Ustawa deweloperska za 5 miesiecy. Kupujacy - ECO

www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
USTAWA DEWELOPERSKA ZA 5 MIESIĘCY. KUPUJĄCY BĘDZIE BEZPIECZNIEJSZY
. .,WWW.DOM.TROJMIASTO.PL (2011-11-10 00:00:00)
dom.trojmiasto.pl/Ustawa-deweloperska-za-5-miesiecy-Kupujacy-bedzie-bezpieczniejszy-n52885.html
fot.iStockphoto/BartCo Transakcje z deweloperami będą bezpieczniejsze dla klientów, zwłaszcza tych,
którzy decydują się na zakup nieruchomości, która jeszcze nie została zbudowana. Ustawa o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana powszechnie ustawą
deweloperską wejdzie w życie 29 kwietnia przyszłego roku.
Ustawa deweloperska za 5 miesięcy. Kupujący będzie bezpieczniejszy
fot.iStockphoto/BartCo Transakcje z deweloperami będą bezpieczniejsze dla klientów, zwłaszcza tych,
którzy decydują się na zakup nieruchomości, która jeszcze nie została zbudowana. Ustawa o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana powszechnie ustawą
deweloperską wejdzie w życie 29 kwietnia przyszłego roku.
Czego w związku z tym od deweloperów mogą oczekiwać klienci? Czego obawiają się deweloperzy?
Czy po wejściu w życie ustawy deweloperskiej będziesz bardziej skłonny do zakupu nowego mieszkania?
tak, rynek deweloperski zawsze wydawał mi się niepewny, teraz będzie lepiej
tak, nigdy nie miałem większych obaw o swoje bezpieczeństwo
nie wiem, to bardziej zależy od konkretnej oferty i lokalizacji
nie, niezależnie od przepisów rynek wtórny zawsze jest bezpieczniejszy
zobacz wyniki »
Czy po wejściu w życie ustawy deweloperskiej będziesz bardziej skłonny do zakupu nowego mieszkania?
tak, rynek deweloperski zawsze wydawał mi się niepewny, teraz będzie lepiej
0%
tak, nigdy nie miałem większych obaw o swoje bezpieczeństwo
0%
nie wiem, to bardziej zależy od konkretnej oferty i lokalizacji
0%
www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
nie, niezależnie od przepisów rynek wtórny zawsze jest bezpieczniejszy
100%
łącznie głosów: 1 głosuj »
Prawa nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego są w Polsce bardzo pobieżnie sprecyzowane. Taki
stan w 2010 roku skrytykował Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem, jak wskazują analizy Home Broker aż
dwie na trzy osoby kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania .
Skłania ich do tego niższa cena i większa pula mieszkań do wyboru w danej inwestycji. Tymczasem w
Polsce, od czasu kiedy zaczęło się rozwijać budownictwo deweloperskie, zdarzały się przypadki upadłości
deweloperów, których skutki - ze względu na zbyt słabą ochronę ich interesów - ponosili klienci.
- Co prawda w ostatnich latach nie było wiele znaczących upadłości firm deweloperskich, ale nie było
odwrotu od wprowadzenia nowego prawa. Polska była chyba ostatnim krajem w Unii, który dostosował
swój styl działania do poziomu europejskiego - mówi Zbigniew Okoński , prezes Polskiego Związku Firm
Deweloperskich. - A podkreślić trzeba, że w porównaniu z przepisami obowiązującymi w Niemczech czy
Skandynawii nasza ustawa nie jest zbyt restrykcyjna.
Część firm już dzisiaj podkreśla, że stosowało w stosunku do swoich klientów zasady, które narzuca
ustawa albo szybko wprowadza je w życie, aby pokazać swoją dobrą twarz.
Co zatem zmieni się na linii kupujący mieszkanie - deweloper.
Po pierwsze: sposób przekazywania deweloperem pieniędzy . Ustawa nakłada na deweloperów
obowiązek rozliczania się z klientami przy pomocy rachunków powierniczych, które będą oni musieli
zakładać w bankach. Możliwe będzie rozliczanie się przy pomocy rachunków:
- zamkniętych (deweloper pieniądze za nieruchomość dostaje dopiero po podpisaniu z klientem aktu
notarialnego przenoszącego na niego własność),
- otwartych (deweloper będzie dostawał kolejne transze pieniędzy gromadzonych na rachunku
bankowym po zakończeniu kolejnych etapów; postęp prac kontrolować ma bank prowadzący rachunek),
- otwartych z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową (działa jak rachunek otwarty, ale w razie
kłopotów dewelopera lub nie wywiązania się przez niego z umowy, klient ma prawo żądać zwrotu
wpłaconych i przekazanych deweloperowi na rzecz budowy środków; należy się spodziewać, że
ponieważ ten rodzaj rachunku będzie generował najwyższe koszty dodatkowe będzie przez
deweloperów najrzadziej wybierany).
Co ważne, pieniądze znajdujące się na rachunku powierniczym nie należą do majątku dewelopera. W
razie upadku firmy nie wchodzą w masę upadłościową, nie można prowadzić z nich egzekucji. Oznacza
to, że klient może je odzyskać.
www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
Po drugie: każda umowa zawierana z deweloperem (przedwstępna i końcowa, a także zmiany do
umowy) zawierana ma być w formie aktu notarialnego . To duża i ważna zmiana dla klientów, bo
oznacza, że już w momencie zakupu przysłowiowej "dziury w ziemi" klient staje się uwidocznionym w
księdze wieczystej współwłaścicielem nieruchomości. Bankructwo dewelopera nie pozbawia klienta
własności.
Po trzecie: deweloperzy dla każdej swojej inwestycji wydawać będą musieli Prospekt Informacyjny
Dewelopera. Pomimo tego, że już w tej chwili deweloperzy podają szczegóły dotyczące swojej firmy i
samej inwestycji teraz będą musieli przygotować to w formie pisemnej. Wzór prospektu stanowi nawet
załącznik do ustawy. Musi on zawierać dane na temat realizowanej budowy, ale również dane o sytuacji
prawno-finansowej dewelopera, takie jak odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę,
sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich
ukończonych inwestycji. W prospekcie przestawione muszą być także wszystkie planowane w promieniu
1 km od inwestycji publicznych i prywatnych przedsięwzięcia, które mogą mieć wpływ na jakość życia i
wartość nieruchomości.
Po czwarte: kupujący w ciągu 30 dni od podpisania umowy może od niej odstąpić. Jest to możliwe m.in.
gdy umowa nie zawiera elementów przewidzianych w ustawie, informacje zawarte w prospekcie
informacyjnym nie są zgodne z tymi zawartymi w umowie lub stanem faktycznym i prawnym w dniu
podpisania umowy, gdy prospekt nie został dostarczony lub gdy nie zawiera wszystkich niezbędnych
informacji.
Po wejściu w życie ustawa dotyczyć będzie tylko projektów deweloperskich, których sprzedaż rozpocznie
się po dniu wejścia w życie ustawy. To znaczy, że ustawa nie dotyczy inwestycji, których sprzedaż już się
rozpoczęła. Wystarczy, aby deweloper ogłosił publicznie, że sprzedaż jest w trakcie, a ustawa już nie
dotyczy tej inwestycji. Eksperci rynku nieruchomości spodziewają się w związku z tym możliwego
sztucznego wzrostu podaży w okresie tuż przed wejściem w życie ustawy - deweloperzy będą starali się
załapać jeszcze na stare przepisy. Teoretycznie może mieć to wpływ na wahanie cen na rynku
pierwotnym. Ważniejsze jednak, aby decydując się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym w tym
okresie wypytywać szczegółowo o realny termin zakończenia inwestycji , bo możemy trafić na
inwestycję, która istnieć będzie tylko "na papierze" jeszcze przez bardzo długi czas.
Trudno ostatecznie przewidzieć jaki wpływ na kształtowanie cen na rynku będzie miało wejście w życie
ustawy, bo część (zwłaszcza małych) deweloperów będzie zmuszona do zmiany sposobu finansowania
swoich inwestycji. To co udawało im się budować z bieżących wpłat od kupujących nieruchomości teraz
będą musieli częściowo finansować z kredytów udzielanych przez banki. Te z kolei są w trakcie
opracowywania procedur i ustalania swojej polityki wobec deweloperów. Jedno wiadomo na pewno: im
mniejszy deweloper i mniejsze jego zabezpieczenie, tym mniejsze będzie miał szanse i tym wyższe będą
koszty jego działalności.
W naszej ankiecie dotyczącej wejścia w życie ustawy prowadzonej wśród firm deweloperskich
działających w Trójmieście to właśnie firmy, które prowadzą jedną, dwie niewielkie inwestycje miały
największy problem, aby określić się co do swoich planów i przyszłości. W kilku przypadkach ich szefowie
nie chcieli się wypowiadać.
www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
- Nie wiemy jeszcze jak banki będą traktowały rachunki, jakie będą koszty ich prowadzenia, trudno
powiedzieć definitywnie jak ułoży się codzienna praktyka. Więksi deweloperzy stosowali już podobne do
zapisanych w ustawie rozwiązań, bank sprawdzał ich jako solidnych przedsiębiorców, oceniał jako
wiarygodnych partnerów. Wynik takiej weryfikacji dla firm, które będą musiały przejść ją po raz pierwszy
może różnie się skończyć. Można spodziewać się zaniechania zamierzonych inwestycji, zwłaszcza przy
mniejszych projektach i w mniejszych miejscowościach - tłumaczy Zbigniew Okoński.
Co na temat ustawy deweloperskiej myślą deweloperzy budujący w Trójmieście?
Wojciech Fabiński, prezes ECO-Classic
W skali ogólnej ustawa ta przyczyni się do wzrostu bezpieczeństwa zawieranych transakcji na rynku
pierwotnym. Dla klientów ECO Classic nic się nie zmieni, bo standardy bezpieczeństwa są na
odpowiednio wysokim poziomie. Jestem także zdania, że obowiązek podpisywania wszystkich umów w
formie aktu notarialnego mocno zabezpiecza interesy klienta, ale też czyni jego zobowiązania
skuteczniejszymi, a to w efekcie przynosi korzyści obu stronom.
Wydaje się, że dla części firm - zwłaszcza tych mniejszych, a także tych, dla których konieczność
dostosowania się do nowej ustawy będzie oznaczała całkowite zmiany - wprowadzenie w życie nowych
przepisów może okazać się zbyt trudne. Zwłaszcza, że w dobie kryzysu mniejsze firmy deweloperskie i
tak muszą borykać się z problemami płynności i rentowności. Można przypuszczać, że po wejściu w życie
nowej ustawy rynek deweloperski ulegnie przerzedzeniu.
Zapewnienie bezpieczeństwa narzucane przez ustawę pociąga za sobą zwiększenie nakładów ze strony
dewelopera, może więc przełożyć się na wzrost cen nowych nieruchomości. Proces ten prawdopodobnie
będzie jednak w dużym stopniu zredukowany w wyniku dużej konkurencyjności rynku nieruchomości.
Ceny w ECO Classic na pewno nie ulegną zmianie.
Jarosław Górski, zastępca dyrektora finansowego EURO STYL
Idea uporządkowania relacji pomiędzy klientem a deweloperem jest jak najbardziej słuszna, a przyjęte
rozwiązania oparto na sprawdzonych w innych krajach Unii Europejskiej wzorcach. Jednak czy ustawa ta
w sposób realny zwiększy bezpieczeństwo klientów będzie można ocenić dopiero po kilku latach jej
obowiązywania. Nasza oferta obejmuje istotne założenia, które wprowadza ustawa, jednakże z
doświadczenia możemy stwierdzić, iż niewielu klientów z nich korzystało.
Na dzień dzisiejszy w porozumieniu z bankiem PKO BP wykorzystujemy formułę rachunku
wyodrębnionych wpływów, który - w zakresie swojej konstrukcji - można przyrównać do rachunku
powierniczego otwartego. Jednak wybór produktów będzie zależał od ostatecznej oferty banków, a
także kosztów związanych z funkcjonowaniem poszczególnych rachunków.
Zawieranie umowy w formie aktu notarialnego uważamy za uzasadnione, ale wszelkie późniejsze zmiany
do umowy, będące konsekwencją decyzji klienta o np. ustaleniu innego terminu płatności raty, o
www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
zamianie miejsca postojowego, komórki..., które - jak wiemy z praktyki - często mają miejsce, a które
wymagają również formy akty notarialnego, będą podrażać koszty transakcji. Dodatkowo, mając na
uwadze liczbę zawieranych umów na zakup nieruchomości mieszkalnych oraz liczbę notariuszy w Polsce,
zapewne wydłużeniu ulegnie czas niezbędny do sfinalizowania danej transakcji.
Zapisy ustawy deweloperskiej zapewne trudniej będzie stosować firmom mniejszym, o
nieskomplikowanych strukturach organizacyjnych, ale nie spodziewamy się fali upadłości, gdyż zapisy
ustawy dotyczą inwestycji, które wchodzą do sprzedaży po wejściu w życie ustawy. Co natomiast - z
naszego punktu widzenia - jest istotne, ustawa ta, dzięki nałożonym na dewelopera mechanizmom
kontrolnym powinna w niedługim czasie "oczyścić" rynek z podmiotów niewiarygodnych.
Co do cen: mając na uwadze fakt, iż na rynku trójmiejskim występuje wysoka podaż nieruchomości
mieszkalnych, można się spodziewać zachowania dotychczasowego poziomu cen.
Okres do wejścia w życie ustawy wykorzystamy m.in. na warsztaty branżowe w ramach Polskiego
Związku Firm Deweloperskich oraz konsultacje z bankami.
Joanna Romanowska, pełnomocnik zarządu Hanza Grupa Inwestycyjna
W ogólnym ujęciu wprowadzenie ustawy nie jest złym rozwiązaniem, wyregulowanie rynku jest
wskazane. Jednak bezpośrednio z naszego punktu widzenia ustawa nie jest potrzebna, bo nasi klienci
nigdy nie byli zagrożeni.
Deweloperzy, którzy nie mieli nic do ukrycia nie mieli do tej pory problemu z podpisywaniem wszystkich
umów w formie aktu notarialnego. W Hanzie każdy klient, który wyraził taką wolę mógł podpisać umowę
przedwstępną u notariusza, ale w praktyce niewielu klientów z tego korzystało. Trzeba przecież
pamiętać, że przy takiej formie każdy aneks do umowy trzeba podpisywać w takiej samej formie. A to
rodzi także dodatkowe koszty.
Nie wiemy też na dzień dzisiejszy jak małe firmy deweloperskie przejdą te zmiany. Mówi się o tym, że
mogą nie utrzymać się na rynku po wejściu ustawy, bo nie podołają organizacyjnie, a pewnie też
finansowo. Przecież nie da się ukryć, że wejście w życie zapisów ustawy wygeneruje dodatkowe koszty.
Ale dopiero sytuacja na rynku zadecyduje o tym czy koszty te wezmą na siebie deweloperzy czy ceny
nowych domów i mieszkań wzrosną.
Iwona Ziemianowicz, pełnomocnik zarządu Grupa Inwestycja Hossa
Dopiero po wejściu w życie ustawy będzie można weryfikować jej wpływ na bezpieczeństwo
zawieranych transakcji, jej rzeczywiste wady i zalety. W tej chwili byłyby to raczej rozważania
teoretyczne, bo dla wybranych punktów ustawy brak jeszcze jednoznacznej interpretacji.
Nie wiemy dzisiaj z jakiego rodzaju rachunku będziemy korzystać, decyzję tą podejmiemy, gdy będzie
możliwość zapoznania się ze szczegółowymi propozycjami banków w tym zakresie.
www.dom.trojmiasto.pl
2011-11-10
Możliwość zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego istnieje w naszej firmie od
dawna. Objęcie tym obowiązkiem wszystkich umów na pewno początkowo trochę skomplikuje naszą
logistykę w zakresie podpisywania umów, ale docelowo nie przewidujemy trudności w tym zakresie. Jest
to obowiązek, który na pewno w większym stopniu niż dotychczas przy umowach cywilno-prawnych
zapewni poczucie bezpieczeństwa dla klienta.
Trudno powiedzieć czy będą deweloperzy, którzy w związku z wejściem w życie ustawy będą musieli
zakończyć działalność. Na pewno część firm, zwłaszcza mniejszych, które dotychczas finansowały swoje
budowy z wpłat klientów, może mieć trudności ze zdobyciem finansowania swoich inwestycji.
Nie wydaje się, aby w tym momencie istniał duży margines na podwyższanie cen. Ustawa wejdzie w
życie wiosną przyszłego roku, zobaczymy jaka wtedy będzie sytuacja makroekonomiczna. Zapewne część
kosztów zdecydują się przejąć na siebie deweloperzy, pomniejszając swoje zyski.
Ewa Budnik
[email protected]