inwestowanie w nieruchomości

Sylwia Olej
Kamila Olej
INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI
Inwestowanie to proces polegający na lokowaniu kapitału w aktywach w celu uzyskania
korzyści
majątkowych
pierzących
lub
przyszłych.
Lokowanie
może
odbywać
się
bezpośrednio przy zakupie konkretnych nieruchomości lub innych aktywów lub ich części
albo pośrednio drogą wykupu udziałów, jednostek uczestnictwa albo akcji i papierów
wartościowych.
Pod pojęciem inwestowania w nieruchomości należy rozumieć nie tylko sam zakup
nieruchomości
ale
nieruchomości.
także
Zatem
lokowanie
inwestycje
pieniędzy
w
nieruchomościowe
przedsięwzięciach
można
podzielić
inwestujących
na
w
inwestycje
finansowe i rzeczowe.
1)
Inwestycje finansowe (pośrednie) w nieruchomości mogą być realizowane poprzez:
- nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku nie ruchomości
-
nabycie
jednostek
uczestnictwa
lub
certyfikatów
inwestycyjnych
w
funduszach
inwestujących w nieruchomości
- zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wierzytelności, zabezpieczonych
hipoteką
2)
Inwestycje rzeczowe (bezpośrednie) na rynku nieruchomości m.in. zakup najem czy
dzierżawa gruntu, budynków i budowli. Inwestycje rzeczowe odzwierciedlają się pewnymi
cechami charakterystycznymi do których należą:
Wysoka
kapitałochłonność
inwestycji
–
inwestowanie
w
nieruchomości
wymaga
posiadania znacznego kapitału, co stanowi barierę dla wielu inwestorów,
Wysoki udział kapitału obcego – wysoka kapitałochłonność powoduje konieczność wkładu
środków obcych w kupno lub modernizacje. Najczęstszą formą pozyskania kapitału jest
zaciągnięcie kredytu lub pożyczki, które jest korzystne ze względu na płaszcz podatkowy.
Dochód gospodarstwa domowego podlegający opodatkowaniu jest pomniejszony o koszt
kredytu, zmniejsza się również zysk gospodarstwa domowego będący podstawą naliczania
podatku dochodowego. Finansowanie inwestycji ze środków obcych jest korzystne także w
sytuacji, kiedy inwestor może osiągnąć wyższą stopę zwrotu zaangażowanego kapitału
własnego od stopy oprocentowania kredytu. Osiąga wtedy dodatni efekt dźwigni
finansowej,
Mała płynność nieruchomości i wysokie koszty transakcji – w porównaniu do akcji czy
jednostek inwestycyjnych wycofanie się z inwestycji nieruchomościowej i transfer praw
własności zajmuje dużo czasu. Wysokie są również koszty transakcji, które powodują, że
inwestycje w nieruchomości traktowane są jako długofalowe.
Długi okres użytkowania – oznacza możliwość uzyskania dochodów w długim okresie.
Przerwy w osiąganiu dochodów spowodowane koniecznością przeprowadzenia remontu
lub nie zagospodarowaniem nieruchomości powodują nieodwracalne straty w strumieniu
dochodów,
Mała przejrzystość rynku nieruchomości – inwestor podejmując decyzje inwestycyjne na
rynku nieruchomości dysponuje mniejszą ilością informacji, w porównaniu z innymi
segmentami rynku kapitałowego m.in. rynek papierów wartościowych.
Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości muszą być zatem poprzedzone wnikliwą
analizą ekonomiczną.
Wśród
podstawowych
źródeł
finansowania
przedsięwzięć
nieruchomościowych
wymienić:
 Kapitały własne:
- oszczędności i rezerwy finansowe
- część wygospodarowanego zysku przeznaczona na inwestycje,
- fundusze inwestycyjne powstałe z amortyzacji majątku trwałego,
- podwyższenie kapitału zakładowego np. droga emisji papierów wartościowych,
 Kapitały obce:
- kredyty,
- emisje obligacji oraz innych papierów dłużnych,
- dotacje, leasing, joint venture.
należy
Inwestorzy lokują kapitał w nieruchomości w celu uzyskania wielorakich korzyści. Są nimi
m.in.:
1) Uzyskiwanie dochodu z nieruchomości
Lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła użyteczności:
- przepływy gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów
- dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy itp.)
- rewersję (zwrot) kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości
(to cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji, niespłacony kredyt zabezpieczony
hipoteką, podatek od dochodu i sprzedaży).
Dochodowość
poszczególnych
rodzajów
nieruchomości
jest
zróżnicowana.
Sposobów
wykorzystania nieruchomości jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na
dochodowość. Istotnymi czynnikami są również warunki gospodarowania np. rozwój sektora
przemysłowego w danym kraju spowoduje wzrost zapotrzebowania na obiekty przemysłowe, a
tym samym wzrost czynszów. Lokalizacja ekonomiczna także wpływa na dochodowość. W
danym kraju niższe stopy zwrotu na ogół występują w stolicy, gdzie więcej inwestorów będzie
chciało zainwestować, co prowadzi do silniejszego wzrostu cen niż w mniejszych miastach. W
długich okresach na rozwiniętych rynkach kapitałowych dochodowość z nieruchomości jest
relatywnie niższa niż dochodowość z akcji, ale wyższa niż dochodowość z obligacji.
2) Ochrona kapitału przed inflacją
Specjaliści finansowi uważają, że nieruchomości są najlepszym obiektem, aby uchronić kapitał
przed inflacją. Jest to szczególnie widoczne w okresie postępującej inflacji. Mało zużyte
ekonomicznie nieruchomości nie tylko zachowują wartość realną, ale nawet wykazują jej
wzrost. Wzrost ten jest
wywołany gwałtownie zwiększającymi się kosztami budowy oraz
oprocentowania kredytu. Podatność na inflację zależy jednak od rodzaju nieruchomości.
Większa podatność cechuje nieruchomości przemysłowe i biurowe,
gdzie występuje
przewaga kosztów budowy w całkowitych kosztach przedsięwzięcia budowlanego. Ścisłe
powiązanie między kosztami, budowy i stopą inflacji powoduje, że również wartość rynkowa
w długim okresie rośnie wraz z inflacją. Ta cecha nieruchomości spowodowała, że aktywa są
chętnie
włączane
do
portfeli
inwestycyjnych
inwestorów
instytucjonalnych,
zwłaszcza
funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych. Instytucje te przyjmują środki ludności na
długie okresy, starając się bez zwiększenia ryzyka utrzymać wartość realną lokat.
3) Możliwość wykorzystania ulg podatkowych
Podatkami, które zasadniczo wpływają na decyzje inwestycyjne w nieruchomości są: podatek
dochodowy, podatek od nieruchomości oraz od spadku i darowizn. Ustawodawcy w wielu
krajach stosują ulgi podatkowe chcąc wpłynąć na ożywienie rynku nieruchomości. W wielu
krajach inwestor uzyskuje dodatkowe odliczenia od podatku, zaciągając kredyt hipoteczny.
Płacone
odsetki są kosztami,
które podlegają odliczeniu.
Umożliwia to
zmniejszenie
efektywnego kosztu kredytu. Im większa będzie krańcowa stopa podatku płaconego przez
inwestora tym niższy będzie koszt kredytu. W niektórych krajach (np. USA) podatek od
nieruchomości jest odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, co
znacznie zwiększa atrakcyjność inwestowania.
4) Zabezpieczenie kredytu - odmrożenie kapitału i reinwestycja w inne cele.
Możliwość zaciągnięcia kredytu pod tzw. Zabezpieczenie hipoteczne „odmraża” wcześniej
zainwestowany kapitał, który można przeznaczyć na inne cele inwestycyjne. W krajach o
rozwiniętym rynku nieruchomości inwestorzy zaciągają kredyty sięgające 60-90% wartości
posiadanej lub nabywanej nieruchomości. Daje to możliwość zastosowania tzw. Dźwigni
finansowej (kredytowej, kapitałowej), która występuje wtedy, gdy inwestycja kapitałowa z
wykorzystaniem kredytu hipotecznego (kapitał łączny) przynosi dochody przewyższające
koszt kredytu. Możliwość „odmrożenia” kapitału pozwala zatem inwestorowi powiększyć w
szybkim tempie swoje inwestycje.
5) Zabezpieczenie kapitału przed kradzieżą, zagubieniem, uszkodzeniem.
6) Satysfakcja oraz poczucie bezpieczeństwa
Wymienione korzyści tworzą zespół zalet zachęcających do inwestowania w nieruchomości.
Nieruchomość jako źródło finansowania posiada również wady. Do najważniejszych należą:
1) Niepodzielność i kapitałochłonność inwestycji.
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością zgromadzenia znacznego kapitału,
co
stanowi wysoki próg wejścia na rynek nieruchomości. Ogranicza to dostępność
nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych czy przemysłowych tylko dla instytucji. Również na
etapie wycofania się z inwestycji, zwłaszcza w okresach recesji, przy sprzedaży dużych
nieruchomości wielu inwestorów zmuszonych jest zaniżyć cenę, aby znaleźć nabywcę. Cecha
niepodzielności
negatywnie
wyróżnia
nieruchomość
spośród
innych
instrumentów
finansowych. Inwestor początkujący na giełdzie może dysponować kapitałem o wysokości
kilkuset złotych; kiedy potrzebuje części tej kwoty, bez trudu odzyskuje ją poprzez sprzedaż
potrzebnej liczby akcji. Nie musi sprzedawać całego pakietu. Tak samo może postąpić
właściciel obligacji, wyrobów ze złota czy zbiorów malarstwa. Tylko doświadczony i
odważny inwestor potrafi przezwyciężyć tę wadę lokowania kapitału w nieruchomości
wchodząc we współwłasność czy obciążając nieruchomość hipoteką.
2) Mała płynność nieruchomości
Zamiana nieruchomości na gotówkę w porównaniu z innymi lokatami zajmuje dużo czasu.
Jest to szczególnie groźne zjawisko w okresach kryzysowych, kiedy gwałtownie maleje
zainteresowanie inwestycjami, realne cechy nieruchomości gwałtownie spadają, a okres
upłynnienia kapitału wydłuża się.
3) Konieczność intensywnego zarządzania
Inwestor nabywający nieruchomość musi być świadomy, że wymaga ono oprócz kapitału na
etapie nabycia również czasu, który jest potrzebny na zebranie i analizę danych na rynku, na
potwierdzenie negocjacji, a przede wszystkim zarządzanie nią. Inwestor musi doglądać
budynek, zbierać czynsz, podejmować decyzje dotyczące modernizacji i remontów, zaciągania
kredytu, podpisywania najmu. Nabywając inne instrumenty np. akcje czy obligacje inwestor
nie musi wykonywać takich działań.
Zarządzanie wymaga czasu i wysiłku ze strony
inwestora. Jeżeli nie będzie aktywnie zarządzał, jego inwestycja może stracić na wartości.
4) Ryzyko inwestycyjne
Stopień ryzyka jest zróżnicowany w odniesieniu do poszczególnych instrumentów. Na ogół
ryzyko inwestowania w nieruchomości nie jest tak duże jak inwestowanie na innych rynkach
kapitałowych. Inwestowanie w nieruchomości jest bliższe ryzyku inwestowania w obligacje
niż w akcje. Relatywnie niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z
akcjami wynika zarówno z cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku.
Wartości czynszowe są bardziej stabilne niż ceny akcji.
Inwestor może rozważać ryzyko finansowania, systematyczne oraz niesystematyczne zwane
specyficznym.
Kategorie ryzyka
ryzyko systematyczne
ryzyko specyficzne
Kryzys krajowy (regionalny)
Nieoczekiwana inflacja
Spadek zaufania do
nieruchomości
Nadpodaż nieruchomości na
rynku lokalnym (nadmiar nowo
wznoszonych obiektów)
Zmiany polityczne
Zmiany ulg podatkowych
ryzyko finansowania
Bankructwo najemcy
Niemożność wynajęcia
powierzchni po wygaśnięciu
bieżących umów najmu
Niekorzystne zmiany w
otoczeniu; uszkodzenia
budynków
Szybkie zużycie funkcjonalne
budynków
Niemożność spłaty kredytu
Wzrost stóp procentowych
Zmiany planów
zagospodarowania
przestrzennego lub innych
regulacji prawnych
Wzrost opłat obowiązkowych
Zwiększa poziom ryzyka
Brak możliwości
refinansowania
Zastosowanie kapitałów obcych
Średni poziom ryzyka dla poszczególnych sektorów rynku nieruchomości jest zróżnicowany:
sektor budowlany – 3,69%
sektor handlowy – 5,66%
sektor przemysłowy – 4,18%
Inwestor musi być zatem świadomy ryzyka na rynku nieruchomości. Poziom tego ryzyka nie
należy do najwyższych: jest oceniany jako średni, jest niższy niż przy akcjach, wyższy niż
przy
obligacjach,
co
znajduje
również
potwierdzenie
w
przeciętnej
dochodowości
nieruchomości.
Grupa inwestorów na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Można w niej wyróżnić:
 inwestorów
–
użytkowników,
którzy
sami
użytkują
nieruchomości,
celem
dokonywanych przez nich inwestycji może być zarówno zaspokojenie własnych
potrzeb mieszkaniowych, poczucie prestiżu, jak i bezpieczeństwa, zaś celem nabycia
nieruchomości przynoszącej dochód będą długoterminowe korzyści finansowe;
 inwestorów
–
właścicieli,
którzy
posiadane
nieruchomości
wynajmują
(wydzierżawiają) w celu czerpania z nich długoterminowych korzyści;
 inwestorów – spekulantów, którzy posiadają nieruchomość przez krótki okres dążą do
uzyskania
szybkiego
zwrotu
kapitału
poprzez
krótką
intensywną
eksploatację
nieruchomości bądź kupują nieruchomości w nadziei, że ceny wzrosną, co umożliwi
im sprzedaż nieruchomości z zyskiem (tzw. gra na hossie);
 inwestorów – akcjonariuszy, którzy lokują kapitał w akcje instytucji inwestujących w
nieruchomości.
Wśród
nich
wyróżniamy
inwestorów
indywidualnych
i
instytucjonalnych.
indywidualni lokują kapitał finansowy głównie na rynku mieszkaniowym,
Inwestorzy
rzadziej w
nieruchomości komercyjne czy w akcje instytucji posiadających nieruchomości. Inwestorzy
instytucjonalni
to
instytucje
finansowe
zajmujące
się
profesjonalnie
lokowaniem
powierzonych ich środków finansowych. Są to:

Fundusze emerytalne – tworzone ze składek pracownika i pracodawcy. Inwestycje w
nieruchomości stanowią
przeciętnie
ok.
5
–
10%
portfeli,
ale zainteresowanie
inwestowaniem w tego typu aktywa wzrasta. W Polsce fundusze emerytalne nie mogą
lokować inwestycji bezpośrednio w nieruchomości. Wolno im inwestować pośrednio: w
certyfikaty inwestycyjne emitowane przez fundusze inwestycyjne zamknięte i w listy
zastawne.

Fundusze ubezpieczeniowe –zakłady specjalizujące się w zakresie ubezpieczeń ogólnych
i ubezpieczeń długoterminowych. W Polsce mogą one lokować fundusze w pożyczkach
zabezpieczonych hipotecznie i nieruchomościach nie więcej niż 25% , przy czym udział
w jednej nieruchomości nie może przekraczać 5% funduszu ubezpieczeniowego. Udział
lokat funduszy ubezpieczeniowych w nieruchomościach jest niewielki, chociaż wykazuje
wzrost.

Fundusze
inwestycyjne
–
niektóre z nich koncentrują się na inwestowaniu w
nieruchomości. W Polsce istnieje dziesięć tego typu funduszy. Pierwszym powstałym
funduszem jest Arka BZWBK Fundusz Rynku Nieruchomości utworzony w 2004r. który
dokonuje bezpośrednich lokat. Fundusz lokuje co najmniej 50% w powierzchnie
biurowe, do 25% w nieruchomości mieszkaniowe, resztę aktywów przeznacza na
pozostałe rodzaje nieruchomości komercyjnych. Funduszem, który powstał jako drugi
jest Skarbiec. Lokuje on fundusze w akcje spółek, których przedmiotem działania jest
nabywanie prawa własności i udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywanie
nakładów inwestycyjnych na budowę budynków i budowli oraz obrót na rynku
nieruchomościami.
Podsumowując na rynku obserwujemy coraz częstsze lokowanie kapitału w nieruchomości
(zarówno bezpośrednio jak i pośrednio) ze względu na wielorakie korzyści, których nie
posiadają inne instrumenty finansowe m.in. akcje czy obligacje.
Literatura:
1. Brzeski Władysław, „Nieruchomości w Polsce, Pośrednictwo i Zarządzanie” Wydawnictwo
Europejski Instytut Nieruchomości, 2008.
2. Ewa Kucharska – Stasiak, „Nieruchomość w gospodarce rynkowej”, Wydawnistwo
Naukowe PWN, Warszawa 2006.
3. Ewa Kucharska – Stasiak, „Nieruchomość a rynek”, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 1999.