Amerykańska bańka pękła, u nas pryskają kropelki

Przez kryzys w Stanach
Zjednoczonych europejskie banki
mogą obostrzyć swoją politykę
kredytową. Systemy bankowe są
ze sobą połączone, więc wpływ
kryzysu będzie zauważalny
w Polsce - podkreśla
Jacek Bielecki,
członek zarządu Polskiego
Związku Firm Deweloperskich
Kryzys w USA nie ma bezpośredniego wpływu na polski rynek nieruchomościowy
Amerykańska bańka pękła,
u nas pryskają kropelki
Prowadzenie inwestycji nieruchomościowych jest coraz droższe: trudniej o uzyskanie
kredytu zarówno na budowę, jak i na zakup mieszkania czy obiektów komercyjnych.
Bankowcy uspokajają, że ostrzejsza polityka kredytowa banków to efekt rosnących stóp
procentowych, a nie rozlewającego się kryzysu w Stanach Zjednoczonych.
Czy rzeczywiście?
Gospodarkę Stanów Zjednoczonych w 2001 r. dotknął
kryzys związany z przeszacowaniem wartości rynku
nowych technologii. Odtąd
Amerykanie zaczęli inwestować w coś namacalnego - w
nieruchomości. Sprzyjało temu obniżanie stóp procentowych przez Federalny Bank
Centralny. Z poziomu 6,5 proc.
w 2001 r. spadły one do l proc.
w 2005 roku. Zwiększał się
popyt na kredyty hipoteczne,
więc banki poluzowały kryteria ich udzielania. Odsetek
tzw. ryzykownych kredytów
gwałtownie wzrastał. Eksperci żartowali, że w szczytowym 2005 r. głównym banko-
wym kryterium przyznania
kredytu był wyczuwalny
u klienta puls. Obecnie jednak coraz więcej Amerykanów nie radzi sobie ze swoim zadłużeniem. Dlatego
amerykańska administracja
i banki wspólnie pracują nad
planem pomocy kredytowej
dla zadłużonych.
Transfer kłopotów
Problemy ze spłatą kredytów hipotecznych zaczynają
mieć Brytyjczycy. Również i
u nich stopniowo rosną stopy procentowe. Analitycy
tamtejszego rynku obawiają
się znacznego przeszacowania wartości nieruchomości
i dokładnie śledzą sytuację
w USA. Jeśli kryzys za oceanem będzie się przedłużał,
może spowodować nawet kilkuletnie spowolnienie rynku.
Z danych brytyjskiego Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych RICS,
liczba niesprzedanych nieruchomości w księgach rachunkowych agentów w Wielkiej
Brytanii wzrosła od września
do listopada o 8,8 proc. do poziomu 64,9 proc. Stąd obawy, że kryzys dotknie także
Polskę.
- Żyjemy w globalnej wiosce, więc wszystko co dzieje się w USA ma odbicie na
rynku europejskim. Choćby
przez to, że banki i instytucje
finansowe są często ściśle połączone z amerykańskimi. Ale
gospodarka USA jest bardzo
silna i kryzys szybko zostanie
przezwyciężony - uważa Moshe Eytam, szef projektu Wilanów One.
Inwestorów uspokajają także bankowcy. Uważają, że na
trudniejsze pozyskiwanie kredytów raczej nie wpływa sytuacja w USA. - Przełożenie
amerykańskiego kryzysu na
Europę Srodkowo-Wschodnią
nie jest silne, o ile w ogóle
jest. Problemy, które tam wywołały załamanie, w tej części świata nie istnieją. Mamy
zbyt młode rynki i zbyt restrykcyjną politykę banków.
W Polsce instytucje finansowe raczej nie zacieśnią kryteriów udzielania kredytów, bo
konkurencja między nimi jest
duża i podnoszone są stopy
procentowe. To już i tak ogranicza dostępność kredytów
— przekonuje Mateusz Szczurek, główny ekonomista ING
Banku Śląskiego.
Banki się boją
Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego już w lipcu
2006 roku nakazała bankom
zaostrzenie polityki przyznawania kredytów we frankach
szwajcarskich. Można się spodziewać kolejnych przepisów,
które ograniczą udzielanie ryzykownych kredytów. Dodatkowo, żeby okiełznać inflację,
Rada Polityki Pieniężnej kilkakrotnie w tym roku podwyższała stopy procentowe.
Oznacza to, że rośnie podstawa oprocentowania kredytów,
co dodatkowo obniża popyt.
Przewiduje się kolejne podwyżki w przyszłym, a może
nawet jeszcze w tym roku.
W ciągu ostatniego miesiąca cena pieniądza na rynku
międzybankowym, od której
uzależnione są koszty kredytów, wzrosła o 0,4 proc. Między innymi dlatego chłodzi
się rynek mieszkaniowy, a
eksperci mówią o stabilizacji
i uspokojeniu na całym rynku
nieruchomościowym.
— Nie widzę większego
wpływu kryzysu amerykańskiego na finansowanie nieruchomości w Polsce. Zaostrzenia w udzielaniu kredytów
wiążą się bardziej z działaniem banku centralnego. Nie
należy też spodziewać się
większych problemów z kredytowaniem nieruchomości
w przyszłości — przekonuje
Ryszard Petru, główny ekonomista Banku BPH.
Jednak deweloperzy obawiają się zaostrzenia polityki
kredytowej banków. Z jednej
strony ograniczałoby to popyt,
z drugiej utrudniałoby pozyskiwanie źródeł finansowania
nowych inwestycji.
- Działające w Polsce banki
europejskie, straciły bardzo
dużo pieniędzy na operacjach
amerykańskich. Niedawno
Europejski Bank Centralny
udzielił bankom komercyjnym
ponad 100 mld euro pożyczek
żeby nie dopuścić do ich upadku. W Polsce po raz pierwszy
od długiego czasu ilość udzielanych kredytów zrównoważyła się z ilością lokat. Być może na kredyty trzeba będzie
kupować pieniądze za granicą. Trudno powiedzieć, po jakich kosztach i czy będzie to w
ogóle możliwe - uważa Jacek
ją wolniej, ale nadal ich ceny
będą rosnąć. Podobnie będzie
z innymi rodzajami nieruchomość^ one muszą się zwrócić
inwestorom, mimo rosnących
kosztów gruntu, materiałów
budowlanych, siły roboczej
i kredytów.
- Obserwowana dziś stabilizacja cen mieszkań jest
chwilowa. Według statystyk,
w Polsce ciągle brakuje 1,5
min mieszkań. Polacy więcej
zarabiają i mają większe wymagania. Gospodarka się rozwija. Duzi inwestorzy kupują
drogą ziemię i muszą na niej
zarobić. Nie ma więc innej
możliwości, niż ciągły, dość
wysoki wzrost — uważa Mo~
she Eytam, szef projektu Wilanów One.
Zgodnie z zasadą, że nieruchomości zawsze są dobrą lokatą kapitału, inwestorzy nie
stracą też na obiektach komercyjnych: centrach handkr
wo-usługowych, magazynach,
Przemyśl inwestycję
Ostatnio w Polsce spada- biurowcach. Ważne jednak,
ją ceny niektórych mieszkań. by inwestycje te były przeTo raczej niewielkie korekty, myślane, bo rynek jest coraz
zwłaszcza tam, gdzie miesz- bardziej wymagający i konkania były sztucznie prze- kurencyjny. No i spokojniejszacowane. Według Roberta szy. Eksperci tej branży spoChojnackiego, prezesa Red- dziewają się stabilizacji: nie
Net Property Group już od będzie wielkich, skokowych
czerwca spadki dotyczą Kra- wzrostów, ale nie będzie też
kowa, gdzie cena metra kwa- spadków. Spowolnienie będzie
dratowego mieszkania była zauważalne głównie w pierwzawyżona, a na rynku poja- szym półroczu 2008 r., ale kliwiło się sporo nowych projek- mat dla inwestorów jest ciągle
tów mieszkaniowych.
pozytywny. A to głównie z po— Rynek już się stabilizuje. wodu rozpędzonej gospodarki
Czy na długo? Wszystko za- i świetnych wskaźników mależy od tempa wzrostu wyna- kroekonomicznych Polski.
grodzeń. Jeśli będą one nadal
— Podstawy rynku nierurosły w takim tempie jak obec- chomości w Europie Srodkonie to relacja ceny do możliwo- wo-Wschodniej są bardzo dości nabywczych poprawi się bre. W ciągu ostatnich dwóch
i za jakieś dwa lata możliwe lat wartość takich obiektów,
są kolejne wzrosty cen — prze- jak centra handlowe, biurowce
widuje Robert Chojnacki.
czy magazyny, bardzo podskoCzy nadal będzie można za- czyła. Dziś nie można mówić o
robić na mieszkaniach? Ow- tendencji spadkowej, a jedynie
szem, ale już nie tak dużo, o dojrzewaniu rynku — przejak w szczytowym momencie. konuje Pierre Couderą, prezes
Nieruchomości zawsze są do- Couderą&Partners.
brą inwestycją. Mieszkania w
•
nowym budownictwie drożeEmil Górecki
Bielecki z Polskiego Związku
Firm Deweloperskich.
Jak na razie większych
zmian w kredytowaniu inwestycji nie widać. Pożyczki dalej
są dostępne, a zaostrzenie polityki odbija się na mniej wiarygodnych kredytobiorcach.
Wydłużył się czas oczekiwania na decyzję kredytową, bo
banki dokładniej przyglądają
się swoim klientom.
- Czy banki dalej chcą
udzielać kredytów na nieruchomości? Oczywiście. Zauważam nawet, że bankowcy
ciągle mają nowe propozycje
dla inwestorów. A drożejące
kredyty wyeliminują co bardziej ryzykownych kredytobiorców — przekonuje Janusz
Schmidt, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i członek Polskiego Stowarzyszenia Doradców
Rynku Nieruchomości.