pobierz

Utrzymanie obiektów budowlanych
– aktualny stan prawny
obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
uŜytkowanie budynków mieszkalnych
dokumentacja związana z utrzymaniem obiektu budowlanego
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
utrzymywać i uŜytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
(art.. 61 pkt 1)
Wskazany art. 5 ust. 2 stanowi, Ŝe:
Obiekt budowlany naleŜy uŜytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami
ochrony środowiska oraz utrzymywać w naleŜytym stanie technicznym i estetycznym, nie
dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości uŜytkowych i sprawności
technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1
pkt 1-7.
(art.. 5 ust. 2)
tzn. w szczególności:
1) spełnienie wymagań podstawowych dotyczących:
a) bezpieczeństwa konstrukcji,
b) bezpieczeństwa poŜarowego,
c) bezpieczeństwa uŜytkowania,
d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
e) ochrony przed hałasem i drganiami,
f) oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród;
2) warunki uŜytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię
cieplną i paliwa, przy załoŜeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;
3) moŜliwość utrzymania właściwego stanu technicznego;
4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów uŜyteczności publicznej i mieszkaniowego
budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne,w szczególności poruszające
się na wózkach inwalidzkich;
5) warunki bezpieczeństwa i higieny pracy;
6) ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
1
7) ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną
konserwatorską;
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
zapewnić, dochowując naleŜytej staranności, bezpieczne uŜytkowanie obiektu w razie
wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem
człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne
wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i
morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, poŜary lub powodzie, w wyniku których
następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagroŜenie takim
uszkodzeniem, mogące spowodować zagroŜenie Ŝycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa
mienia lub środowiska.
(art. 61 pkt 2)
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich uŜytkowania poddawane przez właściciela
lub zarządcę kontroli:
- okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji naraŜonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas uŜytkowania
obiektu,
b) instalacji i urządzeń słuŜących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i
wentylacyjnych);
- okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i
przydatności do uŜytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego
otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte równieŜ badanie instalacji elektrycznej i
piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków
ochrony od poraŜeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
- okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w
terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy
przekraczającej 2.000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu
przekraczającej 1.000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie
zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
- bezpiecznego uŜytkowania obiektu kaŜdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności,
o których mowa w art. 61 pkt 2;
Zgodnie z ustaloną linią orzecznictwa - wynikający z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w
naleŜytym stanie technicznym i estetycznym ciąŜy na właścicielu lub zarządcy obiektu, a w
wypadku współwłasności, na wszystkich współwłaścicielach. Przepisy art. 61 ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) nie mogą stanowić podstawy wydania
decyzji administracyjnej, lecz określają obowiązki wskazanych w tych przepisach podmiotów,
które nie są nakładane decyzją administracyjną, lecz wynikają wprost z ustawy.
Art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ma zastosowanie tylko do
obiektów budowlanych, które zostały zbudowane i są uŜytkowane zgodnie z przepisami Prawa
2
budowlanego. Przepis ten nie dotyczy obiektów budowlanych powstałych w wyniku samowoli
budowlanej, objętych nakazem rozbiórki.
NaleŜy jeszcze zwrócić uwagę na sytuację, w której w danym w roku kalendarzowym
zachodzi konieczność przeprowadzenia kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, 2 i 3
(czyli rocznej, pięcioletniej i nazwijmy ją „wielkopowierzchniowej).
ustawy – Prawo budowlane. W tym miejscu naleŜy wyjaśnić, Ŝe zakres kontroli pięcioletniej i
kontroli rocznej jest róŜny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art.
62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane ( tzn. elementów budynku, budowli i instalacji
naraŜonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących
podczas uŜytkowania obiektu), który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej. Właściciel
lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia moŜe
przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.
Ponadto właściciel lub zarządca w ramach tej kontroli powinien przeprowadzić kontrolę
roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane (tzn.
instalacji i urządzeń słuŜących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów
kominowych - dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);.
Tym samym moŜe on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek
przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. JednakŜe sporządzany z takiej kontroli
protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z
art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Przeprowadzenie takiej kontroli nie
zwalnia właściciela bądź zarządcy z przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do dnia
31 maja albo do 30 listopada, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo
budowlane.
W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, naleŜy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń
z poprzedniej kontroli.
Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a ( czyli elementów budynku, budowli i
instalacji naraŜonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników
występujących podczas uŜytkowania obiektu), nie obejmuje właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1.
Kontrole, o których mowa w ust. 1, powinny być dokonywane, z zastrzeŜeniem ust. 5 i 6
(czyli kontroli kotłów i urządzeń chłodniczych) , przez osoby posiadające uprawnienia
budowlane w odpowiedniej specjalności.
* (art. 62 ust. 4)
Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o której
mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, pkt 2 oraz ust. 1b, powinny przeprowadzać osoby posiadające
kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji
oraz sieci energetycznych i gazowych.
* (art. 62 ust.5)
Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c,
3
powinny przeprowadzać:
1)
osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu
do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu
do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych,
kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg
kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
(art.. 62 ust. 6)
Szczegółowy zakres kontroli niektórych budowli oraz obowiązek przeprowadzania ich
częściej, niŜ zostało to ustalone w ust. 1, moŜe być określony w rozporządzeniu, o którym mowa
w art. 7 ust. 3 pkt 2.
tzn.:
warunkach technicznych uŜytkowania obiektów budowlanych,
a dokładnie:
rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r.
w
sprawie
warunków
technicznych
uŜytkowania
budynków
mieszkalnych
(Dz.U.1999.74.836),
które określa warunki techniczne uŜytkowania budynków mieszkalnych, wraz ze związanymi
z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi, zwanych dalej "budynkami".
Rozporządzenie określa warunki, które mają zapewnić:
1) utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi
i mienia w okresie jego uŜytkowania,
2) ochronę zdrowia i Ŝycia ludzi w pomieszczeniach budynku,
3) utrzymanie wymaganego stanu estetycznego budynku, a w przypadku wpisania budynku do
rejestru zabytków - zachowanie jego wartości podlegających ochronie konserwatorskiej,
4) zgodne z przeznaczeniem uŜytkowanie budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń
oraz urządzeń związanych z budynkiem, a w szczególności warunki w zakresie zaopatrzenia w
wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, ochronę przeciwpoŜarową, oraz
odprowadzania ścieków i usuwania odpadów stałych,
5) moŜliwość racjonalizacji zuŜycia wody i nośników energii zgodnie z wymaganiami
uŜytkowników lokali, lecz w sposób nie naruszający interesów osób trzecich i nie powodujący
pogorszenia właściwości uŜytkowych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń,
6) racjonalne wykorzystanie energii,
7) ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.
Protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie:
1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
2) rozmiarów zuŜycia lub uszkodzenia elementów, o których mowa w pkt 1,
3) zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
4) metod i środków uŜytkowania elementów budynku naraŜonych na szkodliwe działanie
wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
5) zakresu nie wykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z
poprzednich kontroli okresowych.
4
Do protokołów, o których mowa powyŜej, w razie potrzeby naleŜy dołączyć dokumentację
graficzną wykonaną w toku kontroli.
Okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy Prawo budowlane
(kontroli okresowej co najmniej raz w roku) , podlegają elementy budynku naraŜone na
szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
uŜytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagroŜenie dla:
1) bezpieczeństwa osób,
2) środowiska,
3) konstrukcji budynku.
W toku kontroli, o której mowa w ust. 1 (czyli stanu technicznego elementów budynku),
szczegółowym sprawdzeniem naleŜy objąć stan techniczny:
1) zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian
zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
2) urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
3) elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
4) pokryć dachowych,
5) instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody uŜytkowej,
6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpoŜarowe budynku,
7) elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
8) przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
Zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy (a więc kontroli
okresowej, co najmniej raz na 5 lat), naleŜy objąć równieŜ sprawdzenie stanu sprawności
technicznej i wartości uŜytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5 wymienionym
wcześniej, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a takŜe estetykę budynku i jego
otoczenia.
Dane zawarte w protokołach kontroli, o których była mowa, powinny stanowić podstawę do
sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku.
Zestawienie robót remontowych, powinno zawierać podział robót na:
1) roboty konserwacyjne,
2) naprawy bieŜące,
3) naprawy główne.
Zestawienie napraw bieŜących i głównych stanowi podstawę do sporządzenia planu robót
remontowych.
Plan robót remontowych powinien być sporządzony z zachowaniem pierwszeństwa dla
robót mających na celu:
1) eliminację zagroŜenia bezpieczeństwa uŜytkowników lokali i osób trzecich,
2) zabezpieczenie przeciwpoŜarowe budynku,
3) spełnienie wymagań ochrony środowiska,
4) zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.
5
Przy remontach budynku naleŜy zapewnić:
1)
realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,
2) bezpieczeństwo uŜytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,
3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających
uciąŜliwość uŜytkowania lokali oraz podnoszących walory uŜytkowe lokali.
Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z
wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i
właściwości uŜytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów uŜytkowników lokali lub
osób trzecich.
Dokumentacja uŜytkowania budynku powinna być systematycznie gromadzona i
przechowywana przez okres istnienia budynku.
Pomieszczenia w budynku przeznaczone do wspólnego uŜytkowania oraz elementy i
urządzenia stanowiące wyposaŜenie budynku uŜytkowane intensywnie lub naraŜone na
uszkodzenia powinny być objęte przeglądami co najmniej dwa razy w roku oraz poddawane
odpowiedniej konserwacji.
Częstotliwość przeglądów, o których mowa powyŜej, powinna być ustalona przez
właściciela budynku.
Zakres robót konserwacyjnych, o których mowa, powinien być ustalany na podstawie
wyników przeglądów oraz potrzeb zgłoszonych przez uŜytkowników lokali.
Pomieszczenia oraz urządzenia przeznaczone do wspólnego uŜytkowania mieszkańców
powinny być utrzymywane w stanie technicznym, higieniczno-sanitarnym i estetycznym
zapewniającym właściwe spełnianie załoŜonych funkcji przez cały okres uŜytkowania budynku.
Naprawa uszkodzeń w budynku, powstałych z winy osoby korzystającej z lokalu znajdującego
się w tym budynku, obciąŜa uŜytkownika tego lokalu.
Lokal powinien być uŜytkowany w sposób zapewniający:
1) zachowanie wymogów bezpieczeństwa,
2) utrzymanie wymaganego stanu technicznego,
3) utrzymanie stanu higieniczno-sanitarnego określonego odrębnymi przepisami,
4) prawidłowe funkcjonowanie wspólnych instalacji i urządzeń znajdujących się w tym
lokalu.
W okresie uŜytkowania instalacji i urządzeń wentylacyjnych, naleŜy zapewniać:
1) pełną droŜność i szczelność przewodów i urządzeń,
2) utrzymanie pełnego wymaganego przekroju kratek wentylacyjnych,
3) realizację wymaganych robót konserwacyjnych i remontowych,
4) realizację zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy kontroli i
nadzoru,
5) w razie uzasadnionej potrzeby - kontrolę stanu technicznego instalacji i urządzeń
wentylacyjnych.
Kanały i przewody spalinowe oraz dymowe w budynku powinny być utrzymywane w stanie
technicznym zapewniającym skuteczne i niezawodne ich funkcjonowanie.
W okresie uŜytkowania kanałów i przewodów, o których mowa w ust. 1, naleŜy zapewniać:
6
1) ich droŜność oraz szczelność,
2) realizację planu remontów przez osoby posiadające kwalifikacje, o których mowa w art.
62 ust. 6 ustawy, (a więc kwalifikacje mistrza kominiarskiego oraz w zaleŜności od potrzeb
uprawnienia do oceny stanu technicznego kominów przemysłowych)
3) nadzór nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz nadzór nad
wykonawstwem usług związanych z realizacją zaleceń wynikających z okresowych kontroli w
lokalach,
4) realizację zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy kontroli i
nadzoru,
5) w razie uzasadnionej potrzeby - kontrolę stanu technicznego tych kanałów i przewodów.
NaleŜy wyjaśnić, Ŝe zgodnie z definicją rozporządzenia „przewody dymowe” - to przewody
wraz z ich wyposaŜeniem, słuŜące do odprowadzania dymu z palenisk opalanych paliwem stałym
do kanałów dymowych,
„przewody spalinowe” – to przewody wraz z ich wyposaŜeniem, słuŜące do odprowadzania
spalin z palenisk opalanych paliwem gazowym lub olejowym do kanałów spalinowych,
Natomiast „kanały dymowe” - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do
tych ścian, wraz z ich wyposaŜeniem, słuŜące do odprowadzania dymu ponad dach,
a „kanały spalinowe” - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian,
wraz z ich wyposaŜeniem, słuŜące do odprowadzania spalin ponad dach,
I na koniec „kanały wentylacyjne” - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane
do tych ścian, wraz z ich wyposaŜeniem, słuŜące do odprowadzania zanieczyszczonego
powietrza z pomieszczeń,
W okresie uŜytkowania instalacji ciepłej wody uŜytkowej i instalacji wodociągowej, instalacji
i urządzeń centralnego ogrzewania naleŜy zapewniać:
1) droŜność instalacji i urządzeń, zgodnie z załoŜeniami projektu tej instalacji,
2) utrzymywanie wymaganych parametrów czynnika dostarczanego do lokali, określonych
odrębnymi przepisami,
3) realizację planu napraw i wymian oraz robót konserwacyjnych,
4) nadzór nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz nadzór nad
wykonawstwem usług związanych z realizacją zaleceń wynikających z okresowych kontroli w
lokalach,
5) realizację zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy kontroli i
nadzoru,
6) w razie uzasadnionej potrzeby - kontrolę stanu technicznego tej instalacji.
W okresie uŜytkowania instalacji kanalizacyjnej naleŜy zapewniać:
1) ochronę przed wprowadzeniem do instalacji ścieków zawierających substancje, które
mogą spowodować uszkodzenie instalacji i sieci kanalizacyjnej lub substancje wymagające
neutralizacji przed wprowadzeniem ich do tej instalacji,
2)
ochronę przed wydostawaniem się ścieków na zewnątrz instalacji i pełną jej droŜność,
3) realizację planu napraw i wymian oraz robót konserwacyjnych,
4) nadzór nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz nadzór nad
wykonawstwem usług związanych z realizacją zaleceń wynikających z okresowych kontroli w
lokalach,
5) realizację zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy,
7
6) w razie uzasadnionej potrzeby - kontrolę stanu technicznego tej instalacji
Instalacja gazowa powinna w okresie jej uŜytkowania zapewniać moŜliwość bezpiecznego
korzystania z urządzeń gazowych, zgodnego z warunkami załoŜonymi w projekcie tej instalacji.
W przypadku:
1) wykonania nowej instalacji gazowej,
2) jej przebudowy lub remontu,
3) wyłączenia jej z uŜytkowania na okres dłuŜszy niŜ 6 miesięcy
- naleŜy przed przekazaniem jej do uŜytkowania przeprowadzić główną próbę szczelności.
Zaznaczyć trzeba, Ŝe:
do obowiązków właściciela budynku w zakresie utrzymania właściwego stanu technicznego
instalacji gazowej naleŜy:
1) zapewnienie nadzoru nad wykonywaniem głównej próby szczelności,
2) zapewnienie nadzoru nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz
nadzoru nad wykonawstwem usług związanych z realizacją zaleceń wynikających z
okresowych kontroli w lokalach,
3) w przypadku stwierdzenia w toku kontroli okresowej występowania zagroŜenia
bezpieczeństwa uŜytkowników - wyłączenie z uŜytkowania instalacji lub jej części,
4) występowanie do dostawcy gazu w przypadku konieczności jej napełnienia gazem,
5) zapewnienie realizacji zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy,
6) w przypadku wystąpienia ryzyka zagroŜenia bezpieczeństwa uŜytkowników lokali przeprowadzenie kontroli stanu technicznego instalacji,
7) zawiadamianie dostawcy gazu w kaŜdym przypadku stwierdzenia uszkodzenia szafki, w
której umieszczono kurek główny gazowy.
Właściciel lub zarządca powinien pamiętać, Ŝe:
„Stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany
równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz
spalinowych”.
Instalacja gazowa zasilana gazem płynnym, w której długość nieelastycznego przewodu z rury
stalowej przekracza 2,0 m, powinna być, po jej wymianie lub remoncie, poddana głównej próbie
szczelności, o której mowa w § 44 (czyli przy odpowiednim zakresie pomiarowym manometru
podczas prób szczelności).
Instalacja gazowa zasilana z butli gazowej, w której długość przewodu nieelastycznego z rury
stalowej nie przekracza 2,0 m, powinna być, po jej wymianie lub remoncie, poddana sprawdzeniu
szczelności pod ciśnieniem roboczym gazu.
Sprawdzenie, o którym mowa w ust. 2, powinno być wykonywane niezwłocznie po kaŜdej
wymianie butli gazowej oraz po wymianie przewodu, o którym mowa w § 49.
Sprawdzenie szczelności przy wymianie butli gazowej przeprowadza uŜytkownik instalacji,
zgodnie z instrukcją otrzymaną od rozprowadzającego butle, lub przedstawiciel dostawcy gazu,
w przypadku gdy z uŜytkownikiem lokalu została zawarta umowa o dostarczanie gazu w butlach.
8
A wspomniany wyŜej § 49 mówi, Ŝe:
„W przypadku stosowania przewodu elastycznego do połączenia pojedynczego urządzenia
gazowego z reduktorem ciśnienia gazu na butli, przewód taki powinien mieć oznaczoną
graniczną datę uŜytkowania. JeŜeli termin uŜytkowania upłynął, przewód naleŜy wymienić na
nowy”.
Instalacja gazu płynnego zasilana ze zbiornika lub grupy zbiorników moŜe być
uŜytkowana, jeŜeli:
1) po jej wykonaniu lub remoncie dokonano odbioru technicznego,
2) wykonano główną próbę szczelności przyłącza według zasad określonych w § 44,
3) zbiornik został zarejestrowany we właściwym terenowo urzędzie dozoru
technicznego.
Tyle jeŜeli chodzi o przepisy związane z instalacją gazową – przechodzimy do instalacji
elektrycznej:
Przepisy rozporządzenia informują, Ŝe:
do obowiązków właściciela budynku w zakresie właściwego utrzymania stanu technicznego
instalacji elektrycznej naleŜy:
1) zapewnienie realizacji napraw i wymian przez osoby posiadające kwalifikacje zawodowe
wymagane przy świadczeniu usług oraz wykonywaniu napraw lub dozoru nad eksploatacją
urządzeń i instalacji elektrycznych,
2) zapewnienie nadzoru nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz
nadzoru nad wykonawstwem usług związanych z realizacją zaleceń wynikających z
okresowych kontroli w lokalach,
3) zapewnienie realizacji zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy,
4) w razie zagroŜenia dla zdrowia lub Ŝycia uŜytkowników, dla środowiska lub mienia przeprowadzenie kontroli jej stanu technicznego,
5) odłączenie z uŜytkowania instalacji elektrycznej w lokalach, w których w wyniku kontroli
stwierdzono występowanie zagroŜeń, o których mowa w pkt 4.
Proszę pamiętać, Ŝe
Instalacja elektryczna w budynku nie moŜe być uŜytkowana, jeŜeli:
1) nie dokonano prób końcowych i jej ostatecznego odbioru,
2) nie zainstalowano urządzeń do pomiaru zuŜycia energii elektrycznej.
I na koniec, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych uŜytkowania budynków
mieszkalnych wyjaśnia, Ŝe
do obowiązków właściciela budynku w zakresie utrzymania właściwego stanu technicznego
instalacji piorunochronnej naleŜy:
1) badanie tej instalacji w szczególności w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu,
zabezpieczeń od korozji oraz uziemienia,
2) zapewnienie realizacji napraw i wymian przez osoby posiadające kwalifikacje zawodowe
wymagane przy świadczeniu usług oraz wykonywaniu napraw lub dozoru nad eksploatacją
urządzeń i instalacji elektrycznych,
3) zapewnienie nadzoru nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian,
4) zapewnienie realizacji zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upowaŜnione organy,
9
5) w razie zagroŜenia Ŝycia lub zdrowia uŜytkowników albo środowiska lub mienia przeprowadzenie kontroli stanu technicznego tej instalacji.
DOKUMENTACJA ZWIĄZANA Z UTRZYMANIEM OBIEKTU BUDOWLANEGO.
Początek zakładania dokumentacji związanej z utrzymaniem budynku, powinien zacząć się od
terminu zakończenia inwestycji, gdzie:
Inwestor, oddając do uŜytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy
obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają równieŜ
inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a takŜe, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i
eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
(art. 60)
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres
istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i
dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego uŜytkowania.
(art.. 63 ust. 1)
Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla kaŜdego budynku oraz obiektu
budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia,
o którym mowa w art. 20 ust. 2, ksiąŜkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument
przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego,
remontów i przebudowy, w okresie uŜytkowania obiektu budowlanego.
(art. 64 ust. 1)
Obowiązek prowadzenia ksiąŜki obiektu budowlanego, o którym mowa w ust. 1 (czyli na
poprzednim slajdzie), nie obejmuje właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1;
3) dróg lub obiektów mostowych, jeŜeli prowadzą ksiąŜkę drogi lub ksiąŜkę obiektu
mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.
(art. 64 ust.2)
Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu
technicznego oraz dokumenty, o których mowa w art. 63, powinny być dołączone do ksiąŜki
obiektu budowlanego.
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi,
w drodze rozporządzenia, wzór ksiąŜki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia.
i określił w:
rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003r w sprawie ksiąŜki obiektu
budowlanego (Dz.U.2003.120.1134)
Przepisy tego rozporządzenie wyjaśniają, Ŝe:
KsiąŜka powinna być załoŜona w dniu przekazania obiektu budowlanego, zwanego dalej
"obiektem", do uŜytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego uŜytkowania.
10
KsiąŜka powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający
przydatność do uŜytkowania w całym okresie uŜytkowania obiektu.
Wzór ksiąŜki określa załącznik do rozporządzenia.
KsiąŜka powinna mieć strony ponumerowane oraz zabezpieczone w sposób chroniący przed
ich usunięciem lub wymianą.
W przypadku wypełnienia całej ksiąŜki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie
tytułowej numer kolejny tomu oraz datę załoŜenia.
Dalej,
Wpisy do ksiąŜki obejmują:
- podstawowe dane identyfikujące obiekt:
a) rodzaj obiektu i jego adres,
b) właściciela, zarządcę - nazwę lub imię i nazwisko,
c) protokół odbioru obiektu - numer i datę sporządzenia,
d) pozwolenie na uŜytkowanie obiektu - nazwę organu, który wydał, numer i datę
wydania,
e) zmianę właściciela lub zarządcy - numer i datę protokołu przejęcia obiektu,
f) wpis o zamknięciu ksiąŜki, datę jej załoŜenia;
Oraz,
dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej
przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu ksiąŜki;
plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający równieŜ
usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub
urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w
szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła;
protokoły kontroli oraz badań określonych w art. 62 ust. 1 i 2 ustawy oraz przeprowadzonych
remontów i przebudowy obiektu
Wpis do ksiąŜki powinien:
1) zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu, określać waŜne
ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła;
2) cechować się jednoznacznością i zwięzłością.
Wpisów, o których mowa w § 5 pkt 1 lit. a i b (czyli podstawowe dane identyfikujące obiekt,
właściciela lub zarządcę), dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upowaŜniona
przez właściciela lub zarządcę.
To najwaŜniejsze zalecenia rozporządzenia dotyczącego ksiąŜki obiektu budowlanego.
Na zakończenie wracamy do przepisów ustawy wiodącej tj. ustawy Prawo budowlane, który w
art. 65 mówi:
„Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać dokumenty,
o których mowa w art. 64 ust. 3, przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek
organizacyjnych i organów upowaŜnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we
właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w
budownictwie”.
11
Następnie informuje, Ŝe:
właściciel, zarządca lub uŜytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki
w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie
lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć
stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagroŜenie Ŝycia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną,
poŜar, wybuch, poraŜenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem,
(art. 70 ust. 1)
wspomniany wcześniej obowiązek, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu
budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego
protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza
bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych
uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1.
Proszę pamiętać, Ŝe:
Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w
naleŜytym stanie technicznym, uŜytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie
zapewnia bezpieczeństwa uŜytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie
mniejszej niŜ 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia
wolności do roku.
(art. 91a)
Przy czym informuje się, Ŝe zgodnie z przepisem art. 33 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r.
Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553) grzywnę wymierza się w stawkach dziennych, określając
liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki, jeŜeli ustawa nie stanowi inaczej, najniŜsza liczba
stawek wynosi 10, zaś najwyŜsza 360. Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwagę
dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i moŜliwości
zarobkowe; stawka dzienna nie moŜe być niŜsza od 10 złotych, ani teŜ przekraczać 2.000
złotych (zob. art. 33 § 3 ustawy – Kodeks karny).
Opracował (na podstawie obowiązujących przepisów oraz interpretacji Głównego Urzędu
Nadzoru Budowlanego – oddzielne pliki):
inŜ. Robert Lenarcik
12