Wydłużenie najmu lokalu jest korzystne dla przedsiębiorców

GP 4 listopada 08 (nr 216)
TRZY PYTANIA DO... HUBERTA PLATERA-ZYBERKA, RADCY PRAWNEGO W KANCELARII DOMAŃSKI ZAKRZEWSKI PALINKA
WydłuŜenie najmu lokalu jest korzystne dla przedsiebiorców
Zmiana kodeksu cywilnego przewiduje, Ŝe przedsiębiorcy będą mogli wynajmować lokale na czas
oznaczony wynoszący nawet 30 lat. Kto na tym skorzysta?
- Nowelizacja wydaje się być korzystna dla przedsiębiorców decydujących się na najem. Lepiej zabezpiecza
trwałość stosunku najmu i bezpieczeństwo inwestycji, słuŜących dostosowaniu lokalu do konkretnych potrzeb
najemcy. Nowelizacja ograniczy praktyki, w których strony usiłując uniknąć ryzyka wypowiedzenia umowy najmu
po upływie 10 lat, tytułują umowy zawierane na dłuŜszy czas oznaczony mianem dzierŜawy lub próbują
zabezpieczyć swoje interesy np. przez zawieranie naraz kilku umów najmu na okresy dziesięcioletnie.
Tymczasem, bez względu na tytuł, jakim strony umowę opatrzą, jej skutki podlegać będą ocenie w świetle treści
ich wzajemnych praw i obowiązków. JeŜeli zatem w umowie przewaŜają elementy właściwe dla najmu, moŜe się
okazać, Ŝe strona, która ją wypowie po upływie 10 lat, uczyni to skutecznie. Dla drugiej strony będzie to niemiła
niespodzianka.
Czy warunki najmu na czas nieoznaczony są mniej korzystne dla firm?
- Obecnie umowa najmu zawarta na czas oznaczony, nieprzekraczający 10 lat, moŜe być wypowiedziana
wyłącznie w przypadkach przewidzianych w jej treści. Z kolei umowa najmu zawarta na czas oznaczony, ale
dłuŜszy niŜ 10 lat, po upływie tego okresu moŜe być wypowiedziana w kaŜdym czasie, z dowolnych przyczyn.
Taka sytuacja nie odpowiada potrzebom obrotu, m.in. z uwagi na czas potrzebny dla zwrotu nakładów, jakie
najemca ponosi. Zwrot zainwestowanych przez najemcę środków w perspektywie 10 lat jest często niemoŜliwy.
NiezaleŜnie od kwestii nakładów, z punktu widzenia np. banku czy firmy telekomunikacyjnej, ryzyko, Ŝe po 10
latach stanie ona wobec konieczności przenoszenia centrali do innego miejsca moŜe stanowić problem. Zawarcie
umowy najmu na 30 lat nie oznacza, Ŝe przez cały ten czas czynsz lub inne opłaty są stałe. W praktyce wysokość
tych świadczeń podlega waloryzacji.
Czy wobec tego zmiana przepisów pogarsza pozycję najemców?
- Okres 30 lat będzie stanowić górną granicę dla umowy zawartej na czas oznaczony. Nic nie stoi na
przeszkodzie, aby najemcy korzystali z moŜliwości zawierania umów na krótsze okresy oznaczone lub na czas
nieoznaczony. Brak moŜliwości swobodnego uwolnienia się od umowy przez 30 lat moŜe okazać się problemem im dłuŜszy okres najmu, tym większe jest ryzyko zaistnienia okoliczności, które przemawiałyby za zakończeniem
najmu. Ryzyko to dotyczy jednak obu stron. Ponadto trudno wyobrazić sobie, aby działający z naleŜytą rozwagą
przedsiębiorca zdecydował się zawrzeć umowę najmu na tak długi okres, gdyby nie było to uzasadnione jego
planami i nie niosło mu korzyści.
ROZMAWIAŁ KRZYSZTOF POLAK
Hubert Plater-Zyberk, radca prawny w Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka