Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich
Transkrypt
Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich
Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich Wpisany przez dr Andre Helin Wiele kontrowersji wywołują metody rozpoznawania i wyceny przychodów w tych firmach. Jednym z najbardziej aktualnie kontrowersyjnych obszarów rachunkowości są zasady, a konkretnie metody rozpoznawania i wyceny przychodów w firmach deweloperskich. Obowiązująca ustawa o rachunkowości wraz z krajowym standardem rachunkowości nie reguluje tych zagadnień, a obowiązujące Międzynarodowe Standardy Rachunkowości w tym obszarze (MSR 11 i MSR 18) są pełne sprzeczności. Problem polega między innymi na tym, iż działalność deweloperska nie jest klasyczną usługą budowlaną, w której usługodawca (inwestor) zleca firmie budowlanej realizację projektu według specyfikacji i życzeń opracowanych przez inwestora ani też klasyczną sprzedażą już wybudowanej i gotowej do eksploatacji nieruchomości. W przypadku działalności deweloperskiej inwestor często zawiera umowę przedwstępną, ma pewien wpływ na charakter i specyfikację projektu i zazwyczaj uczestniczy w finansowaniu projektu w fazie jego realizacji. Nic więc dziwnego, że zarówno w Polsce, jak i za granicą można zaobserwować zróżnicowane zasady rachunkowości, jakie stosują firny deweloperskie. Próbę rozwiązania tych problemów i ujednolicenia polityki rachunkowości podjęły Międzynarodowe Standardy Rachunkowości w IFIRC Draft Interpretation 21 Real Esteta Sales. W projekcie tym podjęto próbę zdefiniowania „usługi budowlanej" podlegającej zasadom rachunkowości określonych w MSR 11 ( tj. zastosowaniu metody procentowej) i odróżnienia jej od sprzedaży już wybudowanej i gotowej do eksploatacji nieruchomości, która powinna stosować zasady rachunkowości określone w MSR 11 (tj. uznania przychodów po zakończeniu budowy i sprzedaży nieruchomości). 1/2 Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich Wpisany przez dr Andre Helin Jako kryteria kwalifikacji usługi budowlanej przyjęto dwa aspekty: aby dana usługa mogła być zakwalifikowana do usługi budowlanej, wobec której należy stosować MSR 11 i sposób ustalania przychodów według stopnia zaawansowania pracy (metod procentowej) umowa o usługę budowlaną musi spełniać dwa warunki: a) firma budowlana realizuje swoją usługę na życzenie klienta i na podstawie opracowanych przez niego specyfikacji. Innymi słowy, klient opracowuje projekt według własnych życzeń, a firma budowlana go realizuje, b) wszelkiego rodzaju pożytki, korzyści, ale też i ryzyko w trakcie budowy przypada klientowi. W praktyce oznacza to, iż od początku realizacji projektu inwestor ma kontrolę ekonomiczną, a zazwyczaj i prawną nad wartością inwestycji. Zatem w przypadku bankructwa firmy budowlanej w trakcie realizacji projektu, obiekty w trakcie budowy są własnością inwestora i są chronione przed wierzycielami firmy budowlanej. Takich warunków nie spełniają zazwyczaj firmy deweloperskie. W ich przypadku klient kupuje projekt w całości opracowany przez dewelopera, a pożytki i ryzyka związane z projektem przypadają deweloperowi do czasu przekazania gotowego obiektu i podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. Tym samym w przypadku zatwierdzenia projektu IFRIC 21 w aktualnej formie, firmy deweloperskie nie będą mogły stosować zasad określonych w MSR 11 i rozpoznawać przychody na podstawie MSR 18, czyli dopiero po zakończeniu projektu i przyjęciu go przez inwestora lub podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży. 2/2