Operat szacunkowy

Transkrypt

Operat szacunkowy

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 114/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,
objętej KR1Y/00071511/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Myślenicach, położonej w Borzęcie 402, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 633/2
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 774/14
autor opracowania:
Myślenice, 21 maja 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00071511/4, Borzęta 402 gmina Myślenice, dz. nr 633/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/24
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. Nr 114/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 633/2, obręb Borzęta, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00071511/4 Wydziału Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest
budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porządkowym 402
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 633/2 o powierzchni 0,1278 ha, kształt
regularny, stan zagospodarowania słaby; budynek mieszkalny jednorodzinny o pow.
2
użytkowej 271,13 m , budynek wolnostojący, częściowo podpiwniczony, parterowy z
użytkowym poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach wielospadowy kryty
dachówka betonową, stan techniczny bardzo dobry, standard wykonania dobry, stan
wykończenia przeciętny; budynek realizowany od 2005 r., do częściowego
wykończenia, nie został zgłoszony do użytkowania
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Grzegorz Pasternak syn Ryszarda i Marii oraz Anna
Pasternak córka Jana i Marii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 21 maja 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 604 000 zł
słownie złotych: sześćset cztery tysiące
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 21 maja 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
strona 3/24
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8
1. Lokalizacja ...................................................................................... 8
2. Przeznaczenie nieruchomości ……….............................................. 8
3. Działka gruntu ................................................................................. 10
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 10
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 13
1. Analiza rynku ................................................................................... 13
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 20
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 23
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 24
VI. Załączniki ............................................................................................. 24
strona 4/24
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą
wieczystą numer KR1Y/00071511/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 402 działki
ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 633/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00071511/4 dla nieruchomości położonej w miejscowości Borzęta, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki
ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha.
Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Grzegorz Pasternak
syn Ryszarda i Marii oraz Anna Pasternak córka Jana i Marii na prawach wspólności
ustawowej
małżeńskiej,
na
podstawie
umowy
darowizny,
umowy
zniesienia
współwłasności, umowy działu spadku i umowy sprzedaży z dnia 6 lipca 2004 r. do Rep. A
nr 5985/2004 sporządzonej przed notariuszem Konradem Wygoną.
Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów.
Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści:
- wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Grzegorza Pasternak i Anny Pasternak
na rzecz nowego wierzyciela Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
Centrum Restrukturyzacji w Warszawie Biuro w Krakowie.
- przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela – na rzecz
Getin Noble Bank S.A., 53-413 Wrocław ul. Gwieździsta 66
strona 5/24
Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści:
- hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 70.083,91 CHF (siedemdziesiąt tysięcy
osiemdziesiąt trzy 91/100), na zabezpieczenie kredytu na budowę domu mieszkalnego,
na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Myślenicach;
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 140.167,81 CHF (sto czterdzieści tysięcy sto
sześćdziesiąt siedem 81/100), na zabezpieczenie kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy
Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Myślenicach.
- hipoteka umowna w kwocie 171.383,24 zł (sto siedemdziesiąt jeden tysięcy trzysta
osiemdziesiąt trzy 24/100), na zabezpieczenie spłaty kapitału, odsetek, odsetek karnych
za zwłokę, kosztów postępowania oraz innych roszczeń, kosztów wezwań do zapłaty,
zawiadomień, zaświadczeń, prowizji i opłat, wycen, audytów i ubezpieczenia
nieruchomości, umowa kredytowa, na rzecz Genin Noble Bank S.A. w Warszawie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Borzęta [Nr 0002], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G.1030. Uwaga:
powierzchnia działki w rejestrze gruntów została zaokrąglona do pełnych arów (dla celów
podatkowych).
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 2 grudnia 2014 r., sygn. akt KM 774/14.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen
na datę sporządzenia wyceny.
strona 6/24
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 21 maja 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 maja 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 20 stycznia 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 20 stycznia 2015 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Borzęta.
3. Mapa zasadnicza.
4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Borzęta.
5. Projekt architektoniczny budynku i decyzja o pozwoleniu na budowę.
6. Oględziny nieruchomości.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
strona 7/24
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
strona 8/24
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Nieruchomość położona w miejscowości Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki,
województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna nieruchomości średnia - około 1 km na
północ od drogi wojewódzkiej Myślenice – Łapczyca, w odległości około 1,5 km od centrum
miejscowości i 6 km od centrum Myślenic. Otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, tereny użytkowane rolniczo oraz tereny leśne.
Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Dostęp do
infrastruktury społecznej średni
II.2. Przeznaczenie nieruchomości
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, w obowiązującym Miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego wsi Borzęta wraz z przylegającym od strony
południowej obszarem miasta Myślenice, zatwierdzonym Uchwałą Nr 344/LII/2006 Rady
Miejskiej w Myślenicach z dnia 21 sierpnia 2006 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym
Województwa Małopolskiego Nr 693 poz. 4119 z dnia 2 listopada 2006 r.) położona jest na
obszarze oznaczonym symbolem:
RM - tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych z usługami. Jako
przeznaczenie podstawowe ustala się budownictwo zagrodowe i usługi agroturystyczne.
Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się:
a) budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne,
b) obiekty infrastruktury technicznej,
c) obiekty gospodarcze,
d) obiekty małej architektury,
e) ciągi pieszo-jezdne, ścieżki rowerowe i parkingi,
f) uprawy ogrodowe,
g) zieleń urządzona.
Ustala się następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów RM:
1) utrzymuje się istniejącą zabudowę z możliwością jej rozbudowy i przebudowy z
zachowaniem warunków określonych w pkt. 2, 3, 4, 5.
strona 9/24
2) forma architektoniczna budynków mieszkalnych i usługowych powinna spełniać
następujące wymagania:
a) usytuowanie obiektu z zachowaniem linii zabudowy,
c) rozwiązanie rzutu obiektu na planie prostokąta,
d) wysokość nowych budynków mieszkalnych i gospodarczych nie może być
większa do kalenicy niż 9 m,
d) dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy
wznieść jako dwuspadowe, symetryczne, o kacie nachylenia 30°- 45°, z
dopuszczeniem dachów wielospadowych, z wyjątkiem jednokondygnacyjnych
budynków gospodarczych i garaży, które mogą być jednospadowe,
e) stosowanie ciemnej kolorystyki dachów,
f) poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nakrytych daszkami
dwuspadowymi lub okien połaciowych,
g) stosowanie materiałów miejscowych (w szczególności – kamień łamany, drewno
impregnowane),
h) tradycyjne zdobnictwo regionalne (ciesielskie, stolarskie, kowalskie),
3) zakazuje się:
a) lokalizacji obiektów tymczasowych (blaszaki, pakamery itp.),
b) stosowania otoczaków jako materiału budowlanego,
c) stosowania do wykończenia elewacji sidingu oraz tłuczonych luster, szkła
barwionego i ceramiki,
4) minimum 40% powierzchni działki znajdującej się na terenach budowlanych należy
urządzić jako przestrzeń biologicznie czynna,
5) nie dopuszcza się do wydzielania w obrębie terenów RM nowych działek pod zabudowę
o powierzchni mniejszej niż 1200 m².
Warunkiem realizacji nowej zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej.
Obiekty gospodarcze mogą być realizowane jako dobudowane lub wolnostojące.
Użytkowanie obiektów wymienionych w ust. 1 pkt 1b, c, d oraz w pkt. 2a nie może
stwarzać uciążliwości w obrębie zabudowy mieszkaniowej.
strona 10/24
II.3. Działka gruntu
Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha, według
rejestru gruntów stanowi w całości grunty orne klasy IVa. Kształt działki korzystny do
zagospodarowania, zbliżony do czworokąta o szerokość ok. 33 m i długość od 34 m w
części południowej do 43 m w części północnej. Stan zagospodarowania działki słaby brak ogrodzenia oraz elementów małej architektury ogrodowej. Do budynku wykonano
podjazd o nawierzchni żwirowej.
Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce
znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa komunalna, kanalizacja sanitarna
komunalna
oraz
sieć
gazu
ziemnego.
Do
budynku
wykonano
przyłącza
sieci
energetycznej, wodociągowej i gazowej, brak przyłącza do sieci kanalizacji komunalnej
(szambo na działce).
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budowa mieszkalny jednorodzinny realizowany od 2005 r. w oparciu o decyzję o
pozwolenie na budowę z dnia 21.02.2005 r. wydaną przez Starostę Myślenickiego (znak
AB.VIII.7351/41/2005). Budynek jest to obiekt wolnostojący, podpiwniczony, parterowy z
użytkowym poddaszem. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej.
Dane gabarytowe
Powierzchnia zabudowy
157,83 m2
Powierzchnia użytkowa
271,13 m
Kubatura
720,71 m3
2
Zestawienie powierzchni
Lp.
Nazwa pomieszczenia
0.1
0.2
0.3
0.4
Komunikacja
Korytarz
Kotłownia
Pom. gospodarcze
Suma
Powierzchnia
użytkowa [m²]
Piwnica
6,09
4,66
7,03
13,22
31,00
strona 11/24
Lp.
Nazwa pomieszczenia
Powierzchnia
użytkowa [m²]
Parter
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
Wiatrołap
Garderoba
Komunikacja
Hall
Łazienka
Pokój
Salon
Kuchnia
Spiżarka
Garaż
Suma
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Komunikacja
Łazienka
Pokój 1
Pokój 2
Pokój 3
Pokój 4
Suma
6,32
5,41
8,89
6,38
7,25
13,38
31,03
11,36
2,60
31,5
124,12
Poddasze
14,35
8,12
12,83
27,83
12,69
40,19
116,01
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy fundamentowe betonowe
Ściany zewnętrzne:
-
fundamentów: z bloczków betonowych,
-
piwnicy: pustak betonowy + styropian 3 cm + pustak żużlobetonowy,
-
parteru i poddasza: pustak ceramiczny gr. 19 cm + styropian
10 cm + tynk
cienkowarstwowy
Ściany wewnętrzne – pustak ceramiczny gr. 20 cm + cegła,
Kominy – z cegły pełnej, nad dachem z cegły klinkierowej
Stropy – płyty żelbetowe, nad poddaszem strop lekki drewniany,
Schody – żelbetowe monolityczne,
Dach – dwuspadowy, o połaciach symetrycznych, konstrukcja więźby drewniana
płatwiowo-kleszczowa, kryty dachówką betonową.
Wykończenie budynku:
Stolarka – okna PCV, drzwi wejściowe i drzwi wewnętrzne drewniane, brama garażowa
segmentowa PCV,
Podłogi i posadzki – w piwnicy, kuchni oraz łazienkach płytki ceramiczne, w salonie parkiet
dębowy, w pokoju na parterze wykładzina dywanowa, w pokojach na poddaszu panele
podłogowe,
strona 12/24
Tynki wewnętrzne – cementowo-wapienne + gładzie gipsowe,
Wykończenie ścian – malowanie emulsyjne, w łazienkach płytki ceramiczne,
Instalacje – elektryczna (aktualnie zdjęty licznik), wodociągowa, gazowa, alarmowa,
kanalizacyjna własna (szambo na działce),
Ogrzewanie: instalacja centralnego ogrzewania zasilana kotłem na paliwo stałe
(„ekogroszek”) z zasobnikiem i podajnikiem + kominek z wkładem grzewczym (turbiny do
mechanicznego wprowadzania ciepła do sypialni i łazienki), grzejniki stalowe, w łazienkach
ogrzewanie podłogowe, na poddaszu brak grzejników.
Stan techniczny i standard budynku
Budynek realizowany od 2005 r. (zgodnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu budowy
przyjętym do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Myślenicach w dniu
12.04.2005 r., pod numerem 376, znak PINB.7352/66/05), do częściowego wykończenia.
Budynek nie został zgłoszony do użytkowania. Stan techniczny budynku bardzo dobry,
elementy budynku jest dobrze utrzymany. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów
odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów średni. Jakość
wykonawstwa średnia. Standard wykończenia i wyposażenia budynku przeciętny - m.in.
brak balustrad zewnętrznych oraz grzejników na poddaszu.
strona 13/24
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych
nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest
na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład
pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w
skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu
Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to
zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W
dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Zakresem analizy objęto obszar terenów wiejskich północnej części powiatu myślenickiego
(gminy Myślenice, Sułkowice, Siepraw i Dobczyce), z wyłączeniem terenów miejskich. Do
wyceny wybrano transakcje domami wybudowanymi po roku 1990, ew. w latach 70-tych –
80-tych ale po gruntownym remoncie i modernizacji. Wyłączono z analizy transakcje
domami bardzo małymi tj. o powierzchni użytkowej poniżej 100 m2. Okres analizy obejmuje
dwa lata tj. od maja 2013 r.
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy
nieruchomości
o
charakterze
mieszkalnym
(przeciętnie
75%
wszystkich
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w
trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.
strona 14/24
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
odnotowano
istotnego
wzrostu,
ani
też
spadku
cen
nieruchomości
gruntowych
zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę
wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, funkcję użytkową i
sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak
nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną
funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w
procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
strona 15/24
Data
transakcji
Nr Rep.
Miejscowość
Wielkość
budynku
Pow. działki
Cena
21-01-2015
415/15
Brzączowice
bardzo mała
435
325 000
28-11-2014
24425/14
Osieczany
bardzo mała
1 136
350 000
27-11-2014
1581/14
Zawada
bardzo mała
1 265
380 000
14-10-2014
2763/14
Krzyszkowice
bardzo mała
2 603
420 000
09-10-2014
3222/14
Trzemeśnia
duża
1 009
710 000
12-08-2014
16279/14
Osieczany
bardzo mała
937
328 000
09-07-2014
4008/14
Siepraw
średnia
1 800
565 000
18-06-2014
1643/14
Zawada
średnia
1 204
375 000
05-06-2014
2154/14
Głogoczów
duża
1 662
603 662
26-05-2014
1617/14
Zawada
bardzo mała
1 396
365 000
23-05-2014
10076/14
Osieczany
bardzo mała
1 243
330 000
08-05-2014
1197/14
Rudnik
mała
600
330 000
22-01-2014
274/14
Skrzynka
średnia
809
344 000
10-01-2014
83/14
Krzywaczka
bardzo duża
674
755 000
30-10-2013
23162/13
Krzyszkowice
duża
1 696
510 000
16-09-2013
7437/13
Borzęta
bardzo mała
556
370 000
05-09-2013
837/13
Sieraków
duża
6 900
899 000
26-08-2013
5203/13
Sułkowice
bardzo mała
853
300 000
22-05-2013
1515/13
Krzyszkowice
mała
827
465 000
wartość minimalna
435
300 000
wartość maksymalna
6 900
899 000
wartość średnia
1 453
459 193
odchylenie standardowe
1 419
171 493
strona 16/24
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo duża: pow. 200 m²
bardzo mała: poniżej 130 m²
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 25 lat, bardzo niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i
powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic;
bardzo słaba: słaba architektura, budynek
wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń,
znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności:
piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie
płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,10 ha, o niekorzystnym
kształcie, słabo zagospodarowana
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo duża
4 - duża
3 - średnia
2 - mała
1 - bardzo mała
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
10%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 17/24
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Zakresem analizy objęto obszar terenów wiejskich północnej części Gminy Myślenice, z
wyłączeniem obrębu Głogoczów, który uzyskuje wyraźnie wyższe ceny, co wynika z
położenia najbliżej aglomeracji miejskiej Krakowa i bardzo dobrego z nią skomunikowania
dzięki drodze krajowej nr 7 (Zakopianka). Do wyceny wybrano transakcje gruntów
przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej, o powierzchniach od 700 m
2
do
2
2000 m . Okres analizy obejmuje dwa lata tj. od maja 2013 r.
W latach 2006 - 2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była
sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom
porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy
wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one
bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego
zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i
z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie
Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika
wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się w
granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości
podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
funkcję użytkową i sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne
cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
odpowiednich
strona 18/24
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Przeznaczenie w
planie
Cena
działek
16-02-2015
846/15
Krzyszkowice
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, zieleń
60 000
896
66,96
26-01-2015
389/15
Zawada
bud. mieszk. mn
75 000
809
92,71
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
85 000
1 448
58,70
bud. mieszk. mn
60 000
872
68,81
61 000
968
63,02
89 000
2 000
44,50
31 000
710
43,66
36 000
900
40,00
60 000
878
68,34
bud. mieszk. mn
140 000
1 993
70,25
bud. mieszk. mn
155 000
1 937
80,02
36 000
809
44,50
123 000
1 221
100,74
92 000
1 569
58,64
120 000
1 941
61,82
64 000
1 586
40,35
49 000
700
70,00
55 000
730
75,34
80 000
1 301
61,49
52 000
732
71,04
50 000
1 016
49,21
55 000
888
61,94
wartość minimalna
31 000
700
40,00
wartość maksymalna
155 000
2 000
100,74
wartość średnia
74 000
1 177
63,27
odchylenie standardowe
33 906
464
15,92
19-11-2014
2608/14
Jawornik
26-08-2014
2480/14
Krzyszkowice
26-08-2014
2480/14
Krzyszkowice
26-07-2014
6172/14
Jawornik
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
26-07-2014
6172/14
Jawornik
bud. mieszk. mn
25-07-2014
1717/14
Jawornik
15-04-2014
223/14
Jawornik
12-03-2014
1346/13
Krzyszkowice
03-03-2014
69/14
Jawornik
24-01-2014
321/14
Zawada
09-12-2013
5887/13
Zawada
06-12-2013
12162/13
Krzyszkowice
05-12-2013
2891/13
Krzyszkowice
02-10-2013
4692/13
Borzęta
23-08-2013
3808/2013
Jawornik
12-08-2013
1876/2013
Krzyszkowice
02-08-2013
2427/2013
Jawornik
12-07-2013
1566/2013
Krzyszkowice
04-07-2013
3356/2013
Jawornik
28-05-2013
2958/2013
Krzyszkowice
BUD. ZAGRODOWE,
komunikacja, rolne
bud. mieszk. mn,
KOMUNIKACJA
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
bud. zagrodowe
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
bud. mieszk. mn
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
bud. mieszk. mn
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
Pow. działek Cena 1 mkw
strona 19/24
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo –
usługową;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 20/24
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
633/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny
średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym.
Z uwagi na brak wiarygodnych informacji o powierzchniach budynków porównawczych,
jako jednostkę porównawczą przyjęto całą nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty
Interpretacyjnej nr 1 - NI1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie
nieruchomości). Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo.
Wartość atrybutu „Powierzchnia budynku” ekstrapolowano poza zakres zmienności z
uwagi na bardzo dużą powierzchnię przedmiotowego budynku, tj. cechę wykraczającą
poza wartości zarejestrowane dla nieruchomości podobnych (możliwość taką dopuszczają
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, które w Nocie Interpretacyjnej nr 1 /NI-1
Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości/ w punkcie 6.4 mówią,
że: w przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o
cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać
zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz
przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej).
strona 21/24
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
300 000
cena maksymalna
899 000
u min
0,6533
cena średnia
459 193
u max
1,9578
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Lokalizacja
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Inne
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1633
0,4894
1
5
3
0,2500
0,20
0,1307
0,3916
1
5
6
0,4873
0,15
0,0980
0,2937
1
5
3
0,1500
0,15
0,0980
0,2937
1
5
4
0,2218
0,15
0,0980
0,2937
1
5
2
0,1240
0,10
0,0653
0,1958
1
5
2
0,0827
1,00
0,6533
1,9578
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
W = 459 193
*
1,3158
≈
604 000
1,3158
strona 22/24
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku
mieszkalnego. Wartość gruntu o powierzchni 1278 m², w granicach działki nr 633/2,
określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej,
mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m
2
powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
40,00
cena maksymalna
100,74
u min
0,6322
cena średnia
63,27
u max
1,5921
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1896
0,4776
1
5
3
0,3000
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,1264
0,3184
1
5
3
0,2000
Uzbrojenie
0,20
0,1264
0,3184
1
5
5
0,3184
Przeznaczenie
0,15
0,0948
0,2388
1
5
2
0,1224
Inne
0,15
0,0948
0,2388
1
5
3
0,1500
1,00
0,6322
1,5921
1,0908
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
63,27
*
1,0908
=
WG =
1278
*
69,02
≈ 88 000
69,02
Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego)
wynosi:
604 000 zł – 88 000 zł = 516 000 zł
strona 23/24
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00071511/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 633/2, położonej w Borzęcie nr 402,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
604 000 zł
słownie złotych: sześćset cztery tysiące
w tym:
działka gruntu -
88.000 zł
budynek mieszkalny -
516.000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 21 maja 2015 r.
strona 24/24
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
projekt budowlany. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego
i oświadczenia właściciela – nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią
techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Protokół badania księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Decyzja o pozwoleniu na budowę
6. Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy
7. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
8. Dokumentacja fotograficzna

Operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

Producent stolarki artystycznej oraz drzwi drewnianych - Antyk-Styl

Lista startowa

95 LAT KS DALIN

załącznik do regulaminu

ZDROWYCH SNÓW Z VITMATEM

Kelner barman

EntePrinthouse