docdeficyt mieszkaniowy w polsce
download 
Reklamacja Transkrypt
deficyt mieszkaniowy w polsce
Deficyt Mieszkaniowy w Polsce 14 723 14 571 14 600 14 465 14 388 14 318 14 277 14 011 13 855 13 698 13 364 13 500 13 536 14 000 14 164 14 500 14 487 tys. 15 000 14 831 W ostatniej dekadzie to właśnie chroniczny deficyt mieszkań był jednym z czynników napędzających polski rynek mieszkaniowy. Do roku 2007 liczba go- spodarstw domowych rosła szybciej niż zasób mieszkaniowy, co powodowało pogłębiający się z roku na rok deficyt mieszkaniowy. Jednak boom na rynku nieruchomości wywołał gwałtowny wzrost podaży mieszkań, co zaowocowało stopniowym spadkiem deficytu. Jak widać na poniższych wykresach w latach 2006-2008 wydano znacznie więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż w latach poprzednich, co w konsekwencji zaowocowało znaczącym wzrostem liczby mieszkań oddanych. Ostatecznie od roku 2007, w którym to deficyt osiągnął swój najwyższy poziom – około 1,17 mln mieszkań – zaczął on stopniowo obniżać się. 14 641 Jednym z ważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości, poza możliwościami finansowymi i podażą na rynku, są potrzeby mieszkaniowe ludności. Ich powszechnie stosowanym miernikiem jest tzw. deficyt mieszkań. Można go przedstawić jako różnicę między liczbą gospodarstw domowych a liczbą zasobów mieszkaniowych. Otrzymana dzięki temu liczba wykazuje ilość brakujących mieszkań czyli tzw. niedobór mieszkań. 13 000 12 500 12 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 prognoza GUS z 2003 2008 2009 2010 2011 2012 prognoza GUS z 2010 LICZBA GOSPODARSTW DOMOWYCH W POLSCE Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS 160 158 175 131 165 136 168 115 116 114 108 106 93 78 98 150 100 160 134 161 163 200 165 250 220 237 tys. 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 mieszkania, na których budowę wydano pozwolenie 2008 2009 2010 2011 2012 mieszkania oddane mieszkania, na których budowę wydano pozwolenie i mieszkania oddane – polska Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 1 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce 13 703 14 571 13 561 13 422 14 388 13 302 14 277 13 150 14 164 12 994 12 877 13 855 12 776 13 698 12 683 13 364 12 596 12 500 12 438 13 500 13 000 13 536 14 000 14 011 14 500 14 487 15 500 14 641 tys. 12 000 11 500 11 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 zasoby mieszkaniowe 2008 2009 2010 2011 2012 gospodarstwa domowe – prognoza GUS zasoby mieszkaniowe oraz liczba gospodarstw domowych w latach 2002-2012 Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS tys. 937 2009 1 011 2008 1 065 1 171 1 135 1 086 2003 1 126 2002 1 014 940 1 000 926 1 200 1 079 1 400 800 600 400 200 2004 2005 2006 2007 2010 2011 2012 deficyt mieszkaniowy w latach 2002-2012 – wg ludności faktycznie zamieszkałej Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS Wg ludności faktycznej w 2012 roku deficyt wyniósł ok. 1,12 mln mieszkań co nieco odbiega od deficytu wyliczonego na podstawie prognozy GUS z 2010 roku. (936 tys.) Biorąc jednak pod uwagę ruchy migracyjne ludności, należy tą liczbę skorygować tak aby uwzględnić ludność rezydującą, podawaną przez GUS w Narodowym Spisie Powszechnym z 2011 roku, która z punktu widzenia zapotrzebowania na mieszkania jest odpowiedniejsza. Kategoria ludności rezydującej obejmuje bowiem stałych mieszkańców, z wyjątkiem osób przebywających poza miejscem zamieszkania przez okres co najmniej 12 miesięcy oraz osoby prze- bywające czasowo przez taki sam okres, przybyłe z innego miejsca zamieszkania. Biorąc pod uwagę skalę migracji ludności liczba ta dla Polski wg stanu 31 marca 2011 roku jest mniejsza od liczby ludności faktycznej o około 1 140 tys. osób, czyli o różnicę między liczbą Polaków przebywających za granicą a liczbą imigrantów przebywających w Polsce – z uwzględnieniem 12-miesięcznego kryterium przebywania. Uwzględniając tak liczoną liczbę ludności, rzeczywisty deficyt ukształtuje się wówczas na poziomie ok. 633 tys. mieszkań. Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 2 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce tys. 1 200 1 121 1 000 937 800 633 600 400 200 wg prognozy GUS wg ludności faktycznej wg ludności rezydującej szacunek redNet szacunek redNet deficyt mieszkaniowy w 2012 – szacunki Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS Szacunki redNet na podstawie prognozy GUS z 2008 roku skorygowanej o wyniki spisu ludności NSP 2011, przy założeniu średniej wielkości gospodarstwa domowego 2,577 (wg prognozy GUS) Z punktu widzenia deweloperów, prognozy dotyczące kształtowania się deficytu w przyszłych latach nie są optymistyczne. Mimo systematycznego spadku przeciętnej wielkości gospodarstwa domowego, przewidywany spadek liczby ludności ostatecznie wpłynie również na spadek liczby gospodarstw domowych. Zestawiając to z umiarkowanym wzrostem zasobów mieszkaniowych otrzymamy malejący deficyt mieszkaniowy, który już w 2018 roku może przekształcić się w nadwyżkę. 38 179 38 246 38 303 38 349 38 393 38 430 38 461 38 489 38 510 38 500 38 529 39 000 38 542 tys. 36 922 36 989 37 046 37 000 37 092 37 136 37 173 37 204 37 232 37 253 37 272 37 500 37 285 38 000 36 500 36 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 ludność faktyczna 2008 2009 2010 2011 2012 ludność rezydująca prognoza liczby ludności Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie prognozy GUS z 2008 roku skorygowanej o wyniki spisu ludności NSP 2011 Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 3 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce 937 2009 1 011 2008 1 065 1 171 1 135 1 086 2003 1 126 2002 1 014 940 1 000 926 1 200 1 079 tys. 800 600 400 200 2004 2005 2006 2007 2010 2011 2012 prognoza redNet na podstawie ludności rezydującej prognoza liczby gospodarstw domowych w polsce Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie prognozy GUS z 2010 roku skorygowanej o wyniki NSP oraz danych odnośnie ludności rezydującej wg NSP 2011 14 395 14 516 14 633 14 748 14 859 14 968 2003 14 272 2002 14 146 13 881 14 000 13 703 15 000 14 018 tys. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 13 000 12 000 11 000 10 000 prognoza zasobów mieszkaniowych w polsce Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu 13 800 14 968 14 460 14 859 14 479 14 494 14 633 14 504 14 508 14 516 14 395 14 490 14 272 14 146 13 881 13 703 14 200 14 000 14 436 14 400 14 018 14 392 14 336 14 600 14 468 14 800 14 503 15 000 14 748 tys. 13 600 13 400 13 200 13 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 zasoby mieszkaniowe 2008 2009 2010 2011 2012 liczba gospodarstw mieszkaniowych prognozowane zasoby mieszkaniowe oraz liczba gospodarstw domowych w latach 2012-2022 Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 4 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce 600 000 508 000 400 000 380 000 254 000 200 000 7 000 0 -200 000 -107 000 -400 000 -322 000 - 600 -800 000 129 000 -511 000 -218 000 -418 000 -633 000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 prognoza deficytu mieszkaniowego w polsce Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu Po raz pierwszy będziemy mieć więc do czynienia na rynku z większą liczbą mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Nadwyżka ta w ciągu następnej dekady osiągnie wielkość nawet 500 tys. Nie oznacza to jednak, że potrzeby zostaną w całości zaspokojone i zniknie całkowicie popyt na mieszkania. Deficyt ilościowy nie uwzględnia bowiem jakościowej struktury mieszkań. Szansą dla deweloperów może 100% być stosunkowo duży udział starych mieszkań o pogarszającym się standardzie oraz chęć ich zamiany na nowe. Ponad połowa istniejących zasobów mieszkaniowych to mieszkania powstałe w latach 1945-1988, wśród których znaczny odsetek stanowią mieszkania z wielkiej płyty. Charakteryzują się one wysokimi kosztami eksploatacji i bliską koniecznością kosztownych remontów a także niskim komfortem akustycznym czy też brakiem garaży podziemnych. 529 90% 1 112 80% 1 573 70% 2003-2011 oraz w budowie 60% 50% 1989-2002 7 567 40% przed 1918 20% 0% 1945-1988 1918-1944 30% 10% nieustalono 1 559 1 220 struktura zasobów mieszkaniowych wg wieku – nsp 2011 Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie danych GUS Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 5 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce Nie bez znaczenia jest też rosnąca siła nabywcza Polaków oraz prognozowany spadek stóp procentowych, co wpłynie na zmniejszenie kosztów kredytu. Należy również podkreślić, że pomimo rosnącej ilości mieszkań na 1 tys. mieszkańców, Polska ciągle znajduje się w tyle w porównaniu z innymi krajami europejskimi, pozostając stosunkowo atrakcyjną lo- kalizacją do dalszych inwestycji. Najwięcej mieszkań przypada mieszkańcom Hiszpanii i Portugalii, co znajduje swoje wytłumaczenie w warunkach klimatycznych tych państw oraz chęci lokowania tam tzw. drugich domów. Jednak Polskę wyprzedzają obecnie również takie państwa jak Węgry, Rumunia, Litwa, Łotwa czy Estonia. 0 100 200 300 400 500 600 0 100 200 300 400 500 600 PORTUGALIA HISZPANIA FINLANDIA FRANCJA DANIA NIEMCY ESTONIA SZWECJA ŁOTWA BELGIA WIELKA BRYTANIA AUSTRIA HOLANDIA WĘGRY RUMUNIA LITWA LUKSEMBURG POLSKA MALTA SŁOWACJA POLSKA 2012 POLSKA 2017 POLSKA 2022 LICZBA mieszkań na 1000 mieszkańców Źródło: Opracowanie redNet Property Group, dział Consultingu na podstawie raportu Housing Statistics in the European Union 2010; Ministry of the Interior and Kingdom Relations, the Hague Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 6 Deficyt Mieszkaniowy w Polsce Trzeba również pamiętać o tym, że dane ogólne dla całego kraju powinno się interpretować stosunkowo ostrożnie. Przede wszystkim należy podkreślić, że tak naprawdę deficyt mieszkaniowy składa się faktycznie z poszczególnych deficytów lokalnych. Z tego względu nawet ogólna nadwyżka podaży nie wyklucza deficytów w pojedynczych miastach. Ponadto wpływ na realne zapotrzebowanie na mieszkania może mieć również fakt, że w Polsce, zwłaszcza na obszarach wiejskich, istnieją rodziny wielopokoleniowe zamieszkujące często jeden budynek, co może zmniejszać faktyczne potrzeby za zakresie nowych mieszkań. Należy jednocześnie zaznaczyć, że taka wysokość deficytu nie uwzględnia mieszkań niezamieszkałych (w których brak jest osoby zameldowanej). Wśród takich mieszkań znajdują się między innymi mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub na wynajem, które w rzeczywistości zwiększają ogólną podaż mieszkań, zmniejszając tym samym zapotrzebowanie na wybudowanie nowych. Jednocześnie w rządowym dokumencie przyjętym przez Radę Ministrów oraz Sejm RP w dniu 4.03. 2011 pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” możemy przeczytać, że jednym z podstawowych problemów mieszkaniowych w Polsce pozostaje deficyt mieszkaniowy. Taka rozbieżność stanowisk wynika między innymi z innego definiowania deficytu. W opracowaniu rządowym mowa jest o tzw. statystycznym deficycie mieszkań, a więc różnicy między ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań zamieszkanych. Jak czytamy w opracowaniu, ostatnie wiarygodne dane na ten temat uzyskano w trakcie przeprowadzania Narodowego Spisu Powszechnego w 2002 r. Wynikało z nich, że różnica między liczbą zamieszkanych mieszkań a liczbą gospodarstw domowych (statystyczny deficyt mieszkaniowy) sięga 1,7 mln. Równocześnie brak precyzyjnych danych rocznych uniemożliwia dokonanie oceny wysokości aktualnego deficytu mieszkaniowego. Na podstawie wzrostu liczby gospodarstw domowych oraz wzrostu liczby mieszkań, Ministerstwo Infrastruktury oszacowało wysokość deficytu na rok 2010 na ok. 1 850 tys. mieszkań, co oznacza wzrost w stosunku do poziomu z 2002 roku. Starając się uwzględnić hipotezę, że część mieszkań teoretycznie niezamieszkałych jest w praktyce wykorzystywana w szarej strefie najmu, a także że część mieszkań teoretycznie znajdujących się w budowie, jest w praktyce zamieszkałych, Ministerstwo oszacowało że faktyczny deficyt wynosi około 1,4 – 1,5 mln. Brak jest jednak szczegółowej metodologii obliczeń. Wysokość statystycznego deficytu mieszkań zwraca więc szczególną uwagę na problem niedostatecznej dostępności mieszkań rozumianej jako możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przyczyną takiej sytuacji jest nie tyle jest brak podaży na rynku co raczej ograniczone możliwości finansowe poszczególnych gospodarstw domowych oraz nieodpowiednia struktura podaży, w tym niedobór mieszkań socjalnych. Autorzy: Robert Chojnacki | Tomasz Kołodziejczyk | Magdalena Terefenko 7
