Management Contracting Systemy realizacji inwestycji Management

polskie budownictwo – raport
polish building sector – report
inwestycje budowlane 2010
opracowanie raportu
Bovis Lend Lease
report development
Bovis Lend Lease
Management Contracting
Management Contracting
Wśród wielu zagadnień nurtujących inwestora na etapie planowania inwestycji, oprócz pozyskania finansowania, działki,
najemców, przygotowania projektu budowlanego, promocji –
znajduje się wybór sposobu realizacji inwestycji. Istnieje wiele
systemów – decyzja zależy od oczekiwań inwestora oraz specyfiki projektu. Od niedawna na polskim rynku funkcjonuje również system Management Contracting, dlatego warto poznać
zasady jego działania i korzyści wynikające z jego stosowania.
Among variety of issues related to planning an investment project,
such as: choice of the site, availability of financing, design,
attracting tenants, promotion – Investor must choose partners
and an approach to execute construction works.
There are many options and systems available on the market
and their usage depends on the Client’s expectations and the
project’s specifications. Recently Polish market experienced
growing interest in Management Contracting – which is why
it’s worth to know its structure and benefits.
Systemy realizacji inwestycji
Project execution systems available
1. Generalny wykonawca – popularny system oferowany
przez większość firm zarządzających inwestycjami, polegający
na wyborze jednego generalnego wykonawcy w drodze przetargu i na podstawie kompletnej dokumentacji budowlano-przetargowej. Do głównych zalet tego systemu należy zaliczyć
uzyskanie, przed przystąpieniem do prac, jednej ceny ryczałtowej na cały projekt oraz otrzymanie jednej gwarancji na całość
wykonanych robót.
Aby realizować inwestycje w tym systemie trzeba jednak posiadać kompletny projekt budowlano-przetargowy (na całą inwestycję), bo tylko wówczas można przeprowadzić przetarg. Poza
tym brak możliwości wprowadzania zmian do projektu bez
kontrolowanego wpływu na cenę i czas realizacji uniemożliwia
elastyczne podejście do realizacji robót. Inwestor jest dodatkowo uzależniony od generalnego wykonawcy w przypadku
realizacji prac inwestorskich nieokreślonych w początkowej
fazie inwestycji, np. robót dodatkowych, instalacji i rozruchu
linii procesowej.
2. Construction Management (System Pakietowy) – w systemie tym inwestycja realizowana jest zgodnie ze strategią opracowaną przez zarządzającego (Construction Managera), polegającą
na podzieleniu projektu na części (pakiety) i „sprzedawaniu” poszczególnych pakietów specjalistycznym wykonawcom.
Najważniejszą zaletą systemu Construction Management jest
brak konieczności posiadania kompletnego projektu budowlano-przetargowego w celu rozpoczęcia inwestycji, ponieważ roboty
„sprzedawane” są pakietami (np. roboty ziemne, fundamenty,
konstrukcja stalowa, roboty elektryczne, sanitarne, wykończenie wnętrz). Istotna jest również kontrola zmian – Construction
Management stwarza możliwość wprowadzania zmian do
projektu, z ograniczonym i kontrolowanym wpływem na cenę
i czas realizacji. Brak generalnego wykonawcy w tym systemie
powoduje, że to zarządzający inwestycją, w uzgodnieniu z klientem, decyduje o harmonogramie, budżecie (przez Value Engineering, czyli określenie wartości definiowanej jako najlepszy
stosunek funkcjonalności do kosztów), sposobie realizacji oraz
wyborze podwykonawców.
1. General Contractor – a popular system offered by most companies managing construction projects, based on the selection
of one general contractor during a tender procedure and on the
basis of a complete tender and detailed design documentation.
The main advantage of the General Contractor approach is
the fact that before commencement of works one lump sum
price for the entire project and one guarantee for all works is
obtained.
In order to execute a project in this system, it is necessary to
have a complete tender and detailed design (for the entire
project) in order to start tender procedure. Additionally, the
lack of possibility to introduce changes to the design without controlled influence on the price and execution time makes the flexible approach to works execution impossible. The
investor is also dependent on the General Contractor when
project works are executed, e.g. additional works, process line
installation start-up, which are not defined in the initial project
phase.
2. Construction Management (Package System) – the project is executed in accordance with the strategy prepared by
the Construction Manager based on dividing the whole project
into parts (packages) and “selling” them to several specialist
contractors.
The key advantages of the transparent Construction Management approach include the lack of necessity to have a complete tender and detailed design in order to start the project as
the works are “sold” in packages (e.g. earth works, foundations, steel structures, electric works, sanitary works, interior
finishing). The change control is also important – the Construction Management makes it possible to introduce changes to
the design with limited and controlled influence on the price and execution time. The lack of the General Contractor in
this system results in the fact that the managing company in
cooperation with the Client makes decisions concerning the
schedule, budget (through Value Engineering, i.e. defining the
value being the best relation of functionality to costs), execution method or subcontractors’ selection.
371
polskie budownictwo – raport
xxxxxxxx
xxxxxxxxx
polish
building sector – report
Jako firma działająca w sektorze budowlanym w ostatnim czasie zauważyliśmy realne zapotrzebowanie rynku (zwłaszcza przemysłowego) na otwartą formę współpracy między inwestorem a wykonawcą. Tradycyjny system realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą nie
oferuje bowiem wystarczającej elastyczności zarządzania i oczekiwanej kontroli finansowej,
natomiast Construction Management (z uwzględnieniem podziału prac na pakiety) nie eliminuje w przypadku inwestora ryzyka przekroczenia budżetu i opóźnienia harmonogramu. Konieczne stało się wykorzystanie systemu łączącego zalety tych dwóch metod, a jednocześnie
pozbawionego ich niedoskonałości.
W związku z tym obserwujemy rosnące zainteresowanie usługą Management Contracting,
która polega na partnerskim, kompleksowym realizowaniu inwestycji – od fazy początkowej
do etapu oddania budynku do użytku i kontrolowanym podziale ryzyk między Managing
Contractora a inwestora. Wykonawca (Managing Contractor) przejmuje odpowiedzialność za
realizację robót budowlanych, zapewnia gwarancję ceny przy określonych warunkach oraz
dostarcza gwarancję na wszystkie wykonane roboty. A wszystko to w porozumieniu z Klientem, któremu system Management Contracting oferuje elastyczność podejmowania decyzji
oraz przejrzystość na każdym etapie realizacji inwestycji. Dlatego też Managing Contractor
jest zarówno zarządzającym, wykonawcą, a jednocześnie może być również projektantem
(zatrudniając profesjonalnych podwykonawców wybranych wspólnie z klientem) określonej
inwestycji, będąc dla inwestora jedynym partnerem.
Usługa Management Contracting znajduje najlepsze zastosowanie w projektach przemysłowych oraz skomplikowanych projektach komercyjnych, kiedy inwestor planuje wiele zmian
w trakcie realizacji inwestycji oraz gdy niejasny jest zakres prac, a jednocześnie chce on szybko ukończyć projekt. W tej sytuacji inwestor nie jest przygotowany do realizacji inwestycji
z generalnym wykonawcą, ale nie chce też ponosić dodatkowych kosztów za ryzyko.
Do głównych zalet Management Contracting należy możliwość weryfikacji cen rynkowych
(cost planu) przez Managing Contractora na rzecz inwestora, co pozwala na zminimalizowanie ryzyka po obu stronach. To przekłada się bezpośrednio na obniżenie ceny. To właśnie
Managing Contractor staje się wykonawcą, a firmy odpowiedzialne za poszczególne pakiety
robót są podwykonawcami poszczególnych pakietów robót. W związku z tym wszystkie czynności związane z podpisywaniem każdej z umów wykonuje Managing Contractor. Dodatkowo nie ma kłopotów z podziałem gwarancji wynikającej z systemu pakietowego, ponieważ
Managing Contractor przejmuje te ryzyka, dając inwestorowi jedną gwarancję.
Realizacja już trzeciej inwestycji w tym systemie przez naszą firmę świadczy o tym, że Management Contracting jest niezmiernie przejrzystym oraz efektywnym sposobem realizacji inwestycji budowlanych.
As a company operating in the construction sector, we have recently observed a real market demand (especially in the industrial market) for an open
form of cooperation between the investor and the contractor. The traditional system of investment project execution with a general contractor does
not offer enough flexibility in management and expected financial control, while Construction Management (with division of works into packages)
does not eliminate investor’s risk of exceeding the budget and failing to meet the deadlines. It became necessary to use a system that would combine the advantages of these two methods, but would be free of their imperfections.
This is why we can observe a growing interest in the Management Contracting service – complex execution of the project based on the partnership
and close relation between investor and contractor, from the initial stage of the project till the commissioning phase, with a controlled split of risks
between both parties. Managing Contractor takes risk and responsibility for the execution of construction works, provides guaranteed price on preagreed conditions and grants single guarantee of all works executed. All these arrangements are made in agreement with the client, to whom the
Management Contracting system offers flexibility in taking decisions and an “open book “ approach at every stage of project execution. This is why
the Managing Contractor is both the manager and the contractor, and can also be the designer (by engaging professional subcontractors selected
together with the client) of an investment project, while being the only partner for the investor.
The Management Contracting service is most suitable for industrial projects and complex commercial projects when the investor plans to introduce
many changes during the execution of a project and the scope of works is yet to be clearly defined, and at the same time the investor needs to have
the project completed as quickly as possible. In such a situation the investor is not prepared fully for execution of the project with a general contractor, but at the same time he does not want to incur any additional costs connected with the risk.
The main advantages of the Management Contracting include the possibility of verification of market prices (cost plan) by the Managing Contractor
for the benefit of the investor, which enable minimisation of risk for both of them. This translates directly into price reduction. It is the Managing
Contractor that becomes the contractor, while the companies responsible for individual packages of works are subcontractors of individual packages
of works. As a result, any activities connected with signing each of the contracts are performed by the Managing Contractor. In addition, there is
no problem with the division of the guarantee arising out of the package system, because the Managing Contractor takes over the responsibility for
these risks and provides the investor with a single guarantee.
Execution of the third investment project in this system by our company proves that the Management Contracting is a highly transparent and effective way of executing construction projects.
Do głównych wad systemu Construction Management należy
to, iż cena ryczałtowa jest sumą cen ryczałtowych poszczególnych podwykonawców i jest określana dopiero po podpisaniu
ostatniego pakietu. Minusem jest również uzyskanie gwarancji
od kilku podwykonawców. Dodatkową cechą systemu Construction Management jest pełne ryzyko po stronie inwestora,
wynikające z podpisywania przez niego wszystkich umów na
roboty budowlane. Pozwala to jednak na wygenerowanie zysków finansowych dzięki możliwości bezpośrednich negocjacji
cen z wykonawcami poszczególnych pakietów, którzy mają
dokładniej sprecyzowany zakres prac w porównaniu z generalnym wykonawcą.
The main disadvantages of the Construction Management approach include the fact that the lump sum price is the sum of
lump sum prices of several subcontractors and is obtained after signing the last package. Moreover, obtaining guarantees
from several subcontractors is also a drawback. An additional
element of the Construction Management system is the fact
that the Investor takes the full risk resulting from signing all
contracts for construction works. However, it makes it possible
to generate financial profits thanks to the possibility of direct
price negotiations with subcontractors responsible for individual packages of works, who have more detailed scope of
works in comparison with the General Contractor.
Struktura organizacyjna poszczególnych systemów
Organisation structure of each system
Generalny wykonawca / General Contractor
System Pakietowy / Construction Management
Klient
Client
Klient
Client
Construction
Management
Generalny
wykonawca
General
Contractor
Projektant
Designer
Inni konsultanci
Other consultants
Podwykonawcy
Trade contractors
Management Contracting
Opcjonalnie
Optional
inwestycje budowlane 2010
Tadeusz Blecha
Managing Director,
Bovis Lend Lease Poland
polskie budownictwoxxxxxxxx
– raport
polish building sector – report
xxxx
inwestycje budowlane 2010
372
Projektant
Designer
Inni konsultanci
Other consultants
Inwestor Zastępczy / Project Management
Klient
Client
Klient
Client
Management
Contracting
Project
Management
Preferowane
Preferred
Projektant
Designer
Inni konsultanci
Other consultants
Źródło / Source: BOVIS LEND LEASE
Podwykonawcy
Trade contractors
Generalny
wykonawca
General
Contractor
Podwykonawcy
Trade contractors
Projektant
Designer
Inni konsultanci
Other consultants
Podwykonawcy
Trade contractors
373
polskie budownictwo – raport
polish building sector – report
polskie budownictwo – raport
polish building sector – report
3. Project Management – the method of project execution involving a Project Manager, who controls General Contractor’s
works and ensures completing a project within applicable deadlines and budget limits. This approach is characterized by
full risk taken by the Investor who builds up its own investment resources in order to minimize that risk.
4. Management Contracting – A way of managing construction process, where Managing Contractor takes the risk and
responsibility, while enabling the Investor direct control of the
investment process. Management Contracting makes it possible
to the Investor to obtain very good prices for the construction
works through the participation in the process of decision making during the tender procedure organized by Managing Contractor and through negotiation of contracts for construction
works. At the same time, the Investor does not take any risk
connected with construction works contracts as it is the Managing Contractor who signs the contracts with subcontractors.
Na czym polega Management Contracting?
What is Management Contracting?
Obiektywna ocena istniejących systemów pozwoliła na ustalenie podstawowych wymogów, które powinna spełniać efektywna metoda realizacji projektu. Zasadniczym elementem jest
otwarta forma współpracy między inwestorem a wykonawcą.
Jednak tradycyjny system realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą nie oferuje wystarczającej elastyczności zarządzania
i kontroli finansowej. Z drugiej strony Construction Management nie zdejmuje z inwestora ryzyka związąnego z budżetem
i harmonogramem. Dlatego też wzrosło zainteresowanie systemem Management Contracting, który łączy zalety tych dwóch
systemów, jednocześnie eliminując ich niedoskonałości.
The evolution and objective evaluation of existing systems
made it possible to define basic requirements to be met by an
effective approach to project execution. The crucial element
is an open form of cooperation between the Investor and the
Contractor. However, the traditional project execution system
with the General Contractor does not offer sufficient flexibility of management and final financial security. On the other
hand, the Construction Management does not offer option of
transferring risk related to the programme and budget. That
is why, the Management Contracting system has become so
appealing as it merges the advantages of both above systems
simultaneously eliminating their drawbacks.
Management Contracting to sposób zarządzania inwestycją,
który oferuje inwestorowi przejęcie przez zarządzającego ryzyka i odpowiedzialności wraz z jednoczesnym umożliwieniem
inwestorowi bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Polega on na realizacji inwestycji z podziałem na
pakiety, w którym Managing Contractor staje się głównym wykonawcą odpowiedzialnym za podpisanie umów z wykonawcami poszczególnych pakietów i przejmującym ryzyko związane z inwestycją. Managing Contractor (wykonawca) staje się
zarządzającym, wykonawcą oraz – opcjonalnie – projektantem
inwestycji, czyli jedynym partnerem dla klienta.
To podejście znajduje najlepsze zastosowanie w projektach
przemysłowych oraz w skomplikowanych projektach komercyjnych ze względu na możliwość wprowadzania zmian, które
nie są do końca sprecyzowane oraz wymagają elastycznego
podejścia.
Management Contracting is a way of managing construction process, where Managing Contractor takes the risk
and responsibility, while enabling the Investor direct control of the investment process. It is based on dividing a project into packages of works, where the Managing Contractor becomes the General Contractor responsible for signing
contracts with contractors responsible for individual works
packages and takes over the risk connected with the project. The Managing Contractor becomes the Project Manager,
Contractor and optionally Designer, therefore the only partner for the Client.
This approach is best suitable for industrial and complex
commercial projects as it offers the possibility to introduce
changes, which are not fully defined and require a flexible
approach.
Etapy realizacji inwestycji
w systemie Management Contracting
Project execution stages
in the Management Contracting System
Faza Oferty / Proposal Phase
Faza Pre-construction / Pre-construction Phase
Faza Construction / Construction Phase
Faza Target Price / Target Price Phase
Faza Post-construction / Post-construction Phase
inwestycje budowlane 2010
3. Project Management (inwestor zastępczy) – sposób realizacji inwestycji z udziałem inwestora zastępczego, który kontroluje
prace generalnego wykonawcy i gwarantuje ukończenie projektu
w terminie i zgodnie z założonym budżetem. Podejście to charakteryzuje się pełnym ryzykiem po stronie inwestora, które dla jego
zminimalizowania zwiększa własne siły inwestycyjne.
4. Management Contracting – sposób, w którym wykonawca
zarządzający przejmuje ryzyko i odpowiedzialność, a inwestor
ma ponadto możliwość bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Management Contracting stwarza inwestorowi możliwość uzyskania bardzo dobrych cen za roboty
budowlane poprzez decyzyjny udział w strategii przetargowej
i negocjacji umów na roboty budowlane, które przeprowadza
wykonawca zarządzający. Jednocześnie inwestor nie ponosi
ryzyka związanego z umowami na roboty budowlane, ponieważ to wykonawca (Managing Contractor) podpisuje umowy
z podwykonawcami.
inwestycje budowlane 2010
374
Realizacja inwestycji w systemie Management Contracting
składa się z 5 podstawowych etapów.
1. Faza Oferty MC
Na bazie otrzymanej dokumentacji Managing Contractor
przedkłada klientowi: budżet budowlany (Cost Estimate), harmonogram, warunki komercyjne, przedstawia strategię Management Contracting + propozycję kontraktu.
2. Faza Pre-construction MC
Po uzgodnieniu warunków komercyjnych zostaje podpisany
list intencyjny. Gwarantuje on inwestorowi wybór dowolnego
sposobu realizacji inwestycji, aż do czasu rozpoczęcia prac.
W tej fazie zostaje również uzgodniony budżet (Cost Plan)
i harmonogram. Rozpoczyna się zarządzanie procesem projektowania oraz wybór podwykonawców. Dochodzi również
do podpisania kontraktu Management Contracting, który warunkuje rozpoczęcie budowy (faza Construction Management
Contracting).
3. Faza Construction MC
Klient akceptuje pierwszych rekomendowanych podwykonawców, z którymi Managing Contractor podpisuje umowy. Podwykonawcy ci zostają wybrani zgodnie z budżetem i zasadą
„open book”, czyli udziałem klienta w negocjacjach i wszystkich innych kluczowych decyzjach i informacjach. Nadwyżka
pomiędzy ceną wynegocjowaną a budżetem jest zwracana
klientowi. Rozpoczynają się prace budowlane.
4. Faza Target Price
Managing Contractor zobowiązuje się kontraktowo do dotrzymania Target Price i terminów pośrednich, zgodnie ze wspólnie ustalonym podziałem ryzyka i korzyści. Faza Target MC
rozpoczyna się po zakontraktowaniu 70–80% wartości Cost
Planu. Faza kończy się wraz z zakończeniem wszystkich robót
budowlanych i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
5. Faza Post-construction MC
Zamknięcie i rozliczenie kontraktów z podwykonawcami, Managing Contractor udziela gwarancji na wykonane roboty i zapewnia serwis gwarancyjny.
Project execution in the Management Contracting system consists of 5 phases:
1. MC Proposal Phase – On the basis of documentation received,
the Managing Contractor (MC) submits the following elements to
the Client: Cost Estimate, Programme, commercial conditions and
presents the MC strategy + draft of the contract.
2. MC Pre-Construction Phase – After arranging commercial conditions, a letter of intent is signed. This letter enables
the Investor to select any project execution method until the
commencement of works. The budget (Cost Plan) and the Programme are arranged at this stage. Here the process of Design Management and Procurement (subcontractor selection)
starts. Moreover, the MC contract is signed, which is a requirement for the beginning of the MC Construction phase.
3. MC Construction Phase – where the Client accepts first
recommended sub-contractors, who will sign the agreement
with Managing Contractor. These subcontractors are selected in accordance with the budget and the “open book” rule
which is based on the Client’s participation in negotiations
and other key decisions and information. The surplus between
the negotiated price and the budget is returned to the Client.
Then construction works commence.
4. MC Target Price Phase – where MC becomes obligated to
keep Target Price and Project Milestones, according to the preestablished division of risk and benefits. Target MC Phase begins after contracting 70–80% value of the Cost Plan. Target
Price phase is completed when all construction works are finished and the permission to using the building is provided.
5. MC Post-Construction Phase – where MC financially closes
all investments, settles the profits and provides guarantee for
the works, as well as provides the guarantee service.
Schemat ustalenia ceny
Price scheme
Management Contracting stwarza możliwość ustalenia maksymalnej/oczekiwanej ceny (wartości budżetu), zwanej Target
Price (forma Guaranteed Maximum Price – gwarantowanej
Management Contracting makes it possible to establish maximum expected price (value of the budget) called „Target Price”
(a form of GMP – Guaranteed Maximum Price), above which
375
inwestycje budowlane 2010
polskie budownictwo – raport
polish building sector – report
ceny maksymalnej), powyżej której, w ramach ustalonego
zakresu, Managing Contractor ponosi solidarną lub całkowitą
odpowiedzialność finansową.
Oszczędności uzyskane w wyniku ukończenia projektu poniżej
wartości Target Price są dzielone wraz z inwestorem według
ustalonego schematu.
GMP – gwarantowana cena maksymalna
Gwarantowana cena maksymalna to cena, za której przekroczenie
pełną odpowiedzialność ponosi Managing Contractor.
Management Contracting z Target Price
W przypadku Target Price ryzyko dla wykonawcy związane
z ceną maksymalną jest ograniczone do uzgodnionej wartości, która jest ustalana pomiędzy inwestorem a wykonawcą
zarządzającym, może to być np. spodziewana wartość zysków
wykonawcy zarządzającego. Dlatego też wykonawca wycenia
pakiety według ich realnej wartości wraz z rezerwą na nieprzewidziane okoliczności (contingency), która jest ustalana
w zależności od wiedzy o danym pakiecie robót oraz ryzyka
z nim związanego.
Zasada „open book” pomaga w realizacji projektu po rzeczywistych kosztach oraz w założonym czasie, ponieważ inwestor
ma pełny wgląd do cen pakietów oraz terminów ich realizacji.
Dlatego też strategia wyboru podwykonawców w systemie
MC z Target Price pozwala na przygotowanie bardzo dobrze
wycenionego budżetu, którego cena jest mniejsza od ceny
maksymalnej (Maximum Price).
(to a certain extend) Managing Contractor takes partial or full
financial responsibility.
Savings available by executing project below Target Price are
divided between Investor and the Client according to the established scheme.
Schemat motywacyjny
Incentive Mechanism
Schemat motywacyjny w systemie Management Contracting
z Target Price obejmuje następujące elementy:
• ustalenie kluczowych terminów harmonogramu (milestones), powiązanych bezpośrednio z wynikami finansowymi wykonawcy MC (np. z jego marżą),
• w przypadku wcześniejszej realizacji prac oszczędności dzielone są pomiędzy Managing Contractora a inwestora,
• w przypadku niedotrzymania terminu wykonania prac
dodatkowe koszty dzielone są pomiędzy te dwa podmioty.
W przypadku podziału kosztów ustalana jest wysokość procentowa (cap), do wartości której za przekroczenie budżetu
odpowiedzialny jest Managing Contractor, a powyżej której
odpowiedzialny jest inwestor. Podejście to gwarantuje zaangażowanie obu stron w efektywną realizację inwestycji.
The incentive mechanism in the Management Contracting system
with the Target Price includes the following elements:
• Selection of key schedule milestones directly related to the
Contractor’s MC financial results (e.g. with its profit margin).
• In case works are executed before the deadline, division of savings between the Managing Contractor and Investor.
• In case the milestone (deadline) is not met, division of costs between these two entities. When the costs are shared, the percentage (cap) is arranged – the Managing Contractor is responsible
for exceeding the budget by this percentage, and the Investor
is responsible for values exceeding this percentage. This approach
ensures that both parties are committed to execute the project
effectively as this is mainly in their own interest.
Korzyści ze stosowania Management Contracting
Management Contracting benefits
Management Contracting jest systemem, z którym wiąże się
wiele korzyści. Jedną z nich jest udział klienta we wszystkich
oszczędnościach, zyskach z negocjacji poniżej budżetu, osiągniętych dzięki transparentnemu podejściu do wyboru podwykonawców i rozliczania budżetu. MC pozwala również na
wcześniejsze rozpoczęcie prac budowlanych dzięki podziałowi
pracy na pakiety.
Dodatkowo system Management Contracting zapewnia więcej czasu na projektowanie, co pozwala uzyskać lepszą jakość
The Management Contracting system offers numerous benefits.
They include Client’s participation in all savings and profits from
negotiations below the budget which are gained thanks to the
transparent approach to the subcontractors selection procedure
and budget settlement. The MC makes it possible to commence
the construction works earlier thanks to their division into packages. Additionally, the Management Contracting system offers
more time for designing, which ensures better project quality, limits the investment execution time, provides the value
GMP - Guaranteed Maximum Price
Guaranteed Maximum Price is a price, which when over run
becomes full responsibility of the Managing Contractor.
Management Contracting with Target Price
In the case of the Target Price, the risk for the contractor connected with the maximum price is limited to the arranged value which is agreed upon by the Investor and the Management Contractor, which may be, e.g. the expected value of the
Management Contractor’s profit. That is why, the contractor
prices the packages according to their real value with a contingency reserve which is settled in accordance with the knowledge
regarding a given package and related risks.
The “open book” philosophy facilitates the project execution with
actual prices and in the assumed period (“at cost” and “in time”).
The strategy of selecting subcontractors in the MC approach with
the Target Price makes it possible to prepare a very well estimated
budget which in terms of quality (achieved thanks to intensive
tendering) is smaller than the Maximum Price.
376
polskie budownictwo – raport
polish building sector – report
projektu, umożliwia skrócenie okresu realizacji inwestycji,
(opcję value management) oraz możliwości zmian w projekcie z ograniczonymi konsekwencjami finansowymi. Optymalne
rozwiązania projektowe w systemie MC uzyskane są dzięki dokładnemu value engineering.
Elastyczne podejście oraz obopólne konsekwencje finansowe
sprawiają, że obie strony dbają o dotrzymanie terminów pośrednich, co pozwala na większą kontrolę procesu budowlanego.
Kontrola wprowadzania zmian do projektu i ich wpływu na
kosztyi termin wykonania jest dokonywana w sposób odpowiedzialny i z pełnym udziałem inwestora.
Podejście Management Contracting oferuje również pojedynczą
gwarancję, ponieważ wykonawca przejmuje odpowiedzialność
za poszczególne gwarancje dotyczące pakietów robót.
Management Contracting oferuje pełny zakres usług Construction Management, jednocześnie redukując ryzyko dla klienta.
Każdy projekt jest specyficzny i wymaga szczegółowej analizy, dlatego zawsze warto zapoznać się z ofertą rynku i dobrać system
pozwalający na najbardziej efektywną realizację inwestycji.
management option and ensures changes with limited financial consequences. The optimum design solutions in the MC
system are obtained thanks to detailed value engineering.
The flexible approach and mutual financial consequences result
in both parties’ commitment to meet the intermediate deadlines, which enables them to control the construction process
better. This control, especially while introducing changes in the
design and taking into account their influence on costs and the
execution deadline, is carried out in a responsible manner with
as extensive as possible investor’s participation and in his own
interest. This results from the transparency of the budget, schedule and decisions taken by the MC.
The Management Contracting approach ensures also a single
guarantee as the Contractor takes over the responsibility for individual guarantees for works packages.
Apart from selected elements differentiating the Management
Contracting service from the Construction Management, the
Management Contracting offers the full range of services ensured in the Construction Management while limiting the risk for
the Client.
Each project is unique and requires a detailed analysis so it
is necessary to analyze the market offers and select a system
which ensures the most effective project execution.
Raport Management Contracting opracowała firma Bovis Lend Lease
Management Contracting report compiled by Bovis Lend Lease
Firma Bovis Lend Lease rozpoczęła działalność w Polsce w 1991
roku, gdzie obecnie zatrudnia 100 wysoko wykwalifikowanych
pracowników. Od początku działalności ukończyła ponad 80
projektów na bazie usług Project Management, Construction
Management lub Management Contracting. O naszym zaangażowaniu w zrównoważony rozwój budownictwa świadczą
usługi konsultacyjne związane z uzyskaniem certyfikacji LEED.
Wśród naszych klientów znajdują się: Apsys Polska, Cadbury
Polska, Cargill, Chelverton Intl., CRH, Electrolux, Globe Trade
Centre, IBM, LG Electronics, Karimpol, Mondi Packaging, Neinver Polska, Nestle, Parkridge CE Retail, PepsiCo, Philip Morris,
Pilkington, Roche oraz Stora Enso.
W skali światowej Bovis Lend Lease jest jednym z wiodących dostawców usług Project i Construction Management, powstałym
w roku 1999, kiedy firma Lend Lease przejęła Bovis od firmy
P&O oraz zintegrowała jego działania z uprzednio działającym
Lend Lease Projects. Firma Lend Lease, założona w roku 1958,
jest głównym menedżerem funduszy inwestycyjnych oraz jednym z największych inwestorów nieruchomości handlowych
i mieszkaniowych na świecie, działającym na wszystkich pięciu
kontynentach.
Bovis Lend Lease Poland was established in 1991 and has currently100 highly skilled employees. Our Polish business has
completed more than 80 construction projects for leading
investors in the Polish economy on the basis of Project Management, Construction Management or Management Contracting services. As a part of our commitment to sustainable
construction, we offer consultancy services to help Client in
the process of achieving LEED certification for their project.
Among our Clients are key investors into Polish economy:
Apsys Polska, Cadbury Poland, Cargill, Chelverton Intl., CRH,
Electrolux, Globe Trade Centre, IBM, LG Electronics, Karimpol,
Mondi Packaging, Neinver Polska, Nestle, Parkridge CE Retail,
PepsiCo, Philip Morris, Pilkington, Roche and Stora Enso.
Globally, Bovis Lend Lease is one of the world’s leading Project
and Construction Management companies formed in 1999,
when Lend Lease acquired Bovis from P&O and merged it with
the former Lend Lease Projects. Lend Lease, established in
1958, is a leading retail and residential property group integrated with strong investment management and construction
management business operating on all five continents.
inwestycje budowlane 2010
377