Bez dostępu do drogi nie będzie pozwolenia

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 6.02.2015
Bez dostępu do drogi nie będzie pozwolenia
Zaprojektowanie dojścia od przedsięwzięcia inwestycyjnego do drogi publicznej przez nieruchomość stanowiącą
własność osób trzecich bez ich zgody narusza ich interesy. Udzielenie pozwolenia na budowę w takiej sytuacji nie
jest możliwe.
Zaprojektowanie dojścia od przedsięwzięcia inwestycyjnego do drogi publicznej przez nieruchomość stanowiącą
własność osób trzecich bez ich zgody narusza ich interesy. Udzielenie pozwolenia na budowę w takiej sytuacji nie jest
możliwe.
Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 5 sierpnia 2014 r., II SA/Kr 776/14.
Inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej. Podał, że
dostęp do inwestycji odbywać się będzie, według oświadczenia zarządu dróg wojewódzkich, za pośrednictwem drogi
wewnętrznej, która łączy się z drogą publiczną. Działka będąca drogą wewnętrzną stanowi współwłasność kilku osób
fizycznych. Inwestor ma prawo do korzystania z niej na podstawie umowy dzierżawy udziału we współwłasności.
Starosta odmówił wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, stwierdzając, że w świetle wyroku Sądu Najwyższego z 20
września 2000 r., I CKN 729/99, umowa dzierżawy udziału w rzeczy wspólnej może dotyczyć jedynie prawa do
korzystania z pożytku rzeczy wspólnej, bez prawa użytkowania rzeczy wspólnej przez dzierżawcę udziału. W tej sytuacji
do korzystania przez dzierżawcę na potrzeby inwestycji z drogi wewnętrznej (stanowiącej współwłasność) wymagana jest
zgoda wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości. Inwestor nie przedstawił takiej zgody.
Inwestor wniósł odwołanie, wojewoda jednak utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Wskazał, że zgodnie z art. 34 ust. 3
pkt 3b prawa budowlanego (p.b.) projekt budowlany powinien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi o
możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Załączone do wniosku o
pozwolenie na budowę pismo zarządu dróg wojewódzkich stanowi wymagane tym przepisem oświadczenie. Z uwagi
jednak na to, że zgodnie z tym oświadczeniem dostęp do drogi publicznej odbywa się za pośrednictwem drogi
wewnętrznej, to jak wynika z ww. wyroku SN, do korzystania przez inwestora z tej działki – drogi wewnętrznej – na
potrzeby zamierzonej inwestycji wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości.
Inwestor wniósł skargę do WSA w Krakowie, zarzucając m.in. naruszenie art. 34 ust. 3 pkt 3b p.b. przez nieuznanie
oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną za wystarczające do wydania pozwolenia
na budowę i zobowiązanie inwestora do przedłożenia zgód na korzystanie z działki od wszystkich jej współwłaścicieli.
Sąd nie uznał skargi za zasadną, wskazując, że zaprojektowanie dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość
stanowiącą własność osób trzecich bez ich zgody narusza interesy tych osób. Inwestor nie wykazał prawa do korzystania
z drogi wewnętrznej łączącej teren inwestycji z drogą publiczną – takiego prawa nie zapewnia umowa dzierżawy udziału
w nieruchomości wspólnej.
Anna Główka, radca prawny Warszawa, w Rödl & Partner
Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3b p.b. projekt budowlany powinien zawierać, stosownie do potrzeb, oświadczenie
właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach
publicznych. Oświadczenie takie stanowi potwierdzenie możliwości połączenia działki z drogą publiczną, ale tylko z
punktu widzenia podmiotu zajmującego się gospodarowaniem drogą publiczną. Nie przesądza natomiast o uprawnieniu
inwestora do korzystania z drogi wewnętrznej (działki) łączącej teren inwestycji z drogą publiczną.
Według art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod
rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez
prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności,
użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 p.b.). Prawo do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane obejmuje także prawo do korzystania z dojść i dojazdów łączących teren inwestycji z drogą publiczną.
Wymóg dysponowania przez inwestora tytułem prawnym do dostępu do drogi publicznej potwierdza orzecznictwo sądów
administracyjnych. Podkreśla się, że nie wystarcza faktycznie istniejący dostęp – musi to być dostęp prawnie
zagwarantowany (wyroki NSA: z 9 stycznia 2014 r., II OSK 1865/12, z 16 kwietnia 2013 r., II OSK 2465/11).
Zgodnie z dominującym w orzecznictwie poglądem oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane korzysta jedynie z domniemania prawdziwości, które może być obalone (wyrok NSA z 9 listopada
2005 r., II OSK 179/05; wyrok WSA w Warszawie z 15 marca 2006 r., VII SA/Wa 1602/05). Może być ono zatem
weryfikowane przez organ administracji. Organ administracji nie może bowiem, w ramach decyzji o pozwoleniu na
budowę, akceptować stanu, w którym inwestor wskazuje taki sposób połączenia z drogą publiczną, którego realizacja
będzie polegać na nieuprawnionym korzystaniu z cudzej własności.
Zgodnie z art. 693 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz (ruchomą, nieruchomość) do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przedmiotem dzierżawy mogą być także
prawa (art. 709 k.c.). W przypadku udziału we współwłasności rzeczy (np. nieruchomości) każdy ze współwłaścicieli ma
„idealną" część niepodzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni. Taki
„udział" jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela (tzn. zajmuje on względem swego udziału pozycję
wyłącznego właściciela). Dlatego też może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli, np. może zawierać
umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych
współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić, jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z
niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części. Dzierżawa udziału
nie jest przy tym skuteczna wobec osób trzecich, a więc i pozostałych współwłaścicieli, dlatego inwestor w celu
korzystania z nieruchomości powinien zawrzeć umowę dzierżawy ze wszystkimi współwłaścicielami.
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1267635-Bez-dostepu-do-drogi--nie-bedzie-pozwolenia.html#.V2urbP5f3Dc
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]