pobierz_plik

Transkrypt

pobierz_plik

KSIĘGA STANDARDÓW
dla istniejących budynków
Wytyczne dla kontrahentów
Funduszu Mieszkań na Wynajem
Warszawa, 21 sierpnia 2014
BGK Nieruchomości SA, ul. Ludna 2, 00-406 Warszawa
Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, KRS: 0000494251,
NIP: 7010412096, REGON: 147069325. Kapitał zakładowy 6.000.000 złotych opłacony w całości.
1. Wstęp
Celem niniejszego dokumentu jest prezentacja parametrów, kryteriów oraz wytycznych dla
potencjalnych kontrahentów chcących nawiązać współpracę z Funduszem Mieszkań na Wynajem. Z
uwagi na fakt, iż rynek nieruchomości jest rynkiem produktu heterogenicznego tj. każda nieruchomość
ma swoją specyfikę wynikającą z lokalizacji, kształtu działki, uwarunkowań planistycznych etc. część
kryteriów ma charakter konieczny np. miasta, w których Fundusz będzie inwestował, zaś inne są
zaleceniami wskazującymi preferencje Funduszu.
Należy w tym miejscu podkreślić, że każda z nieruchomości - potencjalnych lokat, będzie przedmiotem
pogłębionej analizy, oraz że ostateczną decyzję o zakupie nieruchomości będzie podejmował Fundusz.
Oznacza to, iż nie każdy obiekt spełniający kryteria zostanie nabyty do portfela Funduszu.
2. Miasta: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań.
Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie budował swój portfel poprzez nabywanie całych budynków w
największych miastach Polski. W pierwszej kolejności będą to inwestycje w miastach o największych i
najbardziej płynnych rynkach najmu. Największymi i najbardziej płynnymi rynkami są: Warszawa,
Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Miasta te charakteryzują się największym potencjałem
gospodarczym i demograficznym. W miarę zmian na rynku, również inne miasta mogą znaleźć się w
obszarze zainteresowania Funduszu. Jeśli analizy potwierdzą zasadność takich inwestycji, to do miast
branych pod uwagę w przyszłości mogłyby zaliczyć się np.: Łódź, Katowice, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin
czy Białystok.
Realizacja każdego projektu będzie poprzedzona analizą opłacalności inwestycji w ramach przyjętej
strategii oraz wyceną nieruchomości,
a także badaniami tytułu prawnego do nieruchomości,
badaniami rynkowymi, sprawdzeniem stanu technicznego budynku, procesu projektowania i
uzyskiwania decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym i analizą podatkową
planowanej struktury transakcji.
3. Nieruchomość
Do portfela Funduszu nabywane będą nieruchomości budynkowe. Nie przewiduje się nabywania do
portfela Funduszu pojedynczych mieszkań zlokalizowanych w różnych budynkach, ani wydzielonych
części budynków (np. klatek schodowych). Ponadto preferowane będą nieruchomości na prawie
własności względem nieruchomości w użytkowaniu wieczystym.
Nabywane nieruchomości muszą mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wielkość i
zagospodarowanie działki winny być dostosowane do zapewnienia niezbędnych potrzeb mieszkańców
(wiata śmietnikowa, miejsca postojowe, ewentualnie miejsca rekreacyjne).
2
W doborze lokalizacji budynków w pierwszym rzędzie uwzględniane będą kryteria dostępności
komunikacyjnej i bliskości miejsc pracy potencjalnych najemców.
4. Lokalizacja
Nieruchomości nabywane do portfela Funduszu powinny posiadać dostęp do komunikacji publicznej.
Oznacza to, iż mogą być rozważane przez Fundusz nawet lokalizacje peryferyjne, w których istniejąca
komunikacja publiczna pozwala w ciągu ok. 30 minut dotrzeć do centrum miasta.
Kolejną cechą danej lokalizacji mającą istotny wpływ na wybór danej inwestycji jest istniejąca
infrastruktura, rozumiana zarówno jak infrastruktura techniczna jak i społeczna.
Ponadto istnienie uciążliwego sąsiedztwa lub występowanie czynników istotnie pogarszających
komfort życia jest dyskwalifikujące dla danej lokalizacji np. linie wysokiego napięcia lub drogi szybkiego
ruchu w bezpośrednim sąsiedztwie budynku.
5. Specyfikacja
Największy udział w strukturze mieszkań powinny mieć lokale 2- i 3-pokojowe. Mieszkania 1- i 4pokojowe powinny uzupełniać ofertę. Z uwagi na wspomniany wyżej charakter rynku nieruchomości,
uwarunkowania lokalne mogą mieć wpływ na poszczególne inwestycje (np. bliskość ośrodków
akademickich będzie zwiększać popyt na mieszkania jednopokojowe). Poniższy rysunek przedstawia
wzorcową strukturę mieszkań w projekcie.
Rysunek 24. Struktura procentowa wielkości mieszkań.
3-pokojowe;
0,35
4- i więcej
pokojowe;
0,1
2-pokojowe;
0,4
1-pokojowe;
0,15
Powierzchnia użytkowa mieszkań będzie liczona zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.
3
6. Wytyczne techniczne, benchmark
Fundusz będzie inwestował w budynki mieszkalne spełniające standardy odpowiednie dla danej
lokalizacji oraz wykonane zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, Warunkami Technicznymi,
normami, itp. Stosowana technologia budowy może być tradycyjna murowana lub żelbetowa. Ponadto
dopuszczalne jest zastosowanie nowoczesnych systemów budowy z tzw. gotowych modułów w
technologiach sprawdzonych, z odpowiednio długim doświadczeniem w warunkach pogodowych
zbliżonych do polskich np. Niemcy, Szwecja (roczna amplituda temperatury, częste przechodzenie
temperatury przez 0).
Wzorcowy projekt, benchmark, powinien posiadać między innymi następujące atrybuty:
•
udogodnienia dla osób niepełnosprawnych;
•
pomieszczenia przeznaczone na zbiórkę odpadów segregowanych;
•
system (zdalnego) odczytu, analizowania i naliczania indywidulanego zużycia mediów na
każdy lokal z wyodrębnieniem kosztu części wspólnych;
•
drzwi antywłamaniowe;
•
posadzki w holach i schody wykonane z materiałów o właściwościach antypoślizgowych;
•
inne udogodnienia dla najemców.
7. Standardy
I.
STANDARD BUDYNKU
Konstrukcja
Tradycyjna murowana, żelbetowa szkieletowa lub mieszana; możliwe też stosowanie technologii z
prefabrykatów.
Dopuszcza się konstrukcje drewniane dachów oraz stropów (np. w kamienicach), które będą polegały
indywidualnej ocenie (ekspertyzy, inwentaryzacje, itp.).
Fundamenty
Istniejące fundamenty w razie potrzeby należy poddać ekspertyzie i na przykład ocieplić styrodurem.
Ściany
Ściany działowe: murowane, lokalnie żelbetowe, z prefabrykatów lub inne podlegające indywidualnej
ocenie. Bez względu na zastosowaną technologię musi ona spełniać wymagania akustyczne.
Ściany między-lokalowe: murowane, lokalnie żelbetowe, z prefabrykatów lub inne podlegające
indywidualnej ocenie. Bez względu na zastosowaną technologię musi ona spełniać wymagania
akustyczne.
4
Kondygnacje
Parter (pierwsza kondygnacja): powierzchnie handlowo-usługowe (o ile uzasadnia lokalizacja budynku)
oraz mieszkania (w tym również dla niepełnosprawnych).
Piętra od +1 (od drugiej kondygnacji) wzwyż: mieszkania.
Dach
Standard warstw wykończeniowych, izolacji termicznej oraz wyposażenia (wyloty kominowe, barierki
śniegowe, itp.) dachów podlega indywidualnej ocenie.
Elewacja
Standard warstw wykończeniowych oraz izolacji termicznej elewacji podlega indywidualnej ocenie.
Balkony, loggie, tarasy lub ogródki z podestem
Wyjścia porte-fenetre. Balustrady o wysokości min. 110cm. Dopuszcza się wykonanie elementów
konstrukcyjnych płyt balkonowych z drewna.
Posadzki na balkonach i loggiach wykończone gresem mrozoodpornym, antypoślizgowym, min. IV klasa
ścieralności klasy Nowa Gala. Spadki zapewniające odpływ wody. Cokoły o wysokości min. 10cm.
Tarasy i podesty w ogródkach wykończone płytami betonowymi typu chodnikowego lub podestami z
konglomeratu drewnopodobnego.
Oświetlenie na balkonach, loggiach, tarasach lub ogródkach w technologii LED.
Okna
Standard stolarki okiennej wraz z okuciami podlega indywidualnej ocenie.
Drzwi wejściowe
Standard drzwi wejściowych podlega indywidualnej ocenie.
Posadzka podestu wejściowego do budynku z płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych,
min. IV klasy ścieralności, klasy Nowa Gala, ułożonych na zaprawie klejowej elastycznej wraz z
cokolikiem (min. II gatunek). Pochylnie dla osób niepełnosprawnych, jeżeli jest taka potrzeba.
Wykończenie klatek schodowych
Standard wykończenia schodów (ściany, biegi i podesty) oraz wyposażenia klatek schodowych
(balustrady, oświetlenie) podlega indywidualnej ocenie.
Preferowane oświetlenie w technologii LED.
Wykończenie pomieszczeń gospodarczych (w tym pomieszczenia przeznaczone na zbiórkę odpadów
segregowanych oraz na przechowywanie rowerów i wózków)
Ściany zależnie od konstrukcji budynku - malowane lub tynkowane (tynki gipsowe).
Ściany i sufity malowane farbą akrylową lub lateksową zmywalną, klasy Śnieżka.
Posadzka betonowa malowana, z płytek gresowych antypoślizgowych, min. IV klasy ścieralności, klasy
Nowa Gala lub pokryta żywicą.
5
Drzwi w pomieszczeniu będą podlegały indywidualnej ocenie.
Oświetlenie w technologii LED.
Części wspólne (np. ciągi komunikacyjne)
Preferowane oświetlenie w technologii LED.
Posadzki będą podlegały indywidualnej ocenie.
Skrzynki na listy klasy EURO.
Drzwi do mieszkań numerowane.
Portale windowe (o ile występują) wyłożone płytkami ceramicznymi lub innym materiałem.
Instalacje
Rury z tworzyw sztucznych ciepłej i zimnej wody użytkowej, C.O., ciągów instalacji elektrycznej i
teletechnicznych - prowadzone częściowo w bruzdach ścian korytarzowych, „szachtach” instalacyjnych
lub obudowane, po wierzchu elementów konstrukcyjnych.
Obudowa pionów kanalizacyjnych murowana wraz z drzwiczkami rewizyjnymi.
Elektryczna: Podtynkowa tablica mieszkaniowa/lokalowa w strefie wejścia.
Minimum dwa podwójne gniazda wtykowe w każdym pomieszczeniu.
Grzewcza: Dostarczenie energii cieplnej z sieci miejskiej poprzez węzeł cieplny lub w razie braku takiej
możliwości z kotłowni gazowej lub olejowej np. 3 kotłowe sterowane automatycznie klasy De Dietrich.
Grzejniki – będą podlegały indywidualnej ocenie.
Wodociągowa: Przewody instalacji ciepłej wody, w których jest utrzymywana cyrkulacja, muszą mieć
trwałą izolację termiczną.
Kanalizacyjna: Ściekowa odprowadzająca ścieki z mieszkań, usług, garaży. Ścieki z garażu i lokali
usługowych podczyszczane w separatorach. Kanalizacja deszczowa odprowadzająca wody opadowe z
dachów (system rynnowy), terenów zielonych i utwardzonych.
System rynnowy wykonany z elementów PCV lub ocynkowanych na poziomie dachów i kondygnacji
powyżej parteru, a poniżej z żeliwa.
Ppoż. hydrantowa: Hydranty zgodnie z projektem w zakresie ochrony ppoż.
Teletechniczna: Orurowanie (peszle) wraz z okablowaniem dla instalacji telewizji kablowej,
telefonicznej i Internetu. Po jednym gniazdku dla instalacji RTV, telefonicznej i Internetu w pokoju
dziennym oraz gniazdko RTV w każdej sypialni.
W każdym mieszkaniu domofon z możliwością rozszerzenia do opcji z kamerą.
Liczniki: Indywidualne liczniki zużycia mediów (energii cieplnej i elektrycznej, ciepłej i zimnej wody
użytkowej) dla każdego lokalu, zainstalowane na klatce schodowej z możliwością odczytu centralnego
(zdalnego).
Wentylacja w lokalach mieszkalnych: Grawitacyjna z wywiewnikami nad oknami/w ścianach lub
mechaniczna (np. w budynkach wysokich).
6
Awaryjnego oświetlenie ewakuacyjnego: W korytarzach i na klatkach schodowych zgodnie z projektem
i operatem ppoż.
Odgromowa: Chroniąca budynek przed porażeniami wynikłymi w wyładowań piorunowych.
Tereny zewnętrzne (jeżeli dotyczy)
Podejścia wodne wraz z zaworami ogrodowymi w liczbie umożliwiającej obsługę terenu zielonego (o
ile dotyczy).
Plac zabaw (o ile przewidziane w projekcie, a teren wokół budynku jest wystarczająco duży): Teren
ogrodzony, piaskownica, zjeżdżalnia, drabinki, huśtawka podwójna, 2 huśtawki ważki, karuzela,
wykładzina z granulatu gumowego, piasek lub żwir w obrębie urządzeń, ławki.
Drogi, chodniki: Chodniki wykonane z kostki betonowej klasy Libet, umożliwiające dojście do
budynków.
Jezdnie manewrowe, wewnętrzne – asfaltowo-betonowe lub z kostki betonowej klasy Libet.
Opaski wokół budynków żwirowe z obrzeżem betonowym.
Dojazd i dojście do budynku – zgodny z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych.
Parkingi: Nawierzchnia z kostki betonowej klasy Libet.
Śmietniki (o ile nie wydzielono pomieszczenia w budynku): Wiaty wolnostojące o ścianach pełnych ze
szczeliną wentylacyjną miedzy ścianą a konstrukcją dachu. Nawierzchnia z kostki betonowej klasy Libet.
Oświetlenie: Teren zewnętrzny oświetlony zgodnie z projektem zagospodarowania terenu.
Zastosowanie technologii LED.
Garaż (jeżeli dotyczy)
Odwodnienie liniowe.
Posadzki betonowe utwardzone lub żywiczne (epoksydowe) barwione w masie. Częściowo z
nawierzchnią antypoślizgową, szczególnie na rampach. Zewnętrzna część rampy podgrzewana.
Oświetlenie w technologii LED.
Bramy garażowe podnoszone elektrycznie i awaryjnie mechanicznie, sterowane pilotem elektrycznym.
II. STANDARD WYKOŃCZENIA
Wykończenie mieszkań – pokoje
Drzwi wejściowe: Drzwi wejściowe do mieszkań z ościeżnicą stalową, antywłamaniowe klasy C, z
wizjerem, wyposażone w uszczelkę, z progiem stałym lub samoopadającym, z dwoma zamkami i
wkładką bębenkową – klasy Dierre.
Podłogi: Podkład cementowy zbrojony (siatka ocynkowana 50x50 mm) na podbudowie z polistyrenu
ekstrudowanego (styrodur).
Podłogi wyłożone panelami podłogowymi klasy min. AC3, klasy Krono do montażu bez klejowego wraz
z listwami przypodłogowymi.
7
Ściany i sufity: Tynki III kategorii wykończone gładzią gipsową lub tynki gipsowe pomalowane farbą
akrylową lub lateksową, zmywalną klasy Śnieżka.
Wyposażenie: Oprawy oświetleniowe.
Karnisze (podwójne) we wszystkich oknach i drzwiach balkonowych.
Rolety we wszystkich oknach.
Drzwi wewnętrzne: Ościeżnice stalowe malowane proszkowo lub drewniane, skrzydła laminowane,
klamki ze stali nierdzewnej, w mieszkaniach drzwi dla niepełnosprawnych o szerokości 1m, a w
pozostałych 0,9m klasy POLSKONE.
Wykończenie mieszkań – łazienka
Podłoga: Podkład cementowy zbrojony (siatka ocynkowana 50x50 mm) na podbudowie z polistyrenu
ekstrudowanego (styrodur) z izolacją wodoszczelną.
Podłogi wyłożone płytkami ceramicznymi klasy Nowa Gala.
Ściany: Tynk cementowo-wapienny III kategorii. Wykończone okładziną z płytek ceramicznych do
wysokości 200 cm, klasy Nowa Gala. Powyżej malowane farbą akrylową lub lateksową, zmywalną,
przeciwgrzybiczną klasy Śnieżka.
Sufity: Tynk cementowo wapienny III kategorii. Malowane farbą akrylową lub lateksową, zmywalną,
antygrzybiczną klasy Śnieżka.
Wyposażenie: Umywalka łazienkowa min. 45 cm klasy Koło z baterią umywalkową mieszalnikową z
głowicą ceramiczną klasy Hansgrohe. Szafka pod umywalkowa z materiałów odpornych na wilgoć (np.
MDF lakierowany) klasy Koło.
Wanna o długości min. 140 cm klasy Koło z baterią wannowo-prysznicową mieszalnikową klasy
Hansgrohe lub brodzik wraz z kabiną prysznicową klasy Koło oraz baterią prysznicową mieszalnikową
z głowicą ceramiczną klasy Hansgrohe.
Muszla ustępowa z urządzeniem spłukującym dwustopniowym (typu kompakt), pokrywy na zawiasach
metalowych klasy Koło.
Zawór zimnej wody do pralki automatycznej wraz z podejściem odpływowym.
Instalacja elektryczna – minimum jedno podwójne i jedno pojedyncze, hermetyczne gniazdo wtykowe.
Lustra nad umywalkami klejone do ściany.
Oprawy oświetleniowe.
Drzwi: Ościeżnica stalowa malowana proszkowo lub drewniana, skrzydło laminowane, zamek
otwarte/zamknięte bez klucza, klamka ze stali nierdzewnej, drzwi o szerokości 90 cm w świetle, drzwi
z otworami lub podcięciem do celów wentylacyjnych klasy POLSKONE.
Wykończenie mieszkań – kuchnia
Podłoga: Podkład cementowy zbrojony (siatka ocynkowana 50x50 mm) na podbudowie z polistyrenu
ekstrudowanego (styrodur) z izolacją wodoszczelną.
Podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi klasy Nowa Gala wraz z cokolikiem.
8
Ściany: Tynk gipsowy III kategorii. Wykończone okładziną z płytek ceramicznych klasy Nowa Gala na
wysokości od około 80 cm do około 140 cm od podłogi tylko na ścianie z kuchnią i zlewozmywakiem
skoordynowane z meblami kuchennymi. Ściana za szafkami malowana farbą akrylową lub lateksową,
zmywalną, antygrzybiczną klasy Śnieżka. Pozostałe ściany malowane farbą akrylową lub lateksową,
zmywalną klasy Śnieżka.
Sufity: Tynk gipsowy III kategorii. Malowane farbą akrylową lub lateksową, zmywalną klasy Śnieżka.
Wyposażenie: Zabudowa kuchenna (szafki, szuflady, półki) wraz z oświetleniem pod szafkami w
technologii LED.
Kuchenka elektryczna (nie indukcyjna) czteropalnikowa z piekarnikiem klasy Amica.
Piekarnik do zabudowy, klasy energetycznej min. A+, klasy Amica.
Okap klasy Amica.
Zlewozmywak dwukomorowy z ociekaczem wraz z baterią zlewozmywakową mieszalnikową klasy
Hansgrohe.
Co najmniej dwa podwójne, hermetyczne gniazda wtykowe ( w zależności od wielkości kuchni).
Blat kuchenny laminowany lub z konglomeratu.
Oprawy oświetleniowe. Źródła światła w technologii LED.
Drzwi (o ile nie jest to aneks kuchenny połączony z salonem): Ościeżnica stalowa malowana proszkowo
lub drewniana, skrzydło laminowane o szerokości 90cm w świetle klasy POLSKONE.
III. STANDARD WYPOSAŻENIA
Wyposażenie pokoi
Meble – łóżka z materacami, stoliki nocne i szafy wolnostojące w sypialniach, wypoczynek i stolik w
salonie, stół i krzesła w jadalni/salonie. Meble klasy IKEA.
RTV – Telewizor 32’ LED, klasy Samsung.
Wyposażenie holu
Szafa wolnostojąca lub w zabudowie, klasy IKEA.
Lustro wiszące.
Wyposażenie łazienek
Pralka automatyczna klasy Amica.
Wyposażenie kuchni
Kuchenka mikrofalowa wolnostojąca klasy Amica.
Chłodziarko-zamrażarka wolnostojąca o pojemności 100-200l chłodziarka i 50-100l zamrażarka dla
mieszkań 1- i 2- pokojowych oraz o pojemności 200-300l chłodziarka i 100-150l zamrażarka dla
większych mieszkań. Klasa energetyczna nie mniejsza niż A+, klasy Amica.
Zmywarka wolnostojąca o szerokości 45cm dla mieszkań 1- i 2- pokojowych oraz o szerokości 60cm dla
większych mieszkań, klasy Amica.
9
8. Cena
Z uwagi na wcześniej podkreślaną nieporównywalność nieruchomości, wyznaczenie konkretnych
przedziałów czy poziomów cenowych dla poszczególnych lokalizacji jest nieuzasadnione. Stąd
kalkulacja ceny przez Fundusz będzie wynikała przede wszystkim z możliwych do osiągnięcia czynszów
w danej lokalizacji. Kolejnym istotnym czynnikiem branym pod uwagę przez Fundusz będzie jakość
przyjętych rozwiązań dla danej nieruchomości.
10

pobierz_plik

Transkrypt

Podobne dokumenty

pobierz_plik

Patio Air - DE

Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych BGK Spółka

Drogie utrzymanie mieszkań w Polsce. Jesteśmy w czołówce UE

BGK Papier Firmowy - Fundusz Mieszkań na Wynajem

Praktykant w Zespole HR - Biuro Karier

Telestrada S.A. ul. . Puławska 182, 02-670 Warszawa, budynek IO

449 224 46.35 m2 - Silver House Sp. z oo

drukuj - Questuspoint