Publikacja darmowa

Rejent * rok 8 « nr 6(86)
czerwiec 1998 r.
Stanisław Rudnicki
Polski system ksiąg wieczystych na tle regulacji państw
europejskich-członków UE - zalety i wady tego
systemu, ocena stanu obecnego i wnioski na przyszłość
Główne cechy charakteryzujące polski system ksiąg wieczystych sprowadzają się do następujących zasad:
• jawności formalnej, oznaczającej z jednej strony powszechną dostępność dla każdego, kto chce zapoznać się z treścią księgi, a z drugiej strony
prawną bezskuteczność zarzutu nieznajomości istniejących w księdze wpisów lub wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę;
• jawności materialnej, oznaczającej w ujęciu obecnego uregulowania
prawnego, że księga wieczysta ujawnia rzeczywisty stan prawny nieruchomości, a więc że prawo wpisane do księgi rzeczywiście istnieje i że prawo
wykreślone nie istnieje.
Konsekwencją praktyczną obu wymienionych zasad jest brakjakiejkolwiek potrzeby poszukiwania stanu prawnego poza księgą wieczystą ponieważ księgi te są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i stanowią do czasu obalenia wynikających z nich domniemań wyłączny
dowód stanu prawnego nieruchomości ujawnionej w księdze. Gwarancją
tego jest działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uzasadniającej w warunkach określonych w ustawie skuteczność nabycia wpisanego do księgi prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nim.
Oznacza to przełamanie zasady nemo plus iuris in alium transferre potest,
quam ipse habet.
29
Stanisław Rudnicki
• legalizmu materialnego albo oficjalności, oznaczającej, że wpis
może być dokonany tylko na podstawie takiego dokumentu, który dokumentuje czynność materialnoprawnąpowodującąpowstanie, zmianę lub ustanie
prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej. Przeciwieństwem tej
zasady jest zasada konsensu formalnego polegającą na uznaniu za podstawę wpisu także takiego dokumentu, który wskazuje na istnienie określonego stanu prawnego z dużym stopniem wiarygodności (prawdopodobieństwa);
• inicjatywy stron, głoszącej, że wpisy dokonywane są w zasadzie na
wniosek stron;
• szczegółowości, oznaczającej, że księga wieczysta obejmuje tylko
jedną nieruchomość.
Natomiast zasada powszechności, pomimo początkowych zapowiedzi,
nie została urzeczywistniona, aczkolwiek w praktyce niewiele nieruchomości nie posiada ksiąg wieczystych, tak że nie stwarza to na ogół negatywnych konsekwencji dla bezpieczeństwa obrotu prawnego i nie utrudnia go
jego uczestnikom.
Ustawa, która realizuje w praktyce powyższe zasady i zapewnia działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyni zadość potrzebom
obrotu gospodarczego, a w szczególności zabezpieczenia długoterminowego kredytu hipotecznego, będącego podstawą działalności inwestycyjnej.
Postuluje się u nas niekiedy zrealizowanie pełnej powszechności ksiąg
wieczystych, ale trzeba pamiętać, że nie jest to możliwe bez wprowadzenia
głębokich zmian w prawie rzeczowym, polegających nie tylko na zupełnie
innym uregulowaniu zasady przenoszenia, zmian i ustanawiania praw
rzeczowych i rozciągnięciu zasady konstytutywnej mocy wpisu na wszystkie rozporządzenia prawami rzeczowymi, wzorem systemu niemieckiego,
ale być może także na zrewidowaniu przez ustawodawcę dotychczasowego
stanowiska w przedmiocie generalnej zasady kauzalności w całym prawie
cywilnym. Nie można tego uczynić, jednym pociągnięciem pióra" bez szerokich zmian systemowych. Trzeba więc zacząć od odpowiedzi na pytanie,
czy mankamenty naszego prawa, inspirujące tego typu dywagacje, wynikają z obowiązującego obecnie modelu łączącego skutki rzeczowe z umowami obligacyjnymi (poza wyłączeniem skutków rzeczowych wolą stron),
w przeciwieństwie do zasady rozdzielnego traktowania skutków obligacyjnych i rzeczowych. Jestem przekonany, że polski model, którego postacią
30
Polski system ksiąg wieczystych..
są przepisy art. 155 i nast. k.c., przez swoją elastyczność i brak zbędnego
formalizmu lepiej odpowiada nowoczesnym wymaganiom obrotu gospodarczego niż model niemiecki, wywodzący się z ubiegłego stulecia, zakorzeniony w niemieckiej tradycji prawnej i odpowiadający poczuciu prawnemu tamtejszego społeczeństwa.
Gdy porównujemy polskie przepisy o księgach wieczystych i hipotece
z systemami większości państw należących do UE, rzuca się w oczy przejrzysty charakter polskiej księgi wieczystej i łatwość ustalenia stanu prawnego nieruchomości dzięki omówionym zasadom, na których oparta jest
organizacja polskich ksiąg wieczystych. Zatem z prawnoporównawczego
punktu widzenia system polski zajmuje pod tym względem korzystnie jedno
z czołowych miejsc. Nie oznacza to bynajmniej braku wad trapiących ten
system, z których na pierwszym miejscu postawiłbym przepis art. 44 u.k. w.h.,
według którego wnioski, które wpłynęły tego samego dnia, uważa się za
złożone równocześnie. Jak o tym świadczą coraz liczniejsze przykłady z
orzecznictwa sądowego, mnożą się ostatnio wypadki ewidentnie oszukańczych manipulacji dokonywanych przez zbywców nieruchomości, którzy
po dokonaniu zbycia pobierają wysokie kredyty bankowe zabezpieczone
hipoteką na zbytej już nieruchomości w oparciu o wyciąg z księgi wieczystej dokumentujący, niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, własność
zbywcy. Znana mi jest z orzecznictwa sądowego sprawa (OSNCP 1994,
nr 12, poz. 235), w której w takim właśnie stanie faktycznym 14 września
nastąpiło zbycie nieruchomości, a w dniu 22 września złożony został w
sądzie prowadzącym dla niej księgę wieczystą wniosek banku o wpis, na
podstawie wyciągu z ksiąg banku, hipoteki przymusowej w kwocie przekraczającej wartość nieruchomości. Tego samego dnia wpłynął do sądu
wniosek o wpis prawa własności nabywcy. Jeszcze tego dnia sąd (w którym
istniały znaczne zaległości w rozpoznawaniu wpisów) rozpoznał wniosek
banku i obciążył nieruchomość hipoteką przymusową natomiast nie rozpoznał wniosku o wpis własności na podstawie aktu notarialnego z 14
września. Niezwykła ta „sprawność działania" sądu jest zastanawiająca i
musiała budzić poważne wątpliwości. Jak mi relacjonowano, na skutek
dalszych najdziwniejszych działań sprawa ta do dziś nie została zakończona. Jak wynika z lektury orzeczenia Sądu Najwyższego, błąd sądu rejonowego był więcej niż oczywisty i rozstrzygnięcie rewizji nie nasuwało żadnych
trudności jurydycznych. O wiele gorzej przedstawia się natomiast kolizja
31
Stanisław Rudnicki
wniosków o wpis o charakterze konstytutywnym. Sprawa ta wymaga ingerencji ustawodawcy.
Jeżeli jednak ocena obecnego stanu prawnego wypada na ogół pozytywnie, to skąd bierze się obecna zapaść sądownictwa w dziedzinie (między innymi) postępowania wieczystoksięgowego?
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta. Postępowanie to oparte jest
na przestarzałym systemie ręcznych wpisów i dokonywaniu całego szeregu
pracochłonnych czynności, przy jednoczesnym lawinowym, nigdy dotąd
nie spotykanym, wzroście liczby wniosków o wpisy i coraz większych
trudnościach lokalowych z pomieszczeniem wzrastającej liczby ksiąg
wieczystych. Siłą rzeczy musiało to doprowadzić do narastających zaległości w rozpoznawaniu wniosków. Najlepszym tego przykładem jest stan
austriackich ksiąg wieczystych. Poprzedzające wielką austriacką reformę
lat osiemdziesiątych badania i analizy z roku 1971 wykazały, że te same,
wykonywane ręcznie wpisy w księgach pochłaniały więcej niż 1/4 czasu
wszystkich czynności personelu kancelaryjnego, na drugim miejscu były
czynności związane ze sporządzaniem wypisów, odpisów, zaświadczeń i
z pozostałymi czynnościami biurowymi, chociażby takimi, jak wyszukiwanie i transportowanie odkładanych na regały tomów ksiąg. Pomimo stałego
zwiększania etatów personelu obsługującego księgi wieczyste, mającego
swoje nieprzekraczalne granice w możliwościach budżetowych i lokalowych sądów i resortu sprawiedliwości, zaległości wzrastały w postępie
geometrycznym, a ilość wpisów coraz bardziej zmniejszała przejrzystość
ksiąg. Definitywna zmiana nastąpiła dopiero w wyniku zakrojonej na szeroka skalę komputeryzacji ksiąg wieczystych - dzieła nie mającego sobie
równych pod względem przygotowania, wykonania i osiągniętych efektów.
Dzisiaj austriacka reforma systemu ksiąg wieczystych stanowi wzór do
naśladowania, a zdobyte przy niej doświadczenia pozwalają innym zaoszczędzić uczenia się na własnych błędach.
Reasumując dotychczasowe wywody, należy stwierdzić, że:
1. W zakresie prawnomaterialnym obecny system ksiąg wieczystych
odpowiada współczesnym wymaganiom i regulacjom istniejącym w państwach UE i nie wywołuje potrzeby zmian systemowych, w tym także przy
zamierzonej komputeryzacji.
32
Polski system ksiąg wieczystych..
2. W zakresie postępowania wieczystoksięgowego potrzebne są w trybie pilnym zmiany w kierunku bezkonfliktowego uregulowania wniosków
o wpis, w tym zwłaszcza o wpis konstytutywny.
3. Jedynym skutecznym sposobem wyjścia sądów wieczystoksięgowych
z istniejących zaległości i spowodowanej tym zapaści jest oparta na jednolitym dla całego kraju systemie komputeryzacja ksiąg wieczystych.
Powierzenie prowadzenia ksiąg wieczystych referendarzom sądowym jest
sprawą przyszłości i nie może być uważane za definitywne rozwiązanie
problemu.
Zdecydowanie negatywnie należy ocenić postulaty prywatyzacji ksiąg
wieczystych i wprowadzenia instytucji pisarza hipotecznego: księgi wieczyste są instytucją publiczną, a ich prowadzenie wchodzi w zakres wymiaru sprawiedliwości - dlatego nie mogą być przedmiotem żadnych eksperymentów i pomysłów rodem z 1818 roku.
33