UMOWA DEWELOPERSKA – CO WARTO WIEDZIEĆ KUPUJĄC

UMOWA DEWELOPERSKA – CO WARTO WIEDZIEĆ
KUPUJĄC NIERUCHOMOŚĆ OD DEWELOPERA
Działając na rynku deweloperskim od kilkunastu lat zdajemy sobie sprawę iż zakup
domu lub mieszkania to jedna z istotniejszych decyzji w życiu młodych ludzi, często
podejmowana raz na parę lat a czasami nawet raz w życiu. W związku z powyższym oprócz
najlepszego produktu, chcemy Państwu również zapewnić najwyższy poziom bezpieczeństwa
finansowego inwestycji. Oferujemy fachową obsługę od początku do końca procesu
deweloperskiego. Mając na celu zapewnienie Państwu największego komfortu. W naszym
zespole znajdują się nie tylko najlepsi fachowcy z dziedziny budownictwa ale także
wykwalifikowani specjaliści w dziedzinie obrotu nieruchomościami oraz najwyższej klasy
doradcy finansowi. Dzięki tak dobranemu zespołowi zapewniamy Państwu najwyższy poziom
usług budowlanych a także komfort i bezpieczeństwo całego procesu deweloperskiego.
Gwarantem bezpieczeństwa jest niezależny notariusz sprawujący nadzór nad przebiegiem
procesu. Poniżej chcielibyśmy Państwu przytoczyć najistotniejsze informacje dotyczące
zabezpieczenia oraz konstrukcji umowy deweloperskiej które warto wiedzieć podejmując
współprace z deweloperem.
Robert Alankiewicz
Adam Majewski
członkowie zarządu
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Początki umowy deweloperskiej
Konieczność regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu
zapewnienia ochrony praw nabywców związane z zakupem lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego zostały zauważona przez Trybunał Konstytucyjna w 2010 roku.
Znormalizowane przez polski parlament przepisy zamieszczono w Ustawie z dnia 16
września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377).
Przed wejściem w życie ustawy mieliśmy do czynienia z :
Brakiem regulacji umowy deweloperskiej;
Praktyką obrotu – umowy zawierane w zwykłej formie pisemnej;
Słabą ochroną nabywcy;
Falą upadłości nieuczciwych deweloperów.
Dziś dzięki obecnym przepisom regulującym proces deweloperski nabywca posiada szereg
praw i zabezpieczeń chroniących jego finanse oraz jego samego, przez co zakup mieszkania
od dewelopera nie niesie za sobą żadnego ryzyka.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Zakres regulacji ustawy
Dzięki wejściu w życie powyższej ustawy zostały uregulowane prawnie następujące kwestie:
Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę.
Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich.
Obowiązki przedkontraktowe dewelopera.
Treść umowy deweloperskiej.
Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej.
Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do:
-ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę;
-przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
-przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Środki ochrony nabywcy
Deweloper ma obowiązek zapewnić co najmniej jeden z następujących środków ochrony
nabywcy :
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
Otwarty mieszkaniowy rachunek i gwarancję ubezpieczeniową;
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Istota rachunku powierniczego
Umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego zawierana między deweloperem a
bankiem, polega na tym iż:
Bank ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.
Bank, na żądanie nabywcy, informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach.
Prawo wypowiedzenia umowy ma wyłącznie bank i tylko z ważnych powodów.
Umowa nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy.
Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera.
Rachunek otwarty – deweloper może dysponować zgromadzonymi środkami, ale wyłącznie
w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Rachunek zamknięty – deweloper nie może dysponować zgromadzonymi środkami. Wypłata
następuje dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego przenoszącego prawo
na nabywcę (czynność rozporządzająca), i to w stanie wolnym od obciążeń.
W przypadku rachunku otwartego bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów
przedsięwzięcia określonego w harmonogramie sprawdzając:
Wpis kierownika budowy w dzienniku budowy;
Potwierdzenie wpisu przez wyznaczoną przez bank osobę posiadające odpowiednie
uprawnienia budowlane.
Dopiero po dokonaniu powyższej kontroli bank podejmuje decyzję o wypłacie odpowiedniej
części środków.
Bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera i kontroli dokumentacji.
Koszty kontroli ponosi deweloper.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa
Zapewnia ją deweloper.
Bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca nabywcy na jego żądanie wszystkie wpłacone na rzecz
dewelopera środki w razie:
Ogłoszenia upadłości dewelopera;
Odstąpienia przez nabywcę od umowy w razie nieprzeniesienie przez dewelopera prawa do
lokalu/domu jednorodzinnego w terminie.
Wygaśnięcie gwarancji – dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo
(dokonanie czynności rozporządzającej).
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Obowiązki przedkontraktowe dewelopera
Do obowiązków dewelopera należy:
Sporządzenie prospektu informacyjnego.
Doręczenie prospektu na żądanie, wraz z załącznikami.
Udostępnienia prospektu w lokalu przedsiębiorstwa, na żądanie osób zainteresowanym
zawarciem umowy.
Sporządzenie prospektu wraz z załącznikami integralną częścią umowy.
Obowiązek informacji w zakresie sytuacji finansowej, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz
konkretnego lokalu.
Zapewnienie możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z określonymi
dokumentami dotyczącymi budowy oraz samego dewelopera.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Treść umowy deweloperskiej
Treść umowy deweloperskiej jest określona przez ustawodawcę w ustawie deweloperskiej
(art. 22).
Katalog ma charakter przykładowy, nie jest wyczerpujący, określa minimum przewidzianych
przez prawo postanowień umowy.
Pominięcie któregoś z elementów wskazanych w ustawie daje nabywcy prawo odstąpienia
od umowy.
Umowa jest podstawą wpisu określonych roszczeń do księgi wieczystej.
Roszczenia wpisane do księgi wieczystej mają rozszerzoną skuteczność - cel: ochrona
nabywcy w relacjach z osobami trzecimi.
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.
Notariusz jest gwarantem zgodności umowy deweloperskiej z prawem.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Umowa deweloperska ≠ umowa sprzedaży lokalu
Umowa deweloperska NIE JEST umową sprzedaży lokalu.
Jest swego rodzaju umową przedwstępną – deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy
sprzedaży i przeniesienia własności w późniejszym terminie, określonym w umowie
deweloperskiej.
Żeby uzyskać własność lokalu nabywca musi zawrzeć z deweloperem kolejną umowę, już
po wzniesieniu budynku – konieczna jest ponowna wizyta u notariusza.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Elementy umowy
Określenie stron, miejsca, daty podpisania.
Cena nabycia prawa własności lokalu.
Informacja o nieruchomości, jej stanie prawnym oraz obciążeniach, jeżeli istnieją.
Określenie położenia oraz istotnych cech budynku.
Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.
Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac
wykończeniowych.
Termin przeniesienia prawa na nabywcę.
Wysokości, terminy oraz warunki wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
Informacje dotyczące ochrony wpłat nabywcy (rachunek, gwarancja).
Informacje dotyczące pozwolenia na budowę.
Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.
Określenie warunków odstąpienia od umowy.
Wysokość odsetek i kar umownych (jeżeli je przewidziano).
Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu.
Oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z prospektem oraz materiałami
informacyjnymi.
Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu.
Zgoda banku na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń.
Określenie ZOBOWIĄZANIA DEWELOPERA.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Odstąpienie od umowy
Prawo do odstąpienia od umowy przysługuje w przypadku gdy:
Umowa nie zawiera koniecznych elementów.
Informacje z prospektu są niezgodne z danymi w umowie.
Deweloper nie doręczył prospektu wraz z załącznikami.
Prospekt zawiera nieprawdziwe informacje.
Prospekt jest niekompletny.
Deweloper nie przeniósł własności lokalu w terminie określonym w umowie.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Ochrona konsumentów
Konsument – osoba fizyczna dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej
bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 k.c.).
Niedozwolone postanowienia umowne – takie, które kształtują prawa i obowiązki
konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art.
3851 k.c.).
Skutek: niedozwolone postanowienia umowne nie wiążą konsumenta.
Umowa konsumencka to umowa zawierana między konsumentem a przedsiębiorcą.
Umowa deweloperska jest umową konsumencką. Wywołuje to bardzo istotne skutki
prawne, o których dalej…
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Umowa konsumencka
Umowa konsumencka zapewnia szczególną ochronę interesów kupujących – powody:
Konsumenci inwestują środki pieniężne, które często stanowią dorobek ich całego życia bądź
zmuszeni są zaciągnąć kredyt bankowy;
Umowa deweloperska związana jest z koniecznością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;
Szczególny status ochrony nabywców – na podobnym poziomie jak np. ochrona
podwykonawców w umowie o roboty budowlane.
Praktyczny wymiar uznania umowy deweloperskiej za umowę konsumencką daje
możliwość stosowania przepisów dot. ochrony konsumentów, w tym w szczególności
dotyczących niedozwolonych postanowień umownych.
Typowe postanowienia niedozwolone:
Ograniczające odpowiedzialność dewelopera;
Pozwalające deweloperowi na samodzielne kształtowanie stosunku prawnego (transakcje
wiązane, zmiana powierzchni lokalu, zmiana wynagrodzenia, zmiany w projekcie
budowlanym);
Nakładające na konsumenta nieadekwatne kary;
Ograniczające lub istotnie utrudniające wyłącznie konsumentowi odstąpienie od umowy.
Narzucające jurysdykcję sądu, który nie jest miejscowo właściwy;
Przyznające deweloperowi prawo do administrowania budynkiem przez określony czas;
Udzielające deweloperowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do działania w imieniu
kupującego w procesie inwestycyjnym lub w głosowaniu na zebraniach wspólnoty
mieszkaniowej.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Środki ochrony konsumenta:
Przewidziane w ustawie deweloperskiej;
Rejestr klauzul niedozwolonych;
Skierowanie wniosku do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) o rozstrzygnięcie
sporu między kupującym a deweloperem – Kodeks Dobrych Praktyk – mediacje PZFD.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.
Funkcje umowy deweloperskiej (podsumowanie)
Rezerwacyjna – wpisanie roszczeń kupującego do księgi wieczystej.
Gwarancyjna – pewność zakupu lokalu po określonej cenie.
Funkcja bieżącego finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego – przy otwartym rachunku
powierniczym.
Specyfikacyjna – lokal dokładnie określony w umowie – pod względem powierzchni i
standardu wykończenia.
Alan-InvestLean sp. z o. o. z siedzibą w Śremie, ul. Dezyderego Chłapowskiego 28/37,
wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Poznaniu,
IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000587519,
NIP 7851800595, REGON 363042840, kapitał zakładowy 400 000 zł wpłacony w całości.