Przegląd Rynku Nieruchomości III kwartał 2014 r.

Przegląd Rynku Nieruchomości III kwartał 2014 r.

Przegląd rynku
nieruchomości
Polska
Październik 2014
Przegląd Rynku Nieruchomości
III kwartał 2014 r.
Spis treści
Gospodarka................................................ 3
Zarys ogólny ............................................ 3
Prognozy .................................................. 3
Rynek biurowy .......................................... 4
Zarys ogólny ............................................ 4
Rynek biurowy w największych
miastach Polski ........................................ 4
Prognozy .................................................. 6
Rynek Magazynowy .................................. 7
Zarys ogólny ............................................ 7
Sytuacja na głównych rynkach
magazynowych w Polsce ......................... 7
Prognozy .................................................. 9
Grunty pod inwestycje magazynowe ....... 9
Rynek handlowy ...................................... 10
Zarys ogólny .......................................... 10
Podaż ...................................................... 10
Popyt ...................................................... 11
Dostępne powierzchnie .......................... 11
Prognozy ................................................ 11
2
Przegląd rynku nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
Gospodarka
Tempo wzrostu PKB (%)
Zarys ogólny
> Według analityków BZ WBK w III kwartale 2014 r. można
było zaobserwować spowolnienie tempa wzrostu
gospodarczego z PKB na poziomie 3,3% w II kwartale do
poniżej 3%.
>
Obserwowany jest dalszy spadek inflacji do -0,3%.
W II kwartale stopa inflacji wynosiła 0,3%.
> Indeks PMI dla polskiego przemysłu po raz pierwszy od
pół roku zanotował nieznaczny wzrost z 49 pkt w sierpniu
do 49,5 pkt we wrześniu. Wciąż jednak indeks pozostaje
poniżej neutralnego poziomu 50 pkt w całym III kwartale.
> Według danych GUS w sierpniu br. stopa bezrobocia
wyniosła 11,7%. Jednak zgodnie z szacunkami analityków
BZ WBK na koniec III kwartału 2014 r. stopa bezrobocia
osiągnęła poziom 11,5%. Na koniec 2014 r. prognozy
przewidują natomiast wzrost wskaźnika do 11,8%.
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, BZ WBK
Stopa bezrobocia oraz inflacja (%)
> Według danych Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej
w ostatnim okresie wzrosła liczba ofert pracy i na koniec
września osiągnęła najwyższy poziom od 2001 roku.
> Tempo wzrostu płac utrzymywało się na poziomie
umiarkowanym i we wrześniu wyniosło 3,5% r/r.
Prognozy
>
Analitycy wciąż prognozują, że średni wzrost PKB za
cały 2014 oraz 2015 r. wyniesie 3,1%.
>
Przewiduje się, że w kolejnych kwartałach nastąpi
nieznaczny wzrost inflacji, jednak jej poziom pozostanie
poniżej celu inflacyjnego NBP do 2016 r.
3
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, MPiPS
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
w analogicznym okresie 2013 r.). Najniższy poziom
pustostanów niezmiennie utrzymał się w Krakowie (3,5%),
najwyższy zaś w Szczecinie (17,9%).
Rynek biurowy
> Przeciętne stawki wywoławcze w Warszawie wahały się
między 12 a 26 EUR/m2/miesiąc, natomiast w miastach
regionalnych przedział kształtował się między 11,5
a 15,5 EUR/m2/miesiąc.
Zarys ogólny
> Podaż powierzchni biurowej na dziewięciu głównych
rynkach w Polsce wyniosła 6,8 mln m2.
Rynek biurowy w największych
miastach Polski
> W III kw. do użytku oddano 160 tys. m2 nowych biur.
Najwyższy przyrost podaży został odnotowany
w Krakowie (68,5 tys. m2), który w tym kwartale
prześcignął Warszawę (60 tys. m2). Poznań, Katowice,
Trójmiasto i Łódź zarejestrowały niewielkie wzrosty,
natomiast podaż na pozostałych rynkach pozostała bez
zmian.
> Warszawa – na koniec września 2014 r. podaż wyniosła
4,36 mln m2. W III kw. do użytku oddano cztery projekty
o łącznej powierzchni 60 tys. m2. Największy przyrost
zasobów został odnotowany na Obrzeżach Centrum, gdzie
ukończono pierwszy etap kompleksu Warsaw Spire
(20 tys. m2) oraz Plac Małachowskiego (12,5 tys. m2).
W budowie pozostaje ponad 650 tys. m2.
Główne wskaźniki (III kw. 2014 r.)
PODAŻ (m 2)
PUSTOSTANY
4 364 800
13,8%
Kraków
594 900
3,5%
Wrocław
488 100
12%
Trójmiasto
394 500
12,3%
Poznań
274 700
12,7%
Katowice
249 300
11,2%
Łódź
MIASTO
Warszawa
241 500
11%
Szczecin
99 200
17,9%
Lublin
98 300
13,9%
Popyt i absorpcja w Warszawie (m2)
Źródło: Colliers International
> W III kw. rynek najmu odnotował najlepszy wynik
od początku 2014 r. W okresie od lipca do września firmy
zawarły kontrakty na 289 tys. m2, a absorpcja netto
wyniosła 128,7 tys. m2. Udział transakcji typu pre-let
w całkowitym wolumenie wyniósł 18,6%.
> Współczynnik pustostanów kontynuował niewielki trend
wzrostowy. Na koniec września wskaźnik dla dziewięciu
głównych rynków wyniósł 12,5% (wobec 11,3%
4
Źródło: Colliers International
Od lipca do września popyt na powierzchnię biurową
wyniósł blisko 163 tys. m2 (-12% r-d-r). Absorpcja netto
w omawianym okresie ukształtowała się na poziomie
36,5 tys. m2. Aktywność najemców koncentrowała się
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
w trzech obszarach: strefie Południowej Górnej (27,2%),
Południowej Zachodniej (26,8%) oraz w centrum miasta
(29,8%). Udział transakcji typu pre-let w całkowitym
wolumenie wyniósł 18,5%, głównie za sprawą umowy
zawartej przez Raiffeisen Bank w biurowcu Prime
Corporate Center (19,5 tys. m2). Na koniec września
współczynnik pustostanów dla wszystkich stref
ukształtował się na poziomie 13,8% (wobec 10,9%
na koniec III kw. 2013 r.). W dwóch strefach centralnych
współczynnik wzrósł do 14,9%, natomiast poza centrum
utrzymał się na niezmienionym poziomie (13,3%). Średnie
stawki bazowe wahały się od 12 do 26 EUR/m2/miesiąc.
Wybrane transakcje najmu w Warszawie
zawarte w III kw. 2014 r.
NAJEMCA
POWIERZCHNIA (m 2) BUDYNEK
Raiffeisen Bank
19 500
Prime Corporate Center
CityFit
2 400
Spektrum Tower
DSV
2 000
Nefryt
Opera Software
1 600
IO-1
Syngenta
1 600
Żoliborz One
C.H. Beck
1 500
North Gate
Signal Iduna
1 300
Crown Square
Juki
1 300
Platan Park
Źródło: Colliers International
> Trójmiasto – w III kw. zasoby biurowe Trójmiasta
powiększyły się o 7,4 tys. m2. W budowie znajduje się
72 tys. m2, z czego 80% zostanie dostarczone w Gdańsku.
Łączny wolumen transakcji podpisanych w III kw. wyniósł
33 tys. m2. Na konie września współczynnik pustostanów
dla całej aglomeracji wyniósł 12,3%. Najwyższy
współczynnik odnotowano w Gdańsku (14%), natomiast
odsetek powierzchni niewynajętej w Gdyni i Sopocie
wyniósł odpowiednio 8,5% oraz 6,4%.
> Poznań – na koniec września podaż biurowa wyniosła
274,7 tys. m2. Do użytku oddano dwa projekty o łącznej
powierzchni 6,1 tys. m2 (Nobel Tower oraz Nowe Jeżyce).
W budowie znajduje się 60,8 tys. m2, z czego 16% zostanie
dostarczone do końca bieżącego roku. W omawianym
okresie najemcy wynajęli łącznie 2,5 tys. m2.
Współczynnik pustostanów ukształtował się na poziomie
12,7%, co przełożyło się na 34,9 tys. m2 wolnej
powierzchni.
> Łódź – na koniec III kw. istniejąca podaż wyniosła
241,5 tys. m2. Do użytku oddano jeden projekt biurowy –
Synergia C o powierzchni 2,5 tys. m2. W budowie znajduje
się 26,7 tys. m2 powierzchni na wynajem, przy czym
zakończenie nowych inwestycji jest w dalszym ciągu
uzależnione od pozyskania kluczowych najemców.
W III kw. popyt na powierzchnię biurową wyniósł
23 tys. m2, z czego 21 tys. m2 przypadło na jedną umowę
najmu (Infosys, Green Horizon, renegocjacja).
W porównaniu do III kw. 2013 r. współczynnik
pustostanów odnotował znaczący spadek, co było
bezpośrednio związane z ograniczonym przyrostem
podaży oraz stabilnym popytem w ciągu ostatnich 12
miesięcy.
> Kraków – III kw. 2014 r. był rekordowy pod względem
ilości dostarczonej powierzchni. Na rynek trafiło
68,5 tys. m2, w tym kompleks Kapelanka 42 (29,9 tys. m2),
Enterprise Park C (13,5 tys. m2) oraz Quattro Business
Park D (12,8 tys. m2). W budowie znajduje się 116 tys. m2.
W III kw. najemcy wynajęli ponad 31 tys. m2, z czego 20%
stanowiły renegocjacje/przedłużenia obowiązujących
kontraków. Współczynnik pustostanów utrzymał się na
poziomie 3,5%. Inwestycje dostarczone na rynek w III kw.
były wynajęte w 94%.
Wybrane transakcje najmu w miastach
regionalnych zawarte w III kw. 2014 r.
> Wrocław – w III kw. podaż powierzchni biurowej wyniosła
488,1 tys. m2). Na tle pozostałych rynków regionalnych
Wrocław charakteryzuje się najwyższą aktywnością
budowlaną – na koniec września w fazie realizacji
pozostało 130 tys. m2 powierzchni biurowej. Aktywność
na rynku najmu ukształtowała się na poziomie 30 tys. m2,
z czego 16,4 tys. m2 przypadło na jedną transakcję
(HP, Dominikański). Współczynnik pustostanów wyniósł
12%, co stanowi spadek o 1,8 p.p. w porównaniu
do analogicznego kwartału ubiegłego roku.
5
NAJEMCA
POWIERZCHNIA (m 2) BUDYNEK
Infosys BPO
21 000
Green Horizon
Łódź
HP
16 400
Dominikański
Wrocław
SABMiller
4 400
Kapelanka 42
Kraków
Phoenix Contact
2 700
Wrocławski Park Biznesu
Wrocław
TPG Katowice
2 300
GPP Business Park
Katowice
ADM
930
Sigma
Poznań
Deloitte
890
Silesia Star
Katowice
Źródło: Colliers International
> Katowice – w III kw. zasoby biurowe Katowic zwiększyły
się do 249,3 tys. m2. W budowie znajduje się 61 tys. m2,
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
z czego większość trafi na rynek do końca bieżącego roku.
Popyt na powierzchnię biurową wyniósł 5,2 tys. m2.
Na koniec września współczynnik pustostanów odnotował
wzrost do poziomu 11,2%, co stanowiło odwrócenie
dotychczasowego trendu spadkowego.
Absorpcja netto w miastach regionalnych
I-III kw. 2014 r.
> Szczecin – w III kw. zasoby biurowe pozostały
na niezmienionym poziomie (99,2 tys. m2). W fazie
realizacji znajduje się obecnie 13,7 tys. m2 nowoczesnej
powierzchni, która w całości trafi na rynek w 2015 r.
Na koniec września współczynnik pustostanów
ukształtował się na poziomie 17,9% (wobec 23,1%
w III kw. 2013 r.). Ponad 80% wolnej powierzchni
znajdowało się w projektach ukończonych po 2012 r.
> Lublin – całkowita podaż powierzchni biurowej w mieście
pozostała na poziomie 98,3 tys. m2. W budowie znajduje
się 3,2 tys. m2 realizowanych w dwóch projektach.
W omawianym okresie Lublin odnotował największy
spadek wskaźnika pustostanów wśród wszystkich rynków
regionalnych. Na koniec września niewynajęte pozostało
13,9% istniejących zasobów (wobec 23,2% na koniec
września 2013 r.).
Źródło: Colliers International
Stawki bazowe na głównych rynkach
regionalnych (m2/miesiąc)
Prognozy
> Obecnie w fazie realizacji znajduje się 1,2 mln m2.
Najwyższą aktywność deweloperską obserwujemy
w Warszawie (654 tys. m2), Wrocławiu (130 tys. m2)
oraz Krakowie (116 tys. m2).
> Nowa podaż planowana do dostarczenia w IV kw. 2014 r.
jest szacowana na 210 tys. m2. Największy przyrost
zasobów odnotują Warszawa (92 tys. m2), Katowice
(41,5 tys. m2) oraz Wrocław (27,5 tys. m2).
> Wzrost odsetka wolnej powierzchni będzie notowany
w lokalizacjach charakteryzujących się wysokim
poziomem nowej podaży.
Źródło: Colliers International
> Chociaż czynsze bazowe pozostają na relatywnie stabilnym
poziomie, na rynku nadal obserwujemy silną presję
zniżkową na stawki efektywne.
6
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
Rynek Magazynowy
Zarys ogólny
> Rynek magazynowy w Polsce nadal rozwija się bardzo
dynamicznie. W III kw. nowa podaż osiągnęła rekordowy
poziom blisko 400 tys. m2 wobec ok. 327 tys. m2
w pierwszym półroczu. Tym samym na koniec września
całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej
osiągnęły poziom blisko 8,5 mln m2.
> Odnotowano również wysoką aktywność najemców.
W analizowanym okresie podpisano umowy na łączną
powierzchnię ponad 0,5 mln m2.
około 55 tys. m2. Warszawa jest również jednym z rynków
o największej aktywności najemców.
W omawianym okresie wyższy poziom popytu
odnotowany został jedynie na Górnym Śląsku. W okresie
od czerwca do września w trzech warszawskich strefach
magazynowych podpisano umowy na 114 tys. m2, co
stanowiło 22,7% całkowitego popytu na polskim rynku
magazynowym. Współczynnik pustostanów na
warszawskim rynku odnotował znaczący spadek i osiągnął
8,8% wobec 11,8% na koniec pierwszego półrocza.
W poszczególnych strefach wyniósł odpowiednio:
11,8% (Warszawa I), 8,3% (Warszawa II) oraz 6,8%
(Warszawa III).
Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na
głównych rynkach magazynowych
> W stosunku do poprzednich dwóch kwartałów wolumen
umów krótkookresowych znacznie zmalał i wyniósł
niewiele ponad 23 tys. m2.
> W analizowanym okresie współczynnik pustostanów na
większości rynków nadal wykazywał tendencję spadkową.
Na koniec września 2014 r. dostępnych pozostawało 7,7%
istniejącej nowoczesnej powierzchni magazynowej wobec
8,8% odnotowanych na koniec II kw. br.
> Stawki czynszu na większości głównych rynków
magazynowych w Polsce pozostały na stabilnym poziomie.
Sytuacja na głównych rynkach
magazynowych w Polsce
> Warszawa – będąc największym rynkiem magazynowym
w Polsce, oferuje ponad 2,7 mln m2 nowoczesnej
powierzchni, podzielonej pomiędzy trzy strefy. W III kw.
roku do użytku oddano zaledwie jeden obiekt
o powierzchni około 6,5 tys. m2. W budowie pozostaje
7
Źródło: Colliers International
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
> Górny Śląsk – jest drugim pod względem wielkości
rynkiem magazynowym w Polsce. Całkowita podaż na tym
rynku na koniec września 2014 r. przekroczyła poziom
1,53 mln m2. Do użytku oddano blisko 29 tys. m2,
a w budowie pozostaje ok. 60 tys. m2 powierzchni
magazynowej. Na Śląsku odnotowano najwyższą wśród
pozostałych rynków aktywność najemców. Wolumen
transakcji osiągnął poziom ok. 120 tys. m2 wynajętych
w ramach 17 umów. Warto zauważyć, że 83% aktywności
najemców stanowiły nowe umowy, wobec 17%
renegocjacji. Współczynnik pustostanów na koniec
III kwartału wyniósł 8,7%.
> Polska Centralna (region łódzki) – na koniec września
2014 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni
magazynowej przekroczyła poziom 1,1 mln m2. Do użytku
oddano ponad 35 tys. m2.W budowie pozostaje 38 tys. m2,
które zostaną dostarczone na rynek w ramach dwóch
obiektów firmy Panattoni. Aktywność najemców
w minionym kwartale nieznacznie się zwiększyła
i wyniosła blisko 42 tys. m2, 100% zawartych transakcji
stanowiły nowe umowy. Wskaźnik pustostanów
wykazywał dalszą tendencję spadkową i na koniec
omawianego okresu wynosił 12,2%.
> Poznań – w III kw. 2014 r. podaż na poznańskim rynku
wzrosła o ponad 124 tys. m2, w ramach trzech
ukończonych projektów. Najważniejszą inwestycją oddaną
do użytku był obiekt o powierzchni 100 tys. m² dla firmy
Amazon (deweloper – Panattoni). W efekcie, na koniec
III kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni
magazynowej przekroczyły 1,1 mln m2. Poznań
charakteryzuje się najwyższą spośród analizowanych
rynków magazynowych sumą powierzchni w budowie,
która obecnie przekracza 200 tys. m2. Popyt
w analizowanym okresie pozostawał na stabilnym
poziomie i osiągnął 94 tys. m2. W dalszym ciągu Poznań
pozostaje rynkiem o jednym z najniższych wskaźników
pustostanów, który na koniec III kwartału wyniósł 2,3%.
> Wrocław – w III kwartale do użytku oddano ponad
172 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej w tym
123 tys. m² dla firmy Amazon (deweloper – Goodman),
tym samym zwiększając całkowitą podaż do ponad
1 mln m2. Obecnie w budowie znajduje się około
138 tys. m2. W III kw. podpisano umowy na łączną
powierzchnię ok. 62 tys. m² (125 tys. m2 w pierwszym
półroczu). Na koniec omawianego okresu współczynnik
wolnych powierzchni spadł z 6,2% na koniec II kwartału
do poziomu 4,7%.
powierzchni magazynowej. Współczynnik pustostanów na
koniec III kwartału wynosił 5,8%.
> Kraków – podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej
pozostała na niezmienionym poziomie 160 tys. m2.
Obecnie w budowie znajduje się kolejna faza Goodman
Kraków Airport Logistics Center o powierzchni około
22,8 tys. m2. W omawianym okresie wynajęto blisko
19 tys. m2. Współczynnik pustostanów w stosunku do
poprzedniego kwartału wzrósł, co spowodowane było
wygaśnięciem niektórych umów najmu. Na koniec
września 2014 r. wyniósł on 6,7%.
Wybrane transakcje najmu w III kw. 2014 r.
BUDYNEK
POW. (m2 )
RODZAJ UMOWY
Europolis Park Błonie
20 200
Renegocjacja /
Ekspansja
Panattoni Park Stryków
14 000
BTS
PointPark Poznań
13 500
Nowa umowa
NAJEMCA
Wilshire Holding
UPS
CEVA Logistics
I Logistics
Tiner Logistic Park
12 500
Nowa umowa
KMC Services
Goodman Kraków Airport
Logistics Center
11 200
Nowa umowa
Hi Logistics
Prologis Park Wrocław IV
11 050
Renegocjacja
Delta Packaging
Panattoni Park Gliwice II
10 600
BTS
BTS Pilkington
10 500
BTS
Pilkington
Źródło: Colliers International
Efektywne stawki czynszu (EUR/m²/miesiąc)
EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²)
MIN. (EUR/m²)
MAX. (EUR/m²)
Warszawa I
3,20
5,00
Warszawa II
2,00
2,90
Warszawa III
2,00
2,90
Polska Centralna
1,90
2,90
Poznań
2,20
2,90
Górny Śląsk
2,00
3,00
Kraków
3,70
4,60
Wrocław
2,70
3,20
Trójmiasto
2,80
3,50
Toruń/Bydgoszcz
2,40
2,80
Szczecin
2,80
3,50
REGION
Źródło: Colliers International
> Trójmiasto – w III kw. 2014 r. zasoby powierzchni
magazynowej na trójmiejskim rynku wzrosły o 18 tys. m2,
w efekcie całkowita podaż osiągnęła poziom 238 tys. m2.
Obecnie trwają rozbudowy dwóch projektów: Segro
Logistic Park Gdańsk oraz Panattoni Park Gdańsk. Łączna
powierzchnia tych obiektów to 44,5 tys. m2.
W analizowanym okresie wynajęto ponad 20 tys. m2
8
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
Całkowity popyt w III kw. 2014 r. na głównych
rynkach magazynowych
> Obserwowany jest wzrost możliwości i zainteresowania
opcją sale&leaseback (z modernizacją obiektów lub nie),
czyli sprzedaży własnych magazynów na rzecz
profesjonalnych deweloperów i wynajmowanie ich.
Grunty pod inwestycje
magazynowe
> Obserwujemy nadal rosnące zainteresowanie terenami
inwestycyjnymi objętymi miejscowymi planami
zagospodarowania przestrzennego oraz posiadającymi
uregulowany stan prawny, a także rozpoznane kwestie
mediów.
> Największym zainteresowaniem cieszą się tereny przy
głównych arteriach drogowych (autostrada A1, A2, A4
oraz drogi ekspresowe), w pobliżu Warszawy, Łodzi,
Poznania, Wrocławia i Katowic.
Źródło: Colliers International
> Toruń / Bydgoszcz – na koniec III kwartału całkowita
podaż powierzchni magazynowej na tym rynku pozostała
na niezmienionym poziomie 101 tys. m2. Obecnie
w budowie znajduje się jeden obiekt o powierzchni
13,5 tys. m2, zlokalizowany w Toruniu. W omawianym
okresie wynajętych zostało nieco ponad 2 tys. m2.
Współczynnik dostępnych powierzchni magazynowych na
koniec września osiągnął poziom 24,1%.
> Jednym z najistotniejszych kryteriów wyboru gruntu przez
inwestorów jest stopień przygotowania terenu pod
zabudowę „od zaraz” oraz elastyczność właścicieli
w negocjacjach.
> W nadchodzącym czasie spodziewamy się wzrostu liczby
umów przedwstępnych – warunkowych, jednakże nie
przewidujemy wzrostu udziału transakcji spekulacyjnych
w sektorze deweloperskim.
> Szczecin – w III kw. 2014 r. całkowita podaż powierzchni
magazynowych wzrosła o ponad 11 tys. m2, które zostały
oddane do użytku w ramach kompleksu Prologis Park
Szczecin. Tym samym na koniec września całkowite
zasoby przekraczały 73 tys. m2.W budowie znajduje się
14 tys. m2 w ramach kompleksu North-West Logistic Park.
W analizowanym okresie wynajęto zaledwie 3 tys. m2.
Szczecin pozostaje jedynym rynkiem, gdzie wszystkie
istniejące projekty magazynowe klasy A są w pełni
wynajęte.
Prognozy
> Zauważalny jest wzrost zainteresowania inwestycjami
w mniejszych regionach, gdzie dotychczas brakowało
nowoczesnych obiektów magazynowych (np. Rzeszów,
Lublin, Szczecin).
> Rośnie popyt na lokalizacje w zachodniej Polsce,
a konkretnie na mniejsze miejscowości, w których łatwiej
jest pozyskać pracowników niż w dużych miastach, takich
jak Poznań, czy Wrocław.
9
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
Podaż
Rynek handlowy
Zarys ogólny
>
>
>
W III kwartale 2014 roku w Polsce do użytku oddano
centra handlowe o łącznej powierzchni najmu
ok. 75 tys. m², zwiększając tym samym całkowitą podaż
do poziomu 10,2 mln m2.
Średni współczynnik powierzchni niewynajętej
w piętnastu największych polskich miastach znajduje się
w lekkim trendzie spadkowym i wynosi 3%.
Na koniec III kwartału br. w budowie pozostawało
ok. 800 tys. m² powierzchni centrów handlowych
z planowaną datą otwarcia do końca 2016 roku.
Ewolucja podaży w latach 2001-2014 (III kw.)
Wybrane obiekty handlowe ukończone
w III kw. 2014 r.
POW.
NAJMU (m²)
MIASTO
PROJEKT
DEWELOPER
Olsztyn
Galeria Warmińska
Libra Project
41 500
Ełk
Brama Mazur
Master Management Group
17 000
Nowa Sól
Park Handlowy Saller
Saller
5 600
Kętrzyn
STOP.SHOP. Kętrzyn
Immofinanz
5 300
Źródło: Colliers International
> Galeria Warmińska, o powierzchni najmu 41,5 tys. m²,
w Olsztynie to największy z projektów handlowych
oddanych do użytku w III kwartale 2014. Centrum,
zlokalizowane w dzielnicy Jaroty, oferuje poza
supermarketem spożywczym szeroki wybór sklepów
z sektora mody oraz kino, klub fitness, a także kompleks
restauracyjny.
> Drugim co do wielkości obiektem handlowym
ukończonym w III kwartale br. jest Brama Mazur
(17 tys. m²), będąca jednocześnie pierwszym
pełnowymiarowym centrum handlowym w Ełku.
> W III kwartale br. oddano także do użytku kilka
mniejszych obiektów, w tym dwa parki handlowe –
STOP.SHOP. w Kętrzynie (5,3 tys. m²) i Saller
w Nowej Soli (5,6 tys. m²) oraz centra zakupów
codziennych w Brodnicy, Ostrowie Wlkp. i Garwolinie
o powierzchni poniżej 5 tys. m2.
Źródło: Colliers International
10
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
galeria handlowa Supersam.pl, która oferuje detalistom
z branży FMCG możliwość sprzedaży ich towarów
w sieci.
Popyt
Wybrane transakcje najmu zawarte
w III kw. 2014 r.
NAJEMCA
POWIERZCHNIA (m²) LOKALIZACJA
TK Maxx
2 160
Millenium Hall, Rzeszów
Sports Direct
1 900
Park Handlowy Batory, Bydgoszcz
Decathlon
1 600
Atrium Koszalin
H&M
1 500
Brama Mazur, Ełk
Fabryka Formy
1 500
Atrium Felicity, Lublin
Carry
760
Blue City, Warszawa
Piazza di Moda
700
Stary Browar, Poznań
Źródło: Colliers International
> W br. największa ilość sklepów, punktów usługowych
i gastronomicznych wynajęta została w miastach średniej
wielkości i małych. W dużych miastach anonsowano
zawarcie dużych umów typu pre-lease w projektach
będących na zawansowanym etapie planowania, np.
umowy z Carrefour i grupą LPP w dwóch centrach
handlowych planowanych w Warszawie przez GTC.
> W III kwartale na rynku wraz z nowymi projektami
przybyło ok. 260 lokali w centrach handlowych, z czego
najwięcej w olsztyńskiej Galerii Warmińskiej (ok. 170).
Wśród marek, które zdecydowały się na tę lokalizację
należy wymienić: supermarket Piotr i Paweł, Multikino,
Kinetic Fitness Club, marki z grupy Inditex, H&M, TK
Maxx, marki z grupy LPP, New Yorker, Smyk Megastore i
Martes Sport. W innym nowo otwartym projekcie – Brama
Mazur w Ełku, swoje sklepy ulokowali między innymi:
H&M, Reserved, Carry, Martes Sport, Smyk, Deichmann,
CCC, Empik i Hebe.
> W III kwartale odnotowano wejścia na rynek kilku nowych
marek – francuskie sieci odzieżowe otworzyły swoje
pierwsze sklepy w warszawskich centrach handlowych:
Undiz (bielizna) w Arkadii i Devred 1902 (moda męska)
w Wola Park. Z kolei francuska marka - Sinequanone
(moda damska) oraz włoska Eye Sport (moda mix)
zadebiutowały na rynku otwarciem swoich sklepów
w Galerii Warmińskiej w Olsztynie. Natomiast w lipcu
2014 r. szwajcarska marka Charles Vögele zakończyła
swoją działalność w Polsce.
> W minionym kwartale dzięki współpracy dwóch firm
z branży elektronicznej miało miejsce otwarcie w Galerii
Katowickiej pierwszego sklepu Samsung Saturn Store.
W warszawskiej Arkadii powstały natomiast pierwsze
samodzielne sklepy marek Lee oraz Wrangler. Warto
wspomnieć także o nowo powstałym sklepie marki United
Colors of Benetton w gdyńskim Centrum Handlowym Klif,
który jako jedyny w Polsce zaoferował klientom
najnowszy koncept marki – „On Canvas”. W sierpniu
zadebiutowała ponadto pierwsza w Polsce internetowa
11
Dostępne powierzchnie
> W piętnastu największych polskich miastach odnotowano
spadek średniego współczynnika pustostanów do poziomu
3% (wobec 3.6% w końcu 2013 roku). W przypadku
największych ośmiu aglomeracji, wskaźnik powierzchni
niewynajętych spadł do poziomu ok. 3% z 3,3% pół roku
wcześniej. Dla mniejszych miast, o liczbie ludności
pomiędzy 200 a 400 tys. mieszkańców, stopa pustostanów
spadła do poziomu 3,3% po roku oscylowania na wyższym
poziomie, pomiędzy 5% a 5,1%.
> Na koniec czerwca 2014 r. wskaźnik powierzchni
niewynajętych na najniższym poziomie (poniżej 2%)
zarejestrowano w czterech ośrodkach miejskich: Łodzi,
Lublinie oraz w Radomiu i Białymstoku.
> Spadek pustostanów odnotowany został nawet na rynkach,
które na koniec 2013 r. charakteryzowała największa ilość
powierzchni niewynajętej, tj. w Kielcach, Toruniu
i Bydgoszczy. Na koniec I półrocza br. współczynnik
pustostanów wyniósł w tych lokalizacjach odpowiednio
6,9%, 4,4% oraz 4,6%.
Prognozy
> W III kwartale br. rozpoczęły się budowy kilkunastu
ważnych obiektów handlowych na czele z centrum
handlowym Posnania w Poznaniu (100 tys. m²), a także
rozbudowy kilku istniejących centrów (np. Galeria
Pomorska w Bydgoszczy). Firma IKEA rozpoczęła
natomiast budowę swojego sklepu w Bydgoszczy. Ruszyła
także rozbudowa i rewitalizacja centrum handlowego
Morena w Gdańsku.
> Biorąc pod uwagę obiekty znajdujące się w końcowej fazie
budowy, szacujemy, że w okresie październik-grudzień na
rynek trafi ok. 150 tys. m² powierzchni handlowej.
Spodziewamy się zatem, że nowa podaż, która zostanie
dostarczona łącznie w 2014 r. wyniesie 475 tys. m² tj. 26%
mniej niż w roku ubiegłym. Największe obiekty, których
otwarcie spodziewane jest w IV kwartale 2014 to m.in.
Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim (25 tys. m2),
Vivo! Piła (23,8 tys. m2), Centrum Galardia
w Starachowicach (17,9 tys. m2) i Outlet Center
w Lublinie (12,4 tys. m2).
> W związku ze wzrostem konkurencji deweloperzy
dostosowywać będą swoje projekty do zmieniających się
warunków rynkowych – zmniejszone zostały planowane
docelowe powierzchnie inwestycji firmy IKEA w Lublinie,
Galerii Metropolis w Poznaniu (Echo Investment), czy
projektu Plac Vogla (Ghelamco) na warszawskim
Wilanowie.
Przegląd Rynku Nieruchomości | III kwartał 2014 | Polska | Colliers International
485 biur w
63 krajach na
6 kontynentach
:
Research and Consultancy Services
Dominika Jędrak
Director
+48 666 819 242
[email protected]
Stany Zjednoczone: 146
Kanada: 44
Ameryka Łacińska: 25
Azja Pacyfik: 186
EMEA: 84
1,63
mld €
przychód w 2013 roku
139
Colliers International Poland
Pl. Piłsudskiego 3
00-078 Warszawa | Polska
+ 48 22 331 78 00
mln m2
zarządzanych powierzchni
15 800
pracowników
Colliers International
Colliers International jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku
nieruchomości komercyjnych poprzez sieć 485 biur w 63 krajach i zatrudniającą ponad
15 800 pracowników. Jako część spółki giełdowej FirstService Corporation Colliers oferuje
pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Colliers doradza
najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Zajmuje się
pośrednictwem w zakresie wynajmu, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, a także
nadzorem budowlanym, wyceną oraz badaniami rynku. Według najnowszego rankingu
sporządzonego przez Lipsey Company Colliers International jest drugą na świecie
najbardziej rozpoznawalną firmą działającą w obszarze nieruchomości komercyjnych.
colliers.pl
Copyright © 2014 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has
been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are
encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.