Wspólnota Mieszkaniowa [poleć znajomemu] Kiedy za późno na

Wspólnota Mieszkaniowa
[poleć znajomemu]
Kiedy za późno na dopłatę do wkładu
Spółdzielnia nie ma prawa domagać się dopłaty do wkładu budowlanego po dokonaniu
ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. Jest to możliwe tylko jeżeli jego wysokość została
ustalona już przy podpisywaniu umowy o budowę mieszkania
Tak wynika z wielu korzystnych dla członków spółdzielni mieszkaniowych orzeczeń Sądu
Najwyższego.
Wkład budowlany do spółdzielni czytelnik wpłacał w latach 2003 – 2005. W 2005 r. otrzymał
klucze. Teraz ze spółdzielni przyszło pismo, w którym żąda ona dopłaty do wkładu, bo po
zbadaniu bilansów i sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta okazało się, że wkład
był zaniżony, nie odpowiadał kosztom inwestycji. W 2005 r. czytelnik dostał rozliczenie, z
którego wynikało, że wpłacił wkład w całości. Pyta, czy spółdzielnia ma prawo żądać dopłaty.
Spółdzielnia co do zasady może wysuwać takie żądanie, jeśli wysokość wkładu została
ustalona wstępnie.
Jest prawna podstawa
Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą już ustanawiać spółdzielczych własnościowych
praw do lokali ani praw do miejsc postojowych. Wyjątek to przekształcenie prawa
lokatorskiego na własnościowe w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym
statusie własnościowym. Oczywiście takie prawa ustanowione wcześniej istnieją i istnieć
będą do momentu, gdy ich aktualni posiadacze zdecydują się na przekształcenie go w prawo
odrębnej własności lokalu.
Obowiązuje też ciągle art. 177 ustawy z 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
będący prawną podstawą do żądania dopłaty do wkładu budowlanego. W myśl tego przepisu,
jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy
wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy, zobowiązany do
dopłaty jest członek spółdzielni lub osoba niebędąca jej członkiem, której w chwili dokonania
ostatecznego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W razie
różnicy in minus takiej osobie przysługuje również zwrot części wkładu.
Taką samą treść ma art. 4 nowelizacji z 14 czerwca 2007 r. do ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Jeśli jednak w dokumentach rozliczeniowych spółdzielni wyraźnie zaznaczono, że jest to
ostateczne rozliczenie kosztów budowy, spółdzielnia nie może żądać dopłaty do wkładu.
Można tu przytoczyć dosyć liczne orzeczenia, w których takie właśnie stanowisko zajął Sąd
Najwyższy. Tak więc 10 maja 2007 r. (sygn. III CSK 435/06) stwierdził, że jeśli spółdzielnia
dokonała ostatecznego rozliczenia budowy i oświadczenie zarządu w tej sprawie jest
prawidłowe, tj. złożyły je osoby uprawnione do jej reprezentowania, niedziałające pod
wypływem błędu czy przymusu, spółdzielnia nie może ponownie obliczać wydatków i żądać
od inwestorów uzupełnienia wpłaty.
Błędy spółdzielni
Podobne stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w wyroku z 28 lipca 2005 r. (sygn. V CK
55/05), a wcześniej – z 16 listopada 2004 r. (sygn. III CK 585/03). W tym drugim orzeczeniu
stwierdził, że po ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy spółdzielnia nie może żądać od
swego członka dopłaty do wkładu na tej podstawie, że rozliczenie było nieprawidłowe i nie
pokrywało pełnych kosztów budowy.
Nie może też obciążyć swych członków kosztami obsługi zaciągniętego przez nią kredytu na
budowę, jeśli nie da się przyporządkować ich do konkretnej inwestycji.
Jak deweloper
W sprawie, której dotyczy wyrok z 2004 r., chodziło o ponowne rozliczenie kosztów
inwestycji prowadzonych w latach 1994 – 1998.
W związku z badaniem bilansów i sprawozdań finansowych spółdzielni biegły rewident
przeprowadził ponowną inwentaryzację kosztów i wykazał błędy w ich rozliczeniu. Okazało
się, że ostateczne rozliczenia wkładu budowlanego skierowane do poszczególnych członków
spółdzielni nie odzwierciedlały rzeczywistych kosztów. Po czterech latach od ostatecznego
rozliczenia syndyk masy upadłości spółdzielni zażądał dopłaty do wkładów. Przegrał w obu
instancjach, a także przed Sądem Najwyższym. Można przytoczyć także wyrok z 21 kwietnia
2005 r. (sygn. III CK 478/04), w którym Sąd Najwyższy uznał, iż spółdzielnia nie może żądać
dopłaty do wkładu, choć w umowie z członkiem jego wysokość została określona jako
wstępna.
Chodziło o sprzedaż gotowego już lokalu użytkowego – sklepu. Spółdzielnia zażądała dopłaty
aż 57 tys. zł jako kosztu witryny. Tymczasem umowa przewidywała oddanie lokalu w stanie
wykończonym. Sąd Najwyższy uznał, że skoro spółdzielnia mieszkaniowa działała na rynku
jak deweloper, skoro sprzedawała lokal już praktycznie gotowy (a trudno wyobrazić sobie
sklep bez witryny), nie ma prawa żądać dopłaty.
Zapłacą członkowie
Tylko wyjątkowo spółdzielnia mieszkaniowa może żądać uzupełnienia wkładu budowlanego
także po ostatecznym rozliczeniu. W uchwale z 20 grudnia 2001 r. (sygn. III CZP 73/01) Sąd
Najwyższy stwierdził, że jest to możliwe, gdy nieważne jest jej oświadczenie dotyczące
ostatecznego rozliczenia kosztów budowy.
W uzasadnieniu wskazał, że przyczyną nieważności tego oświadczenia może być np. błąd.
Stwierdził przy tym, że jeśli wadliwe rozliczenie kosztów budowy jest ważne, spółdzielnia
nie może żądać dopłaty różnicy wynikającej z prawidłowego rozliczenia kosztów budowy.
W uchwale z 2001 r. Sąd Najwyższy jednocześnie wyraźnie zaznaczył, że ryzyko wadliwego
działania spółdzielni mieszkaniowej, a więc także wadliwego rozliczenia kosztów budowy,
spoczywa na wszystkich członkach spółdzielni, bo prowadzona przez nią budowa jest budową
własną zrzeszonych w niej członków.
Słowem – za skutki zaniżenia kosztów w ostatecznym rozliczeniu zapłacą wszyscy
członkowie.
Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych
Spółdzielnie znają jednoznaczne stanowisko Sądu Najwyższego. Widzą, że jeśli członek
spółdzielni dostał dokument, z którego jasno wynika, że rozliczenie kosztów budowy jest
ostateczne, nie mogą domagać się dopłaty. Jeśli okaże się potem, że rozliczenie było
nieprawidłowe, że koszty budowy zostały w nim zaniżone, a różnica jest znaczna, będzie to
dla spółdzielni poważny problem. Walne zgromadzenie musi zdecydować, jak pokryć tę
stratę. Dlatego może się zdarzyć, że winni próbują skłonić członków do dopłat. Dziś nie jest
to już taki problem, bo spółdzielnie rozliczają koszty budowy poszczególnych budynków, a
nie zespołów budynków jako jednej inwestycji. Ustawa wymaga teraz, by rozliczenie było
dokonane w terminie sześciu miesięcy od oddania budynku do użytkowania.
Źródło: www.rzeczpospolita.pl