kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Poniedziałek, 19 listopada 2012 r.
Kolokwium
imię i nazwisko ………………………………………………………………….
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Henryk udzielił Januszowi ustnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu lokalu
użytkowego na dwa lata. Janusz wynajął odpowiedni lokal od Elżbiety. Tekst umowy
wydrukowano na komputerze w dwóch egzemplarzach. Janusz działając jako pełnomocnik
Henryka w dniu 21 sierpnia 2011 r. złożył na nich swój podpis, a następnie – tego samego
dnia – udał się do Elżbiety, aby uzyskać jej podpis. Ponieważ nie zastał Elżbiety w domu,
wrzucił obydwa dokumenty umowy do jej skrzynki na listy. Elżbieta tego samego dnia
wieczorem wyjęła dokumenty umowy ze skrzynki i podpisała je. Następnego dnia wysłała
jeden dokument umowy do Janusza listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Janusz odebrał przesyłkę 29 sierpnia 2011 r. Czas trwania najmu został określony na pięć lat,
począwszy od 1 września 2011 r., a czynsz na 5000 zł miesięcznie. Janusz w porozumieniu z
Henrykiem uzgodnił jednak z Elżbietą, że w rzeczywistości czynsz będzie wynosił 3000 zł, a
najem będzie trwał dwa lata. Wyższy czynsz i dłuższy czas najmu w pisemnej umowie miał
jedynie na celu zwiększenie zdolności kredytowej Elżbiety, która zamierzała wziąć w banku
kredyt na budowę domu. W dniu 20 sierpnia 2012 r. Henryk wypowiedział najem przesyłając
Elżbiecie swoje oświadczenie faksem. Po zapłaceniu czynszu za wrzesień 2012 r. zaniechał
dalszych wpłat i wezwał Elżbietę do odbioru lokalu. Elżbieta uważa jednak, że Henryk nie
może wypowiedzieć najmu i oczekuje zapłaty czynszu w wysokości 3000 za kolejne
miesiące, aż do sierpnia 2013 r.
Oceń stanowiska stron.
Przykładowe rozwiązanie
Pełnomocnictwo dla Janusza zostało udzielone ustnie. Przepis art. 99 § 1 k.c. nie znajduje
tutaj zastosowania, ponieważ dla ważności umowy najmu nie jest wymagane zachowanie
jakiejkolwiek formy. Zgodnie wprawdzie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości bądź
pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jest to jednak forma
ad eventum (zob. art. 660 zd. 2 k.c.) i jej niezachowanie nie pociąga za sobą nieważności
umowy. Janusz był zatem umocowany do zawarcia umowy.
Umowa najmu na pięć lat za czynsz miesięczny w wysokości 5000 zł została zawarta z
zachowaniem formy pisemnej (art. 78 k.c.) w dniu 29 września 2011 r., w którym
oświadczenie woli Elżbiety zostało złożone Januszowi (art. 61 zd. 1 k.c.).
Umowa ta została jednak zawarta dla pozoru i dlatego była nieważna (art. 83 § 1 k.c.).
Jednakże owa pozorna czynność prawna została dokonana dla ukrycia innej umowy najmu:
na dwa lata przy miesięcznym czynszu w wysokości 3000 zł. Ważność umowy ukrytej zależy
od spełnienia przesłanek obowiązujących dla tej czynności prawnej (art. 83 § 1 zd. 2 k.c.). Jak
już wspomniano, dla ważności umowy najmu nie jest zastrzeżona jakakolwiek forma. Umowa
ukryta zawarta ustnie jest więc ważna. Wobec niezachowania formy pisemnej doszło jednak
do zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony, a nie na dwa lata, jak ustaliły strony (art.
660 zd. 2 k.c.).
Najem taki można wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem
trzymiesięcznego terminu (art. 688 k.c.). Wypowiedzenie nie wymaga w tym przypadku
zachowania jakiejkolwiek formy (wniosek a contrario z art. 77 k.c.). Dlatego też mogło
nastąpić również przez wysłanie oświadczenia woli faksem (art. 60 k.c.). Ponieważ Wskutek
wypowiedzenia dokonanego przez Henryka stosunek najmu wygaśnie z dniem 30 listopada
2012 r.
Henryk powinien zatem zapłacić czynsz jeszcze za październik i listopad. Stanowisko
Elżbiety także nie jest w pełni trafne, ponieważ stosunek najmu wygaśnie wcześniej wskutek
wypowiedzenia dokonanego przez Henryka.