniesie:
WRN = 396 791,00 zł x 0,9= 357 111,90 zł
Wartość prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 343 wraz z prawem własności
posadowionego na niej budynku mieszkalno – usługowego, położonego w obrębie P-1, w Pabianicach
przy ul. Laskowej 1, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 10 lipca
2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu
złotych wynosi:
357 100 zł
słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy sto złotych
8.3 Oszacowanie wartości udziału 1/3 części w przedmiotowej nieruchomości
Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości 1/3 części w
nieruchomości zabudowanej położonej w Pabianicach, przy ul. Laskowej 1, należący do Michała Bartocha
wartość tegoż udziału zostanie odrębnie oszacowana.
Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej
wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze
współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział
taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce
dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza
wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach
wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma
wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć
również, ze z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale tez obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do
jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy
współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.
Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną
integralna całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do
określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje
w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych
nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np.
ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma
wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa
do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z
danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym
przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać.
Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być
zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach.
Należy
pamiętać,
że
przedmiotem
oszacowania
jest
wartość
rynkowa
udziału
w wysokości 1/3 części w całości przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o funkcji
mieszkalno - usługowej. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest
KM 1880/14
23
trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii
wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z
27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności
do określenia wysokości ułamkowych udziałów w wysokości 1/3 części w przedmiotowej nieruchomości
zastosowany zostanie współczynnik korygujący (WK) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i
współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do
oszacowania udziałów obliczono według wzoru:
Wu = WRN x 0,92
Wu = 357 111,90 zł x 0,92
Wu = 328 542,94 zł
Stosownie do art. 1009 kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości
opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część
sumy oszacowania całej nieruchomości.
Wu1/3 = WU x 1/3
Wu1/3 = 328 542,94 zł x 1/3
Wu1/3= 109 514,31 zł
Wartość udziału w wysokości 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 343 wraz z
prawem własności posadowionego na niej budynku mieszkalno – usługowego, położonej w obrębie P-1,
w Pabianicach przy ul. Laskowej 1, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na
dzień 10 lipca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do
pełnych stu złotych wynosi:
109 500 zł
słownie: sto dziewięć tysięcy pięćset złotych
8.4. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 § 2 k.p.c.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania
nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowania egzekucyjnego jest art. 948. § 2 Kodeksu Postępowania
Cywilnego. Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli
i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części
nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości
powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez
zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w
szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
W celu oszacowania wartości naniesień rzeczoznawca oddzieli od wartości całości, która została
oszacowana w pkt. 8.2. niniejszego opracowania, wartość samego grunt. Należy podkreślić, iż podział wartości
nieruchomości między grunt, a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, które należy
odróżnić od wyceny. Podział ten może być przeprowadzany przez odjęcie od wartości rynkowej
nieruchomości, obejmującej grunt wraz z jego wszystkimi częściami składowymi, wartości rynkowej gruntu
traktowanego jako niezabudowany.
Mając na uwadze powyższe uwarunkowania formalno-prawne w przypadku przedmiotowej
nieruchomości rzeczoznawca dokonał wyceny prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr
ewidencyjnym 343 o łącznej powierzchni 0,1111 ha położonej w Pabianicach, ul. Laskowa 1 o przeznaczeniu
pod zabudowę mieszkaniową. Do obliczenia wartości 1 m2 przyjęto przeciętne ceny transakcyjne z miasta
Pabianice o podobnym charakterze. W wyniku obliczeń otrzymano wartość 1 m2 gruntu na poziomie 105,51
zł/m2.
Zatem wartość prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr ewidencyjnym 343 o łącznej
powierzchni 0,1111 ha, położonej w Pabianicach, ul. Laskowa 1 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową
KM 1880/14
24
ustaloną na dzień 10 lipca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami obliczono
według wzoru:
WGR = 105,51 zł/m2 x 1111 m2
wynosi:
WGR = 117 226,70 zł
Podział wartości nieruchomości między grunt a jego części składowe jest zadaniem o charakterze
obliczeniowym, a zatem w przypadku przedmiotowej nieruchomości wartości części składowych
przedmiotowej nieruchomości obliczono według wzoru:
WNN= WRN - WGR
Gdzie:
WNN – wartość prawa własności naniesień
WRN - wartość prawa własności nieruchomości zabudowanej ( obliczona w pkt. 8.2.)
WGR – wartość prawa własności działki gruntu o przeznaczeniu U/MN
WNN= 357 111,90 zł – 117 226,70 zł = 295 183,49 zł
Ponadto wyceniający w myśl art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość
budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia,
określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego
stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotową nieruchomością obliczono na
podstawie danych z biuletynu cen SEKOCENBUD – wartość kosztorysowania inwestycji, zeszyt 56/2014, IV
kwartał 2014 r.:
Tabela 6: Wartość poszczególnych grup środków trwałych wg art. 948 k.p.c. §2 k.p.c.
Rodzaj budowli i urządzeń
Wartość poszczególnych
elementów naniesień z
uwzgl. zużycia
technicznego[zł]
Udział
poszczególnych
elementów w łącznej
wart.naniesień
Zabudowania
Instalacje
Ogrodzenie
Utwardzenie
SUMA NANIESIENIA
WARTOŚĆ GRUNT
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
206 301,26
15 592,54
16 791,96
1 199,43
239 885,19
117 226,70
357 111,90
86,0%
6,5%
7,0%
0,5%
100,0%
32,8%
100,0%
Wartość udziału w wysokości
1/3 części w poszczególnych
elementach naniesień z
uwzgl. zużycia
technicznego[zł]
63 265,72
4 781,71
5 149,54
73 564,79
73 564,79
35 949,52
109 514,31
Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową
nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw
majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest
możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa
do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń,
przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne
w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej
strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów
najmu czy np. ze względu na zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów.
Elementy wymienione w pierwszej kolumnie tabeli 6, o których mowa w art. 948 § 2 takie jak
budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie
KM 1880/14
25
wolnorynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogłyby być przedmiotem
odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym.
Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwość,
zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką wartość indywidualną, ale
nie wartość rynkową.
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW
1.
W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla
aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianego prawa do
przedmiotowej nieruchomości położonej w Pabianicach przy ulicy Laskowej 1 do porównań wzięto
nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan prawny
prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a
nieruchomościami porównywalnymi zostały skorygowane w oparciu o cechy korygujące, których stopień
oddziaływania określona na podstawie rynku.
2.
Mając na uwadze specyfikę nieruchomości, dużą powierzchnię użytkową budynku oraz, wyceniający jako
jednostkę porównawcza wybrał cenę transakcyjna nieruchomości, która w tym przypadku pozwala na
uzyskanie wyniku z większym prawdopodobieństwem. Tak oszacowana wartość nieruchomości
odzwierciedla aktualny stan rynku tego typu nieruchomościami.
Wartość prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 343 wraz z prawem własności posadowionego
na niej budynku mieszkalno – usługowego, położonej w obrębie P-1, w Pabianicach przy ul. Laskowej 1,
dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
3.
357 100 zł
słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy sto złotych.
4.
Wartość udziału w wysokości 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 343 wraz z
prawem własności posadowionego na niej budynku mieszkalno – usługowego, położonej w obrębie P-1,
w Pabianicach przy ul. Laskowej 1, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu
do pełnych stu złotych wynosi:
109 500 zł
słownie: sto dziewięć tysięcy pięćset złotych.
5.
Rynek nieruchomości o charakterze takim jak przedmiot wyceny tzw. mieszkalno – usługowych, ze
względu na swoją specyfikę należy traktować jako rynek regionalny. W całym województwie łódzkim
niewiele jest ofert domów o tak dużej powierzchni, do jakich można będzie zaliczyć przedmiotową
nieruchomość.
6.
Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości
określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom § 136
Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników.
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi
Standardami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych do dobrowolnego stosowania.
2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 10 lipca 2015 roku.
3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy
zaokrągleń.
4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 17 kwietnia 2015 roku podczas dokonania
wizji lokalnej nieruchomości.
KM 1880/14
26
5. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było
stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje
są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik
niniejszej opinii o wartości.
6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach
wieczystych.
7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12
miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154
ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z
dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów,
niż cel, dla którego została sporządzona.
10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy
majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr
0017956.
11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w
procesie
sporządzania
opinii
oraz
nie
będzie
udostępniać
w
całości
lub
w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.
12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz
tych które nie są autorowi znane.
13. Operat zawiera 27 (słownie: dwadzieścia siedem) ponumerowanych stron oraz załączniki.
Podpis wyceniającego
KM 1880/14
27

operat szacunkowy - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

Podobne dokumenty

"Ashanti" Salon Odnowy Biologicznej Magdalena

postanowienie o powołaniu biegłego - p-ce ul.karniszewicka 11_10-1

Regulamin konkursu Mały Omnibus

regionalny konkurs wiedzy ogólnomuzycznej dla uczniów szkół

CV - Politechnika Wrocławska

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

SIŁA BIZNESU – dotacje na start firmy

Regulamin konkursu na krótki film o tematyce fizycznej i ekologicznej

Tutaj znajdziecie spis placówek