Kto przejmuje obowiązek zabudowy gruntu

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 22.10.2014
Kto przejmuje obowiązek zabudowy gruntu
Zobowiązanie do wzniesienia budynków, przewidziane w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w
użytkowanie wieczyste, określa istotę tego prawa. Prawo to nie może zostać przeniesione na nabywcę bez tej
powinności.
Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 18 czerwca 2014 r. (V CSK 425/13).
Stan faktyczny, będący przedmiotem analizy SN, dotyczył sytuacji, w której gmina wystąpiła przeciwko spółce z o.o. z
powództwem o rozwiązanie stosunku wieczystego użytkowania gruntu.
Pozwana nabyła w 2004 r. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości objętej sporem jako składnik przedsiębiorstwa
upadłej Grupy Kapitałowej „I" SA. Z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynikał obowiązek wzniesienia
na tej nieruchomości do końca 2001 r. budynku mieszkalnego. Budynek nie został wzniesiony we wskazanym terminie,
wobec czego gmina wystąpiła z powództwem o rozwiązanie umowy.
Powództwo zostało oddalone przez sąd okręgowy. Sąd apelacyjny jednak po rozpoznaniu apelacji powódki uwzględnił
powództwo w zakresie żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Zdaniem sądu apelacyjnego nabycie przez
pozwaną od syndyka masy upadłości przedsiębiorstwa upadłej grupy kapitałowej, w tym prawa użytkowania wieczystego
gruntu objętego sporem, nie spowodowało wygaśnięcia obowiązku zabudowania tej nieruchomości. Następcy prawni
pierwotnego użytkownika wieczystego pozostają bowiem związani ustalonym w umowie sposobem korzystania z niego.
Pozwana była zatem zobowiązana do wybudowania na tym gruncie budynku.
Pozwana wniosła skargę kasacyjną, żądając uchylenia powyższego wyroku. Podniosła, że skutkiem nabycia prawa
użytkowania wieczystego od syndyka masy upadłości jest wygaśnięcie obowiązku zabudowania gruntu.
Sąd Najwyższy nie uwzględnił skargi kasacyjnej. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że choć nabycie prawa użytkowania
wieczystego w drodze egzekucji sądowej następuje bez jakichkolwiek obciążeń, to zasada ta nie ma zastosowania do
obowiązku wzniesienia budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. Prawo to nie może zostać
przeniesione bez tego obowiązku. Skoro pozwana nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego do
zabudowy z określonym terminem dokonania zabudowy, to niewykonanie tego obowiązku może stanowić podstawę
żądania rozwiązania umowy, nawet jeśli termin jego spełnienia upłynął przed nabyciem tego prawa.
Zdaniem eksperta
Karolina Jastrzębska, radca prawny Poznań, Rödl & Partner
Treść prawa użytkowania wieczystego wyznacza, obok ustaw i zasad współżycia społecznego, umowa o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. Według art. 239 § 1 kodeksu cywilnego umowa ta reguluje sposób korzystania z gruntu
oddawanego w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca w § 2 komentowanego przepisu konkretyzuje elementy umowy w
przypadku, gdy nieruchomość oddawana jest w celu wzniesienia na danym gruncie budynków. Istotnymi elementami
umowy są zwłaszcza termin rozpoczęcia i zakończenia robót.
W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego.
Użytkownik wieczysty jest bowiem zobowiązany do wykorzystywania użytkowanej przez niego nieruchomości w sposób
ustalony w umowie o oddanie gruntu. Z kolei korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem
określonym w umowie, w tym zwłaszcza niedopełnienie ustanowionego w umowie obowiązku wzniesienia budynków,
może stanowić podstawę wcześniejszego jej rozwiązania na podstawie art. 240 k.c. Uzupełnieniem regulacji
zamieszczonej we wskazanym przepisie jest art. 33 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
właściwy organ (w komentowanej sprawie wójt gminy) może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed
upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 k.c., tj. jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w
sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
W wyroku z 13 lutego 2002 r. (IV CKN 661/00) SN uznał, że określona w art. 240 k.c. przesłanka rozwiązania umowy
użytkowania wieczystego polegająca na korzystaniu z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem
określonym w umowie zachodzi w wypadku niewzniesienia przez użytkownika wieczystego oznaczonych budynków i
urządzeń wtedy, gdy nie wykonał on tego obowiązku w terminach wskazanych w umowie. Podobny pogląd wyraził
również SN w wyroku z 28 stycznia 2011 (I CSK 132/10).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego kwestia dopuszczalności rozwiązania użytkowania wieczystego przysługującego
osobom, które nie nabyły gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie pierwotnej umowy, nie budzi wątpliwości
(wyrok SN z 11 marca 2011 r., II CSK 428/10).
W komentowanej sprawie nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło od syndyka masy upadłości. Zgodnie
z obowiązującym w momencie nabycia prawem upadłościowym sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma
te same skutki prawne jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Ustawodawca w sposób pośredni – w treści art. 1000
kodeksu postępowania cywilnego – wyraził zasadę, że nabycie prawa własności w drodze egzekucji sądowej następuje
bez jakichkolwiek obciążeń. Zasada ta na podstawie art. 1004 k.p.c. ma zastosowanie również do nabycia w tym trybie
prawa użytkowania wieczystego. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu użytkowania wieczystego (własności) wygasają wszelkie prawa obciążające tę nieruchomość. Nie ma ona
jednak zastosowania do obowiązku wzniesienia budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego.
Obowiązek zabudowy, przewidziany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, określa istotę tego prawa i
nie może ono zostać przeniesione na nabywcę bez tego obowiązku. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego jako
składnika przedsiębiorstwa upadłego nie spowodowało zatem – po stronie pozwanej – wygaśnięcia obowiązku
zabudowania gruntu. Tym bardziej że pozwana znała przeznaczenie gruntu i wiedziała o obowiązku jego zbudowania i
wyznaczonym w tym celu terminie. W komentowanym wyroku Sąd Najwyższy uznał, że niewykonanie przez pozwaną
obowiązku zabudowania gruntu trafnie zostało zakwalifikowane jako korzystanie z gruntu w sposób oczywiście
sprzeczny z jego przeznaczeniem. Komentowane orzeczenie i jego uzasadnienie zasługują na aprobatę.
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1257924-Kto-przejmuje-obowiazek-zabudowy-gruntu.html
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]