PORADNIK nokia - Assesoria | ekspert doradztwa finansowego

Anita Iwaniak
PORADNIK
Świadomego
kredytobiorcy
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Nazywam się Anita Iwaniak i jestem
osobistą konsultantką finansową
Jestem właścicielką firmy doradztwa
finansowego – Assesoria.
Na co dzień spotykam się z klientami
i doradzam im, jak odnaleźć się w gąszczu
definicji i procedur bankowych.
Pomagam w wyborze najlepszego kredytu
hipotecznego i sfinalizowaniu całej
procedury kredytowej.
Poza tym moi klienci mogą liczyć na moją
pomoc przy wyborze ubezpieczenia oraz
produktów oszczędnościowych.
Z wielką radością prowadzę także
indywidualne konsultacje i warsztaty
finansowe.
Robię coś jeszcze wyjątkowego. Organizuję
„Babskie popołudnia przy kawie z grą
Dixit”. Nie było by to nic dziwnego, gdyby
nie fakt, że tematem gry są pieniądze. Za
każdym spotkaniem dzieją się niesamowite
odkrycia w temacie pieniędzy. Dzięki czemu
w sposób lekki i otwarty możemy w babskiej
atmosferze rozmawiać o finansach.
Po godzinach spotkać mnie można
spacerującą w lesie z psem.
Pisząc ten zwięzły ebook, dzielę się
z Tobą moim doświadczeniem a nie
definicjami, które są ogólnie
dostępne.
Jeśli chcesz się łudzić i słuchać
samych obiecujących słówek to ten
poradnik nie będzie na pewno dla
Ciebie. Natomiast, jeśli po wzięciu
kredytu chcesz spać spokojnie to
powinieneś przeczytać ten poradnik.
Dzielę się z Tobą swoją praktyczną
wiedzą, którą zdobywam od 10 lat
codziennie analizując sprawy
kredytów hipotecznych.
Moi klienci zawsze mogą liczyć na to,
że dostaną ode mnie sprawdzone
i rzetelne informacje. A efekt?
Od 4 lat mam 100% skuteczność
złożonych wniosków o kredyt
mieszkaniowy.
Zatem jeśli biorąc kredyt nie chcesz
się „naciąć” to zapraszam Cię do
lektury, w której odkrywam przed
Tobą zakamarki procedur
i bankowych praktyk. Zdradzę Ci kilka
tajemnic, o których nie mówi się
głośno i wiedzą o nich często tylko
analitycy bankowi.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
1. Bank przyznał Ci niższą kwotę kredytu niż wnioskowałeś
Pierwsza ważna pułapka i piszę o niej, ponieważ często trafiają do mnie klienci,
którzy właśnie są już w takiej sytuacji. Dlaczego tak się dzieje?
Przyczyn jest wiele.
Może na przykład chciałeś usłyszeć pozytywną informację? Byłeś u kilku doradców
i od jednego usłyszałeś, że dostaniesz 400 000 zł kredytu a drugi powiedział Ci, że
możesz liczyć tylko na 200 000 zł.
I co?
Ja też lubię pozytywne informacje, ale gdy chodzi o 200 000 zł mieć czy nie, to ja
bym osobiście nie ryzykowała.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Zatem bardzo ważną przyczyną jest: zdolność kredytowa.
Cóż to takiego?
Jest to Twoja możliwość spłat rat kredytowych po zaciągnięciu nowego kredytu.
Sposób liczenia zdolności nie jest tajny i samodzielnie możesz ją wstępnie
policzyć.
Napiszę Ci w jaki sposób jest wyliczana.
Twój dochód netto
– obciążenia aktualne
– wysokość przyszłej raty
– wydatki mieszkaniowe i konsumpcyjne
– przyszła rata
---------------------------------------------------------------------------------Wynik nie może być wyższy niż 50% Twojego dochodu
Precyzując:
Dochód netto: to kwota Twoich zarobków, jaką bank przyjmie do analizy.
Ważna informacja dla Ciebie: nie zawsze jest to ta sama kwota, która na Twoje
konto.
Po pierwsze. Twój dochód musi być z takiego źródła i od takiego czasu
jaki bank „lubi”.
Na przykład pracując na umowę o pracę powinieneś pracować od
minimum 3 miesięcy. Najlepiej upragnioną przez banki jest umowa na
czas nieokreślony. Jeśli posiadasz umowę na czas określony to
pamiętaj, że umowa ta nie może być zawarta krócej niż 6 miesięcy do
przodu i najlepiej jak trwa 6 miesięcy wstecz.
Masz działalność gospodarczą albo umowę zlecenie to Twój staż pracy
powinien trwać od 12 m-cy.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
W kwestii dochodu to kolejna cenna rada: to co Ty uważasz za Twoje
wynagrodzenie, nie zawsze bank weźmie do analizy. Przykładem są
zmienne części wynagrodzenia z umowy o pracę, takie jak np. premie,
nadgodziny, diety. Inna sytuacja jak posiadasz umowę zlecenie, to
część banków może przyjąć tylko 80% tego dochodu do analizy.
I jeszcze inna historia jak masz działalność gospodarczą. W tej sytuacji
bez precyzyjnego wyliczenia dochodu na podstawie rocznego
zeznania podatkowego oraz wyników finansowych za bieżący rok, to
wróżenie z fusów.
Aktualne obciążenia to wszelkie zobowiązania kredytowe jakie
posiadasz dotychczas w bankach, takie jak:
• miesięczne raty Twoich kredytów oraz tych, które poręczałeś ( do
obciążenia przyjmuje się wysokość miesięcznej raty)
• karty kredytowe, limity w koncie ( do miesięcznego obciążenia
przyjmuje się : wysokość limitu X 5%. Dla przykładu jak masz 5000 zł
limitu na karcie kredytowej to dla banku miesięczne obciążenie to:
5000 x 5% = 25 zł)
• jeśli masz indywidualną działalność gospodarczą to także Twoje
kredyty na firmę
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
W sytuacji zobowiązań bankowych bardzo ważna jest terminowość
spłaty. Jeśli zdarzyły Ci się opóźnienia to powiedz szczerze doradcy o
nich, ponieważ on będzie starał się znaleźć rozwiązanie. Dobry
doradca będzie zawsze stał po Twojej stronie. A opóźnienia w spłacie,
no cóż, nie tylko Tobie się zdarzają :)
Czasem chciałoby się nie powiedzieć o wszystkich zobowiązaniach:)
Powiem tak: nie warto.
Cała nasza historia kredytowa jest widoczna w instytucji, która nazywa
się BIK (Bankowa Informacja Kredytowa) i pierwszą czynnością jaką
robi bank , to sprawdza kredytobiorcę w bazie BIK.
Rozmowa z doradcą jest "troszkę" jak na spowiedzi.
Zaufanie odgrywa tutaj kluczową rolę po obu
stronach.
Po jednej potrzebna jest Twoja szczerość, a po
drugiej zachowanie tajemnicy przez doradcę oraz
działanie zgodnie z potrzebą i wolą klienta.
Mając już dochód netto, obciążenia, potrzebujemy do naszych
wyliczeń wysokość przyszłej raty. Jak policzyć? Ja korzystam
z aplikacji bankowycg, których używają analitycy ( to Ci, którzy
decydują dać czy nie dać kredyt).
Natomiast Tobie polecam korzystać np. z narzędzia jakie może być
dostępne online. Polecam zaufane źródło typu: strona banku.
Osobiście kilka razy sprawdzałam i wiarygodną i przejrzystą jest dla
mnie strona ING Banku. Tutaj można policzyć ratę:
https://www.ingbank.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredythipoteczny#tabs=1
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Co się tyczy wydatków mieszkaniowych i konsumpcyjnych, uważaj
i nie przesadzaj :) Chodzi o skrajności w obie strony. Jeśli napiszesz, że
miesięcznie wydajesz 200 zł to i tak analityk Ci nie uwierzy, bo on i tak
ma swoje minimalne widełki cenowe. Dla przykładu dla 2 osobowej
rodziny nie będzie to mniej niż 1000 zł- 1200 zł na miesiąc. Natomiast,
kiedy wyznasz, że wydajesz z mężem 3000 zł to wtedy o tą kwotę
analityk obciąży Twoje wynagrodzenie.
A na koniec ciekawostka.
Co ma wspólnego branie
kredytu a śledzenie Ciebie
i Twoich działań?
I tutaj możesz się zdziwić. Bądź pewny, że Twój wyciąg bankowy będzie
skrupulatnie badany. Jeśli zatem masz kilka płatności z tytułem „alimenty” do
koleżanki albo „za seks” to wiedz, że będziesz pisał wyjaśnienie.
Tak samo sprawa ma się, co do Twojej sytuacji rodzinnej. Jeśli oświadczasz we
wniosku, że nie masz dzieci, a na Facebooku masz piękne fotki z dwójką dzieci to
wiedz, że analityk głupi nie jest.
Kiedy doradca już na pierwszym spotkaniu zadaje
Ci mnóstwo pytań jak „gestapo” to znaczy, że jest
wszystko dobrze i on doskonale wie co robi.
Radziłabym z dystansem podchodzić do
internetowych kalkulatorów liczących zdolność
kredytową. Zazwyczaj bywają bardzo optymistyczne
a co za tym idzie, mało realne.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
2. Nie otrzymałeś kredytu
Mówiąc terminologią bankową: dostałeś negatywną decyzję bankową.
Potrzebne dokumenty zostały wysłane razem z wnioskiem i okazało się, że nie
możesz wziąć tego kredytu.
Najczęstsze przyczyny to:
• zła historia kredytowa
• brak akceptacji dochodu
• składnie fałszywych
oświadczeń
• nieakceptowana przez
bank nieruchomość bądź
obciążenia
Co do pierwszego punktu, to tak jak pisałam wyżej : rozchodzi się o
bazę BIK i zawarte w niej dane o Twoich zobowiązaniach. Jeśli
czujesz, że możesz mieć coś na sumieniu, to warto samodzielnie
sprawdzić sobie tą historię. A jak to zrobić?
Wystarczy założyć konto na stronie: https://www.bik.pl/ i
zawnioskować o dokument, który nazywa się: informacja
ustawowa. To jest bezpłatny dokument, w którym są wszystkie
potrzebne informacje. Możesz wnioskować o niego, co pół roku.
Moja cenna rada dla Ciebie: nie sprawdzaj bazy BIK za często. Mam
na myśli Twoje samodzielne zapytania oraz te, które są robione
automatycznie przez Banki ,kiedy starasz się o jakikolwiek produkt
kredytowy bądź nawet kartę kredytową.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Kiedy masz umowę na czas próbny albo, kiedy prowadzisz
działalność gospodarczą od 8 miesięcy, to bądź świadomy, że taki
dochód nie będzie zaakceptowany. Ważna jest taka forma
zatrudnienia jaką bank akceptuje. Dodatkowo liczy się staż w
danym miejscu pracy.
Użyłam już słowa „jak na spowiedzi” oraz jak „gestapo” a teraz
chcę napisać jak ważne jest składanie prawdziwych oświadczeń.
Co prawda bank nie sprawdza Twoich odcisków palców oraz nie
pyta jeszcze o numer buta, ale pyta we wniosku kredytowym o
bardzo wiele rzeczy. W zależności od banku potrzebne są inne
dane.
Wiesz już, jak wnikliwie analitycy śledzą pewne informacje,
dlatego skorzystaj w pomocy doradcy przy wypełnianiu
dokumentów kredytowych, ponieważ on doskonale wie jak dobrze
przygotować całą dokumentację.
Otrzymanie kredytu tak jak ja opowiadam klientom, to układanka wielu
zmiennych. Warto także powiedzieć o zabezpieczeniu, jakim jest
nieruchomość, na której bank będzie się zabezpieczał.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Musi to być taka jaką bank akceptuje np. lokal mieszkalny a nie
lokal użytkowy (no chyba, że kupujesz go jako firma). Bardzo
ważny jest jej stan prawny oraz obciążenia. Wykluczone jest, gdy
na przykład w dziale III księgi wieczystej jest wpisana służebność
osobista na rzecz babci, która może mieszkać w danym
mieszkaniu do końca życia. Gdy chodzi o służebność , która
dotyczy dostępu do drogi, to wszystko jest jak najbardziej ok.
Aktualnie bardzo pomocnym narzędziem jest baza ksiąg
wieczystych online, do których każdy ma jawny wgląd, wystarczy
znać numer księgi wieczystej. Znajdziesz ją tutaj:
https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
3. Po pewnym czasie Twoje oprocentowanie się zmieniło
Możesz pomyśleć: jak to możliwe? A możliwe możliwe. Powodów jak zwykle może
być kilka:
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
ZMIENNE OPROCENTOWANIE:
Podstawowa informacja dla Ciebie : oprocentowanie kredytu hipotecznego jest
zawsze zmienne.
A od czego to zależy? Kiedy się zmienia? Krótko pisząc:
% twojego kredytu = marża banku + Wibor (zmienny parametr)
Marża - to jest parametr cenowy, który banki same określają i możesz przed
udzieleniem kredytu sobie porównać oferty.
Natomiast Wibor będzie mógł się zmieniać. Jego wartość sprawdzisz na każdej
finansowej stronie np. : http://wibor.money.pl/. Patrz na Wibor 3M, taki w
większości banki stosują. Dla Ciebie oznacza to, że co 3 miesiące może czekać Cię
zmiana oprocentowania.
USTANOWIENIE ZABEZPIECZEŃ
Jak pewnie słyszałeś. Głównym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest
hipoteka. Natomiast nie da się jej ustanowić w sądzie ksiąg wieczystych „od ręki”
i Twój wniosek będzie rozpatrywany kilka tygodni. W tym czasie, każdy bank
podwyższa wówczas oprocentowanie, jako dodatkowe zabezpieczenie.
Podwyższenia, w zależności od oferty banku są od 0,3% nawet do 2%. Dlatego w
Twoim interesie jest aby hipoteka została szybko ustanowiona a Ty dopilnuj aby
bank obniżył Twoje oprocentowanie.
Innym jeszcze zabezpieczeniem, mającym formę ubezpieczenia jest: ubezpieczenie
niskiego wkładu własnego. Dotyczy to sytuacji, kiedy nie masz 20% wkładu
własnego. Opłata ta jest w większości banków rozliczana jako „dodatek” do
oprocentowania, dlatego Twoja rata będzie wyższa do momentu, kiedy Twoje saldo
kredytu będzie mniejsze niż 80% pierwotnej ceny zakupu.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
WAHANIA KURSOWE
Kiedy jesteś tym "szczęściarzem" i masz kredyt w walucie obcej to dla Ciebie
równie ważnym parametrem jak oprocentowanie będzie kurs waluty. Nie chcę temu
tematowi poświęcać dużo uwagi, ponieważ aktualnie kredyty hipoteczne w walucie
obcej odeszły daleko w niepamięć, ale jeszcze kilka lat temu były bardzo popularne.
Przy tego typu kredycie, wysokość raty podawana jest zawsze w walucie
a następnie w dniu spłaty należy ją przeliczyć po kursie sprzedaży notowanym
w danym banku. Tutaj dobrym rozwiązaniem jest spłacanie rat bezpośrednio
w walucie obcej, ponieważ w banku te różnice kursowe są dużo mniej korzystne
a kupić walutę można online np. na portalu : https://www.walutomat.pl/, gdzie
kursy mogą być znacznie korzystniejsze.
KONSTRUKCJA OFERTY
Widziałam już w bankach naprawdę dużo, ale ciągle zadziwia mnie wiele rzeczy, a
szczególnie jestem pełna podziwu dla osób, które tworzą produkty bankowe.
I tak na przykład widziałam na rynku takie umowy kredytowe, z których wynikało,
że przez 2 lata kredyt jest w walucie obcej a po tym czasie jest automatycznie
przewalutowywany na PLN.
Inna sprawa, gdy łącznie z kredytem nabywamy „pakiet” innych produktów, czyli jest
to tzw. cross-selling. Aktualnie bardzo popularne są w pakiecie : konta bankowe,
karty kredytowe, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy.
Konstrukcja oferty wygląda wówczas w ten sposób, że kiedy zrezygnujesz w trakcie
trwania umowy z dodatkowego produktu, wówczas bank podwyższy Ci
oprocentowanie. Dlatego tak ważnym jest, aby to przy wyborze oferty wiedzieć
o takich rzeczach.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
4. Kary jakie grożą Ci za niedotrzymanie warunków umowy
kredytowej
Czytając umowę kredytową oraz tabelę opłat i prowizji, można zauważyć,
że wiele czynności może dużo kosztować. Warto mieć zatem tą świadomość
i unikać niepotrzebnych kosztów.
Kosztami mogą być także kary finansowe, jeśli nie wywiązujesz się z umowy
kredytowej. Ponadto kolejnym krokiem, jeśli się nie zastosujesz do umownych
zapisów, może być wypowiedzenie umowy przez bank.
Najważniejsze czynności o jakich
powinieneś pamiętać to:
• Dostarczenie na czas odpisu z ksiąg
wieczystych z wpisaną hipoteką na
rzecz banku.
• Co roku przedkładanie ważnej polisy
ubezpieczenia nieruchomości wraz
z cesją na bank.
• Przedłożenie aktualnej polisy na życie,
jeśli bank takiej wymagał w umowie.
Kiedy Twój kredyt, był kredytem
budowlanym, to pamiętaj:
• Przedłożyć pozwolenie na
użytkowanie
• Rozliczyć się z wypłaconych transz
( np. zdjęcia lub faktury)
• Dostarczyć akt notarialny ( w
przypadku budowy z deweloperem)
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Warto pamiętać, że w zapisach umowy znajdziesz także, że należy poinformować
bank, kiedy zmieniasz pracę czy zaciągasz nowy kredyt. Bank na pewno może się
powołać na ten zapis, kiedy zaczniesz nieterminowo spłacać swój kredyt.
I jeszcze inna ważna sprawa: jeśli z jakichkolwiek powodów nie możesz na czas
wywiązać się zapisów umowy poinformuj bank. Jest to dużo lepsze rozwiązanie
niż brak informacji.
5. W umowie pojawiały się zaskakujące koszty
Główne zaskakujące koszty jakie mogą wystąpić w trakcie trwania umowy, to np.:
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W umowach z lat
poprzednich opłata ta występowała przed uruchomieniem kredytu oraz
co kolejne 3 lata.
Koszt ubezpieczenia na życie. Aktualnie banki często stosują takie
rozwiązanie, gdzie na początek składkę ubezpieczenia płaci się
jednorazowo z góry przed uruchomieniem kredytu. Natomiast później
opłata jest doliczana do miesięcznej raty. Kiedy warunki cenowe do tego
zobowiązują to taką składkę należy opłacać bo w przeciwnym razie bank
podwyższy oprocentowanie.
Czasem rozwiązaniem może być płatność składki ubezpieczeniowej
z góry za jakiś okres ubezpieczenia. To co bardzo WAŻNE to abyś
pamiętał, że gdy spłacisz wcześniej kredyt to zawnioskuj o zwrot tej
składki za niewykorzystany okres.
Koszt ubezpieczenia od utraty pracy. To również rodzaj ubezpieczenia
jakie banki proponują przy kredycie a jego konstrukcja wygląda tak, że
płacisz na początek z góry składkę na okres 2 lub 4 lat. Sprawdź w
umowie, czy później to ubezpieczenie musisz kontynuować. Pamiętaj
bank zawsze automatycznie będzie Ci przedłużać takie ubezpieczenie,
nawet jeśli nie jest już potem obowiązkowe. To w Twoim interesie jest
zadbać o to, aby wypowiedzieć umowę ubezpieczenia.
Warto także pamiętać, że kiedy miałeś kredyt wypłacany w transzach to
przed wypłatą kolejnej, bank będzie sprawdzał realizację prac
budowlanych i za tą czynność pobierze opłatę za tzw. inspekcję.
www.assesoria.pl
[email protected]
"5 pułapek kredytowych- jak ich uniknąć"
Anita Iwaniak
Marzysz o tym aby spłacić wcześniej kredyt, prawda?
Wiedz także, że kiedy już zgromadziłeś środki i kiedy będziesz chciał
zrobić tą nadpłatę to mogą Cię także zaskoczyć koszty za wcześniejszą
spłatę. Na chwilę obecną w każdym banku funkcjonują takie opłaty
i warto wiedzieć, kiedy bank je pobierze. Czy będzie to kiedy spłacisz
całość kredytu czy np. zrobisz to w okresie 3 lat od podpisania umowy a
może zdecydujesz się nadpłacić tylko jakąś część.
Dla przykładu za jakie czynności bank może pobrać opłaty znajdziesz w
tabelce. Pamiętaj, że te opłaty różnią się także pomiędzy bankami
i ofertami.
Tutaj przykład PKO BP:
http://www.pkobp.pl/oplaty-i-prowizje/uslugi-dla-osobfizycznych/czesc-iii-kredyty/dzial-ii-kredyty-mieszkaniowe-kredytkonsolidacyjny-i-pozyczka-hipoteczna/
Podsumowując, pamiętaj, że bank nie jest instytucją charytatywną i będzie
pobierał opłaty, czy to za prowizję, czy za ubezpieczenia czy za coś całkiem
innego. Najważniejsze abyś był świadomy za co zapłacisz, kiedy i ile.
Warunkiem koniecznym jest wybranie dobrej oferty dla Ciebie a następnie
przeczytanie umowy "od deski do deski" i omówienie jej z doradcą bo przecież
Ty nie musisz się znać na tym wszystkim.
Bardzo się cieszę, że przeczytałeś ten poradnik i wierzę, że dzięki
tym informacjom będzie Ci łatwiej podejmować decyzje kredytowe.
Jeśli będziesz potrzebować pomocy to z przyjemnością pomogę
Tobie.
Serdecznie pozdrawiam
Anita Iwaniak
tel.: 793-433-304
e-mail: [email protected]
www.assesoria.pl
[email protected]