operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONYCH
W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI
nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27 (KW nr KS1E/00023455/8),
nr 400/49, 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 (KW nr KS1E/00035617/9),
nr 400/31 (KW nr KS1E/00035618/6),
nr 403/15, 400/51 (KW nr KS1E/00033433/1),
nr 400/34 udział w częściach ułamkowych (KW nr KS1E/00033903/7),
POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI UHERCE MINERALNE, GMINA OLSZANICA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 580/12 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: WIZA WIESŁAW IWANICZKO, ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI SP. JAWNA
(UHERCE MINERALNE 124, 38-623 UHERCE MINERALNE);
ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI (BÓBRKA 63a, 38-623 BÓBRKA);
MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA (BÓBRKA 63a, 38-623 BÓBRKA);
STANISŁAWA IWANICZKO (MYCZKOWCE 12a, 38-623 MYCZKOWCE);
WIESŁAW IWANICZKO (MYCZKOWCE 12a, 38-623 MYCZKOWCE)
SANOK, dnia 05 sierpnia 2015 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomości gruntowe, działki nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27, 400/49, 403/21, 403/22,
403/23, 403/24, 400/31, 403/15, 400/51, 400/34, 403/6, 400/38, obręb Uherce Mineralne,
jednostka ewidencyjna Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie – opinia w sprawie sygn. akt KM 580/12
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 782)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. 2014 poz. 121 z późniejszymi zmianami);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomości gruntowe
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowych
jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie
Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku,
Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 580/12
Rodzaj praw,
działki nr 400/58, 400/59,
403/26, 403/27, 400/49,
403/21, 403/22, 403/23,
403/24, 400/31, 403/15,
400/51
prawo własności: MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY
ORAZ ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII, NA ZASADZIE
WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 1/2;
STANISŁAWA IWANICZKO C. KAROLA I ANNY ORAZ WIESŁAW IWANICZKO
S. JANA I STANISŁAWY, NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ
MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 1/2
prawo własności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII ORAZ
MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY, NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI
USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 9/48; WIESŁAW IWANICZKO
S. JANA I STANISŁAWY ORAZ STANISŁAWA IWANICZKO C. KAROLA I ANNY,
NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH
PO 6/24; INNE OSOBY FIZYCZNE W CZĘŚCIACH UŁAMKOWYCH
Rodzaj praw,
działki nr 400/34
prawo własności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII ORAZ
MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY, NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI
USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 2/16; WIESŁAW IWANICZKO
S. JANA I STANISŁAWY ORAZ STANISŁAWA IWANICZKO C. KAROLA I ANNY,
NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH
PO 1/16; INNE OSOBY FIZYCZNE W CZĘŚCIACH UŁAMKOWYCH
Rodzaj praw,
działki nr 403/6
prawo własności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII
ORAZ MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY, NA ZASADZIE
WIESŁAW IWANICZKO S. JANA I STANISŁAWY ORAZ STANISŁAWA IWANICZKO
C. KAROLA I ANNY, NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ
MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 3/16; INNE OSOBY FIZYCZNE W CZĘŚCIACH
UŁAMKOWYCH
Rodzaj praw,
działki nr 400/38
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00023455/8
KS1E/00035617/9
Jedn.
ewidencyjna
Olszanica
Olszanica
Obręb
Uherce Mineralne
Uherce Mineralne
Arkusz
19
19
Użytki gruntowe, klasa
Numer
działki
Pow.
(m2)
Oznaczenie
Pow. (m2)
400/58
154
Bi
154
400/59
335
Bi
335
403/26
1848
Bi
1848
403/27
1716
Bi
1716
400/49
974
Bi
974
403/21
445
Bi
445
403/22
28
Bi
28
403/23
154
Bi
154
403/24
174
Bi
174
400/31
5804
Bi
5804
403/15
85
Bi
85
400/51
276
Bi
276
KS1E/00035618/6
Olszanica
Uherce Mineralne
19
KS1E/00033433/1
Olszanica
Uherce Mineralne
19
KS1E/00033903/7
Olszanica
Uherce Mineralne
19
400/34
2910
dr
2910
KS1E/00026099/5
Olszanica
Uherce Mineralne
19
403/6
764
dr
764
KS1E/00021559/3
Olszanica
Uherce Mineralne
19
400/38
84
dr
84
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 51
Sanok, dnia 05 sierpnia 2015 roku
Przeznaczenie nieruchomości
MPZP: brak, Studium: tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.
Nieruchomości umiejscowione są wśród obiektów o charakterze handlowo – usługowym
i magazynowym. W sąsiedztwie znajdują się: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, Parafia Rzymsko
– Katolicka pw Św. Stanisława bp. i Męczennika, Zakład Karny, Zespół Szkół Publicznych, boisko
sportowe, ogródki działkowe oraz grunty niezabudowane. W uśrednionej odległości około 0,5km
przebiega kolejowa linia 108 łącząca stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej
miejscowości; zarówno pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz – Ustrzyki Dolne,
wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe. Droga krajowa nr 84
przebiega tuż przy wspomnianej linii kolejowej, droga wojewódzka nr 895 prowadzi w stronę
przedmiotowych nieruchomości. W odległości około 0,1km przepływa kręta rzeka Olszanka. Teren
niemal płaski. Lokalizacja dobra.

Działki ewidencyjne objęte księgą wieczystą nr KS1E/00023455/8
Działki ewidencyjne nr 400/59 i 403/27 – obręb Uherce Mineralne
Opis
nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 400/59 i 403/27 o łącznej powierzchni 2051m2, stanowią teren wykorzystywany
na potrzeby handlowo – usługowe. Kształt gruntu nieforemny zbliżony do trapezu, niemniej jednak daje
możliwość dobrego zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej
w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej). W odległości
około 130m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Działka nr 403/27 częściowo
ogrodzona. Na działce nr 403/27 posadowiony jest obiekt po byłej stacji paliw wraz infrastrukturą
towarzyszącą. Budynek parterowy z poddaszem użytkowym, aktualnie pełni funkcję sklepu i warsztatu
samochodowego. Bryła w kształcie litery L. W skład budynku wchodzą następujące izby: sala
sprzedażowa, klatka schodowa, magazyn, korytarz, magazyn główny, pokój biurowy, sanitariaty
i szatnia, hala warsztatowa. Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 263,24m2, w tym:
162,44m2 dot. segmentu administracyjno – usługowego, a 100,80m2 segmentu warsztatowego. Obiekt
murowany z bloczków betonowych, ocieplony, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachodachówką,
stolarka okienna i drzwiowa głównie PCV, na podłogach położona terakota. Poddasze użytkowe
niewykończone, nieocieplone, brak podłóg, nieotynkowane – przygotowane do dalszej adaptacji.
Bezpośrednio przy budynku znajdują się pozostałości po stacji paliw, w tym wiata kryta blachą oraz trzy
podziemne, nieużytkowane zbiorniki na paliwo. Plac przed budynkiem w całości wyłożony kostką
brukową. Dostępne media: energia elektryczna, instalacja wodna, szambo oraz ogrzewanie c.o z pieca
węglowo – drzewnego. Przeciętny standard wykończenia. Obiekt znajduje się w dobrym stanie
technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 15 – 30, poszczególne elementy wykazują zużycie
techniczne wynikające głównie z użytkowania zgodnego z przeznaczeniem.
Działki ewidencyjne nr 400/58 i 403/26 o łącznej powierzchni 2002m2, stanowią teren niezabudowany,
wykorzystywany jest jako plac parkingowy i manewrowy. Kształt gruntu zbliżony do trapezu, niemniej
jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej
drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności
drogowej). W odległości około 180m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Działka nr 403/26 jest częściowo ogrodzona.

Działka ewidencyjna nr 400/49 – obręb Uherce Mineralne
Działka ewidencyjna nr 400/49 o powierzchni 974m2, stanowi teren porośnięty głównie trawami
sporadycznie koszonymi, nieznacznie zakrzewiony i zadrzewiony. Kształt gruntu zbliżony do trapezu,
niemniej jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej,
wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej
służebności drogowej) lub dalej poprzez przyległą działkę nr 400/51 o nawierzchni asfaltowej.
W odległości około 300m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Widoczny
asfaltowy plac o kształcie zbliżonym do prostokąta o wymiarach 9m x 30m, na którym usytuowano
obiekty niezwiązane trwale z gruntem (tj. wiata w zadowalającym stanie technicznym oraz blaszany
garaż). W pobliżu południowo – wschodniej granicy przebiega linia elektroenergetyczna utrudniająca
zagospodarowanie. Działka częściowo ogrodzona.
Działka ewidencyjna nr 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 – obręb Uherce Mineralne
Działki ewidencyjne nr 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 o łącznej powierzchni 801m2, stanowią teren
wykorzystywany na potrzeby usługowe. Kształt gruntu nieforemny zbliżony do litery T. Dojazd
bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 –
brak ustanowionej służebności drogowej), a dalej poprzez drogę wewnętrzną również o nawierzchni
asfaltowej. W odległości około 300m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Na działkach nr 403/23 oraz 403/24 posadowione są w zabudowie szeregowej budynki. Obiekty
parterowe pełnią funkcję administracyjno – magazynową. Łączna powierzchnia użytkowa wynosi
124,00m2. Obiekty parterowe, murowane, płaski dach kryty papą, ściany zewnętrzne obite w całości
blachą. Dostępne media: energia elektryczna, instalacja wodna. Niski standard wykończenia. Budynki są
nieużytkowane, znajdują się w zadowalającym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale
31 – 50, poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu
publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont, brak przeprowadzanych bieżących prac
konserwacyjnych.
Opracował:
Strona 3 z 51

Działka ewidencyjna objęta księgą wieczystą nr KS1E/00035618/6
Działka ewidencyjna nr 400/31 o powierzchni 5804m2, stanowi teren niezabudowany, porośnięty
głównie trawami sporadycznie koszonymi, nieznacznie zakrzewiony. Kształt gruntu nieforemny, dający
możliwość dobrego zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej
w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej). W odległości
około 360m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.

Działki ewidencyjne nr 403/15 i 400/51 o łącznej powierzchni 361m2, stanowią drogę asfaltową
w zadowalającym stanie technicznym. Kształt gruntu zbliżony do litery L o szerokości około 5m. Dojazd
bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 –
ustanowiona służebność drogowa). W odległości około 230m znajduje się droga asfaltowa prowadząca
przez miejscowość. Poprzez północną część działki nr 400/51 przebiega linia elektroenergetyczna,
nieograniczająca możliwości zagospodarowania.

Działka ewidencyjna nr 400/34 o powierzchni 2910m2, stanowi asfaltową drogę wykorzystywaną jako
dojazd do sąsiednich działek. Kształt gruntu nieforemny, zbliżony do wąskiego prostokąta o średniej
szerokości około 6m. Dojazd od strony południowo – zachodniej z drogi asfaltowej prowadzącej przez
miejscowość. Działka częściowo ogrodzona, w części południowo – wschodniej widoczna trawa
sporadycznie koszona oraz nieznaczne zakrzewienie i zadrzewienie.

Działka ewidencyjna nr 403/6 o powierzchni 764m2, stanowi ciąg komunikacyjny, który w północno –
zachodniej części wyłożony jest na odcinku 10m betonową kostką brukową. Kształt gruntu zbliżona
do wąskiego prostokąta o szerokości około 7m. Dojazd z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym
stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej), poprzez przyległą
działkę nr 400/38. W odległości około 110m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez
miejscowość. Działka częściowo ogrodzona, w części południowo – wschodniej widoczna trawa
sporadycznie koszona oraz młode świerki. Nieruchomość przecina linia elektroenergetyczna oraz linia
telekomunikacyjna.

Działka ewidencyjna nr 400/38 o powierzchni 84m2, stanowi ciąg komunikacyjny głównie wyłożony
betonową kostką brukową. Obszar terenu zieleni zajmuje powierzchnię około 14m2. Kształt gruntu
zbliżony do wąskiego prostokąta o szerokości około 7m. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej
drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności
drogowej). W odległości około 100m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Wartość rynkowa prawa własności,
dz. ewid. nr 400/59 i 403/27
dz. ewid. nr 400/59 i 403/27
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 400/58 i 403/26
dz. ewid. nr 400/58 i 403/26
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 400/49
dz. ewid. nr 400/49
- UDZIAŁ 1/2
376190 zł
TRZYSTA SIEDEMDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT zł
188095 zł
STO OSIEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY DZIEWIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
82080 zł
OSIEMDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMDZIESIĄT zł
41040 zł
CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY CZTERDZIEŚCI zł
45820 zł
CZTERDZIEŚCI PIĘĆ TYSIĘCY OSIEMSET DWADZIEŚCIA zł
22910 zł
DWADZIEŚCIA DWA TYSIĄCE DZIEWIĘĆSET DZIESIĘĆ zł
Opracował:
Strona 4 z 51
dz. ewid. nr 403/21, 403/22,
403/23, 403/24
126130 zł
dz. ewid. nr 403/21, 403/22,
403/23, 403/24 - UDZIAŁ 1/2
63065 zł
dz. ewid. nr 400/31
dz. ewid. nr 400/31
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 403/15 i 400/51
dz. ewid. nr 403/15 i 400/51
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 400/34
STO DWADZIEŚCIA SZEŚĆ TYSIĘCY STO TRZYDZIEŚCI zł
SZEŚĆDZIESIĄT TRZY TYSIĄCE SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
192810 zł
STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMSET DZIESIĘĆ zł
96405 zł
DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY CZTERYSTA PIĘĆ zł
28660 zł
DWADZIEŚCIA OSIEM TYSIĘCY SZEŚĆSET SZEŚĆDZIESIĄT zł
14330 zł
CZTERNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA TRZYDZIEŚCI zł
192440 zł
STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI zł
dz. ewid. nr 400/34
- UDZIAŁ 6/24
48110 zł
dz. ewid. nr 400/34
- UDZIAŁ 9/48
36565 zł
dz. ewid. nr 403/6
CZTERDZIEŚCI OSIEM TYSIĘCY STO DZIESIĘĆ zł
TRZYDZIEŚCI SZEŚĆ TYSIĘCY PIĘĆSET SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
51070 zł
PIĘĆDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY SIEDEMDZIESIĄT zł
dz. ewid. nr 403/6
- UDZIAŁ 1/16
3060 zł
dz. ewid. nr 403/6
- UDZIAŁ 2/16
6640 zł
dz. ewid. nr 400/38
TRZY TYSIĄCE SZEŚĆDZIESIĄT zł
SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆSET CZTERDZIEŚCI zł
31110 zł
TRZYDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY STO DZIESIĘĆ zł
dz. ewid. nr 400/38
- UDZIAŁ 1/4
7780 zł
dz. ewid. nr 400/38
- UDZIAŁ 3/16
5910 zł
Data
określenia wartości
SIEDEM TYSIĘCY SIEDEMSET OSIEMDZIESIĄT zł
PIĘĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET DZIESIĘĆ zł
23 maja 2015 roku
Podpis
i pieczęć
autora operatu
Data
sporządzenia operatu
05 sierpnia 2015 roku
Opracował:
Strona 5 z 51
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 7
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 7
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 7
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 7
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 7
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 7
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 7
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 7
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 8
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 8
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 8
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 9
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 9
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 9
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości .......................................................................................................... 20
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 21
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 25
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 25
2.3. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 26
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 26
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 26
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 28
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 31
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 31
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 31
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 34
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 49
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 51
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 51
Opracował:
Strona 6 z 51
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe stanowiące działki ewidencyjne
nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27 (KW KS1E/00023455/8), nr 400/49, 403/21, 403/22,
403/23, 403/24 (KW KS1E/00035617/9), nr 400/31 (KW KS1E/00035618/6), nr 403/15,
400/51 (KW KS1E/00033433/1), nr 400/34 (KW KS1E/00033903/7), nr 403/6
(KW KS1E/00026099/5), nr 400/38 (KW KS1E/00021559/3), położone w miejscowości
Uherce Mineralne, gmina Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie. Księgi
wieczyste dla nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg
Wieczystych.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem
wyceny
jest
określenie
wartości
rynkowej
prawa
własności
do przedmiotowych nieruchomości gruntowych, stanowiących działki ewidencyjne
nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27 (KW KS1E/00023455/8), nr 400/49, 403/21,
403/22, 403/23, 403/24 (KW KS1E/00035617/9), nr 400/31 (KW KS1E/00035618/6),
nr 403/15, 400/51 (KW KS1E/00033433/1), nr 400/34 w częściach ułamkowych
(KW KS1E/00033903/7), nr 403/6 w częściach ułamkowych (KW KS1E/00026099/5),
nr 400/38 w częściach ułamkowych (KW KS1E/00021559/3), położone w miejscowości
Uherce Mineralne, gmina Olszanica, powiat leski, województwo podkarpackie.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
prawa własności do przedmiotowych nieruchomości gruntowych, będącej podstawą
do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 580/12.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
29 kwietnia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 580/12.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami


(Dz. U. 2015 poz. 782);
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny
(Dz. U. 2014 poz. 121 z późniejszymi zmianami);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
Opracował:
Strona 7 z 51
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej







Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o.,
Warszawa 1998 rok;
W. Baranowski, Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo
budowlane, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 2000 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2014 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2014 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
 wypisy z rejestru gruntów;
 kopia mapy ewidencyjnej;
 kopia mapy zasadniczej;
 księgi wieczyste nr KS1E/00023455/8, KS1E/00035617/9, KS1E/00035618/6,
KS1E/00033433/1, KS1E/00033903/7, KS1E/00026099/5, KS1E/00021559/3;
 Zaświadczenie znak RRG.6724.36.2015.JM z dnia 29 maja 2015 roku,
wydane przez Urząd Gminy Olszanica;
 Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony





przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane
ze Starostw Powiatowych;
publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
oględziny nieruchomości;
wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO




Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
data sporządzenia operatu szacunkowego: 05 sierpnia 2015 roku;
data określenia wartości przedmiotu wyceny: 23 maja 2015 roku;
data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 23 maja 2015 roku;
data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 23 maja 2015 roku.
Opracował:
Strona 8 z 51
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00023455/8 prowadzoną przez Sąd Rejonowy
w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji
gruntów jako działki nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27 z obrębu Uherce Mineralne,
jednostki ewidencyjnej Olszanica, stanowi własność: Małgorzata Zwierzchowska c. Jana
i Katarzyny i Aleksander Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii, na zasadzie wspólności
ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziałach po 1/2 oraz Stanisława Iwaniczko
c. Karola i Anny i Wiesław Iwaniczko s. Jana i Stanisławy, na zasadzie wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej w udziałach po 1/2.
Nr księgi wieczystej
KS1E/00023455/8
Działka ewidencyjna
Lp. 1
Nr 400/58
Obręb: UHERCE MINERALNE
Obszar: Sposób korzystania: BI – INNE TERENY ZABUDOWANE
Lp. 2
Nr 400/59
Dział I KW – Oznaczenie
Lp. 3
Nr 403/26
Lp. 4
Nr 403/27
Położenie
Miejscowość: UHERCE MINERALNE
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Obszar całej nieruchomości: 0,4053 HA
Dział I KW – Spis praw
Lp. 1.
Numer prawa: 1
Rodzaj prawa: UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE Z PRAWA UJAWNIONEGO W DZIALE
III INNEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ
Treść prawa: PRAWO NIEODPŁATNEJ SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ OBCIĄŻAJĄCEJ
DZIAŁKĘ NR 394/13 POLEGAJĄCA NA PRAWIE KORZYSTANIA Z LINII W/N ZE
STACJĄ TRANSFORMATOROWĄ NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WIECZYSTYCH
UŻYTKOWNIKÓW DZIAŁEK NR: 400/39, 403/7, 403/26, 403/27, 400/58
I 400/59
Księga powiązana (nieruchomość obciążona): Numer księgi wieczystej
KS1E/00023454/1
Kolejny numer wpisu: 1
Rodzaj zmiany: Lp. 1. DOPISANO POMINIĘTĄ UPRAWNIONĄ DZIAŁKĘ
NR "400/31";
Opracował:
Strona 9 z 51
Rodzaj zmiany: Lp. 1. DOPISANO POMINIĘTĄ UPRAWNIONĄ DZIAŁKĘ
NR "400/31"; Lp. 2. WYKREŚLENIE UPRAWNIONEJ DZIAŁKI NR 403/14
(W ZWIĄZKU Z JEJ ODŁĄCZENIEM DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/00035617/9);
Lp. 3. WYKREŚLENIE UPRAWNIONEJ DZIAŁKI NR 400/13 (W ZWIĄZKU Z JEJ
ODŁĄCZENIEM DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/00035618/6); Lp. 4. ZMIANA
NUMERU DZIAŁKI UPRAWNIONEJ Z "403/9" NA "403/19" (W ZWIĄZKU
Z PODZIAŁEM DZIAŁKI NR 403/9); Lp. 5. ZMIANA NUMERÓW DZIAŁEK
UPRAWNIONYCH Z TYTUŁU SŁUŻEBNOŚCI Z "400/37 I 403/19" NA "400/58,
400/59, 403/26 I 403/27" W ZWIĄZKU Z PODZIAŁEM W/W DZIAŁEK
[POLE 1.11.1.4]
Lp. 2.
Numer prawa: 2
Treść prawa: NIEODPŁATNE PRAWO POLEGAJĄCE NA KORZYSTANIU ZE STUDNI
WIERCONEJ, POŁOŻONEJ NA DZIAŁCE NR 403/7 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH
UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁEK NR: 400/58, 400/59, 403/26 I 403/27
Księga powiązana (nieruchomość obciążona): Numer księgi wieczystej KS1E /
00025785 / 4
Rodzaj zmiany: Lp. 1. WYKREŚLENIE UPRAWNIONYCH DZIAŁEK NR 403/14
I 400/49 (W ZWIĄZKU Z JEJ ODŁĄCZENIEM DO KSIĘGI WIECZYSTEJ
KS1E/00035617/9); Lp. 2. WYKREŚLENIE UPRAWNIONEJ DZIAŁKI NR 400/31
(W ZWIĄZKU Z JEJ ODŁĄCZENIEM DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/00035618/6);
Lp. 3. ZMIANA NUMERU DZIAŁKI UPRAWNIONEJ Z "403/9" NA "403/19"
(W ZWIĄZKU Z PODZIAŁEM DZIAŁKI NR 403/9); Lp. 4. ZMIANA NUMERÓW
DZIAŁEK UPRAWNIONYCH Z TYTUŁU SŁUŻEBNOŚCI Z "400/37 I 403/19"
NA "400/58, 400/59, 403/26 I 403/27" W ZWIĄZKU Z PODZIAŁEM
W/W DZIAŁEK [POLE 1.11.1.4]
Dział II KW – Własność
Prawo własności: MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY
ORAZ ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII,
NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ
W UDZIAŁACH PO 1/2; STANISŁAWA IWANICZKO C. KAROLA I ANNY ORAZ
WIESŁAW IWANICZKO S. JANA I STANISŁAWY, NA ZASADZIE WSPÓLNOŚCI
USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ W UDZIAŁACH PO 1/2
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 1.
Numer wpisu: 3
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ
KM 580/12
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘNOŚCI BANK POLSKI SA CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI W LUBLINIE, WARSZAWA
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 11
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 340000,00 (TRZYSTA CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY) ZŁ
Odsetki (rodzaj): ZMIENNE
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): 1
WIERZYTELNOŚĆ BANKU WYNIKAJĄCA Z UMOWY KREDYTU
Termin zapłaty: 2016-03-01
Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU OBROTOWEGO
NIEODNAWIALNEGO NR 18 1020 2980 0000 2796 0006 4915 Z DNIA
13.03.2009 R
Rodzaj zmiany: ZMIANA TERMINU SPŁATY KREDYTU ZABEZPIECZONEGO
HIPOTEKĄ
Wierzyciel hipoteczny
(nazwa, siedziba, REGON) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W LESKU, WARSZAWA, 01629826300000
Opracował:
Strona 10 z 51
Lp. 2.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
Suma (słownie), waluta: 74800,00 (SIEDEMDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE
OSIEMSET) ZŁ
Odsetki (rodzaj): ZMIENNE
WIERZYTELNOŚĆ BANKU WYNIKAJĄCA Z UMOWY KREDYTU
Termin zapłaty: 2016-03-01
Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU OBROTOWEGO
NIEODNAWIALNEGO NR 18 1020 2980 0000 2796 0006 4915 Z DNIA
13.03.2009 R
Rodzaj zmiany: ZMIANA TERMINU SPŁATY KREDYTU ZABEZPIECZONEGO
HIPOTEKĄ
(nazwa, siedziba, REGON) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W LESKU, WARSZAWA, 01629826300000
Lp. 3.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
Suma (słownie), waluta: 17329,10 (SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA
DWADZIEŚCIA DZIEWIĘĆ 10/100) ZŁ
Udział (numer udziału w prawie): 1
NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU SKŁADEK NA
UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE I FUNDUSZ PRACY
ZA OKRES 12/2009-08/2011
Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA TAKŻE ODSETKI Z TYTUŁU
ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE,
UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE I FUNDUSZ PRACY ZA OKRES 12/2009-08/2011
(nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ
JASŁO INSPEKTORAT W SANOKU, WARSZAWA, 00001775600499
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek,
niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,4053ha.
W procesie wyceny przyjęto miarę łączną 0,4053ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów.
Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Wiesław
Iwaniczko s. Jana i Stanisławy i Stanisława Danuta Iwaniczko c. Karola i Anny (charakter
własności / władania: własność; udział: 1/2, małżeństwo) oraz Aleksander Adam
Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii i Małgorzata Maria Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny
(charakter własności / władania: własność; udział: 1/2, małżeństwo).
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00023455/8
Jedn.
ewidencyjna
Olszanica
Obręb
Uherce
Mineralne
Arkusz
19
Numer
działki
Pow. (m2)
400/58
Oznaczenie
Pow. (m2)
154
Bi
154
400/59
335
Bi
335
403/26
1848
Bi
1848
403/27
1716
Bi
1716
gruntów jako działki nr 400/49, 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 z obrębu Uherce
Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, stanowi własność: Małgorzata Zwierzchowska
c. Jana i Katarzyny i Aleksander Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii, na zasadzie
wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziałach po 1/2 oraz Stanisława
Iwaniczko c. Karola i Anny i Wiesław Iwaniczko s. Jana i Stanisławy, na zasadzie wspólności
ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziałach po 1/2.
Opracował:
Strona 11 z 51
KS1E/00035617/9
Lp. 1
Nr 400/49
Sposób korzystania: BI – INNE TERENY ZABUDOWANE
Przyłączenie: NR KW KS1E/00023455/8, OBSZAR 0,0974 HA
Lp. 2
Nr 403/21
Lp. 3
Nr 403/22
Lp. 4
Nr 403/23
Lp. 5
Nr 403/24
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
Lp. 1.
Numer prawa: 1
DZIAŁKĘ NR 394/13, POLEGAJĄCA NA PRAWIE KORZYSTANIA Z LINII W/N ZE
STACJĄ TRANSFORMATOROWĄ - NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WIECZYSTYCH
UŻYTKOWNIKÓW DZIAŁEK NR: 403/21, 403/22, 403/23 I 403/24 (WPISANO
Z URZĘDU PO PRZENIESIENIU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/00023455/8)
KS1E / 00023454 / 1
Rodzaj zmiany: ZMIANA NUMERU DZIAŁKI UPRAWNIONEJ Z "403/14" NA
"403/21, 403/22, 403/23, 403/24" (W ZWIĄZKU Z PODZIAŁEM DZIAŁKI)
Lp. 2.
Numer prawa: 2
UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁEK NR: 400/49, 403/21, 403/22, 403/23
I 403/24 (WPISANO Z URZĘDU PO PRZENIESIENIU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ
KS1E/00023455/8)
KS1E / 00025785 / 4
Rodzaj zmiany: ZMIANA NUMERU DZIAŁKI UPRAWNIONEJ Z "403/14" NA
"403/21, 403/22, 403/23 I 403/24" (W ZWIĄZKU Z PODZIAŁEM DZIAŁKI)
Opracował:
Strona 12 z 51
ORAZ ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII,
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
KM 580/12
(nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SA CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI W LUBLINIE, WARSZAWA
Lp. 1.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
Suma (słownie), waluta: 7589,10 (SIEDEM TYSIĘCY PIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT
DZIEWIĘĆ 10/100) ZŁ
Udział (numer udziału w prawie): 1
NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU SKŁADEK NA
UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE, UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE I FUNDUSZ PRACY
ZA OKRES 05/2012-04/2013
Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA TAKŻE ODSETKI Z TYTUŁU
ZALEGŁOŚCI W OPŁACANIU SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE,
UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE I FUNDUSZ PRACY ZA OKRES 05/2012-04/2013
(nazwa, siedziba, REGON) : ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ
JASŁO INSPEKTORAT W SANOKU, WARSZAWA, 00001775600499
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek,
niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,1775ha.
W procesie wyceny przyjęto miarę łączną 0,1775ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów.
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00035617/9
Jedn.
ewidencyjna
Olszanica
Obręb
Uherce
Mineralne
Arkusz
19
Numer
działki
Pow. (m2)
400/49
Oznaczenie
Pow. (m2)
974
Bi
974
403/21
445
Bi
445
403/22
28
Bi
28
403/23
154
Bi
154
403/24
174
Bi
174
gruntów jako działka nr 400/31 z obrębu Uherce Mineralne
jednostki ewidencyjnej
Olszanica, stanowi własność: Małgorzata Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny i Aleksander
Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej w udziałach po 1/2 oraz Stanisława Iwaniczko c. Karola i Anny i Wiesław
Iwaniczko s. Jana i Stanisławy, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
w udziałach po 1/2.
Opracował:
Strona 13 z 51
KS1E/00035618/6
Lp. 1
Nr 400/31
Sposób korzystania: BI – INNE TERENY ZABUDOWANE
Przyłączenie: NR KW KS1E/00023455/8, OBSZAR 0,5804 HA
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
Lp. 1.
Numer prawa: 1
DZIAŁKĘ NR 394/13, POLEGAJĄCA NA PRAWIE KORZYSTANIA Z LINII W/N ZE
STACJĄ TRANSFORMATOROWĄ - NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WIECZYSTYCH
UŻYTKOWNIKÓW DZIAŁKI NR 400/31 (WPISANO Z URZĘDU PO PRZENIESIENIU
Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/000023455/8)
KS1E / 00023454 / 1
Lp. 2.
Numer prawa: 2
UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁKI NR 400/31 (WPISANO Z URZĘDU
PO PRZENIESIENIU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/00023455/8)
KS1E / 00025785 / 4
ORAZ ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII, NA
ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
KM 580/12
BRAK WPISÓW
Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne
są z zapisami księgi wieczystej.
Opracował:
Strona 14 z 51
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
KS1E/00035618/6
Olszanica
Uherce
Mineralne
19
400/31
5804
Oznaczenie
Pow. (m2)
Bi
5804
gruntów jako działki nr 403/15, 400/51 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, stanowi własność: Małgorzata Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny i Aleksander
Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej w udziałach po 1/2 oraz Stanisława Iwaniczko c. Karola i Anny i Wiesław
Iwaniczko s. Jana i Stanisławy, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
w udziałach po 1/2.
KS1E/00033433/1
Lp. 1
Nr 403/15
Sposób korzystania: BI - INNE TERENY ZABUDOWANE
Przyłączenie: NR KW /00033669/, OBSZAR 0,0085 HA
Lp. 2
Nr 400/51
Obszar: Sposób korzystania: BI - INNE TERENY ZABUDOWANE
Przyłączenie: NR KW /00023455/
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
Lp. 1.
Numer prawa: 1
DZIAŁKĘ NR 394/13 POLEGAJĄCE NA PRAWIE KORZYSTANIA Z LINII W/N ZE
STACJĄ TRANSFORMATOROWĄ NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI DZ.
NR 400/51.
Lp. 2.
Numer prawa: 2
WIERCONEJ POŁOŻONEJ NA DZIAŁCE NR 403/7 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH
UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁEK NR 400/51.
Lp. 3.
Numer prawa: 3
Treść prawa: NIEODPŁATNE PRAWO PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ
NR 400/51 CAŁĄ JEJ SZEROKOŚCIĄ BIEGNĄCĄ OD DZIAŁKI NR 400/34 (DROGI)
DO DZIAŁKI NR 403/15 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI DZIAŁKI NR
403/15 ORAZ NIEODPŁATNE PRAWO PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ
NR 400/34 CAŁĄ JEJ SZEROKOŚCIĄ NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI
DZIAŁKI NR 403/15.
Opracował:
Strona 15 z 51
Lp. 4.
Numer prawa: 4
DZIAŁKĘ NR 394/13 POLEGAJĄCE NA PRAWIE KORZYSTANIA Z LINII W/N ZE
STACJĄ TRANSFORMATOROWĄ NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI
DZIAŁKI NR 403/15.
Lp. 5.
Numer prawa: 5
WIERCONEJ POŁOŻONEJ NA DZIAŁCE NR 403/7 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH
WŁAŚCICIELI DZIAŁKI NR 403/15.
ORAZ ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA I EUGENII, NA
ZASADZIE WSPÓLNOŚCI USTAWOWEJ MAJĄTKOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE ZWIĄZANE Z INNĄ
NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE
PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ NR 400/51 CAŁĄ JEJ SZEROKOŚCIĄ
BIEGNĄCĄ OD DZIAŁKI NR 400/34 (DROGI) DO DZIAŁKI NR 403/15 NA RZECZ
KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI DZIAŁEK NR: 400/50, 403/15 I 403/16.
Lp. 2.
Numer wpisu: 2
NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE
BIEGNĄCĄ OD DZIAŁKI NR 400/51 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI
DZIAŁEK NR: 400/50 I 403/16.
Lp. 3.
Numer wpisu: 3
KM 580/12
BRAK WPISÓW
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszaru działki nr 400/51, niemniej
jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,0361ha. W procesie
wyceny przyjęto miarę łączną 0,0361ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów.
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
KS1E/00033433/1
Olszanica
Uherce
Mineralne
19
Opracował:
Numer
działki
Pow. (m2)
403/15
400/51
Oznaczenie
Pow. (m2)
85
Bi
85
276
Bi
276
Strona 16 z 51
gruntów jako działka nr 400/34 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, stanowi własność: Aleksander Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii i Małgorzata
Zwierzchowska c. Jana i Katarzyny, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej w udziałach po 9/48 oraz Wiesław Iwaniczko s. Jana i Stanisławy i Stanisława
Iwaniczko c. Karola i Anny, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
w udziałach po 6/24, a także inne osoby fizyczne.
KS1E/00033903/7
Lp. 1
Nr 400/34
Obręb: Sposób korzystania: DROGA
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
BRAK WPISÓW
Prawo własności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA
I EUGENII ORAZ MAŁGORZATA ZWIERZCHOWSKA C. JANA I KATARZYNY,
W UDZIAŁACH PO 9/48; WIESŁAW IWANICZKO S. JANA I STANISŁAWY
ORAZ STANISŁAWA IWANICZKO C. KAROLA I ANNY, NA ZASADZIE
INNE OSOBY FIZYCZNE W CZĘŚCIACH UŁAMKOWYCH
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ PRZECHODU, PRZEJAZDU
I PRZEPĘDU PRZEZ DZIAŁKĘ NR 400/34 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH
WŁAŚCICIELI DZIAŁEK NR: 399/11 I 400/45
Lp. 2.
Numer wpisu: 2
NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ PRZECHODU, PRZEJAZDU
I PRZEGONU PRZEZ DZIAŁKĘ NR 400/34 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH
WŁAŚCICIELI DZIAŁEK NR: 399/12 I 400/46
Lp. 3.
Numer wpisu: 3
NIERUCHOMOŚCIĄ
Treść wpisu: NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJACA NA PRAWIE
NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI DZIAŁEK NR: 400/50, 403/15 I
403/16
Lp. 4.
Numer wpisu: 4
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI Z UDZIAŁU
ALEKSANDRA I MAŁGORZATY ZWIERZCHOWSKICH NA PRAWACH WSPÓLNOŚCI
USTAWOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ WYNOSZĄCEGO 9/48 CZĘŚCI (UDZIAŁ NR 1) ORAZ
Z UDZIAŁU STANISŁAWY I WIESŁAWA IWANICZKO NA PRAWACH WSPÓLNOŚCI
USTAWOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ WYNOSZĄCEGO 6/24 CZĘŚĆ (UDZIAŁ NR 2) PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W
SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 580/12
Opracował:
Strona 17 z 51
BRAK WPISÓW
Zgodnie z zapisem ewidencji gruntów działka nr 400/34 z obrębu Uherce Mineralne,
jednostki ewidencyjnej Olszanica posiada powierzchnię 0,2910ha. Stan ten jest niezgodny
z zapisem księgi wieczystej dot. nieruchomości, wg której przedmiotowa działka posiada
powierzchnię 0,2800ha. W procesie wyceny przyjęto miarę zgodną z aktualną ewidencją.
(charakter własności / władania: własność; udział: 3/16, małżeństwo), a także inne osoby
fizyczne.
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
KS1E/00033903/7
Olszanica
Uherce
Mineralne
19
400/34
2910
Oznaczenie
Pow. (m2)
dr
2910
gruntów jako działka nr 403/6 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica,
stanowi własność: Aleksander Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii i Małgorzata
KS1E/00026099/5
Lp. 1
Nr 403/6
Obręb: Sposób korzystania: DROGI
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
BRAK WPISÓW
Prawo współwłasności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA
Opracował:
Strona 18 z 51
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
ALEKSANDRA I MAŁGORZATY ZWIERZCHOWSKICH NA PRAWACH WSPÓŁNOŚCI
Z UDZIAŁU STANISŁAWY I WIESŁAWA IWANICZKO NA PRAWACH WSPÓŁNOŚCI
USTAWOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ WYNOSZĄCEGO 1/16 CZĘŚĆ (UDZIAŁ NR 3) PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W
BRAK WPISÓW
Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne
są z zapisami księgi wieczystej.
fizyczne.
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
KS1E/00026099/5
Olszanica
Uherce
Mineralne
19
403/6
764
Oznaczenie
Pow. (m2)
dr
764
gruntów jako działka nr 403/6 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica,
stanowi własność: Aleksander Zwierzchowski s. Stanisława i Eugenii i Małgorzata
KS1E/00021559/3
Lp. 1
Nr 400/38
Obręb: Obszar: Sposób korzystania: DROGA
Przyłączenie: NR KW /00003691/,
OBSZAR 0,0100 HA
Położenie
Gmina: OLSZANICA
Powiat: LESKI
BRAK WPISÓW
Opracował:
Strona 19 z 51
Prawo współwłasności: ALEKSANDER ZWIERZCHOWSKI S. STANISŁAWA
Lp. 1.
Numer wpisu: 4
ALEKSANDRA I MAŁGORZATY ZWIERZCHOWSKICH NA PRAWACH WSPÓŁNOŚCI
Z UDZIAŁU STANISŁAWY I WIESŁAWA IWANICZKO NA PRAWACH WSPÓŁNOŚCI
USTAWOWEJ MAŁŻEŃSKIEJ WYNOSZĄCEGO 3/16 CZĘŚCI (UDZIAŁ NR 4) PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W
BRAK WPISÓW
Zgodnie z zapisem ewidencji gruntów działka nr 400/38 z obrębu Uherce Mineralne,
jednostki ewidencyjnej Olszanica posiada powierzchnię 0,0084ha. Stan ten jest niezgodny
z zapisem księgi wieczystej dot. nieruchomości, wg której przedmiotowa działka posiada
powierzchnię 0,0100ha. W procesie wyceny przyjęto miarę zgodną z aktualną ewidencją.
fizyczne.
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
Obręb
Arkusz
Numer
działki
Pow. (m2)
KS1E/00021559/3
Olszanica
Uherce
Mineralne
19
400/38
84
Oznaczenie
Pow. (m2)
dr
84
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa
Powiatowego w Lesku, od Zamawiającego wycenę, a także badania ksiąg wieczystych
w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez
Ministerstwo Sprawiedliwości.
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27, 400/49, 403/21, 403/22,
403/23, 403/24, 400/31, 403/15, 400/51, 400/34, 403/6, 400/38 usytuowane są
w miejscowości Uherce Mineralne (gmina Olszanica, powiat leski) w odległości około 6km
w stronę wschodnią od Leska.
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało
26783 osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do
Wschodniobeskidzkiego
Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną
większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe
Opracował:
Strona 20 z 51
należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki
budżetowe).
Gmina wiejska Olszanica położona jest w województwie podkarpackim, powiecie
leskim na pograniczu Bieszczadów i Pogórza Przemyskiego przy głównych bieszczadzkich
arteriach komunikacyjnych: dużej i małej obwodnicy, w pobliżu samochodowego przejścia
granicznego z Ukrainą w Krościenku. Zajmuje powierzchnię 9354ha. Lesistość gminy
dochodzi do 55% jej ogólnej powierzchni. Gmina ma charakter zdecydowanie rolniczy.
Podstawowym działem gospodarki jest przemysł wydobywczy, a dokładnie eksploatacja ropy
naftowej, głównie na terenie kopalni Ropienka. W 2013 roku zarejestrowanych było 407
podmiotów gospodarki, z czego: około 10,8% w sektorze przemysłowym, około 13%
w budowlanym i blisko 7,6% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5005
osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 54 osoby na km2. Wskaźnik ten dla
województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2,
a w powiecie leskim 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych
w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Olszanica wynosił 18% (powiat
leskim – 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności
20 mieszkań (powiat leski – 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie
Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd
Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Ze względu na specyfikę wycenianych nieruchomości, w procesie wyceny zostaną
one podzielone na części, które tworzą spójną całość mogącą funkcjonować samodzielnie.
Nieruchomości umiejscowione są wśród obiektów o charakterze handlowo –
usługowym i magazynowym. W sąsiedztwie znajdują się: zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna, Parafia Rzymsko – Katolicka pw Św. Stanisława bp. i Męczennika, Zakład
Karny, Zespół Szkół Publicznych, boisko sportowe, ogródki działkowe oraz grunty
niezabudowane. W uśrednionej odległości około 0,5km przebiega kolejowa linia 108 łącząca
stację Stróże ze stacją Krościenko i z przejściem granicznym w tej miejscowości; zarówno
pobliski dworzec kolejowy jak i sama linia na odcinku Zagórz – Ustrzyki Dolne,
wykorzystywane są jedynie w ramach projektu Bieszczadzkie Drezyny Rowerowe. Droga
krajowa nr 84 przebiega tuż przy wspomnianej linii kolejowej, droga wojewódzka nr 895
prowadzi w stronę przedmiotowych nieruchomości. W odległości około 0,1km przepływa
kręta rzeka Olszanka. Teren niemal płaski. Lokalizacja dobra.
 Działki ewidencyjne objęte księgą wieczystą nr KS1E/00023455/8
Działki ewidencyjne nr 400/59 i 403/27 o łącznej powierzchni 2051m2, stanowią
teren wykorzystywany na potrzeby handlowo – usługowe. Kształt gruntu nieforemny
zbliżony do trapezu, niemniej jednak daje możliwość dobrego zagospodarowania.
Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym
(działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej). W odległości około 130m
znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Działka nr 403/27 częściowo
ogrodzona.
Ocena cech nieruchomości (z wykluczeniem części składowych)
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
b. dobra
dobry
Na działce nr 403/27 posadowiony jest obiekt po byłej stacji paliw wraz
infrastrukturą towarzyszącą. Budynek parterowy z poddaszem użytkowym, aktualnie pełni
funkcję sklepu i warsztatu samochodowego. Bryła w kształcie litery L. W skład budynku
wchodzą następujące izby: sala sprzedażowa, klatka schodowa, magazyn, korytarz,
Opracował:
Strona 21 z 51
magazyn główny, pokój biurowy, sanitariaty i szatnia, hala warsztatowa. Łączna
powierzchnia użytkowa budynku wynosi 263,24m2, w tym: 162,44m2 dot. segmentu
administracyjno – usługowego, a 100,80m2 segmentu warsztatowego. Obiekt murowany
z bloczków betonowych, ocieplony, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachodachówką,
stolarka okienna i drzwiowa głównie PCV, na podłogach położona terakota. Poddasze
użytkowe niewykończone, nieocieplone, brak podłóg, nieotynkowane – przygotowane
do dalszej adaptacji. Bezpośrednio przy budynku znajdują się pozostałości po stacji paliw,
w tym wiata kryta blachą oraz trzy podziemne, nieużytkowane zbiorniki na paliwo. Plac
przed budynkiem w całości wyłożony kostką brukową. Dostępne media: energia elektryczna,
instalacja wodna, szambo oraz ogrzewanie c.o z pieca węglowo – drzewnego. Przeciętny
standard wykończenia. Obiekt znajduje się w dobrym stanie technicznym, zużycie zawiera
się w przedziale 15 – 30, poszczególne elementy wykazują zużycie techniczne wynikające
głównie z użytkowania zgodnego z przeznaczeniem.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa obiektu
Otoczenie
dobra
b. dobra
dobry
b. dobra
dobre
Działki ewidencyjne nr 400/58 i 403/26 o łącznej powierzchni 2002m2, stanowią
teren niezabudowany, wykorzystywany jest jako plac parkingowy i manewrowy. Kształt
gruntu zbliżony do trapezu, niemniej jednak daje możliwość bardzo dobrego
zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym
stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej).
W odległości około 180m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Działka nr 403/26 jest częściowo ogrodzona.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
b. dobra
b. dobry
Działka ewidencyjna nr 400/49 o powierzchni 974m2, stanowi teren porośnięty
głównie trawami sporadycznie koszonymi, nieznacznie zakrzewiony i zadrzewiony. Kształt
gruntu zbliżony do trapezu, niemniej jednak daje możliwość bardzo dobrego
zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej
w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej)
lub dalej poprzez przyległą działkę nr 400/51 o nawierzchni asfaltowej. W odległości około
300m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Widoczny asfaltowy
plac o kształcie zbliżonym do prostokąta o wymiarach 9m x 30m, na którym usytuowano
obiekty niezwiązane trwale z gruntem (tj. wiata w zadowalającym stanie technicznym
oraz blaszany garaż). W pobliżu południowo – wschodniej granicy przebiega linia
elektroenergetyczna utrudniająca zagospodarowanie. Działka częściowo ogrodzona.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
b. dobry
Opracował:
Strona 22 z 51
Działka ewidencyjna nr 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 – obręb Uherce Mineralne
Działki ewidencyjne nr 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 o łącznej powierzchni
801m2, stanowią teren wykorzystywany na potrzeby usługowe. Kształt gruntu nieforemny
zbliżony do litery T. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym
stanie technicznym (działka nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej), a dalej
poprzez drogę wewnętrzną również o nawierzchni asfaltowej. W odległości około 300m
znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Ocena cech nieruchomości (z wykluczeniem części składowych)
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
zadowalający
Na działkach nr 403/23 oraz 403/24 posadowione są w zabudowie szeregowej
budynki. Obiekty parterowe pełnią funkcję administracyjno – magazynową. Łączna
powierzchnia użytkowa wynosi 124,00m2. Obiekty parterowe, murowane, płaski dach kryty
papą, ściany zewnętrzne obite w całości blachą. Dostępne media: energia elektryczna,
instalacja wodna. Niski standard wykończenia. Budynki są nieużytkowane, znajdują się
w zadowalającym stanie technicznym, zużycie zawiera się w przedziale 31 – 50,
poszczególne elementy wykazują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu
publicznemu, wskazany jest kompleksowy remont, brak przeprowadzanych bieżących prac
konserwacyjnych.
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa obiektu
Otoczenie
dobra
zadowalająca
zadowalający
zadowalająca
dobre
 Działka ewidencyjna objęta księgą wieczystą nr KS1E/00035618/6
Działka ewidencyjna nr 400/31 o powierzchni 5804m2, stanowi teren niezabudowany,
porośnięty głównie trawami sporadycznie koszonymi, nieznacznie zakrzewiony. Kształt
gruntu nieforemny, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio
z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 –
brak ustanowionej służebności drogowej). W odległości około 360m znajduje się droga
asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
dobry
Działki ewidencyjne nr 403/15 i 400/51 o łącznej powierzchni 361m2, stanowią drogę
asfaltową w zadowalającym stanie technicznym. Kształt gruntu zbliżony do litery L
o szerokości około 5m. Dojazd bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym
stanie technicznym (działka nr 400/34 – ustanowiona służebność drogowa). W odległości
około 230m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Poprzez północną
Opracował:
Strona 23 z 51
część działki nr 400/51 przebiega linia elektroenergetyczna, nieograniczająca możliwości
zagospodarowania.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
zadowalający
Działka ewidencyjna nr 400/34 o powierzchni 2910m2, stanowi asfaltową drogę
wykorzystywaną jako dojazd do sąsiednich działek. Kształt gruntu nieforemny, zbliżony
do wąskiego prostokąta o średniej szerokości około 6m. Dojazd od strony południowo –
zachodniej z drogi asfaltowej prowadzącej przez miejscowość. Działka częściowo ogrodzona,
w części południowo – wschodniej widoczna trawa sporadycznie koszona oraz nieznaczne
zakrzewienie i zadrzewienie.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
b. dobre
b. dobra
zadowalający
Działka ewidencyjna nr 403/6 o powierzchni 764m2, stanowi ciąg komunikacyjny,
który w północno – zachodniej części wyłożony jest na odcinku 10m betonową kostką
brukową. Kształt gruntu zbliżona do wąskiego prostokąta o szerokości około 7m. Dojazd
z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka nr 400/34 –
brak ustanowionej służebności drogowej), poprzez przyległą działkę nr 400/38. W odległości
około 110m znajduje się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość. Działka
częściowo ogrodzona, w części południowo – wschodniej widoczna trawa sporadycznie
koszona oraz młode świerki. Nieruchomość przecina linia elektroenergetyczna oraz linia
telekomunikacyjna.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
zadowalający
Działka ewidencyjna nr 400/38 o powierzchni 84m2, stanowi ciąg komunikacyjny
głównie wyłożony betonową kostką brukową. Obszar terenu zieleni zajmuje powierzchnię
około 14m2. Kształt gruntu zbliżony do wąskiego prostokąta o szerokości około 7m. Dojazd
bezpośrednio z wąskiej, wewnętrznej drogi asfaltowej w złym stanie technicznym (działka
nr 400/34 – brak ustanowionej służebności drogowej). W odległości około 100m znajduje
się droga asfaltowa prowadząca przez miejscowość.
Opracował:
Strona 24 z 51
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
zadowalający
b. dobre
zadowalająca
zadowalający
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 400/58, 400/59, 403/26, 403/27, 400/49, 403/21, 403/22,
403/23, 403/24, 400/31, 403/15, 400/51, 400/34, 403/6, 400/38 z obrębu Uherce
Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków
Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Olszanica zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy
Olszanica Nr XXVIII/210/2001 z dnia 31 grudnia 2001 roku. Brak planu zagospodarowania
przestrzennego dla tego terenu.
Przeznaczenie nieruchomości
MPZP: brak, Studium: tereny przemysłu, bazy, składy istn./potenc.
Na przedmiotowe nieruchomości nie zostały złożone żadne wnioski oraz nie zostały
wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Biorąc po uwagę cel wyceny oraz charakter przedmiotowych nieruchomości,
w procesie wyceny uwzględniono transakcje nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi
obiektami o funkcji użytkowej. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo
rozwinięty, rocznie notuje się tutaj do kilku transakcji. Z powodu braku wystarczających
danych, poszerzono obszar badania o powiaty: sanocki i bieszczadzki. Ceny jednego m2
powierzchni użytkowej podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie od 700 zł do
około 1600 zł.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na lokalnym rynku, tj. obszarze powiatów: leskiego, bieszczadzkiego
i sanockiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych
niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę o charakterze użytkowym. Rynek ten
charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo
własności. Lokalny rynek, tj. obszar powiatu leskiego jest słabo rozwinięty. Transakcje są
zróżnicowane, ceny jednego m 2 powierzchni podobnych gruntów kształtują się na poziomie
od około 30 zł do około 60 zł.
Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki
całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne
i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Opracował:
Strona 25 z 51
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

Rodzaj rynku

rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
obiektami o funkcji użytkowej;
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych pod budownictwo o charakterze użytkowym
Obszar rynku
powiaty: leski, sanocki i bieszczadzki
Okres badania cen
od maja 2013 roku do dnia opracowania operatu
2.3. SPOSÓB WYCENY
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa,
postanowieniami
umowy
z
Zamawiającym,
celem
sporządzenia
wyceny,
stanem
rynku
nieruchomości
porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie
wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona
wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do
uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości
 Określenie wartości nieruchomości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka
podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej
zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami.
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość
wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
Opracował:
Strona 26 z 51
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech





nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
porównawcze
Metoda wyceny
porównywania parami
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207,
poz. 2109 z późniejszymi zmianami):
§ 38.
1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości
ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
Zgodnie z Tymczasową Notą Interpretacyjną IV.4 - Wybrane ograniczone prawa
rzeczowe i zobowiązaniowe:
3.1.1. W przypadku, gdy służebność drogowa nie wpływa na zmianę walorów
użytkowych nieruchomości, wartość tej służebności, stanowić może iloczyn powierzchni
wykorzystywanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu
nieruchomości obciążonej, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na
wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru:
WS = P x C x K ,
w którym:
Ws
P
C
wartość prawa służebności drogowej
powierzchnia gruntu zajętego na drogę w m2
wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej
Opracował:
Strona 27 z 51
K
współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa
(np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej
czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość
przejazdu i przychodu np. dojazd do domu jednorodzinnego lub motelu, rodzaj
pojazdów korzystających z drogi np. samochody i pojazdy rolnicze, uciążliwości
związane z ustanowieniem służebności np. dojazd do zbiornika bezodpływowego –
szamba). (Wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1)
 Określenie wartości wybranych części składowych nieruchomości
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano
do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy użyciu techniki elementów
scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości
scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Za
koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,
przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia,
pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
kosztowe
Metoda wyceny
odtworzeniowa
Technika
elementów scalonych
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na
podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował:
Strona 28 z 51
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów
niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową.
Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 2000m2 a 4000m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 1000m2 a 2000m2 oraz 4000m2 a 5000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 1000m2 oraz powyżej 5000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
Opracował:
Strona 29 z 51
Określenie wag cech rynkowych dot. nieruchomości
zabudowanych budynkami o funkcji użytkowej
Cecha rynkowa
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan
techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa
obiektu
Otoczenie
Waga
cechy
30%
20%
25%
15%
10%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do obiektów handlowo – usługowych,
oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Brak trudności w określeniu lokalizacji nieruchomości na mapie.
Tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do obiektów handlowo – usługowych,
Brak trudności w ustalaniu lokalizacji nieruchomości na mapie.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do obiektów handlowo – usługowych,
Problematyczne ustalenie lokalizacji nieruchomości na mapie.
b. dobra
Parking własny przy obiekcie. Parking w bezpośrednim sąsiedztwie.
Udogodnienia dla niepełnosprawnych. Bardzo dobre położenie względem
układu drogowego. Dogodny dojazd.
dobra
Parking w nieznacznej odległości.
Dobre położenie względem układu drogowego. Dogodny dojazd.
zadowalająca
Brak parkingu. Występują trudności ze znalezieniem miejsca
do parkowania. Zadowalające położenie względem układu drogowego.
Skomplikowany dojazd.
b. dobry
Obiekty kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie.
Zużycie techniczne do 15%.
dobry
Obiekty dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów
na cele remontowe lub adaptacji. Zużycie techniczne między 15% a 30%.
zadowalający
Obiekty w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia
znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji.
Zużycie techniczne powyżej 30%.
b. dobra
Powierzchnia użytkowa od 200m2 do 500m2.
dobra
Powierzchnia użytkowa powyżej 500m2.
zadowalająca
Powierzchnia użytkowa do 200m2.
b. dobre
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające
w bardzo dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
występują optymalne warunki funkcjonowania i rozwoju.
dobre
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające
w dobrym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
występują korzystne warunki funkcjonowania i rozwoju.
zadowalające
Otoczenie makro oraz mikroekonomiczne wpływające w zadowalającym
lub negatywnym stopniu na prowadzoną działalność gospodarczą,
mogą występować niekorzystne warunki funkcjonowania i rozwoju.
Opracował:
Strona 30 z 51
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko
ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne
do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatów: leskiego, sanockiego
i bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki).
Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową
na poziomie 2,14% w skali roku (tj. 0,18% w skali miesiąca).
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości
gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji użytkowej
W
związku
z
niewielką
liczbą
transakcji
nieruchomościami
podobnymi
na lokalnym rynku ustalenie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego ustalenia
mogłaby być obciążona dużym błędem statystycznym. Przyjęto trend czasowy dla
podobnych nieruchomości z rynków równoległych, który to trend ustalono na poziomie
2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca).
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane
Lp.
Jednostka
ewidencyjna
Obręb
Data transakcji
Pow. działki (m2)
Cena transakcyjna
(zł)
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
1–A
Lesko - M
Lesko
2013-12-23
2980
83778
28,11
28,97
2–B
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2013-06-19
1813
80000
44,13
45,96
3–C
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2014-08-06
2409
135500
56,25
57,26
4
Ustrzyki Dolne - M
Ustrzyki Dolne
2014-10-23
82
4159
50,72
51,36
5
Sanok - M
Olchowce
2013-12-19
80
4440
55,50
57,20
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2980m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość
dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu
przyległej publicznej drogi asfaltowej – brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja dobra.
Opracował:
Strona 31 z 51
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
dobry
b. dobre
b. dobra
dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1813m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo – usługowych, magazynowych oraz
gruntów niezabudowanych. W pobliżu widoczna zabudowa mieszkaniowa. Działka posiada
kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową.
Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
b. dobre
dobra
b. dobry
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2409m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów o charakterze handlowo – usługowym
i magazynowym. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa oraz grunty
niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd
publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
b. dobry
b. dobre
b. dobra
b. dobry
Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami o funkcji użytkowej
Lp.
Jednostka
ewidencyjna
Obręb
Data transakcji
Pow. działki
(m2)
Pow. użytkowa
(m2)
Cena
transakcyjna
(zł)
Cena
transakcyjna
1m2 p. u. (zł)
Cena 1m2 p. u.
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
1-A
Olszanica
Uherce M.
2013-05-14
662
133,00
175604
1320,33
1374,20
2
Bukowsko
Bukowsko
2014-05-12
1385
151,00
185730
1230,00
1255,09
3
Lesko – M
Lesko
2014-04-25
913
315,00
232000
736,51
752,79
4-B
Lesko - M
Lesko
2014-03-28
2361
750,00
852000
1136,00
1163,04
5-C
Sanok - M
Dąbrówka
2013-10-29
1030
325,00
510000
1569,23
1619,91
6
Ustrzyki D. - M
Ustrzyki D.
2014-05-05
1261
321,00
363000
1130,84
1155,83
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 133,00m2. Obiekt handlowo – usługowy znajduje się w zadowalającym stanie
technicznym. Teren niemal płaski. Dojazd wąską drogą asfaltową, w odległości około 300m
biegnie droga krajowa. Dostępność dla klientów w ruchu pieszym bezpośrednia, własny
parking. Nieruchomość usytuowana w sąsiedztwie zabudowy handlowo – usługowej
Opracował:
Strona 32 z 51
oraz przemysłowej, otoczenie tworzą również obiekty użyteczności
pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Lokalizacja dobra.
publicznej
oraz
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa obiektu
Otoczenie
dobra
b. dobra
zadowalający
zadowalająca
dobre
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 750,00m2. Obiekt handlowo - administracyjny znajduje się w dobrym stanie
technicznym. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy bezpośrednio z drogi krajowej.
Dostępność dla klientów w ruchu pieszym bezpośrednia, własny parking. Nieruchomość
usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy o funkcji użytkowej oraz użyteczności
publicznej. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa obiektu
Otoczenie
b. dobra
b. dobra
dobry
dobra
b. dobre
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem o powierzchni
użytkowej 325,00m2. Obiekt handlowo – usługowy wraz z częścią administracyjną, znajduje
się w dobrym stanie technicznym. Dojazd wąską drogą asfaltową, w odległości około 100m
biegnie droga krajowa. Dostępność dla klientów w ruchu pieszym bezpośrednia, własny
parking. Nieruchomość usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy o funkcji
użytkowej, otoczenie tworzą również obiekty użyteczności publicznej oraz zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna. Lokalizacja dobra.
Lokalizacja
Dostępność
dla klientów
Stan techniczny
obiektu
Powierzchnia
użytkowa obiektu
Otoczenie
dobra
b. dobra
dobry
b. dobra
dobre
Opracował:
Strona 33 z 51
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działki ewidencyjne nr 400/59 i 403/27– obręb Uherce Mineralne
Wartość nieruchomości gruntowej wraz z częściami składowymi
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
Cecha rynkowa
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
b. dobra
dobra
2
Dostępność dla klientów
b. dobra
b. dobra
b. dobra
b. dobra
3
Stan techniczny obiektu
dobry
zadowalający
dobry
dobry
4
Pow. użytkowa obiektu
b. dobra
zadowalająca
dobra
b. dobra
5
Otoczenie
dobre
dobre
b. dobre
dobre
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 1619,91 zł/m2
Cmin = 752,79 zł/m2
∆C = 867,12 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
260,14
0,00
-130,07
0,00
20%
173,42
0,00
0,00
0,00
25%
216,78
108,39
0,00
0,00
Powierzchnia użytkowa obiektu
15%
130,07
130,07
65,04
0,00
Otoczenie
10%
86,71
0,00
-43,36
0,00
100%
867,12
238,46
-108,39
0,00
Cena zł/m p. u.
1374,20
1163,04
1619,91
Wartość po poprawkach
1612,66
1054,65
1619,91
Cecha rynkowa
Suma
2
Średnia wartość 1m2 p. u.
1429,07
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki
ewidencyjne nr 403/27 i 400/59 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej
Olszanica, wynosi:
WN = 1429,07 zł/m2 x 263,24 m2 = 376188,39 zł ≈ 376190,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 376190,00 zł x 1/2 = 188095,00 zł
Opracował:
Strona 34 z 51
Wartość nieruchomości gruntowej z wykluczeniem części składowych
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
b. dobra
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
0,00
2,83
0,00
Kształt
15%
4,24
0,00
-2,12
-2,12
Suma
100%
28,29
-2,83
-4,95
-7,78
28,97
45,96
57,26
26,14
41,01
49,48
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
Średnia wartość 1m2
38,88
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem
części składowych), stanowiącej działki ewidencyjne nr 400/59 i 403/27 z obrębu Uherce
Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WG = 38,88 zł/m2 x 2051 m2 = 79742,88 zł ≈ 79740,00 zł
w tym:
WG udział 1/2 = 79740,00 zł x 1/2 = 39870,00 zł
Opracował:
Strona 35 z 51
 Działki ewidencyjne nr 400/58 i 403/26 – obręb Uherce Mineralne
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
b. dobra
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
b. dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
0,00
2,83
0,00
Kształt
15%
4,24
2,12
0,00
0,00
Suma
100%
28,29
-0,71
-2,83
-5,66
28,97
45,96
57,26
28,26
43,13
51,60
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
Średnia wartość 1m
2
41,00
Olszanica, wynosi:
WN = 41,00 zł/m2 x 2002 m2 = 82082,00 zł ≈ 82080,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 82080,00 zł x 1/2 = 41040,00 zł
Opracował:
Strona 36 z 51
 Działka ewidencyjna nr 400/49 – obręb Uherce Mineralne
Wartość nieruchomości gruntowej z wykluczeniem wartości budowli
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
b. dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
2,12
0,00
0,00
Suma
100%
28,29
-6,37
-8,49
-11,32
28,97
45,96
57,26
22,60
37,47
45,94
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
35,34
Z uwagi na fakt, iż poprzez nieruchomość przebiega utrudniająca zagospodarowanie
linia elektroenergetyczna, wprowadzono współczynnik korekcyjny „K” zgodnie z Notą
Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik
ustalono na poziomie 0,95.
wartości budowli), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 400/49 z obrębu Uherce Mineralne,
jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WG = 35,34 zł/m2 x 974m2 x 0,95 = 32700,10 zł ≈ 32700,00 zł
w tym:
WG udział 1/2 = 32700,00 zł x 1/2 = 16350,00 zł
Opracował:
Strona 37 z 51
Wartość budowli
Określenie wartości placu asfaltowego umiejscowionego w obrębie działki nr 400/49,
zostało wykonane na podstawie specjalistycznego cennika budowlanego Scalone normatywy
do wycen budynków i budowli nr 109, wyd. WACETOB Sp. z o.o., z uwzględnieniem
wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego. Biorąc pod uwagę koszty
robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty zakupu materiałów dla
lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na poziomie 0,7031. W. Baranowski wskazuje
w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo budowlane,
wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja przewidywany okres trwałości 30-45 lat.
Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
72
Drogi i place
o nawierzchni
z asfaltu lanego
100m2
270
17273,68
0,7031
32791,84
60%
13116,74
Wartość budowli, tj. placu o nawierzchni asfaltowej, wynosi:
WB = 13116,74 zł ≈ 13120,00 zł
w tym:
WB udział 1/2 = 13120,00 zł x 1/2 = 6560,00 zł
Wartość nieruchomości – ogółem
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę
ewidencyjną nr 400/49 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica,
wynosi:
WN = WG + WB = 32700,00 zł + 13120,00 zł = 45820,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 45820,00 zł x 1/2 = 22910,00 zł
 Działki ewidencyjne nr 403/21, 403/22, 403/23, 403/24 – obręb Uherce
Mineralne
Wartość nieruchomości gruntowej wraz z częściami składowymi
Lp.
Cecha rynkowa
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
b. dobra
dobra
2
zadowalająca
b. dobra
b. dobra
b. dobra
3
zadowalający
zadowalający
dobry
dobry
4
Pow. użytkowa obiektu
zadowalająca
zadowalająca
dobra
b. dobra
5
Otoczenie
dobre
dobre
b. dobre
dobre
Opracował:
Strona 38 z 51
Cmax = 1619,91 zł/m2
Cmin = 752,79 zł/m2
∆C = 867,12 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
260,14
0,00
-130,07
0,00
20%
173,42
-173,42
-173,42
-173,42
25%
216,78
0,00
-108,39
-108,39
Powierzchnia użytkowa obiektu
15%
130,07
0,00
-65,04
-130,07
Otoczenie
10%
86,71
0,00
-43,36
0,00
100%
867,12
-173,42
-520,28
-411,88
Cena zł/m2 p. u.
1374,20
1163,04
1619,91
1200,78
642,76
1208,03
Cecha rynkowa
Suma
Średnia wartość 1m2 p. u.
1017,19
ewidencyjne nr 403/21, 403/22, 403/23 i 403/24 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki
ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WN = 1017,19 zł/m2 x 124,00 m2 = 126131,56 zł ≈ 126130,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 126130,00 zł x 1/2 = 63065,00 zł
Wartość nieruchomości gruntowej z wykluczeniem części składowych
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
Opracował:
Strona 39 z 51
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
-2,12
-4,24
-4,24
Suma
100%
28,29
-10,61
-12,73
-15,56
28,97
45,96
57,26
18,36
33,23
41,70
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
31,10
części składowych), stanowiącej działki ewidencyjne nr 403/21, 403/22, 403/23 i 403/24
z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WG= 31,10 zł/m2 x 801 m2 = 24911,10 zł ≈ 24910,00 zł
w tym:
WG udział 1/2 = 24910,00 zł x 1/2 = 12455,00 zł
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 40 z 51
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
0,00
-2,12
-2,12
Suma
100%
28,29
-8,49
-10,61
-13,44
28,97
45,96
57,26
20,48
35,35
43,82
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
33,22
wynosi:
WN = 33,22 zł/m2 x 5804 m2 = 192808,88 zł ≈ 192810,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 192810,00 zł x 1/2 = 96405,00 zł
 Działki ewidencyjne nr 403/15 i 400/51 – obręb Uherce Mineralne
Wartość nieruchomości gruntowej z wykluczeniem wartości budowli
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 41 z 51
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
-2,12
-4,24
-4,24
Suma
100%
28,29
-10,61
-12,73
-15,56
28,97
45,96
57,26
18,36
33,23
41,70
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
31,10
Wartość służebności drogowej odpowiada jednostkowej wartości rynkowej
nieruchomości z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia, itp., pomnożonej przez
powierzchnię gruntu, na której ustanowiona jest służebność z uwzględnieniem
współczynnika korekcyjnego (K). Odnosząc się do zapisów działu III księgi wieczystej
prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, przyjęty współczynnik korekcyjny
uwzględnia fakt korzystania z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej.
WS = 361 m2 x 31,10 zł/m2 x 0,4 = 4490,84 zł
drogi o nawierzchni asfaltowej), stanowiącej działki ewidencyjne nr 403/15 i 400/51
z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WG = 31,10 zł/m2 x 361m2 – 4490,84 zł = 6736,26 zł ≈ 6740,00 zł
w tym:
WG udział 1/2 = 6740,00 zł x 1/2 = 3370,00 zł
Wartość budowli
Określenie wartości budowli w postaci drogi asfaltowej umiejscowionej w obrębie
działek nr 403/15 i 400/51, zostało wykonane na podstawie specjalistycznego cennika
budowlanego Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 109, wyd. WACETOB
Sp. z o.o., z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego.
Biorąc pod uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty
zakupu materiałów dla lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na poziomie 0,7031.
W. Baranowski wskazuje w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe
nazewnictwo budowlane, wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja przewidywany
okres trwałości 30-45 lat. Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
72
Drogi i place
o nawierzchni
z asfaltu lanego
100m2
361
17273,68
0,7031
43843,90
50%
21921,95
Opracował:
Strona 42 z 51
Wartość budowli, tj. drogi o nawierzchni asfaltowej, wynosi:
WB = 21921,95 zł ≈ 21920,00 zł
w tym:
WB udział 1/2 = 21920,00 zł x 1/2 = 10960,00 zł
Olszanica, wynosi:
WN = WG + WB = 6740,00 + 21920,00 zł = 28660,00 zł
w tym:
WN udział 1/2 = 28660,00 zł x 1/2 = 14330,00 zł
Wartość nieruchomości z wykluczeniem budowli
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
b. dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
b. dobra
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 43 z 51
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
2,83
0,00
0,00
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
0,00
2,83
0,00
Kształt
15%
4,24
-2,12
-4,24
-4,24
Suma
100%
28,29
0,71
-1,41
-4,24
28,97
45,96
57,26
29,68
44,55
53,02
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
42,42
Wartość służebności drogowej odpowiada jednostkowej wartości rynkowej
nieruchomości z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia, itp., pomnożonej przez
powierzchnię gruntu, na której ustanowiona jest służebność z uwzględnieniem
współczynnika korekcyjnego (K). Odnosząc się do zapisów działu III księgi wieczystej
prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, przyjęty współczynnik korekcyjny
uwzględnia fakt korzystania z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej.
WS = 2910 m2 x 42,42 zł/m2 x 0,3 = 37032,66 zł
budowli), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 400/34 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki
WG = 42,42 zł/m2 x 2910m2 – 37032,66 zł = 86409,54 zł ≈ 86410,00
w tym:
WG udział 6/24 = 86410,00 zł x 6/24 = 21602,50 zł ≈ 21600,00 zł
Wartość budowli
Określenie wartości budowli w postaci drogi o nawierzchni asfaltowej umiejscowionej
w obrębie działki nr 400/34, zostało wykonane na podstawie specjalistycznego cennika
budowlanego Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 109, wyd. WACETOB
Sp. z o.o., z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego.
Biorąc pod uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty
zakupu materiałów dla lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na poziomie 0,7031.
W. Baranowski wskazuje w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe
nazewnictwo budowlane, wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja przewidywany
okres trwałości 30-45 lat. Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
100m2
2910
17273,68
0,7031
353423,12
70%
106026,94
72
Drogi i place
o nawierzchni
z asfaltu lanego
Opracował:
Strona 44 z 51
Wartość budowli, tj. drogi o nawierzchni asfaltowej, wynosi:
WB = 106026,94 zł ≈ 106030,00 zł
w tym:
WB udział 6/24 = 106030,00 zł x 6/24 = 26507,50 zł ≈ 26510,00 zł
WB udział 9/48 = 106020,00 zł x 9/48 = 20145,70 zł ≈ 20145,00 zł
wynosi:
WN = WG + WB = 86410,00 zł + 106030,00 zł = 192440,00 zł
w tym:
WN udział 6/24 = 192440,00 zł x 6/24 = 48110,00 zł
WN udział 9/48 = 192440,00 zł x 9/48 = 36563,60 zł ≈ 36565,00 zł
Wartość nieruchomości z wykluczeniem wartości budowli
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 45 z 51
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
-2,12
-4,24
-4,24
Suma
100%
28,29
-10,61
-12,73
-15,56
28,97
45,96
57,26
18,36
33,23
41,70
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
31,10
Z uwagi na fakt, iż poprzez nieruchomość przebiega utrudniająca zagospodarowanie
linia elektroenergetyczna, wprowadzono współczynnik korekcyjny „K” zgodnie z Notą
Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik
ustalono na poziomie 0,95.
wartości budowli), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 403/6 z obrębu Uherce Mineralne,
jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WG = 31,10 zł/m2 x 764 m2 x 0,95 = 22572,38 zł ≈ 22570,00 zł
w tym:
Wartość budowli
Określenie wartości budowli w postaci drogi o nawierzchni brukowej, znajdującej się
na działce nr 403/6, zostało wykonane na podstawie specjalistycznego cennika budowlanego
Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 109, wyd. WACETOB Sp. z o.o.,
z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego. Biorąc pod
uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty zakupu
materiałów dla lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na poziomie 0,7031. W. Baranowski
wskazuje w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo
budowlane, wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja przewidywany okres trwałości
30-45 lat. Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
80
Drogi i place
o nawierzchni
z kostki brukowej
100m2
70
19380,19
0,7031
43843,90
35%
28498,53
Opracował:
Strona 46 z 51
Wartość budowli, tj. drogi o nawierzchni brukowej, wynosi:
WB = 28498,53 zł ≈ 28500,00 zł
w tym:
WB udział 1/16 = 28500,00 zł x 1/16 = 1710,00 zł
WB udział 2/16 = 28500,00 zł x 2/16 = 3705,00 zł
Wartość nieruchomość – ogółem
ewidencyjną nr 403/6 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
WN = WG + WB = 22570,00 zł + 28500,00 zł = 51070,00 zł
w tym:
Wartość nieruchomości z wykluczeniem wartości budowli
Lp.
Cechy rynkowe
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
dobra
dobra
dobra
dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
3
b. dobre
b. dobre
b. dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
zadowalająca
b. dobra
dobra
b. dobra
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
b. dobry
Cmax = 57,26 zł/m2
Cmin = 28,97 zł/m2
∆C = 28,29 zł/m2
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 47 z 51
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
8,49
0,00
0,00
0,00
Dojazd
20%
5,66
-2,83
-5,66
-5,66
15%
4,24
0,00
0,00
0,00
Powierzchnia
20%
5,66
-5,66
-2,83
-5,66
Kształt
15%
4,24
-2,12
-4,24
-4,24
Suma
100%
28,29
-10,61
-12,73
-15,56
28,97
45,96
57,26
18,36
33,23
41,70
Cecha rynkowa
Cena zł/m
2
2
31,10
budowli), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 400/38 z obrębu Uherce Mineralne, jednostki
WG = 31,10 zł/m2 x 84m2 = 2612,40 zł ≈ 2610,00 zł
w tym:
Wartość budowli
Określenie wartości budowli w postaci ciągu komunikacyjnego o nawierzchni
brukowej, znajdującej się na działce nr 400/38, zostało wykonane na podstawie
specjalistycznego cennika budowlanego Scalone normatywy do wycen budynków i budowli
nr 109, wyd. WACETOB Sp. z o.o., z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla
województwa podkarpackiego. Biorąc pod uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne
prac budowlanych oraz koszty zakupu materiałów dla lokalnego rynku, przyjęto wskaźnik na
poziomie 0,7031. W. Baranowski wskazuje w opracowaniu Zużycie obiektów budowlanych
oraz podstawowe nazewnictwo budowlane, wyd. WACETOB Sp. z o.o., iż ulice i place maja
przewidywany okres trwałości 30-45 lat. Wartość budowli została skorygowana o jej zużycie
techniczne.
Obiekt
Element
Jedn.
obmiaru
Obmiar
Cena jedn.
[zł/jedn.]
Mnożnik
Wartość
w stanie
nowym [zł]
Stopień
zużycia
technicznego
Wartość
bieżąca
[zł]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
80
Drogi i place
o nawierzchni
z kostki brukowej
100m2
70
19380,19
0,7031
43843,90
35%
28498,53
Wartość budowli, tj. ciągu komunikacyjnego o nawierzchni brukowej, wynosi:
w tym:
WB = 28498,53 zł ≈ 28500,00 zł
WB udział 1/4 = 28500,00 zł x 1/4 = 7125,00 zł
WB udział 3/16 = 28500,00 zł x 3/16 = 5415,00 zł
Opracował:
Strona 48 z 51
wynosi:
w tym:
WN = WG + WB = 2610,00 zł +28500,00 zł = 31110,00
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa prawa własności wycenianych nieruchomości gruntowych
stanowiących działki ewidencyjne nr: 400/58, 400/59, 403/26, 403/27, 400/49, 403/21,
403/22, 403/23, 403/24, 400/31, 403/15, 400/51, 400/34, 403/6, 400/38 z obrębu Uherce
Mineralne, jednostki ewidencyjnej Olszanica, wynosi:
dz. ewid. nr 400/59 i 403/27
dz. ewid. nr 400/59 i 403/27
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 400/58 i 403/26
dz. ewid. nr 400/58 i 403/26
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 400/49
376190 zł
TRZYSTA SIEDEMDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT zł
188095 zł
STO OSIEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY DZIEWIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
82080 zł
OSIEMDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMDZIESIĄT zł
41040 zł
CZTERDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY CZTERDZIEŚCI zł
45820 zł
CZTERDZIEŚCI PIĘĆ TYSIĘCY OSIEMSET DWADZIEŚCIA zł
dz. ewid. nr 400/49
- UDZIAŁ 1/2
22910 zł
dz. ewid. nr 403/21, 403/22,
403/23, 403/24
126130 zł
dz. ewid. nr 403/21, 403/22,
403/23, 403/24 - UDZIAŁ 1/2
63065 zł
dz. ewid. nr 400/31
dz. ewid. nr 400/31
- UDZIAŁ 1/2
dz. ewid. nr 403/15 i 400/51
dz. ewid. nr 403/15 i 400/51
- UDZIAŁ 1/2
DWADZIEŚCIA DWA TYSIĄCE DZIEWIĘĆSET DZIESIĘĆ zł
STO DWADZIEŚCIA SZEŚĆ TYSIĘCY STO TRZYDZIEŚCI zł
SZEŚĆDZIESIĄT TRZY TYSIĄCE SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
192810 zł
STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMSET DZIESIĘĆ zł
96405 zł
DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY CZTERYSTA PIĘĆ zł
28660 zł
DWADZIEŚCIA OSIEM TYSIĘCY SZEŚĆSET SZEŚĆDZIESIĄT zł
14330 zł
CZTERNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA TRZYDZIEŚCI zł
Opracował:
Strona 49 z 51
dz. ewid. nr 400/34
192440 zł
STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI zł
dz. ewid. nr 400/34
- UDZIAŁ 6/24
48110 zł
dz. ewid. nr 400/34
- UDZIAŁ 9/48
36565 zł
dz. ewid. nr 403/6
CZTERDZIEŚCI OSIEM TYSIĘCY STO DZIESIĘĆ zł
TRZYDZIEŚCI SZEŚĆ TYSIĘCY PIĘĆSET SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ zł
51070 zł
PIĘĆDZIESIĄT JEDEN TYSIĘCY SIEDEMDZIESIĄT zł
dz. ewid. nr 403/6
- UDZIAŁ 1/16
3060 zł
dz. ewid. nr 403/6
- UDZIAŁ 2/16
6640 zł
dz. ewid. nr 400/38
TRZY TYSIĄCE SZEŚĆDZIESIĄT zł
SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆSET CZTERDZIEŚCI zł
31110 zł
TRZYDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY STO DZIESIĘĆ zł
dz. ewid. nr 400/38
- UDZIAŁ 1/4
7780 zł
dz. ewid. nr 400/38
- UDZIAŁ 3/16
5910 zł
SIEDEM TYSIĘCY SIEDEMSET OSIEMDZIESIĄT zł
PIĘĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET DZIESIĘĆ zł
Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowych mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też
względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
Opracował:
Strona 50 z 51
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin
dla celów wyceny.
 Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
 Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na




informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypisy z rejestru gruntów.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Kopia mapy zasadniczej.
Wydruki ksiąg wieczystych nr KS1E/00023455/8, KS1E/00035617/9, KS1E/00035618/6,
KS1E/00033433/1, KS1E/00033903/7, KS1E/00026099/5, KS1E/00021559/3
z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego
przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
6. Zaświadczenie znak RRG.6724.36.2015.JM z dnia 29 maja 2015 roku,
wydane przez Urząd Gminy Olszanica.
Opracował:
Strona 51 z 51

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Wykaz nieruchomości

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ 39/4623/OGS Opis

Benenard, brak ul. - Akme Nieruchomości

Uchwała nr 82/2006 Senatu Akademii Rolniczej im. Augusta

ul. Pola 3a wykaz

Kębliny – ośrodek rekreacyjny /ok.Łódź

Nieruchomości Feluś

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ RYZM1736 Opis