Wolny najmita - Kamienica.pl

Polityka - nr 25 (2509) z dnia 2005-06-25;
Wolny najmita
Gospodarka / Czynsze rosną
Urszula Szyperska
Od kwietnia mamy w Polsce wolne czynsze. Prywatny właściciel czy gmina może podnieść
stawkę do dowolnej wysokości, jeśli przed sądem potrafi ją uzasadnić. Pierwsi z wolności
czynszowej skorzystali właściciele kamienic w Krakowie: wprowadzają podwyżki nawet
czterokrotne.
Czynsze uwolnił Trybunał Konstytucyjny. 19 kwietnia br. wprowadzone przez parlament
limity podwyżek uznał za niezgodne z konstytucją (ograniczają prawo własności). Orzeczenie
TK zostało opublikowane tydzień później i od tego czasu ograniczeń nie ma. Obietnica sprzed
ponad 10 lat (w ustawie o najmie lokali), że w roku 2005 czynsze zostaną uwolnione, została
dotrzymana, choć stało się tak wbrew woli parlamentu.
Kraków: jak tu żyć?
Najbardziej gorliwie z wolności czynszowej korzystają kamienicznicy krakowscy. Pani T.W.,
lokatorka domu przy ul. św. Tomasza, została zawiadomiona przez zarządcę budynku, że od
września stawka czynszu wzrośnie czterokrotnie. Do 25 zł za m kw. Łącznie ze
świadczeniami lokatorka ma płacić za mieszkanie (ok. 49 m kw.) 1521 zł miesięcznie. Czyli z
grubsza tyle, ile dostaje emerytury.
Łagodniej potraktowana została Krystyna Młynarska: od września powinna płacić za
mieszkanie (50 m kw.) przy ul. Prądnickiej 4 po 18,6 zł za m kw. Właścicielem domu jest
spółka Herbewo International. Ma lokale biurowe, użytkowe i trochę mieszkalnych. W
ofercie spółki mieszkania przeznaczone są przede wszystkim dla studentów (lokale są
niewielkie, w budynku nie ma windy). Pozostaje jeszcze pozbyć się lokatorów
kwaterunkowych, którzy zajmują część kamienicy. Kogo stać było na kupno mieszkania, już
się wyprowadził, pozostali głównie emeryci. Tacy jak pani Młynarska, która na nowy czynsz
musiałaby oddać całą emeryturę.
Do Polskiego Zrzeszenia Lokatorów z siedzibą w Krakowie przychodzi coraz więcej
starszych osób, którym wypowiedziano dotychczasowe czynsze. Nowe stawki to dla nich
trudny do zrozumienia horror. – Administrator straszy nas, że jeśli we wrześniu nie zapłacimy
nowego czynszu, po miesiącu musimy opróżnić mieszkanie. A my nie mamy z czego płacić.
Nowy czynsz bez świadczeń przekroczy tysiąc złotych, tymczasem emerytura żony i moja to
zaledwie 2,3 tys. zł – skarży się Jacek Kusionowicz, lokator kamienicy przy ul. Rzeszowskiej
8 (stawka za m kw. – 17 zł).
Dotychczasowe podwyżki mogą okazać się wstępem do tego, co przyniesie koniec miesiąca.
Wielu właścicieli krakowskich kamienic podniosło czynsze w grudniu ubiegłego roku do
maksymalnej wysokości (czyli 6,35 zł za metr). Następna podwyżka możliwa jest po upływie
6 miesięcy i koniec czerwca zapowiada się dla lokatorów czarno.
Alicja Sarzyńska, prezes krakowskiego zrzeszenia, radzi lokatorom, żeby najpierw zażądali
(na piśmie) uzasadnienia podwyżki łącznie z kalkulacją nowej stawki. Właściciel albo
zarządca powinien je przedstawić w ciągu 7 dni. Następnie, jeśli podwyżka jest znaczna, radzi
wystąpić do sądu o zbadanie jej zasadności. Sądy są u nas nierychliwe i dopóki wyrok się nie
uprawomocni, lokator będzie płacił starą stawkę. Ale jeśli właściciel chce się pozbyć lokatora,
uzasadnienie podwyżki w starym domu wymagającym gruntowego remontu nie będzie
stanowiło problemu.
Drożyzna nad morzem
– Przy kalkulacji stawek czynszu korzystaliśmy ze wskazówek stowarzyszenia z Gdyni –
twierdzi dyrektor Grażyna Zamorska ze spółki Herbewo. Ogólnopolskie Stowarzyszenie
Właścicieli Nieruchomości z siedzibą w Gdyni, najbardziej waleczna organizacja
kamieniczników, przygotowała w celach instruktażowych przykładową kalkulację nowego
czynszu. Wynika z niej, że uzasadnioną stawką byłoby 21,46 zł za m kw. Tomasz Urbaś,
autor tej instrukcji, dodaje: „Z uwagi na fakt, że czynsze rynkowe kształtują się na poziomie
10–15 zł/m kw. (z wyjątkiem Warszawy), zalecamy podwyższać czynsz do tego niższego –
rynkowego poziomu, przedstawiając lokatorowi pełną kalkulację oraz zaznaczając, że robimy
to ze względu na wrażliwość społeczną”. Ludzi, których stać na rynkowy czynsz, argument
taki zapewne ubawi. W ofertach najmu można dziś przebierać i jeśli czynsz będzie zbyt
wysoki, poszukają sobie innego mieszkania.
W Gdyni nowe podwyżki są dokładnie takie, jak zaleca stowarzyszenie. Państwo Kłapuccy,
lokatorzy kamienicy przy ul. Morskiej, mają płacić od 1 września 14 zł za m kw. Właścicielka
napisała w uzasadnieniu, że będzie to nadal stawka niższa od poziomu zapewniającego
dostateczne środki na utrzymanie domu i godziwy zysk (dając dowód zalecanej przez
stowarzyszenie wrażliwości społecznej). Dla lokatorów, którzy mają łącznie 2180 zł
emerytury i renty, już dotychczasowy czynsz, wynoszący bez świadczeń 455,30 zł, był
wielkim obciążeniem. Od września mają płacić 1148 zł (bez świadczeń, z których najbardziej
kosztowne jest ogrzewanie). Z pięcioosobowej rodziny w 82-metrowym mieszkaniu zostały
dwie osoby bez żadnych szans na zamianę. Półtora roku temu właściciele dali im trzyletnie
wypowiedzenie, w grudniu przyszłego roku stracą prawo do mieszkania.
Wykwaterować kwaterunek
Właściciele warszawskich kamienic zachowują rezerwę. W stowarzyszeniach lokatorskich nie
słyszano o drastycznych podwyżkach. Poza jednym wyjątkiem: kamienicą przy Krakowskim
Przedmieściu 53, której właściciel sam uwolnił czynsze 1 stycznia 2005 r., nie czekając na
zmianę przepisów. Od tego czasu administracja nalicza nowe stawki (60 zł za m), a lokatorzy
płacą stare (9,86 zł za m). Różnica dopisywana jest lokatorom do zadłużenia. Pani T.G.,
której zadłużenie przekroczyło 25 tys. zł, zaskarżyła podwyżkę do sądu. Finał wydaje się
oczywisty, prywatne osoby nie stanowią prawa. Po uwolnieniu czynszów przez Trybunał
Konstytucyjny właściciel nie ponowił zmiany stawek, zostało więc po staremu.
– Rzecz nie w tym, żeby mieć dobrą cenę, ale żeby dostać pieniądze – mówi Mirosław
Szypowski, szef Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.
– Dużych podwyżek nie ma i nie słyszałem, żeby właściciele zamierzali je wprowadzić.
Większość poprzestanie na podniesieniu czynszu o 10 proc. – twierdzi Andrzej Rozenkowski,
prezes łódzkiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Prywatnych. Czynsze w
prywatnych kamienicach wynoszą tu na ogół 4,50–5 zł za m, właściciele nie wykorzystują
nawet tych możliwości, jakie dawały poprzednie przepisy (maksymalna stawka w Łodzi
sięgała na początku roku 6,01 zł za m). Chcą mieć przede wszystkim stałe wpływy i jeśli
lokatorzy płacą, ostrożnie podnoszą stawki. Zwalniające się mieszkania stoją często puste, bo
wynajem jest ryzykowny. – Zdarza się, że lokator wpłaca kaucję, a później mieszka darmo.
Wyrok eksmisji zapada zwykle po dwóch latach. Składam go w gminie i na realizację czekam
następne dwa lata. Gmina zabiera lokatora dopiero wtedy, kiedy zagrożę wystąpieniem o
odszkodowanie – mówi Andrzej Rozenkowski.
W Katowicach właściciele już w ubiegłym roku mogli brać za metr ponad 6 zł, ale pani A.W.
nadal płaci w dobrej kamienicy w centrum 3,42 zł (z bonifikatą za nieczynną windę).
Mieszkanie ma 137 m. Dwa takie same lokale stoją puste, trzecie właściciel wynajął
niedawno za rynkowy czynsz. Czyli... 4,37 zł za m. O cenie decyduje rynek, a na duże
powierzchnie nie ma chętnych. Dziś bardziej opłaca się kupić mieszkanie, niż je
wynajmować, a jeśli się wynajmuje, to nieduże i na krótko.
Stawki w prywatnych kamienicach są dwa–trzy razy wyższe niż przeciętne czynsze
komunalne (2,41 zł za m kw), a w Warszawie cztery razy wyższe. W Łodzi, Bydgoszczy i
wielu innych miastach zrównały się z rynkowymi (w domach o porównywalnym standardzie).
Z wolności czynszowej będzie się korzystało głównie w miastach, w których ceny
nieruchomości są najwyższe: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście. Często po to, żeby
lokatorów się pozbyć, a ze świetnie zlokalizowanych kamienic zrobić luksusowe siedziby
firm, apartamentowce. Odzyskiwane przez spadkobierców przedwojennych właścicieli
kamienice czasem już po kilku tygodniach sprzedawane są bogatym inwestorom. W takim
domu podwyżka czynszu np. do 60 zł za m zostanie kompetentnie uzasadniona. – Remont
balkonu w zabytkowej kamienicy może kosztować 70 tys. zł, ale wystarczy też 12 tys. Na
podobnej zasadzie fachowiec może zrobić kalkulację na każdy czynsz – przyznaje Barbara
Grzybowska-Kabańska, zarządca prawie 100 warszawskich czynszówek.
Według Ministerstwa Infrastruktury w prywatnych kamienicach mieszka 600 tys.
kwaterunkowych lokatorów. Docent Jan Korniłowicz z Instytutu Rozwoju Miast szacuje, że
w atrakcyjnych lokalizacjach znajduje się około 50 tys. zajmowanych przez nich mieszkań.
To są ci lokatorzy, których uwolnienie czynszów dotknie najbardziej. Często starzy ludzie,
którzy nie rozumieją, dlaczego żąda się od nich nierealnych stawek, dlaczego będą musieli
opuścić mieszkania, w których spędzili 40–60 lat życia.
Miłosierdzie gminy
– Samotne stare kobiety nie muszą zajmować 80– 90-metrowych mieszkań – mówi Andrzej
Rozenkowski. To prawda. Ale ilu właścicieli proponuje im zamianę na mniejsze? Takie
przypadki zdarzają się w Łodzi, gdzie czynsze są niskie i kamienicznicy nie są zainteresowani
pozbyciem się lokatorów. W Krakowie, w Gdyni chodzi o to, żeby kwaterunkowy lokator się
wyniósł i podwyżka czynszu ma go do tego zmusić. O zamianach oczywiście nie ma mowy.
Chętnych na duże powierzchnie też zresztą nie ma.
Niezamożni lokatorzy idą zwykle po ratunek do gminy. W Krakowie o mieszkanie
komunalne stara się 3 tys. osób, w tym prawie 800 z trzyletnim wypowiedzeniem najmu przez
kamienicznika. Miasto planuje sporo inwestycji, ale biednych się tu nie lubi. Budowę 400
mieszkań na Ruczaju trzeba było odłożyć: okoliczni mieszkańcy powołali komitet
protestacyjny i zablokowali inwestycję. – Krzyczeli, że nie chcą sąsiedztwa marginesu
społecznego, meneli. A to są przecież ludzie, których po prostu nie stać na płacenie czynszu,
często inteligencja – skarży się prezes Sarzyńska.
Budownictwo komunalne przywrócono także w Warszawie. Wniosków o przydział (6 tys.)
jest jednak 3 razy więcej niż mieszkań w budynkach powstających albo przerabianych na
mieszkalne. Lokatorom prywatnych kamienic miasto niewiele ma do zaoferowania.
Właściciele domów, którzy ostrożnie korzystają z wolności czynszowej, dają dowód
przezorności, bo nadmierne podwyżki są także pułapką dla kamienicznika. Od lutego nikogo
nie można eksmitować na bruk. Jeśli lokator nie będzie miał prawa do lokalu socjalnego,
trzeba go będzie przenieść do pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenia te mają
odpowiadać z grubsza tym samym warunkom co lokale socjalne (5 m kw. na osobę, dostęp do
bieżącej wody, WC), ale na razie ich nie ma. Lokator będzie więc mieszkał nadal nie płacąc
czynszu. W dodatku właścicielowi nie przysługuje w takiej sytuacji odszkodowanie od
gminy, która nie będzie widziała powodu, żeby się śpieszyć z zapewnieniem takiego lokum.
W Krajowej Radzie Komorniczej nie jest znany ani jeden przypadek eksmisji do
pomieszczenia tymczasowego. Władze Warszawy dopiero poszukują baraków, budynków
magazynowych, które można byłoby adaptować na takie pomieszczenia. Nie wiadomo
również, jak długo lokatorzy będą w nich mieszkać (skoro są tymczasowe), co zrobić z ich
dobytkiem. Pomieszczenia takie miały pełnić głównie rolę straszaka: nie płacisz za
mieszkanie, chociaż cię stać – pójdziesz do baraku. Po dużych podwyżkach czynszu w
prywatnych kamienicach trafią tam także ludzie, którzy mają za duże dochody, żeby dostać
mieszkanie socjalne albo komunalne, a za małe, żeby płacić rynkowe stawki.
Uwolnienie czynszów pozwala mieć nadzieję, że Polska nie przegra procesu przed
Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu, wytoczonego naszemu krajowi przez Marię
Hutten-Czapską. Właścicielka kamienicy w Gdyni domaga się od Polski 118,7 tys. euro
odszkodowania za straty spowodowane ograniczaniem czynszów i jej prawa do
dysponowania własnością. Gdyby wygrała, polskie sądy zostałyby zasypane podobnymi
roszczeniami, co mogłoby kosztować budżet (czyli nas, podatników) kilkanaście miliardów
złotych.
Czynsze mogą swobodnie podnosić wszyscy właściciele, ale rady gmin nie mają zwyczaju
narażać się swoim wyborcom. Lokatorzy komunalni mogą spać spokojnie. Zakłady pracy też
zapewne z nowych możliwości nie skorzystają. Stawki w domach zakładowych są zwykle
podobne jak w komunalnych. Wojna o czynsze dotyczy prywatnych kamienic i rzeczywistej
likwidacji kwaterunku, który nie może trwać wiecznie. Dotychczas parlament pochylał się
nad losem lokatorów tych domów ograniczając czynsze, był dla nich dobry kosztem
właścicieli. Teraz, kiedy czynsze są wolne, posłowie jakby o lokatorach zapomnieli.
Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje propozycje tanich kredytów na remonty i ulg
podatkowych dla właścicieli, którzy nie wprowadzą dużych podwyżek. Ale podwyżki już są,
a zapowiadanych rozwiązań nie ma.
Urszula Szyperska
Co może właściciel, co lokator?
Jeśli wynajmujemy mieszkanie od osoby, która np. wyjechała za granicę, jest to tzw. najem
okazjonalny, podlegający przepisom kodeksu cywilnego. Umowa powinna wtedy określić
wysokość czynszu i czas jego obowiązywania. Przy braku takich zapisów właściciel może
podnosić czynsz, ile razy zechce i do dowolnej wysokości.
Zwykły najem podlega przepisom ustawy o ochronie lokatorów. Według nich:
• czynsz można podnosić nie częściej niż co pół roku,
• jeśli podwyżka nie przekracza – w skali roku – 10 proc. dotychczasowej stawki,
wprowadzana jest po miesięcznym wypowiedzeniu (zawsze na piśmie), nie wymaga
uzasadnienia i lokator nie może jej zaskarżyć do sądu,
• jeśli podwyżka jest większa niż 10 proc. stawki, ale nie przekracza 3 proc. tzw. wartości
odtworzeniowej*, wymaga trzymiesięcznego wypowiedzenia. Nie trzeba jej jednak
uzasadniać i lokator nie może jej zaskarżyć,
• podwyżka większa niż 10 proc. stawki i przekraczająca 3 proc. wartości odtworzeniowej*
wymaga uzasadnienia i może być zaskarżona do sądu. Obowiązuje także trzymiesięczne
wypowiedzenie dotychczasowego czynszu.
W tej ostatniej sytuacji lokator, który uważa podwyżkę za wygórowaną, powinien wnieść
pozew do sądu w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej stawki. Jeśli
odmówi przyjęcia podwyżki i nie skieruje sprawy do sądu, po upływie 3 miesięcy umowa
najmu zostanie rozwiązana.
Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu, do którego podwyżka została zaskarżona,
lokator płaci dotychczasowy czynsz.
Ostatnie limity czynszów
Stawki, które warto znać, jeśli kwestionuje się podwyżkę (w zł za m kw.**)
* Wartość odtworzeniową oblicza się, dzieląc średnią cenę metra nowo zbudowanego
mieszkania w województwie lub mieście – stolicy województwa przez dwanaście miesięcy.
** Według ustaleń na II kwartał br. stawki stanowią 3 proc. wartości odtworzeniowej metra
mieszkania (czyli średniej ceny metra) podzielone przez 12 miesięcy.