sprawozdanie - Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów

SPRAWOZDANIE
Z DZIAŁALNOŚCI SIM „URSYNÓW”
W 2014 ROKU
WARSZAWA, MARZEC 2015 R.
2
SPIS TREŚCI
I
Działalność organizacyjna.....................................................
4
II
Działalność inwestycyjna ......................................................
9
III Sprzedaż lokali i sprawy członkowskie..................................
15
IV Zarządzanie nieruchomościami ............................................
21
V
Koszty funkcjonowania oraz majątek Spółdzielni ................ 24
3
I
DZIAŁALNOŚĆ ORGANIZACYJNA
1.
DZIAŁALNOŚĆ ORGANÓW SPÓŁDZIELNI
1.1. Zarząd
W 2014 roku Zarząd SIM „Ursynów” pracował w składzie: Krzysztof
Hubert Dziewior – Prezes Zarządu i Marek Ziembowicz – Zastępca Prezesa
Zarządu. Był to 16-ty rok działalności Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów”.
Działalność Zarządu w 2014 roku koncentrowała się na następujących
sprawach:
 bieżące analizowanie wykonania planu gospodarczo-finansowego na 2014 rok,
 zapewnienie finansowania inwestycji kontynuowanych,
 zakończenie realizacji zespołu mieszkaniowo – usługowo – biurowego z garażami
podziemnymi,
stacją
transformatorową,
infrastrukturą
techniczną,
zlokalizowanego u zbiegu alei Rzeczypospolitej i Osi Królewskiej w Warszawie
oraz zagospodarowanie terenu związanego z tą inwestycją,
 przygotowania do rozpoczęcia nowych inwestycji,
 rozliczanie kosztów inwestycji mieszkaniowych,
 prowadzenie spraw w zakresie regulacji stanu prawnego terenów,
 prowadzenie gospodarki terenami inwestycyjnymi,
 zawieranie umów o finansowanie budowy mieszkań i lokali użytkowych oraz
miejsc postojowych w garażach podziemnych,
 zawieranie notarialnych umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali i ich
sprzedaży wraz z prawem współwłasności w nieruchomości przy alei
Rzeczypospolitej 12,
 zawieranie umów najmu na lokale usługowe i biurowe w budynku przy alei
Rzeczypospolitej 14,
4
 zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych w oparciu o umowy
zawarte w tym zakresie,
 prowadzenie eksploatacji zasobów własnych,
 przygotowanie i przeprowadzenie Walnego Zgromadzenia w dniu 06.05.2014 r.,
 promocja działalności Spółdzielni,
 reprezentowanie Spółdzielni w postępowaniach procesowych,
 opracowanie planu gospodarczo-finansowego na 2015 rok,
 zlecenie przeprowadzenia lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni za okres
2007 - 2013 r.
1.2. Rada Nadzorcza
W 2014 roku – do dnia 06 maja - Rada Nadzorcza pracowała
w następującym składzie:
Przewodniczący Rady Nadzorczej
- Michał Konwicki
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
- Jędrzej Hlebowicz
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Przewodniczący Komisji Rewizyjnej
- Andrzej Zieliński
Sekretarz Rady Nadzorczej
- Teresa Borzęcka
Członkowie Rady Nadzorczej:
- Włodzimierz Dybała
- Dariusz Kowalczyk
- Teresa Kurek
- Tadeusz Swat.
W dniu 06.05.2014 r. Walne Zgromadzenie wybrało pięcioosobową Radę
Nadzorczą na nową kadencję Rady 2014 - 2017 r. Po ukonstytuowaniu się Rada
Nadzorcza pracowała w następującym składzie:
5
Przewodniczący Rady Nadzorczej
- Michał Konwicki
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Przewodniczący Komisji Rewizyjnej
- Andrzej Zieliński
Sekretarz Rady Nadzorczej
- Teresa Borzęcka
Członkowie Rady Nadzorczej:
- Jędrzej Hlebowicz
- Dariusz Kowalczyk
Rada Nadzorcza wykonywała swoje funkcje nadzorcze i kontrolne
na posiedzeniach plenarnych i posiedzeniach Komisji. Informacje o pracach Rady
Nadzorczej zawarte są w Sprawozdaniu z jej działalności za okres pomiędzy
kwietniem 2014 r. a marcem 2015 r.
1.3. Walne Zgromadzenie
Walne Zgromadzenie odbyło się w dniu 06 maja 2014 r. Uczestniczyło
w nim - na 156 członków SIM „Ursynów” - 30 członków, tj. 19,23% statutowej
liczby członków.
Po zapoznaniu się ze sprawozdaniami i rozpatrzeniu projektów uchwał, Walne
Zgromadzenie podjęło uchwały w następujących sprawach:

zatwierdzenia Sprawozdania z działalności SIM „Ursynów” w 2013 roku,

zatwierdzenia Sprawozdania finansowego SIM „Ursynów” za 2013 rok,

podziału nadwyżki bilansowej za 2013 rok,

udzielenia absolutorium prezesowi Zarządu Krzysztofowi Kołodko za okres
od 01.01.2013 r. do 18.11.2013 r.,

udzielenia absolutorium Wiceprezesowi Zarządu Jerzemu Krzysztofowi
Keppelowi za okres od 01.01.2013 r. do 23.12.2013 r.,

udzielenia
absolutorium
Prezesowi
Zarządu
Krzysztofowi
Hubertowi
Dziewiorowi za okres od 23.12.2013 r. do 31.12.2013 r.,

udzielenia absolutorium Zastępcy Prezesa Zarządu Markowi Ziembowiczowi
za okres od 23.12.2013 r. do 31.12.2013 r.,
6

zatwierdzenia Sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej SIM „Ursynów”
w okresie od kwietnia 2013 r. do marca 2014 r.,

udzielenia absolutorium Radzie Nadzorczej SIM „Ursynów”,

najwyższej sumy zobowiązań,

zmiany statutu.
2. ZATRUDNIENIE I SPRAWY PRACOWNICZE
Zatrudnienie w SIM „Ursynów” według stanu na 31.12.2014 r. wynosiło
18,25 etatów i w porównaniu z 31.12.2013 r. zmniejszyło się o 1,25 etatu.
W 2014 roku zmniejszeniu o 2 etaty uległo zatrudnienie w Biurze Zarządu,
natomiast o 0,75 etatu nastąpiło zwiększenie zatrudnienia w Pionie Zarządzania
Nieruchomościami na stanowisku Specjalisty ds. Zarządzania Nieruchomościami,
w związku z powrotem pracownika do pracy po zakończeniu urlopu
wychowawczego.
Spółdzielnia przedłużyła na kolejny, tj. 2014 rok umowę o świadczenie
profilaktycznej i leczniczej opieki medycznej w Centrum Medycznym Damiana
w Warszawie, zapewniając pracownikom sprawne przeprowadzanie profilaktycznych
badań wstępnych, okresowych i kontrolnych.
3. LUSTRACJA I KONTROLE ZEWNĘTRZNE
Na zlecenie SIM "Ursynów" i w wyniku umowy zawartej w dniu
28.08.2014r. z Regionalnym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielczości
Mieszkaniowej w Katowicach, w dniach od 16 września 2014 r. do dnia
19 grudnia 2014 r. została przeprowadzona przez Związek lustracja
problemowa z zakresu prowadzonych inwestycji Spółdzielni za okres od dnia
01.01.2007 r. do dnia 31.12.2013 r.
W dniu 23 stycznia 2015 r. Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielczości
Mieszkaniowej przekazał Spółdzielni list polustracyjny, natomiast podsumowanie
7
wyników lustracji z udziałem lustratora odbyło się na posiedzeniu Rady Nadzorczej
w dniu 16.02.2015 r. W liście polustacyjnym stwierdzono, iż działalność
Spółdzielni w okresie objętym lustracją prowadzona była w sposób
prawidłowy i Związek nie sformułował wniosków do przedstawienia
najbliższemu Walnemu Zgromadzeniu.
W 2014 roku w SIM "Ursynów" została przeprowadzona jedna kontrola
zewnętrzna.
W okresie od dnia 18 listopada 2014 r. do 01 grudnia 2014 r. Zakład
Ubezpieczeń Społecznych III Oddział w Warszawie analizował:
 prawidłowość i rzetelność obliczania składek na ubezpieczenia społeczne
i innych składek, do których pobierania zobowiązana jest Spółdzielnia oraz
zgłaszanie do ubezpieczeń społecznych i ubezpieczenia zdrowotnego,
 ustalanie uprawnień do świadczeń z ubezpieczeń społecznych i wypłacanie tych
świadczeń oraz dokonywanie rozliczeń z tego tytułu,
 prawidłowość i terminowość opracowywania wniosków o świadczenia
emerytalne i rentowe,
 wystawianie zaświadczeń lub zgłaszanie danych dla celów ubezpieczeń
społecznych.
W wyniku kontroli nie stwierdzono żadnych naruszeń i nieprawidłowości.
4. SPRAWY SPOŁECZNO-KULTURALNE I OGÓLNE
W październiku 2014 r. w programie prowadzonym na łamach Monitora
Rynkowego i Monitora Biznesu przyznano SIM "Ursynów" wyróżnienie i tytuł
Symbol Polskiej Spółdzielczości Mieszkaniowej 2014.
Zarząd SIM "Ursynów" otrzymał dyplom od Prezydenta m.st. Warszawy
za zajęcie pierwszego miejsca w XXXI konkursie "Warszawa w kwiatach
i zieleni 2014" w kategorii osiedli mieszkaniowych.
Wzorem lat ubiegłych Spółdzielnia przekazała firmie EKO - SYSTEM zużyte
wkłady do drukarek, po sprzedaży których firma ta przekazała uzyskane środki na
8
rzecz Domu Dziecka w Konstancinie - Jeziorna, z przeznaczeniem na wypoczynek
letni i świąteczne podarunki dla wychowanków tego Domu.
Spółdzielnia nadal sprawuje patronat i opiekę nad Miejscem Pamięci - grobem
Krystyny Krahelskiej znajdującym się na cmentarzu przy ulicy Anyżkowej, w pobliżu
Kościoła św. Katarzyny, ul. Fosa 17.
Tradycyjnie, życzenia świąteczno-noworoczne przesłano właścicielom lokali we
Wspólnotach Mieszkaniowych zarządzanych przez naszą Spółdzielnię oraz
urzędom, instytucjom i przedsiębiorstwom współpracującym z SIM "Ursynów".
II
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
1. REALIZACJA PRZEDSIĘWZIĘCIA „POD KORONĄ”
Głównymi obszarami aktywności Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów” w 2014 roku była – niezmiennie od kilku lat – działalność inwestycyjna
oraz zarządzanie nieruchomościami. Działalność inwestycyjna prowadzona jest
przez Zakład Inwestycji, będący jednostką organizacyjną w Spółce Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Spółka z o.o. Właścicielem Spółki w 100% jest
Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów”.
Działalność ta obejmuje:
 działania zmierzające do pozyskania nowych terenów inwestycyjnych,
 regulację stanu prawnego terenów użytkowanych przez Spółdzielnię,
 planowanie i przygotowanie do rozpoczęcia nowych inwestycji,
 pełnienie
nadzoru
inwestorskiego
nad
realizowanymi
zadaniami
inwestycyjnymi.
Rok 2014 to kolejny trudny rok w polskiej gospodarce. Jednakże pomimo
niepewności na rynku pracy i kolejnych obostrzeń warunków udzielania kredytów
mieszkaniowych, rok 2014 okazał się być lepszy w zakresie budownictwa
mieszkaniowego od roku 2013. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę zwiększyła
się o 13,0 % ogółem, a w tym mieszkań przeznaczonych na sprzedaż aż o 38,3 %.
9
Rozpoczynanych budów nowych mieszkań było o 16,3 % więcej, a w tym mieszkań
przeznaczonych na sprzedaż o 38,3 % ( w stosunku do 2013 roku, dane GUS).
SIM „Ursynów” kontynuowała i zakończyła w 2014 roku realizację
inwestycji „Pod Koroną” na terenie Wilanowa Zachodniego przy
alei Rzeczypospolitej między ulicami Oś Królewska i Nowa 1. Podstawowe
dane o tej inwestycji przedstawione są w tabeli nr 1.
Tabela nr 1. Podstawowe dane o inwestycjach kontynuowanych w 2014 r.
Lp.
Wyszczególnienie
1
1
2
Przedsięwzięcie „Pod
Koroną”
al. Rzeczypospolitej 12
 budynek mieszkalny
 miejsca postojowe
2
Liczba lokali
Powierzchnia
z tego lokali:
użytkowa
mieszkal- użytko- ogółem w m2 mieszkal- użytkonych
wych
nych
wych
3
4
5
6
7
115
11
179
7.806
4.196
6.972
834
4.196
30
140
7.289
3.618
41
319
15.095
7.814
Przedsięwzięcie „Pod
Koroną”
al. Rzeczypospolitej 14
 budynek biurowo
-usługowy
 miejsca postojowe
Ogółem
 budynek
 miejsca postojowe
115
7.289
3.618
6.972
W roku 2014 uzyskano pozwolenia na użytkowanie obydwu budynków:
 z dniem 14.02.2014 r. na budynek wielorodzinny z częścią handlowo
– usługową w parterze (budynek „A”- „Pod Koroną”),
10
8.123
7.814

z dniem 25.07.2014 r. na budynek biurowo – usługowy (budynek „B”
– nazwa handlowa ALTO WILANÓW).
W 2014 roku Spółdzielnia podpisała 3 umowy na wynajem powierzchni
w budynku ALTO WILANÓW z następującymi podmiotami:
 „The Beer Store Złota Kaczka Spółka z o.o.” Spółka Komandytowa – parter,
72,47 m2 powierzchni handlowo-usługowej,
 ERBE Polska Sp. z o.o. – II piętro, 327,80 m2 powierzchni biurowej,
 VDS Schadenverhütung GmbH Spółka z o. o. - Oddział w Polsce - I piętro,
200,27 m2 powierzchni biurowej.
Czynności związane z aranżacją wynajętych powierzchni, a w tym: udział
w negocjacjach, konsultacje w zakresie projektowania, nadzory techniczne nad
robotami były i są obecnie realizowane przez Zakład Inwestycji Spółki Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o.
2. PRZYGOTOWANIE NOWYCH INWESTYCJI
Oprócz prowadzenia czynności inwestycyjnych na terenie Wilanowa
Spółdzielnia realizowała prace przygotowawcze następujących inwestycji:
 Zielony Nugat V – Ursynów, w rejonie ulic Nowoursynowskiej
i Kokosowej.
Zamienne pozwolenie na budowę z 13 grudnia 2013 roku zostało zaskarżone.
Decyzją z 28 listopada 2014 r. Wojewoda Mazowiecki skierował sprawę do organu
I instancji celem ponownego rozpoznania. Proces znajduje się w fazie bliskiej
zakończenia.
 ul. Dereniowa/Ciszewskiego – Ursynów.
Uzyskano
prawomocną
decyzję
o
warunkach
zabudowy.
Trwają
prace
przygotowawcze do zaprojektowania I Etapu. Przewiduje się uzyskanie pozwolenia
na budowę w III kwartale 2015 r.
11
 ul. Zięby/rtm. W. Pileckiego – Ursynów.
W związku z uchwałą Walnego Zgromadzenia SIM „Ursynów” zezwalającą na zbycie
tej nieruchomości Zarząd Spółdzielni podpisał wstępną umowę sprzedaży. Umowa
ostateczna zostanie podpisana po uzyskaniu przez nabywcę zadawalającej go decyzji
o warunkach zabudowy (WZ).
Dla części północnej nieruchomości uzyskano decyzję WZ dla budynku
mieszkalnego z usługami w parterze. Trwa proces uzyskiwania decyzji WZ
dla zabudowy handlowo-usługowej. Od decyzji WZ dla południowej części
nieruchomości (zabudowa mieszkaniowa) wniesiono odwołanie do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego.
 ul.
Jastrzębowskiego
22
-
Ursynów,
w
miejscu
pawilonu
administracyjnego.
Uzyskano prawomocną decyzję WZ dla budynku o funkcji mieszkaniowej z usługami
i biurami oraz garażem podziemnym i stacją transformatorową.
 ul. Dolina Służewiecka – Ursynów.
Prowadzone są przygotowania do złożenia wniosku o uzyskanie decyzji WZ
dla budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażem.
W ramach tych przygotowań toczy się postępowanie administracyjne dla uzyskania
tzw. Decyzji środowiskowej
W 2014 roku koszty poniesione przez Spółdzielnię Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” na inwestycje wyniosły 22.911.858 złotych.
3.
POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
W 2014 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów”
we współpracy ze spółką pod firmą Brookfield Partners Spółka z o.o.
kontynuowała działalność polegającą na komercjalizacji budynku biurowousługowego ALTO WILANÓW przy alei Rzeczypospolitej 14, który w dniu
25 lipca 2014 roku został oddany do użytkowania. Łączna powierzchnia lokali
do wynajmu obejmuje około 7.300 m2.
Budynek ALTO WILANÓW składa się z czterech kondygnacji, jednej
podziemnej z przeznaczeniem na garaż wielostanowiskowy oraz trzech kondygnacji
12
nadziemnych, z czego na parterze budynku znajduje się powierzchnia handlowo
-usługowa, składająca się z 15 lokali, natomiast na pierwszym i drugim piętrze
znajdują się powierzchnie biurowe odpowiednio z 7 i 8 lokalami biurowymi. Lokale
mogą być łączone w celu zwiększenia ich powierzchni.
Lokale
usługowo-handlowe
na
parterze
budynku
oferowane
były
na prowadzenie następujących działalności, a mianowicie: cukierni, restauracji,
kawiarni, lodziarni, bistra, sklepu z piwem i innymi wyrobami alkoholowymi, pizzerii,
drogerii, kantoru, salonu kosmetycznego i fryzjerskiego, kiosku, sklepu z zabawkami
i wiedzą, sklepu obuwniczego, sklepu z odzieżą dla dzieci, sklepu z żywnością
ekologiczną, biura podróży wraz z usługami towarzyszącymi, a także placu zabaw
dla dzieci.
Na początku 2014 roku zostały zakończone negocjacje ze spółką pod
firmą
„The
Beer
Store
Złota
Kaczka
Spółka
z
ograniczoną
odpowiedzialnością” Spółka Komandytowa, zaś w dniu 13 lutego 2014 roku
została podpisana umowa najmu w przedmiocie wynajęcia lokalu na parterze
budynku z przeznaczeniem na sklep z piwem i innymi wyrobami alkoholowymi, a
także na prowadzenie usług gastronomicznych.
W roku 2014 Spółdzielnia kontynuowała prowadzone od 2013 roku
negocjacje ze spółką pod firmą Jeronimo Martins Drogerie i Farmacja Sp. z o.o.,
dotyczące wynajmu powierzchni na parterze budynku z przeznaczeniem na sklep
ze sprzedażą kosmetyków, perfum, środków czystości oraz odżywek dla dzieci,
artykułów spożywczych pakowanych, wyrobów alkoholowych, karm dla zwierząt,
drobnych artykułów przemysłowych, prasy, książek, kwiatów i produktów
farmaceutycznych oraz leków sprzedawanych bez recepty. Po wielomiesięcznych
negocjacjach i ostatecznym zaakceptowaniu przez Spółkę warunków umowy najmu,
Spółka w dniu 28 listopada 2014 roku poinformowała Spółdzielnię o wycofaniu się
z prowadzonych rozmów i odstąpieniu od podpisania umowy najmu.
Spółdzielnia, równolegle z przedłużającymi się rozmowami z wyżej
wymienioną Spółką, rozpoczęła w drugiej połowie roku negocjacje w sprawie
13
wynajęcia QBI Polska Zarządzanie Sp. z o.o. całej, dotychczas jeszcze nie wynajętej
na parterze, powierzchni handlowo-usługowej z przeznaczeniem na prowadzenie
cukierni, restauracji, kawiarni, lodziarni, bistra, salonu kosmetycznego i fryzjerskiego,
sklepu z zabawkami i wiedzą, sklepu obuwniczego, biura podróży wraz z usługami
towarzyszącymi, a także placu zabaw dla dzieci. Uzgodniono warunki umowy
i ustalono datę podpisania umowy najmu - 16 styczeń 2015 roku.
W roku 2014 podpisane zostały 4 aneksy do umów najmu na powierzchnie
znajdujące się na parterze budynku, tj. ze „Społem” WSS Śródmieście, „The Beer
Store Złota Kaczka Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółką
Komandytową oraz Tanilek Sp. z o.o.
Lokale biurowe na pierwszym i drugim piętrze budynku ALTO WILANÓW
oferowane były na działalność prowadzoną przez podmioty gospodarcze zajmujące
się wytwarzaniem i sprzedażą produktów farmaceutycznych, sprzedażą i serwisem
sprzętu medycznego, produkcją i wydawaniem kart płatniczych, produkcją
i zarządzaniem oświetleniem, zintegrowaną komunikacją marketingową, architekturą
i inżynierią, budownictwem, projektowaniem, budowaniem i wyposażaniem
obiektów sportowych, sterowaniem systemami automatyki budynkowej, usługami
w zakresie p.poż. a także kancelarii adwokackiej i instytucjom finansującym.
W dniu 16 września 2014 roku podpisana została umowa najmu ze
spółką pod firmą Erbe Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
w przedmiocie wynajęcia lokalu biurowego na II piętrze budynku wraz z miejscami
postojowymi w garażu podziemnym.
W dniu 19 października 2014 roku podpisana została umowa najmu ze
spółką pod firmą VDS Schadenverhütung GmbH Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością - Oddział w Polsce w przedmiocie wynajęcia lokalu
biurowego na I piętrze budynku wraz z miejscami postojowymi w garażu
podziemnym.
W sprawie wynajęcia powierzchni biurowej prowadzone są zaawansowane
negocjacje z dwoma podmiotami gospodarczymi. W pozostałym zakresie trwają
14
rozmowy i kolejne prezentacje, przygotowywane są aranżacje lokali, jednakże
nie rozpoczęto szczegółowych negocjacji.
Równocześnie z działaniami mającymi na celu wynajęcie powierzchni w budynku
prowadzone były działania marketingowe. Do największych potencjalnych
najemców biurowych oraz handlowo-usługowych przesłane zostały foldery
reklamowe wraz z ofertą najmu. W grudniu 2014 roku we współpracy ze „Społem”
WSS Śródmieście zorganizowana została na parterze budynku „impreza
mikołajkowa” mająca na celu promowanie budynku ALTO WILANÓW wśród
mieszkańców Wilanowa.
Rozmowy prowadzone z najemcami zainteresowanymi powierzchnią biurową
w budynku ALTO WILANÓW są trudne. Znaczny przyrost powierzchni biurowej
na rynku nieruchomości w Warszawie, a przez to zwiększona dostępność
i konkurencyjność tej powierzchni, oznacza obniżenie czynszów nominalnych,
w związku z koniecznością zaakceptowania proponowanych przez najemców
dodatkowych warunków, takich jak: okresowe zwolnienia z czynszu czy kontrybucja
finansowa na aranżację powierzchni, przy równoczesnym negocjowaniu krótkich
okresów najmu. Dodatkowo właściciele powierzchni biurowych podejmują
działania, mające ma celu zatrzymanie w swoim budynku aktualnych najemców.
Znalazło to odzwierciedlenie w wielkości powierzchni będącej przedmiotem nowych
umów najmu powierzchni biurowych zawieranych w Warszawie w 2014 roku.
Była ona mniejsza niż wartość odnotowana w latach ubiegłych.
III SPRZEDAŻ LOKALI I SPRAWY CZŁONKOWSKIE
1. ZAWIERANIE UMÓW DEWELOPERSKICH, ZOBOWIĄZUJĄCYCH
I SPRZEDAŻ MIEJSC POSTOJOWYCH
Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” w 2014 roku
kontynuowała sprzedaż lokali mieszkalnych (wraz z miejscami postojowymi)
15
i
użytkowych
w
inwestycji
„Pod
Koroną”,
realizowanej
przy
alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie.
Ogółem w okresie sprawozdawczym zawarto 12 umów, w tym:

11 –
na finansowanie lokali mieszkalnych wraz z 16 miejscami
postojowymi,

1 – na finansowanie lokalu użytkowego.
W minionym roku rozwiązano jedną umowę na finansowanie budowy lokalu
mieszkalnego.
Do zawartych umów sporządzano aneksy, które dotyczyły między innymi:

przesunięcia terminów wpłat poszczególnych rat,

zamiany miejsc postojowych.
1.1 Miejsca postojowe w lokalu garażowym
W inwestycji „Pod Koroną” przy alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie,
mieszkania sprzedawane były na zasadzie obowiązkowego zakupu przynajmniej
jednego miejsca postojowego do danego lokalu.
Tabela nr 2. Informacja o miejscach postojowych, które zostały sprzedane
w 2014 roku i pozostających w ofercie na dzień 31.12.2014 r.
Liczba miejsc postojowych
Lp.
Adres budynku
ogółem
w
budynku
sprzedanych
w 2014 r.
pozostających
w ofercie
na 31.12.2014 r.
1
2
3
4
5
179
16
241/
al. Rzeczypospolitej 12
● miejsca postojowe
w tym 2 miejsca postojowe, z czego 1 miejsce postojowe odzyskane po rozwiązaniu
umowy i 1 miejsce postojowe odzyskane po zamianie 2 miejsc na jedno.
1/
16
1.2 Lokale mieszkalne i użytkowe
W 2014 roku Spółdzielnia kontynuowała sprzedaż ostatnich lokali
mieszkalnych i użytkowych w inwestycji „Pod Koroną” realizowanej przy
alei Rzeczypospolitej 12 w Warszawie.
Pozostające
w
ofercie
mieszkania
były
pokazywane
wielu
osobom
zainteresowanym kupnem, lecz ich duża powierzchnia lub mniej korzystne
usytuowanie w budynku wydłużały proces sprzedaży.
Tabela nr 3. Informacja o lokalach mieszkalnych i użytkowych, na które zostały
zawarte umowy deweloperskie i zobowiązujące w 2014 roku i pozostających
w ofercie na dzień 31.12.2014 r.
Lp.
Liczba lokali
Adres budynku
i rodzaj lokali
ogółem
w budynku
zawarte umowy
w 2014 r.
pozostających
w ofercie
na dzień
31.12.2014 r.
1
2
3
4
5
1
al. Rzeczypospolitej 12
 lokale
mieszkalne
 lokale użytkowe
115
11
111/
1
─
1
w tym dwa mieszkania, z czego 1 mieszkanie rezerwowane dla gospodarza Wspólnoty
Mieszkaniowej „Pod Koroną” i 1 mieszkanie odzyskane po rozwiązaniu umowy
1/
W efekcie grudzień 2014 roku zakończył sprzedaż wszystkich mieszkań w inwestycji
„Pod Koroną”.
W ofercie sprzedaży pozostał tylko jeden lokal użytkowy.
2. ZAWIERANIE AKTÓW NOTARIALNYCH
Notarialna sprzedaż lokali prowadzona była przez cały 2014 rok.
Wszystkie umowy dotyczące finansowania budowy lokali mieszkalnych
zawierane były wyłącznie w formie aktów notarialnych jako umowy
17
deweloperskie. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, umowy
dotyczące finansowania lokali mieszkalnych i użytkowych zawierane były jako
umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy
przedwstępne sprzedaży.
Niezwłocznie po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku
(14.02.2014 r.) przystąpiliśmy do realizowania zobowiązań terminowych zawartych
w umowach deweloperskich, tj. ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych
(do dnia 31.03.2014 r.) oraz współwłasności lokali garażowych (do dnia
30.06.2014 r.). Podjęliśmy działania związane z powiadomieniem Nabywców
o dopuszczeniu budynku do użytkowania i możliwości odbioru mieszkań oraz
umawianiem Nabywców i sporządzaniem harmonogramu terminów zawierania
umów.
Po uprawomocnieniu decyzji dopuszczającej budynek do użytkowania
(04.03.2014 r.), przystąpiliśmy do podpisywania umów ustanowienia odrębnej
własności lokali i ich sprzedaży oraz do dalszego koordynowania terminów
zawierania aktów notarialnych w Kancelarii notarialnej.
Skutkiem
powyższych
działań,
Spółdzielnia
wywiązała
się
z terminowych zobowiązań - dotyczących ustanowienia odrębnej własności
lokali i ich sprzedaży - zawartych w umowach podpisanych z Nabywcami.
W roku sprawozdawczym zawarto 283 akty notarialne na lokale
mieszkalne, użytkowe i miejsca postojowe.
3. WSPÓŁPRACA Z BANKAMI
Rok 2014 był rokiem zamykającym inwestycję „Pod Koroną” przy alei
Rzeczypospolitej 12 - wszystkie lokale mieszkalne zostały sprzedane i zostały
podpisane umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy
sprzedaży.
18
Tak, jak w latach poprzednich
również i w minionym 2014 roku
Spółdzielnia pomagała w uzyskaniu kredytów mieszkaniowych swoim
Nabywcom, którzy finansowali zakup ostatnich już lokali mieszkalnych, miejsc
postojowych oraz lokali użytkowych we wspomnianej wyżej inwestycji.
Jak co roku pomagaliśmy naszym klientom w sporządzaniu oświadczenia
inwestora oraz dostarczaliśmy wszelkiego rodzaju dokumenty, które wymagane były
do przedłożenia w bankach celem uzyskania kredytów. Będąc w stałym kontakcie z
pracownikami banków, w których nasi Nabywcy składali dokumenty kredytowe,
udzielaliśmy pracownikom banków wyczerpujących informacji i wyjaśnień (ustnych
i pisemnych) oraz udostępnialiśmy inwestycję w celu przeprowadzania wizji
lokalnych przez przedstawicieli banków.
W 2014 roku z pomocy Spółdzielni przy uzyskaniu kredytów w inwestycji
„Pod Koroną” przy alei Rzeczypospolitej 12 skorzystało 9 klientów, w tym
8 Nabywców lokali mieszkalnych i 1 Nabywca lokalu użytkowego.
4. PROMOWANIE SPRZEDAŻY LOKALI
Promowanie działalności Spółdzielni w 2014 roku odbywało się przede
wszystkim w formie reklamy w czasopismach, publikacjach i prasie.
Atlas Inwestycji Mieszkaniowych w Warszawie – wiosna 2014, który
kolportowany był na kolejnych edycjach targów mieszkaniowych organizowanych
przez Murator EXPO. Wydawnictwo to od lat cieszy się bardzo dużym
zainteresowaniem „gości targowych” – potencjalnych nabywców mieszkań. W nim
promowana była inwestycja na Wilanowie – „Pod Koroną”.
Historia Gospodarcza - Woj. Mazowieckie oraz Made in Poland to
opracowania, w których SIM „Ursynów” promowała swoją działalność prezentując
przede wszystkim
Zarządzane Wspólnoty Mieszkaniowe. Albumy te zostały
przekazane różnym firmom oraz instytucjom współpracującym ze Spółdzielnią.
19
Monitor Biznesu, niezależny dodatek promocyjno - informacyjny dystrybuowany
wraz z wysoko nakładową prasą codzienną, tj. Rzeczpospolitą to kolejne forum, na
którym promowana była działalność Spółdzielni.
Szczególnej opiece podlegała strona internetowa Spółdzielni, www.simur.pl
– oferta mieszkaniowa aktualizowana była codziennie.
W listopadzie i w grudniu Spółdzielnia użyczyła powierzchni atrium w budynku
ALTO WILANÓW przy alei Rzeczypospolitej 14 w Warszawie do przeprowadzenia
imprez okolicznościowych promujących także inwestycję SIM „Ursynów”.
W 2014 r. sprzedaż ostatnich lokali mieszkalnych nie wymagała bardzo szerokiej,
intensywnej i multimedialnej promocji. Potencjalni nabywcy zainteresowani byli
bezpośrednią wizją lokalną kończącej się inwestycji oraz oglądaniem mieszkań,
a przede wszystkim negocjacją ceny lokalu.
5. SPRAWY CZŁONKOWSKIE
Na dzień 31 grudnia 2014 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów” zrzeszała 155 członków.
W okresie sprawozdawczym w poczet członków przyjęto 13 osób, natomiast
z rejestru członków zostały skreślone 2 osoby. Skreślenia nastąpiły w związku
z wypowiedzeniem członkostwa na własną prośbę przez dwie osoby.
W dniu 14.04.2014 roku do wszystkich członków Spółdzielni zostały wysłane
zaproszenia na Walne Zgromadzenie wraz z informacją o ofercie mieszkaniowej.
Walne Zgromadzenie odbyło się dnia 06.05.2014 roku.
W ramach zadań statutowych Spółdzielnia prowadziła bieżące sprawy związane z:
 prowadzeniem rejestrów z zakresu spraw członkowskich,
 prowadzeniem korespondencji z członkami.
20
IV ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
W 2014 roku Spółdzielnia zarządzała czternastoma Wspólnotami
Mieszkaniowymi. Do zarządzanych Wspólnot należały:
 Wspólnota Mieszkaniowa Cynamonowa 2,
 Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 96 ,
 Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 94,
 Wspólnota Mieszkaniowa AL.KEN 90/92,
 Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 86/88,
 Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat I,
 Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat II,
 Wspólnota Mieszkaniowa Jastrzębowskiego 24,
 Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat III,
 Wspólnota Mieszkaniowa Nowoursynowska 151,
 Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami I,
 Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami II Al. KEN 51,
 Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat IV,
 Wspólnota Mieszkaniowa „Pod Koroną” Al. Rzeczypospolitej 12.
o łącznej powierzchni użytkowej 180 882,80 m2, obejmującymi 1795 lokali
mieszkalnych,
149
lokali
użytkowych
i
1943
miejsc
postojowych
w 39 lokalach garażowych.
W ramach prowadzonego zarządzania nieruchomościami Spółdzielnia
świadczyła następujący zakres usług:
 obsługę organizacyjno – prawną,
 rozliczanie kosztów, windykację należności oraz prowadzenie wymaganej
przepisami księgowości i sprawozdawczości,
 prowadzenie bieżącej eksploatacji, to znaczy:
-
nadzór nad utrzymaniem właściwego stanu czystości i porządku,
21
-
nadzór nad konserwacją instalacji i urządzeń w budynkach oraz pracą
całodobowego pogotowia technicznego,
-
zawieranie
umów
i
kontrola
jakości
usług
świadczonych
przez
przedsiębiorstwa komunalne,
-
prowadzenie dokumentacji budynków wymaganej przez prawo budowlane,
-
organizację
i
przeprowadzanie
przeglądów
technicznych
budynków
w terminach i zakresie określonych w ustawie Prawo budowlane,
-
nadzór nad pielęgnacją terenów zielonych i realizacją powierzonych prac
ogrodniczych,
-
nadzór nad pracą firm świadczących usługi portierskie i ochrony mienia.
Pion Zarządzania Nieruchomościami świadczył również dla Wspólnoty
Mieszkaniowej Pod Brzozami II Al. KEN 51 usługę egzekwowania od wykonawcy
budynku usunięcia, w ramach udzielonej gwarancji i rękojmi, usterek
w nieruchomości wspólnej. W ramach tej usługi zorganizowano między innymi
komisję przeglądu III-go roku gwarancji budynku przy Al. KEN 51. Niezależnie
od tego przeglądu, w trakcie roku powołano na bieżąco kilka komisji do oceny
powstałych usterek oraz określenia sposobu i terminu ich usunięcia.
W I kwartale 2014 roku, na podstawie art. 30 Ustawy o własności lokali
zorganizowano doroczne, sprawozdawcze Zebrania Właścicieli Lokali poświęcone:
ocenie pracy Zarządcy wraz z udzieleniem absolutorium, zaakceptowaniem
rozliczenia finansowego za rok miniony oraz uchwaleniem planu gospodarczego
na 2014 rok. W poszczególnych Wspólnotach te podstawowe punkty porządku
obrad uzupełnione były o inne sprawy, które wynikały z bieżących potrzeb tych
Wspólnot. Z uwagi na małą frekwencję właścicieli na Zebraniach Właścicieli Lokali,
we wszystkich zarządzanych Wspólnotach uchwały zostały przyjęte głosami
obecnych na zebraniu oraz zebranymi później, w trybie indywidualnego zbierania
głosów. O przyjętych uchwałach wszyscy właściciele lokali zostali poinformowani
stosownymi pismami.
22
Należy podkreślić, że we wszystkich Wspólnotach Mieszkaniowych
właściciele lokali udzielili Spółdzielni - jako Zarządcy Nieruchomości,
absolutorium za działalność w 2013 roku.
W dniu 10 marca 2014 r. dla budynku przy al. Rzeczypospolitej 12 został zawarty
pierwszy akt notarialny w sprawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
umowy sprzedaży, umowy o podział do korzystania oraz umowy ustanowienia
nieodpłatnej służebności gruntowej. W związku z powyższym tego dnia z mocy
prawa powstała nowa wspólnota, której nadano nazwę: Wspólnota Mieszkaniowa
„Pod Koroną” Al. Rzeczypospolitej 12.
Na podstawie Uchwały nr 1/2014 Właścicieli Lokali we Wspólnocie
Mieszkaniowej „Pod Koroną” Al. Rzeczypospolitej 12 Spółdzielnia podjęła
działania w celu nadania Wspólnocie numerów: REGON-u, NIP-u oraz założenia
kont bankowych. Następnie zawarła w ich imieniu wszystkie umowy z firmami
komunalnymi oraz świadczącymi usługi w zakresie utrzymania czystości i porządku,
konserwacji instalacji i urządzeń oraz ochrony mienia. Dokonano również
ubezpieczenia majątkowego Wspólnoty.
W dniu 28 kwietnia 2014 roku Spółdzielnia zorganizowała dla Wspólnoty
Mieszkaniowej „Pod Koroną” Al. Rzeczypospolitej 12 pierwsze Zebranie Właścicieli
Lokali, na którym zostały przedstawione projekty uchwał umożliwiających jej
właściwe funkcjonowanie. Zaproponowane uchwały zostały przyjęte w dniu
12.05.2014 r. głosami obecnych na zebraniu oraz zebranymi później, w trybie
indywidualnego zbierania głosów. O przyjętych uchwałach wszyscy właściciele lokali
zostali poinformowani stosownymi pismami.
Po raz pierwszy w historii SIM „Ursynów”, pion Zarządzania
Nieruchomościami od lipca 2014 r. rozpoczął zarządzanie należącym do niej
nowo wybudowanym budynkiem biurowo - usługowym ALTO WILANÓW.
Zostały zawarte stosowne umowy z firmami dostarczającymi media do budynku, a
także świadczącymi usługi w zakresie konserwacji instalacji i urządzeń, utrzymania
czystości i porządku, ochrony mienia, w tym prowadzenia portierni w części biurowej
23
budynku. Dokonano także ubezpieczenia budynku. W ramach bieżącej eksploatacji
prowadzono nadzór nad pracą firm świadczących te usługi, a także dokonano
zakupu elementów wyposażenia części wspólnej budynku (kwiatów, ławek, koszy
na śmieci, stojaków dla rowerów, itp.). Pion zarządzania przygotował budżet
dla budynku ALTO WILANÓW na 2014 i 2015 rok wraz z ustaleniem stawki
eksploatacyjnej, a także rozpoczął rozliczanie najemców w zakresie mediów
dostarczanych indywidualnie do lokali, w tym: energii elektrycznej, energii cieplnej
do podgrzania ciepłej wody oraz dostawy wody i odbioru ścieków. W grudniu 2014
roku została zorganizowana w atrium, przy ustawionej choince, „impreza
mikołajkowa”, a na zewnątrz i wewnątrz budynku wykonano iluminację świąteczną.
V
KOSZTY FUNKCJONOWANIA ORAZ MAJĄTEK SPÓŁDZIELNI
Rada Nadzorcza, uchwalając w dniu 16.12.2013 r. plan gospodarczo
- finansowy Spółdzielni na 2014 rok przyjęła, że planowane koszty Spółdzielni
powinny zamknąć się kwotą 131 983 880 zł, a planowane wpływy na pokrycie tych
kosztów 128 790 010 zł.
Poniesione i planowane wielkości kosztów i wpływów w 2014 roku prezentuje niżej
zamieszczona tabela nr 4.
24
Tabela nr 4. Planowane koszty oraz wpływy na ich sfinansowanie
w SIM „Ursynów” w roku 2014
w złotych
Lp. Wyszczególnienie
A
Koszty ogółem w tym:
1
2
3
4
Materiały
Usługi obce
Podatki i opłaty
Wynagrodzenia
Ubezpieczenia społeczne i inne
świadczenia
Amortyzacja
Pozostałe koszty
Koszty finansowe
Koszty nieruchomości Pileckiego 91
Koszty nieruchomości Wilanów
budynek B
w tym: amortyzacja
Koszty budowy lokali
Koszty poniesione w latach
poprzednich
w tym inwestycja zakończona do
rozliczenia
Pozostałe koszty operacyjne
Produkcja do rozliczenia w czasie
Wpływy w tym:
Sprzedaż budynku mieszkalnego
Sprzedaż budynku biurowo
usługowego
Nieruchomość Pileckiego 91
Nieruchomość Wilanów budynek B
Eksploatacja zasobów własnych
Zarządzanie i Administrowanie
Przychody z przeszacowania gruntu
Pozostałe przychody operacyjne
Pozostałe usługi
Korekta podatku dochodowego
odroczonego
Wynik (B-A-C)
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
C
D
25
Plan
2014 rok
131 983 880
Wykonanie
za 2014 r.
128 374 799
% wykonania planu
97,27
121 100
1 426 390
213 200
2 768 270
83 584
1 453 163
120 411
2 256 869
69,02
101,88
56,48
81,53
615 580
91 800
493 580
2 825 000
255 200
413 677
97 474
329 476
2 103 862
347 390
67,20
106,18
66,75
74,47
136,12
2 090 710
1 013 500
49 336 830
447 523
–
43 027 949
21,41
–
87,21
83 734 010
79 768 082
95,26
83 055 610
–
-11 987 790
128 790 010
56 495 600
120 678 525
42 846
-2 117 507
128 850 038
54 819 710
145,30
–
17,66
100,05
97,03
66 315 870
600 000
2 551 140
30 000
1 647 400
–
50 000
1 100 000
67 496 051
622 493
1 780 363
40 413
1 637 376
722 245
151 397
1 579 990
101,78
103,75
69,79
134,71
99,39
–
302,79
143,64
-847 670
-3 193 870
1 322 909
Poniesione koszty (128 374 799 zł) i osiągnięte wpływy (128 850 038 zł)
w 2014 roku obejmują dwie podstawowe działalności gospodarcze prowadzone
przez Spółdzielnię, a mianowicie:

działalność sprzedaży lokali,

prowadzenie
eksploatacji
zasobów
własnych
i
zarządzanie
nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych,
oraz,

dodatkowe przychody z działalności
inwestycyjnej i operacyjnej nie
związanej z działalnością podstawową Spółdzielni.
Zasób majątkowy Spółdzielni według stanu na dzień 31.12.2014 r. wynosił
199.147.626,64 zł.
1. Podstawowymi składnikami zasobu majątkowego Spółdzielni są:
1) aktywa trwałe
185.853.682,33 zł
z tego:
- środki trwałe
68.653.529,36 zł
- inwestycje długoterminowe
117.064.837,97 zł
- długoterminowe rozliczenia
międzyokresowe
135.315,00 zł
2) aktywa obrotowe
13.293.944,31 zł
z tego:
- rozliczenia krótkoterminowe kosztów
1.578.296,16 zł
- produkcja w toku, produkty
2.117.506,82 zł
- środki pieniężne i inwestycje
krótkoterminowe
1.745.562,08 zł
- należności
7.852.579,25 zł
2. Wymienione składniki zasobu majątkowego mają następujące źródła
sfinansowania:
1) fundusze własne
112.444.579,00 zł
z tego:
26
- fundusz udziałowy
79.456,29 zł
- fundusz zasobowy
111.042.213,85 zł
- zysk za rok 2014
1.322.908,86 zł
2) rezerwy na zobowiązania
11.124.336,94 zł
z tego:
- rezerwa z tytułu odroczonego
podatku dochodowego
9.741.780,00 zł
- rezerwa na świadczenia
emerytalne i rentowe
491.325,00 zł
- rezerwa na przyszłe zobowiązania
891.231,94 zł
3) zobowiązania długoterminowe
46.141.125,51 zł
4) zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne
21.006.521,21 zł
z tego:
- kredyt bankowy
5.630.695,33 zł
- zobowiązania z tytułu dostaw robót
i usług
8.863.723,22 zł
- inne zobowiązania
3.408.431,39 zł
- fundusz świadczeń socjalnych
25.194,56 zł
- fundusz społeczno-wychowawczy
299.790,09 zł
- fundusz remontowy
2.778.686,62 zł
5) Rozliczenie międzyokresowe przychodów
8.431.063,98 zł
Zasób majątkowy Spółdzielni na dzień 31.12.2014 r. osiągnął wartość
199.147.626.64 zł i w porównaniu ze stanem na dzień 31.12.2013 r. był niższy
o 27.429 tys. zł.
Najważniejsze zmiany to:
- wzrost wartości środków trwałych
67.422 tys. zł
27
- spadek wartości inwestycji długoterminowych
17.626 tys. zł
- spadek wartości produkcji w toku
79.287 tys. zł
- wzrost wartości wyrobów gotowych
1.637 tys. zł
- spadek wartości środków pieniężnych
1.347 tys. zł
- wzrost wartości należności
2.841 tys. zł
- spadek wartości pozostałych aktywów
1.204 tys. zł
- wzrost wartości długoterminowych rozliczeń
międzyokresowych
135 tys. zł
Największą pozycję netto w środkach trwałych stanowią budynki – 61.749 tys. zł
i prawo wieczystego użytkowania gruntu – 7.096 tyś. zł. Pozostała wartość
– 473 tys. zł dotyczy maszyn i urządzeń. W 2014 roku Spółdzielnia zakończyła
realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu budynku
mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i garażami
podziemnymi oraz budynku biurowo-usługowego wraz z garażami podziemnymi
w rejonie al. Rzeczypospolitej, ul. Oś Królewska oraz ul. Nowej w Warszawie,
w dzielnicy Wilanów. W budynku mieszkalnym powstała Wspólnota Mieszkaniowa
natomiast budynek biurowo - usługowy oraz grunt zostały przyjęte na środki trwałe.
Zakończenie i rozliczenie inwestycji wpłynęło również na inne pozycje
bilansowe, a mianowicie zmniejszenie inwestycji długoterminowych w związku
z wyłączeniem działek gruntowych, zmniejszenie produkcji w toku jak również
zmniejszenie pozycji rozliczeń międzyokresowych. Wzrost długoterminowych
aktywów finansowych dotyczy głównie udziałów w Spółce Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów” Sp. z o.o.
Wielkość produkcji w toku na koniec 2014 r. obejmuje przede wszystkim nakłady
poniesione na przygotowanie przyszłych inwestycji, natomiast produkty dotyczą nie
sprzedanych w budynku mieszkalnym na Wilanowie miejsc postojowych i lokalu
użytkowego.
28
Największą pozycję w należnościach krótkoterminowych na dzień 31.12.2014 r.
stanowi należność od urzędu skarbowego z tytułu rozliczeń podatku od towarów
i usług.
Fundusz zasobowy został głównie powiększony o zysk z roku 2013 w wysokości
2.017 tys. zł. W Bilansie w pozycji fundusze własne nadal prezentowany jest
dodatkowo fundusz remontowy (fundusz specjalny) w wysokości 25.614 tys. zł
stosownie do podjętej uchwały przez Zarząd Spółdzielni.
Fundusze specjalne minimalnie zostały wykorzystane i na koniec roku stanowiły
kwotę 3.104 tys. zł.
W dniu 02 września 2014 roku pomiędzy Spółką Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów” Sp. z o.o a Spółdzielnią zawarta została umowa o odnowieniu
zobowiązania i pożyczce na pokrycie zobowiązań powstałych w trakcie realizacji
wspólnego przedsięwzięcia inwestycyjnego pod nazwą „Zespół mieszkalno-usługowo
-biurowy Pod Koroną” w wysokości 51 milionów złotych. W umowie ustalono
również terminy zwrotu pożyczki. Pozycja bilansowa dotycząca powstania na dzień
31.12.2014 r. zobowiązań długoterminowych, jak również zmniejszenie zobowiązań
krótkoterminowych są pochodną zawarcia tej umowy pożyczki.
Rozliczenia międzyokresowe przychodów zmalały głównie o krótkoterminowe
rozliczenia, które dotyczyły wpłaconych zaliczek na poczet zakupu lokali w inwestycji
„Pod Koroną”. Po ustanowieniu odrębnych własności lokali mieszkalnych, lokali
użytkowych i miejsc postojowych nastąpiło przeniesienie tych wartości na konto
przychodów ze sprzedaży.
W 2014 roku Spółdzielnia miała problemy z zachowaniem płynności finansowej.
Zatory płatnicze powstały głównie w regulowaniu zobowiązań wobec Spółki
Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o. a dotyczyły realizacji inwestycji
„Pod Koroną”. Zobowiązania te zostaną przez SIM zapłacone w dacie sprzedaży
nieruchomości biurowo – usługowej po jej komercjalizacji.
29
W 2014 roku równolegle były prowadzone starania w sprawie zbycia części
nieruchomości gruntowych. Otrzymane ze sprzedaży środki pieniężne będą
przeznaczone na wydatki związane z finansowaniem nowo projektowanych inwestycji.
Biorąc powyższe pod uwagę, według naszej oceny, nie występują czynniki ryzyka i nie
widzimy żadnych zagrożeń związanych z dalszym funkcjonowaniem Spółdzielni.
Sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2014 rok zostało zweryfikowane
przez niezależnego biegłego rewidenta, którego wyboru dokonała Rada
Nadzorcza na posiedzeniu w dniu 24.11.2014 r.
Opinia z badania sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2014 rok stwierdza,
że sprawozdanie:
a) przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji
majątkowej i finansowej jednostki na dzień 31.12.2014 r., jak też jej wyniku
finansowego za rok obrotowy od 01.01.2014 r. do 31.12.2014 r.
b) zostało sporządzone zgodnie z wymagającymi zastosowania zasadami (polityką)
rachunkowości
oraz
na
podstawie
prawidłowo
prowadzonych
ksiąg
rachunkowych,
c) jest zgodne z wpływającymi na treść sprawozdania finansowego przepisami prawa
i postanowieniami statutu Spółdzielni.
Sprawozdanie z działalności Spółdzielni jest kompletne w rozumieniu art. 49 ust. 2
ustawy o rachunkowości, a zawarte w nim informacje, pochodzące ze zbadanego
sprawozdania finansowego są z nim zgodne.
Zarząd SIM „Ursynów”
30