Austria: Zakup nieruchomości przez obywateli UE / przedsiębiorców

Austria: Zakup nieruchomości przez
obywateli UE / przedsiębiorców
2015-12-23 12:47:21
2
Wiedeń, październik 2006 Zagadnienia podstawowe: Austriacki Kodeks Cywilny (Allgemeines Bürgerliches
Gesetzbuch) jest podstawowym aktem prawnym regulującym nabywanie własności oraz innych praw
rzeczowych, takich jak służebności (Servituten), inne świadczenia związane z nieruchomością (Reallasten), prawo
wzniesienia i użytkowania budynku na cudzym gruncie (Baurecht) i zabezpieczanie wierzytelności (Pfandrechte
und Hypotheken).
Równie ważne są przepisy obowiązujące w dziewięciu krajach związkowych, które regulują nabywanie
nieruchomości przez cudzoziemców (Landesgrundverkehrsgesetze).
Księgi wieczyste:
W Austrii istnieje wysoko rozwinięty system ewidencji gruntów. Księgi wieczyste (Grundbuch) w postaci
elektronicznej bazy danych są prowadzone przez Sądy Rejonowe (Bezirksgerichte). Ma ona dostarczać
wiarygodnych informacji na temat: prawa własności (Eigentum), hipoteki (Hypotheken), służebności
(Dienstbarkeiten), innych świadczeń związanych z gruntem i prawa wzniesienia budynku. Księga wieczysta jest
dokumentem publicznym, do którego każdy ma prawo wglądu; może być zatem sprawdzany także przez radców
prawnych i adwokatów.
Nabycie prawa własności:
Prawo własności to prawo do dysponowania rzeczą i do czerpania z tego tytułu korzyści z wyłączeniem osób
trzecich. Prawo austriackie rozróżnia współwłasność (Miteigentum) oraz własność mieszkania
(Wohnungseigentum), gdzie współwłaściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego użytkowania określonej
części obiektu (np. mieszkania) i wspólnego użytkowania części wspólnych budynku (takich jak klatki schodowe,
korytarze, wejścia, ogród).
Nabycie nieruchomości wymaga formy pisemnej. Podpisy stron umowy muszą być potwierdzone przez
notariusza lub sąd. Tytuł do nieruchomości przechodzi na nowego właściciela tylko wtedy, kiedy dana transakcja
(np. umowa kupna nieruchomości) została zgłoszona do ewidencji gruntów.
Służebność:
Służebność (Dienstbarkeiten) zobowiązuje właściciela do udzielenia pozwolenia lub zrezygnowania z określonego
uprawnienia związanego ze swoim prawem własności na rzecz osoby trzeciej. Służebność na nieruchomości
(Realservituten) daje określone prawa właścicielowi danej części nieruchomości, podczas gdy służebność
osobista (Personalservituten) ustanawia prawa dla danej osoby.
3
Służebność zapewnia np. prawo do widoku, prawo do przepływu wody, prawo do przejścia albo przeprowadzenia
rurociągu.
Inne świadczenia związane z gruntem:
Inne świadczenia związane z gruntem (Reallast) postrzegane są jako obciążenia nieruchomości zobowiązujące jej
właściciela do określonych świadczeń, takich jak regulowanie stałych rocznych opłat albo świadczenie
specyficznych usług.
Prawo wzniesienia i użytkowania budynku na cudzym gruncie:
Prawo wniesienia i użytkowania budynku na cudzym gruncie jest przechodnim i dziedzicznym prawem do
posiadania budynku wzniesionego na lub poniżej powierzchni nieruchomości należącej do osoby trzeciej. Prawo
do wzniesienia i użytkowania budynku jest udzielane na nie mniej niż 10 lat i nie więcej niż 100.
Zabezpieczanie wierzytelności:
Poza udzielaniem zabezpieczeń osobistych (np. poręczenie osoby trzeciej), wierzyciel może także otrzymać
prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości w przypadku, kiedy należność nie zostanie spłacona w
określonym czasie. Takie zabezpieczenie jest zobowiązaniem akcesoryjnym w stosunku do podstawowego
roszczenia. Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, każda hipoteka musi być w niej ujawniona. Dokument
potwierdzający możliwość obciążenia hipotecznego musi określać dokładną wysokość lub maksymalną wysokość
(wraz z odsetkami) hipoteki Rzeczą normalną jest, że jeden grunt obciążony jest kilkoma zapisami na hipotece.
Zastosowanie znajduje tutaj zasada pierwszeństwa, co oznacza, że kolejność zabezpieczeń hipotecznych zależy
od daty złożenia wniosku o ich wpis do ewidencji gruntów.
Umowa najmu:
Austriacka Ustawa prawo najmu (Mietrechtsgesetz) poważnie ogranicza na korzyść najemcy (Mieter) swobodę
kształtowania warunków umowy najmu (Mietvertrag). Ograniczeniom podlegają w szczególności prawo
wynajmującego (Vermieter) do rozwiązania umowy najmu i - w większości przypadków – do określania wysokości
czynszu. Zapisy znajdujące się w ustawie prawo najmu są powszechnie obowiązujące i nie mogą być zmieniane
na niekorzyść najemcy. Ustawa ta ma jednak wiele wyjątków (np. najmy między przedsiębiorcami
(Geschäftsraum) mogą być zawierane na czas określony, krótszy niż sześć miesięcy).
Umowa najmu może być zarejestrowana jako obciążenie nieruchomości w księdze wieczystej, jeżeli jest zawarta
na określony czas.
Handel nieruchomościami:
Nabywanie nieruchomości i zawieranie umów najmu przez obywateli i spółki Unii Europejskiej nie wymaga zgody.
Wyjątki od powyższej zasady są związane m. in. z posiadaniem podwójnego obywatelstwa (Zweitwohnsitze).
Niniejsza publikacja została przygotowana wyłącznie w celu zasygnalizowania określonych zagadnień, nie jest,
zatem wyczerpująca i nie stanowi porady prawnej.
Opracowanie i redakcja: Dr. Thomas Brandstätter
e|n|w|c Rechtsanwälte – Kancelaria Prawna
www.enwc.com
[email protected]
dla:
4
Wydziału Promocji Handlu i Inwestycji Ambasady RP w Wiedniu
5