Chorwacki rynek nieruchomości

Chorwacki rynek nieruchomości
3 września 2011 r.
To ostatni dzwonek na zakup nieruchomości po niższych cenach. Po wejściu Chorwacji do
UE może być tylko drożej. Najbardziej opłaca się inwestować w grunty rolne i lasy,
nieruchomości na wybrzeżu, na przedmieściach dużych miast i w stare mieszkania w
dobrych lokalizacjach Zagrzebia.
Według informacji instytutu Global Property Guide w Chorwacji tak jak w całej Europie widoczny jest
trend obniżania cen nieruchomości. Według instytutu ceny domów w II kwartale spadły 6,55% w
stosunku do analogicznego okresu zeszłego, a w odniesieniu do poprzedniego kwartału br. są niższe o
1,78%. Dubravko Ranilović prezes Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie
Gospodarczej nie zgadza się z raportem instytutu GPG. Według niego od początku kryzysu w 2008 r.
do dziś ceny spadły aż o 34,84%. Według Novelli Bačinović z agencji pośrednictwa nieruchomościami
z Rijeki, za spadek cen odpowiada kryzys związany z frankiem szwajcarskim. W agencji, w której
pracuje Novella Bačinović za 85% nieruchomości zapłacono kredytami, z czego większość była
zaciągnięta właśnie we frankach. Podobno niektórzy klienci nie mogąc spłacić kredytu sprzedawali
nieruchomości po cenie niższej od wartości tylko po to by móc zwrócić dług. Do spadku cen doszło na
całym terenie miasta, oprócz ścisłego centrum, gdzie ceny są stabilne.
Potencjalni kupcy decyzję o nabyciu nieruchomości odwlekają na później, bo boja się, że ceny mogą
spaść jeszcze bardziej. Według Arna Willemsa, dyrektora firmy CB Richard Ellis w Chorwacji rynek
nieruchomości jest z natury rynkiem cyklicznym, Najciężej po prostu ocenić ile będzie trwał jeden cykl,
kiedy ceny przestaną spadać i kiedy osiągną swój szczyt. Arn Willems CB Richard Ellis, a także Ivana
Beljan z portalu Crozilla polecają inwestycje w nieruchomości na wybrzeżu. Chorwacka turystyka
odnotowuje ciągły wzrost (w tym roku turystów było o 8% więcej niż przed rokiem) i choć jeszcze
przed paroma laty ceny mieszkań były zatrważające, teraz z powodu kryzysu związanego z frankiem
szwajcarskim można często znaleźć dobrą okazję do zakupu.
Według Ivany Beljan, warto też kupować nieruchomości w okolicach dużych miastach, przede
wszystkim w pobliżu Zagrzebia. Stolica Chorwacji rozrasta się w szybkim tempie i jej granice zaczynają
sięgać pobliskich miejscowości, co znaczy, że w tych wioskach ceny nieruchomości niedługo pójdą w
górę. Analitycy z Crozilli (portalu pośredniczącego w sprzedaży nieruchomości) wskazują, że
mieszkania sprzedawane są po cenie średnio 14% niższej niż było to napisane w ogłoszeniu.
Ivan Bižanović, właściciel agencji Lika nekretine proponuje inwestowanie w lasy, grunty orne i gaje
oliwne. Kupowanie ziemi specjaliści uważają za długoterminową, acz opłacalną inwestycję z dwóch
powodów. Po pierwsze, państwo chorwackie w przyszłości włączy się w projekt odkupywania ziemi
rolniczej. Po drugie, wraz z wejściem Chorwacji do Unii Europejskiej wartość ziem wzrośnie. Przeciętne
ceny hektara gruntów ornych w Sławonii i Baranii oscylują od 3 do 8 tys. euro za hektar. Za hektar
ziemi rolniczej w Unii trzeba zapłacić przeciętnie 20 tys. euro.
Na kryzysie mogą zarobić także inwestorzy instytucjonalni, dzięki modelowi ‘sale&lease back’, czyli
jednej z technik odmrażania kapitału. Zbywający przenosi na kupującego własność dobra (np.
nieruchomości) i podpisuje umowę o dzierżawę (najem) tego dobra, nie tracąc tym samym możliwości
użytkowania i czerpania z niego korzyści. Umowa dzierżawy może zawierać formułę możliwości
ponownego wykupienia dobra od kredytobiorcy. Ta technika stanowi w krajach zachodnich - obok
sprzedaży i zaciągnięcia kredytu pod zabezpieczenie hipoteczne - ważną formą odmrażania wcześniej
zainwestowanego kapitału, przyczyniając się do ożywienia rynku kapitałowego, w tym również rynku
nieruchomości. W wielu krajach europejskich, a także w Chorwacji wiele dobrze prosperujących firm z
powodu kryzysu boryka się z problemem płynności. Niektóre z przedsiębiorstw posiadają
nieruchomości,
których
sprzedaż
mogłaby
dostarczyć
kapitał
potrzebny
do
normalnego
funkcjonowania i dalszego wzrostu. Dzięki modelowi ‘sale&lease back’ nie muszą zaciągać kredytu w
banku. W ten sposób w 2010 r. grupa Agrokor sprzedała logistyczno-dystrybucyjne centrum
amerykańskiej firmie W.P.Carey za 77 mln euro, która w listopadzie przejęła 6 obiektów sprzedaży
detalicznej Konzuma za 49 mln euro.
W każdym razie inwestowanie w nieruchomości zawsze było dobrym i bezpiecznym sposobem
lokowania pieniędzy przede wszystkim dla inwestorów długoterminowych. Nieruchomości w Chorwacji
zyskają na wartości wraz z wejściem do Unii Europejskiej. To ostatni dzwonek by kupić ziemię, gaj
oliwny, czy domek nad morzem po niższej cenie.
Przeciętna cena mieszkań w dużych miastach w Chorwacji w sierpniu 2010, lipcu 2011 i sierpniu 2011
r. oraz zmiana ceny w stosunku do sierpnia 2010 r. i do lipca 2011 r. (na podst. danych z portalu
Crozilla.com)
cena (euro/m2)
zmiana ceny (%)
VIII
VII
VIII
2010
2011
2011
Zagrzeb
1848
1782
Pula
1386
Rijeka
roczna
miesięczna
1783
-3,5
0,06
1460
1459
5,3
-0,07
1707
1530
1516
-11,2
-0,9
Zadar
1642
1560
1554
-5,4
-0,4
Split
2160
2126
2128
-1,5
0,09
Osijek
964
934
956
-0,8
2,4
Dubrownik
3358
3281
3143
-6,4
-4,2
Na podst. Crozilla.com, Lider (art. Antoniji Knežević), zdj.: otolokum.pl, tłum. i red. Joanna Nowak