Trzemeśnia dz. 608 - Mazur - Komornik Sądowy przy Sądzie

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 20/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej,
objętej KW nr KR1Y/00050422/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach, położonej w miejscowości Trzemeśnia,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej
działki ewidencyjnej nr 608 o powierzchni 0,1622 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt KM 770/13
autor opracowania:
Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/14
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 20/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 608, obręb Trzemeśnia, gmina
Myślenice, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR1Y/00050422/0
Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 608 o powierzchni 0,1622 ha;
w planie miejscowym teren rolny - R
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel: Jan Mazur syn Franciszka i Genowefy
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 27 stycznia 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości (WR):
20 000 zł
słownie złotych: dwadzieścia tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 27 stycznia 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/14
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 5
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 6
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 7
1. Lokalizacja ...................................................................................... 7
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 8
3. Działka gruntu .................................................................................. 8
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 9
1. Analiza rynku ................................................................................... 9
2. Arkusz wyceny nieruchomości ……….…………………................... 12
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 13
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 14
VI. Załączniki ............................................................................................. 14
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/14
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości
Trzemeśnia,
gmina
Myślenice,
powiat
myślenicki,
województwo
małopolskie.
Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr KR1Y/00050422/0 Wydziału Ksiąg
Wieczystych
Sądu
Rejonowego
w
Myślenicach,
składa
się
między
innymi
z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 608 o powierzchni 0,1622 ha.
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działki ewidencyjnej nr 608.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
nr KR1Y/00050422/0 dla nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Trzemeśni,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się między
innymi z działki ewidencyjnej numer 608 o powierzchni 0,1600 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Jan
Mazur syn Franciszka i Genowefy - na podstawie umowy darowizny i o dożywocie z dnia
10.12.1993 r., Rep. A 2406/93.
Dział I Sp. i IV - wolne od wpisów.
Dział III zawiera następujące wpisy:
- Prawo osobiste: Dożywocie z art. 908 k.c. polegające na przyjęciu jako domowników,
zapewnienie im wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie
odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem
pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym – na rzecz Genowefy Mazur oraz
Franciszka Mazur.
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania
następujących należności: należność główna w kwocie 246,40 zł., odsetki wyliczone na
dzień 21 stycznia 2014r. w kwocie 44,79 zł., oraz dalsze odsetki w kwocie 0.09 zł za
każdy następny dzień aż do dnia zapłaty , koszty procesu w kwocie 151,00 zł., koszty
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/14
zastępstwa procesowego w kwocie 15 zł., opłata stosunkowa w kwocie 308,08 zł.,
wydatki gotówkowe na dzień 21 stycznia 2014 r. w kwocie 289,61 zł - na rzecz
Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Myślenicach.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Trzemeśnia [Nr 0013], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], jednostka rejestrowa nr G742, za wyjątkiem
rozbieżności w powierzchni działki pomiędzy księgą wieczystą (0,1600 ha) a rejestrem
gruntów (0,1622 ha).
Zgodnie z pismami Urzędu Miasta i Gminy Myślenice z 27 listopada 2014 r., nr sprawy:
SOS.5345.1.1.512.2014 oraz SOS.5345.1.1.513.2014,
uprawnieni z tytułu prawa
dożywocia ujawnionego w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości Genowefa Mazur oraz Franciszek Mazur - nie żyją, w związku z tym prawo dożywocia
wygasło. Wartość przedmiotowej nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 22 lipca 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 27 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 27 stycznia 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 26 sierpnia 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 26 sierpnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/14
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102,
poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Trzemeśnia.
2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Trzemeśnia.
4. Oględziny nieruchomości.
5. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/14
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Trzemeśnia, gmina Myślenice,
powiat Myślenice, województwo małopolskie, w południowo – wschodniej części gminy,
ok. 40 km od Krakowa i ok. 10 km od Myślenic. Dostępność komunikacyjna słaba, dojazd
do nieruchomości drogą gruntową nieutwardzoną (działka nr 182/3). Dostęp do
infrastruktury społecznej przeciętny – ok. 1,6 m od centrum miejscowości gdzie znajduje
się m.in. szkoła podstawowa i gimnazjum, kościół, ośrodek zdrowia oraz punkty handlowe.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/14
Bezpośrednie
otoczenie
stanowią
użytki
zielone
oraz
tereny
leśne,
zabudowa
mieszkaniowa w odległości ok. 50-60 m.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Trzemeśnia uchwalonym Uchwałą nr 409/XLV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia
23.04.2014 r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Małop. nr 2862 z dnia 22.05.2014 r.),
przedmiotowa nieruchomość znajduje się w całości w terenie oznaczonym na planie
symbolem „R”, co oznacza tereny rolnicze.
R – tereny z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W terenach tego
przeznaczenia obowiązuje zakaz realizacji nowej zabudowy.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach rolniczych, ustala się możliwość realizacji:
1) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;
2) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz ścieżek rowerowych, przejść
i ciągów pieszych.
3) zadrzewień śródpolnych.
4) urządzeń sportu zimowego typu trasy narciarskie, saneczkowe wraz z niezbędną
infrastrukturą i urządzeniami.
II.3. Działka gruntu
Działka nr 608 o powierzchni 0,1622 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako
grunt orny klasy V (RV). Kształt działki regularny zbliżony do prostokąta o wymiarach ok.
26 x 60 m. Teren nachylony w kierunku południowo - zachodnim. Stan zagospodarowania
działki słaby, brak ogrodzenia, działka odłogowana, w większości zakrzaczona i porośnięta
młodymi drzewami bez istotnej wartości użytkowej. Dostęp do infrastruktury technicznej –
słaby/przeciętny. Działka nieuzbrojona, media w zasięgu do 100 m.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/14
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
∗ obszar gminy Myślenice z wyłączeniem miasta Myślenice
∗ okres badania cen: 2012 r. - 2015 r. (zalecany okres analizy rozszerzono o jeden rok, z
uwagi na ograniczoną liczbę zawartych transakcji oraz względną stabilizację rynku)
∗ transakcje prawem własności zawarte pomiędzy osobami fizycznymi
W analizowanym okresie zaobserwowano względną stabilizację cen nieruchomości
gruntowych.
Trzemeśnia, w której położona jest przedmiotowa nieruchomość, jest jednym z 17 sołectw
gminy Myślenice. Jest to miejscowość położona w województwie małopolskim, w powiecie
myślenickim, w gminie Myślenice, w niewielkiej dolinie u podnóża góry Kamiennik, w
rejonie skrzyżowania dróg do Myślenic, Wiśniowej i Poręby. Trzemeśnia oddalona jest od
Myślenic o 10 km, od Krakowa około 40 km.
W
Trzemeśni działa Szkoła Podstawowa im. 6 Dywizji Powietrzno-Desantowej
oraz Publiczne Gimnazjum im. ks. prof. Józefa Tischnera.
Gmina Myślenice, zajmująca obszar 154 km kw., położona jest w południowej części
województwa małopolskiego, 30 km od Krakowa. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy
ponad 40 tys. mieszkańców, w tym miasto około 18 tys. Myślenice są siedzibą gminy
i powiatu myślenickiego.
Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Na gminę składają się obok Myślenic
miejscowości: Bęczarka, Borzęta, Bulina, Bysina, Chełm, Droginia, Głogoczów, Jasienica,
Jawornik, Krzyszkowice, Łęki, Osieczany, Polanka, Poręba, Trzemeśnia, Zasań, Zawada.
Przez gminę Myślenice przebiega droga E77 popularnie zwana „Zakopianką”, o znaczeniu
międzynarodowym. Myślenice i okolice są ważnym zapleczem turystyczno - rekreacyjnym
dla mieszkańców Krakowa i Śląska.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/14
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina Myślenice, z wyłączeniem
miasta), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez
istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję
użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele
rolne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne”
nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca
przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że
różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie
szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Obręb
Bęczarka
Zasań
Polanka
Droginia
Zasań
Łęki
Głogoczów
Polanka
Krzyszkowice
Bęczarka
Droginia
Bęczarka
Polanka
Jawornik
Głogoczów
Polanka
Droginia
Krzyszkowice
Data transakcji Nr repertorium Powierzchnia
4 wrz 14
2 sie 14
17 lip 14
12 maj 14
14 lut 14
15 lis 13
3 lip 13
22 mar 13
13 mar 13
20 gru 12
14 gru 12
10 gru 12
6 gru 12
10 wrz 12
18 cze 12
6 mar 12
23 lut 12
10 sty 12
2686/14
4558/14
1839/14
585/14
654/14
6068/13
1473/13
1319/13
3570/13
4221/12
6822/12
4107/12
6633/12
4004/12
2631/12
1376/12
962/12
5765/11
pow. min.:
pow. max.:
1492
749
1454
2200
1133
707
2500
4700
4700
2400
1276
1700
1600
4155
700
2400
3710
2631
700
4700
Przeznaczenie w planie
rolne
rolne
rolne
komunikacja, ROLNE
rolne
rolne
rolne
rolne
komunikacja, ROLNE
rolne
rolne
rolne
rolne
rolne
komunikacja, ROLNE
rolne
rolne
rolne
Cena
Cena 1 mkw
45 000
10 000
15 000
66 000
31 000
23 105
23 000
47 600
110 000
26 000
14 000
34 000
15 000
30 000
10 000
28 800
25 970
39 000
cena śr.:
cena min.:
cena max.:
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Droginia, gmina Myślenice
Data transakcji: luty 2012 r.
Repertorium A: 962/2012
Powierzchnia nieruchomości: 3710 m²
Cena transakcyjna: 29 970 zł
Plan: tereny użytków rolnych z wykluczeniem zabudowy, skraj nieruchomości –
minimalna część przy samej granicy, co uniemożliwia zabudowę – tereny
zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem usług.
Kształt działki jest regularny, korzystny do zagospodarowania, zbliżony do
równoległoboku o szerokości około 45 m, przeciętnej długości około 70 m.
Teren lekko nachylony na zachód. Otoczenie – grunty użytkowane rolniczo,
zabudowa mieszkaniowa oraz zabudowa związana z działalnością rolniczą.
Dojazd drogą gruntową.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
30,16
13,35
10,32
30,00
27,36
32,68
9,20
10,13
23,40
10,83
10,97
20,00
9,38
7,22
14,29
12,00
7,00
14,82
16,28
7,00
32,68
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/14
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Łęki, gmina Myślenice
Data transakcji: listopad 2013 r.
Repertorium A: 6068/2013
Powierzchnia nieruchomości: 707 m²
Cena transakcyjna: 23 105 zł
Plan: R -tereny upraw polowych.
Kształt działki jest nieregularny, zbliżony do litery L. Teren nieruchomości jest
nachylony na wschód. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa,
grunty użytkowane rolniczo, grunty zadrzewione i zakrzewione. Dojazd drogą
utwardzoną, po gruntach prywatnych. Użytki: RIVb, B
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Wybór cech rynkowych mających wpływ na ceny na rynku lokalnym podaje poniższa
tabela.
Cechy rynkowe
Waga
cechy
Wartość cechy
3 - bardzo dobra (bardzo korzystne sąsiedztwo, bliskość
zabudowy, głównych szlaków komunikacyjnych)
Lokalizacja – położenie,
otoczenie
30 %
2 - dobra
1 – przeciętna
0 – słaba (niekorzystne sąsiedztwo, z dala od głównych
szlaków komunikacyjnych)
2 – korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub
o nieznacznych deniwelacjach)
Konfiguracja – kształt działki
i topografia terenu
20 %
1 – przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony)
0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub
nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych
deniwelacjach)
2 – dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową)
1 – przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną,
Dojazd – stan prawny i jakość
drogi dojazdowej
15 %
utwardzoną)
0 – słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp
drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku
nieurządzoną)
Jakość bonitacyjna – klasa,
struktura użytków, stan
2 – dobre (grunt orny wysokiej jakości, o dobrej kulturze
15 %
zagospodarowania
Powierzchnia nieruchomości
10 %
rolnej)
1 – przeciętne (grunty przeciętnej jakości)
0 – słabe (grunty słabszej jakości, złej kulturze rolnej)
2 – niewielka (do 15 arów)
1 – przeciętna (15 - 30 arów)
0 – duża (powyżej 30 arów)
2 – korzystne (brak ograniczeń w użytkowaniu, wysoka
ocena innych cech, nie uwzględnionych wyżej)
Inne – w tym ograniczenia
w możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
1 – przeciętne (brak ograniczeń w użytkowaniu lub niewielkie
10 %
ograniczenia, przeciętna ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej)
0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w użytkowaniu, niska
ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/14
III.2. Arkusz wyceny nieruchomości.
Na
podstawie
zebranych
informacji,
dokonano
określenia
wartości
rynkowej
przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
w podejściu porównawczym. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest
proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób
proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy
ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością
średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
cena minimalna
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
7,00
cena maksymalna
32,68
u min
0,4299
cena średnia
16,28
u max
2,0069
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1290
0,6021
0
3
1
0,2430
Konfiguracja
0,20
0,0860
0,4014
0
2
1
0,2000
Dojazd
0,15
0,0645
0,3010
0
2
0
0,0645
Jakość bonitacyjna
0,15
0,0645
0,3010
0
2
0
0,0645
Powierzchnia
0,10
0,0430
0,2007
0
2
1
0,1000
Inne
0,10
0,0430
0,2007
0
2
1
0,1000
1,00
0,4299
2,0069
0,7720
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj = 16,28
*
0,7720
=
12,57
V=
*
12,57
=
20 389
1622
≈ 20 000 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/14
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00050422/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 608, położonej w miejscowości
Trzemeśnia, gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
20 000 zł
słownie złotych: dwadzieścia tysięcy
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 27 stycznia 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 608, KR1Y/00050422/0 – Trzemeśnia, gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/14
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor
nie
ponosi
odpowiedzialności
za
wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie o powołaniu biegłego
2. Protokół badania księgi wieczystej
3. Informacja z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Dokumentacja fotograficzna
7. Pisma z Urzędu Miasta i Gminy Myślenice
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, styczeń 2015 r.