Rozstrzygnięcie nadzorcze Nr PN.4131.463.2013 z dnia 25

DZIENNIK URZĘDOWY
WOJEWÓDZTWA WARMIŃSKO-MAZURSKIEGO
Olsztyn, dnia 19 listopada 2013 r.
Elektronicznie podpisany przez:
Mariola Katarzyna Porczyńska
Poz. 3161
Data: 2013-11-19 13:22:52
ROZSTRZYGNIĘCIE NADZORCZE NR PN.4131.463.2013
WOJEWODY WARMIŃSKO-MAZURSKIEGO
z dnia 25 października 2013 r.
Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r.,
poz. 594, z późn. zm.) stwierdzam nieważność uchwały Rady Gminy Bartoszyce Nr XXXIII/265/2013
z dnia 25 września 2013 r. w sprawie określenia zasad wydzierżawiania nieruchomości stanowiących
własność Gminy Bartoszyce na okres dłuższy niż 3 lata.
UZASADNIENIE:
Uchwałą, o której mowa na wstępie Rada Gminy Bartoszyce, na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy
z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594, z późn. zm.) oraz art. 23 ust. 1
pkt 7a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze
zm.) określiła zasady wydzierżawiania nieruchomości stanowiących własność Gminy Bartoszyce na okres
dłuższy niż 3 lata.
Zgodnie z powoływanym przez Radę Gminy Bartoszyce art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie
gminnym, do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych
gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania
nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas
nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w
przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których
przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności
wyłącznie za zgodą rady gminy.
Wskazany przepis daje upoważnienie organowi stanowiącemu jakim jest rada gminy do ustalania zasad
czyli - ogólnych norm postępowania, którymi organ wykonawczy powinien się kierować w danych
okolicznościach. Zdaniem organu nadzoru zasady ustalone przez radę gminy powinny być tak określone, aby
mogły mieć zastosowanie do wielu powtarzalnych sytuacji. Przedmiotowa uchwała zawiera zaś tylko generalną
zgodę na wydzierżawianie i wynajmowanie przez Wójta Gminy na okres dłuższy niż trzy lata nieruchomości
wchodzących w skład zasobu Gminy Bartoszyce nie dłuższy niż 10 lat (§ 1 uchwały).
W § 2 uchwały Rada Gminy zobowiązała Wójta Gminy Bartoszyce przy oddawaniu nieruchomości
w dzierżawę lub najem w trybie przetargu zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarowaniu nieruchomościami. W § 3 uchwały Rada Gminy postanowiła zaś, iż "Wójt Gminy
Bartoszyce przy oddawaniu nieruchomości w dzierżawę lub najem może odstąpić od przetargowego trybu
wydzierżawiania lub najmu nieruchomości w następujących przypadkach:
1) Na rzecz stowarzyszeń i klubów sportowych, w zakresie prowadzonej przez nich działalności statutowej
i cele społeczne;
2) Przy zawieraniu kolejnych umów dzierżawy lub najmu na okres do 3 lat z dotychczasowym dzierżawcą lub
najemcą jeżeli przedmiotem umowy jest ta sama nieruchomość, a dzierżawca lub najemca nie zalega
z czynszem i innymi płatnościami na rzecz gminy."
Dziennik Urzędowy Województwa Warmińsko-Mazurskiego
–2–
Poz. 3161
Powyższe zapisy uchwały rażąco naruszają art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie
z którym zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas
nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę
na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.
Należy wskazać, iż przytoczony przepis ustawy ustanawia zasadę zawierania, wskazanych w nim umów,
w drodze przetargu, zatem brak jest podstaw do nakładania tego obowiązku na organ wykonawczy w drodze
aktu prawa miejscowego.
Odstępstwo od tej zasady ustanawia zaś regulacja zawarta w zdaniu drugim tego przepisu, która to
upoważnia radę do wyrażenia zgody w drodze uchwały na odstąpienie od obowiązku przetargowego przy
zawarciu tychże umów. Należy jednak podkreślić, że wskazana regulacja art. 37 ust. 4 zdanie 2 ustawy nie
daje podstaw do działania rady w tym zakresie w sposób generalny, ani tym bardziej do przekazywania swojej
kompetencji organowi wykonawczemu gminy, jak to niewątpliwie zrobiła Rada Gminy Bartoszyce w § 3
kwestionowanej uchwały. Ponadto odstąpienie od zasady przetargowego zawierania umów użytkowania, najmu
i dzierżawy nieruchomości musi być zawsze traktowane jako wyjątek i nie może być nazwane zasadą. Użyte w
art. 37 ust. 4 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sformułowanie: „mogą wyrazić zgodę”
jednoznacznie wskazuje, że uchwała organu stanowiącego o zwolnieniu z obowiązku przeprowadzenia
przetargu może dotyczyć jedynie konkretnych zindywidualizowanych przypadków wskazanych we
wniosku organu wykonawczego.
Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądowe, które pomimo zmiany przepisów ustawy
o gospodarce nieruchomościami, zachowało w tym zakresie swą aktualność. Jak wskazuje Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 19 września 2008 r. (II SA/Gl 726/08) „wyrażenie zgody w
trybie art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może nastąpić w drodze aktu prawa
miejscowego jako normy abstrakcyjnej. Wszak upoważnienie zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy
o samorządzie gminnym, jednoznacznie przewiduje, że podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych
należy do kompetencji rady, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ustawą szczególną jest zaś ustawa
o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła wymóg przetargowego trybu zawierania m. in. umów
użytkowania, dzierżawy, najmu na czas dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Upoważnienie z art. 37
ust. 4 zdanie 2 nie może być interpretowane jako upoważnienie ustawowe do stanowienia aktów prawa
miejscowego, jako że właśnie ta ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi
własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Stąd też akty prawa miejscowego
nie mogą regulować odmiennie zasad ustawowych.”
Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy organ wykonawczy
zdecyduje o celowości odstąpienia od obowiązku zachowania przetargowego trybu zawierania umowy, co leży
w jego wyłącznej kompetencji, wówczas zobowiązany jest uzyskać zgodę rady. Zgoda taka może zatem zostać
wyrażona jedynie w drodze indywidualnej uchwały.
Odnosząc się do § 3 pkt 2 uchwały, upoważniającego Wójta Gminy Bartoszyce do odstąpienia od
przetargowego trybu zawarcia kolejnej umowy dzierżawy lub najmu z dotychczasowym dzierżawcą lub
najemcą na czas oznaczony, jeśli przedmiotem jest ta sama nieruchomość, a dzierżawca lub najemca nie zalega
z czynszem i innymi płatnościami na rzecz gminy, należy wskazać, iż w myśl wyżej cytowanego art. 18 ust. 2
pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, rada gminy może w drodze aktu prawa miejscowego uregulować
zasady dotyczące zarządu nieruchomościami oraz ma obowiązek wydawania aktu prawa wewnętrznego, jakim
jest uchwała wymagana za każdym razem, gdy po umowie zawartej na okres do trzech lat strony zawierają
kolejne umowy dotyczące tej samej nieruchomości. Omawiany przepis nie stanowi natomiast podstawy
prawnej do podjęcia przez radę gminy generalnej zgody, stanowiącej zasadę, a tym samym aktu prawa
miejscowego, co do wszelkich kolejnych umów.
Zdaniem organu nadzoru, obowiązku podejmowania uchwał przez radę gminy w sytuacji zawierania
kolejnych umów, nie można postrzegać jako obowiązku uchwalania zasad w tym zakresie, w postaci aktu
generalnego odnoszącego się do abstrakcyjnych odbiorców i abstrakcyjnych nieruchomości. Uregulowanie
zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oznacza, że rada gminy jest uprawniona
wyłącznie do określenia zasad dotyczących szeroko pojętego gospodarowania mieniem gminy, obejmującego
nabywanie, zbywanie, obciążanie, wydzierżawianie lub wynajmowanie nieruchomości, które można określić
jako przekraczające zakres zwykłego zarządu, gdyż bieżące gospodarowanie należy do kompetencji wójta, co
jednoznacznie wynika z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, stanowiącym, że do zadań wójta
Dziennik Urzędowy Województwa Warmińsko-Mazurskiego
–3–
Poz. 3161
(burmistrza, prezydenta miasta) należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Zasady te
mają dotyczyć umów zawieranych na okres dłuższy niż trzy lata.
Biorąc pod uwagę powyższe uzasadnienie nie można zaaprobować poglądu, że omawiany przepis stanowi
uprawnienie do udzielenia generalnej zgody, stanowiącej zasadę, a tym samym aktu prawa miejscowego, co do
wszelkich kolejnych umów. Zdaniem organu nadzoru, generalne upoważnienie organu wykonawczego, zawarte
w § 3 pkt 2 badanej uchwały, zwalnia radę od realizacji jej ustawowego obowiązku w zakresie kontroli
(konkretnej i indywidualnej) każdego przypadku zawarcia kolejnej umowy najmu czy dzierżawy pomiędzy
tymi samymi stronami i dotyczących tych samych nieruchomości co stanowi istotne naruszenie przepisów
ustawy o samorządzie gminnym.
Odnosząc się zaś do postanowień § 4 i § 5 uchwały stanowiących, iż okres dzierżawy lub najmu określa
Wójt Gminy Bartoszyce (§ 4) oraz minimalne stawki czynszu dzierżawnego lub najmu ustala Wójt Gminy
Bartoszyce w drodze zarządzenia biorąc pod uwagę: 1) powierzchnię działki, 2) cel na jaki przeznaczona jest
dana nieruchomość (§ 5 ust. 1) a także, że w przypadku wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości
w trybie przetargowym stawki czynszu ustalone w drodze zarządzenia, stanowią minimalne stawki
wywoławcze w przetargu należy wskazać, iż naruszają one kompetencje ustawowo przypisane organowi
wykonawczemu gminy - wójtowi, do którego zadań, zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie
gminnym, w szczególności należy gospodarowanie mieniem komunalnym, w tym również organizacja
i przeprowadzanie przetargów (vide art. 38 w związku z art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Ze wskazanych wyżej powodów należy uznać za uzasadnione stwierdzenie nieważności w całości uchwały
Nr XXXIII/265/13 Rady Gminy Bartoszyce z dnia 25 września 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania
nieruchomości stanowiących własność Gminy Bartoszyce jako sprzecznej z prawem.
Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono jak w sentencji.
Rozstrzygnięcie nadzorcze może być zaskarżone z powodu niezgodności z prawem do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego w Olsztynie, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia, za pośrednictwem
Wojewody Warmińsko-Mazurskiego.
z up. Wojewody Warmińsko-Mazurskiego
Jan Maścianica
Wicewojewoda Warmińsko-Mazurski