Jaka rekompensata za wejście na grunt sąsiada

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 20.08.2014
Jaka rekompensata za wejście na grunt sąsiada
Ustalenie kwoty za wejście na sąsiednią nieruchomość przed rozpoczęciem robót jest możliwe jedynie w razie
uzgodnienia jej wysokości pomiędzy inwestorem a sąsiadem. W przypadku braku woli którejś ze stron wysokość
rekompensaty zostanie określona w sposób ścisły, adekwatny do powstałej szkody – po wykonaniu prac
budowlanych i na zasadach określonych w prawie cywilnym.
Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 5 czerwca 2014 r. (II SA/Ke 227/14).
Inwestor wystąpił z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren działki sąsiedniej, w celu
wykonania robót budowlanych przez inwestora w jego budynku, posadowionym w bliskiej odległości od granicy z
sąsiednią działką. Takie posadowienie budynku powoduje, że nie ma technicznej możliwości dokonania zamierzonych
prac bez wejścia na grunt sąsiedni, a właściciel tego gruntu nie wyraża na to zgody. Organ wydał decyzję pozytywną,
określając termin i warunki korzystania z działki sąsiedniej. Inwestor został zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa
prowadzenia robót, a po ich zakończeniu uporządkowania terenu i naprawienia ewentualnych szkód powstałych w
wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości – na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Od decyzji odwołał się
właściciel działki sąsiedniej. Organ II instancji utrzymał jednak decyzję w mocy.
W skierowanej do sądu skardze właściciel działki sąsiedniej zarzucił, że organ nie rozstrzygnął o przyznaniu mu
niezbędnej rekompensaty, tymczasem on jako właściciel działki ma prawo do wynagrodzenia.
Sąd wskazał, że zgodnie z art. 47 ust. 1 i 2 prawa budowlanego (dalej: p.b.) jeżeli do wykonania robót budowlanych
niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać
zgodę właściciela tej nieruchomości na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z
niej, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia tych warunków, właściwy organ – na
wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia na
teren sąsiedni i w razie uznania zasadności wniosku – określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki
korzystania z sąsiedniego terenu. Z przepisów tych wynika, że jeżeli inwestor i właściciel sąsiedniej nieruchomości przed
rozpoczęciem robót nie uzgodnili rekompensaty z tytułu korzystania z niej, to organ nie jest uprawniony do ustalenia
wysokości rekompensaty, gdyż roszczenia odszkodowawcze należą do drogi postępowania cywilnego – zgodnie z art. 47
ust. 3 p.b. – jako naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania z działki sąsiada.
Anna Główka, radca prawny Warszawa, Rödl & Partner
Znajdujący zastosowanie w komentowanej sprawie art. 47 p.b. wprowadza ograniczenie praw właściciela sąsiedniej
nieruchomości w sytuacji, gdy zachodzi niezbędna potrzeba skorzystania z niej przez inwestora, przy czym ograniczenie
to może mieć charakter dobrowolny – gdy sąsiad wyraża zgodę na wejście na jego nieruchomość lub przymusowy – w
drodze decyzji administracyjnej. W pierwszej kolejności ma zastosowanie „tryb dobrowolny", tj. inwestor powinien
podjąć próbę uzyskania zgody sąsiada na wejście na jego nieruchomość i ustalenia warunków korzystania z niej (ust. 1).
Oznacza to, że w istocie zakres pojęcia zgody obejmuje dwa elementy: wyrażenie oświadczenia woli oraz uzgodnienie
warunków (wyrok WSA w Białymstoku z 19 października 2006, II SA/Bk 521/06). Strony mogą, ale nie muszą,
uzgodnić również rekompensatę. Dopiero w przypadku bezskuteczności takich działań inwestor może wystąpić do
właściwego organu o wydanie zezwolenia na wejście na grunt sąsiedni (ust. 2). Takie rozumienie omawianej regulacji
potwierdza orzecznictwo sądowe (wyrok WSA w Łodzi z 14 czerwca 2013 r., II SA/Łd 415/13). Decyzja właściwego
organu, wydana w trybie art. 47 ust. 2 p.b., zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości (wyrok WSA w Opolu z
11 października 2007 r., II SA/Op 201/07).
Przed wydaniem decyzji organ powinien zbadać, czy zachodzi niezbędność wejścia na teren sąsiedni w sytuacji
sprzeciwu sąsiada, a w przypadku uznania tej niezbędności, wydając decyzję powinien określić jej granice oraz warunki
korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Organ wydający decyzję może tylko zezwolić na wejście na teren sąsiedniej
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
nieruchomości oraz określić warunki korzystania z niej (wyrok WSA w Białymstoku z 14 marca 2014 r., II SA/Bk
983/13). Oznacza to, że organ nie ma uprawnienia do określenia wysokości rekompensaty dla właściciela sąsiedniej
nieruchomości z tytułu wejścia na nią. Takie stanowisko prezentują także sądy administracyjne – organ nie jest
uprawniony do ustalenia wysokości rekompensaty z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości, gdyż roszczenia
odszkodowawcze należą do drogi postępowania cywilnego, zgodnie z art. 47 ust. 3 p.b. (wyrok NSA z 16 stycznia 2002
r., II SA/Ka 825/00; wyrok WSA w Łodzi z 10 marca 2000 r., II SA/Łd 183/97).
Ustalenie rekompensaty z góry, przed rozpoczęciem robót, jest możliwe jedynie w przypadku uzgodnienia tej wysokości
pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Potrzebna jest do tego wola obu stron. W przeciwnym
razie, jeżeli w toku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości powstanie szkoda, to po wykonaniu robót
wymagających wejścia na grunt sąsiedni, jej naprawienie następuje w drodze cywilnoprawnej. Może to nastąpić w formie
np. wykonania przez inwestora niezbędnych prac naprawczych, lub też w formie odszkodowania za szkody (art. 363 k.c.).
Jeżeli pomiędzy stronami nie dojdzie do porozumienia w tej kwestii, to dochodzenie odszkodowania od inwestora
następuje przed sądem powszechnym.
Źródło: http://www.rp.pl/artykul/1134201-Jaka-rekompensata-za-wejscie-na-grunt-sasiada.html?template=restricted
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]