D - Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Łodzi

Sygn. akt I ACa 1469/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 marca 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Wincenty Ślawski
Sędziowie: SSA Anna Miastkowska
SSO del. Dariusz Limiera (spr.)
Protokolant: st. sekr. sąd. Jacek Raciborski
po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2015 r. w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwa M. N.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w P.
o uchylenie uchwał
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi
z dnia 17 czerwca 2014 r. sygn. akt II C 1200/13
1. oddala apelację;
2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy 20 stycznia 56 w P. na rzecz M. N. kwotę 135 (sto trzydzieści
pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Sygn. akt I ACa 1469/14
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 czerwca 2014 roku, wydanym w sprawie, sygn.akt II C 1200/13, z powództwa M.
N. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w P. o uchylenie uchwał, Sąd Okręgowy w
Łodzi w punkcie 1uchylił uchwałę Numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w P. z dnia
16 lipca 2013 roku w przedmiocie przyjęcia organizacji ruchu drogowego określonego w projekcie technicznym stałej
docelowej organizacji ruchu drogowego na uliczkach i dojazdach wewnętrznych Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy
(...) w P. i ustanowienia strefy ruchu na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P., w punkcie 2 oddalił
powództwo w pozostałej części i w punkcie 3 nie obciążył powódki M. N. kosztami procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na tle następująco ustalonego przez Sąd I instancji stanu faktycznego:
Powódka jest właścicielką samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 31a, położonego w P. przy ul. (...). Z prawem
własności tego lokalu związany jest udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego działki oraz
we współwłasności części wspólnych budynku wielomieszkaniowego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot
własności.
W dniu 26 kwietnia 2013 roku odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości, położonej w P. przy ul.
(...).Na zebraniu tym podjęto m.in. zaskarżone uchwały:
- (...) w sprawie przyjęcia organizacji ruchu drogowego określonego w projekcie technicznym stałej docelowej
organizacji ruchu drogowego na uliczkach i dojazdach wewnętrznych Wspólnoty Mieszkaniowej, przy ul. (...) w P. i
ustanowienia strefy ruchu na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P.,
- (...) w sprawie posiadania przez Zarząd klucza do blokady na podjeździe – przy III klatce,
- (...) w sprawie przeznaczenia części wspólnej nieruchomości – pod wynajem jako miejsce postojowe dla pojazdu na
terenie wewnętrznym między garażami (...).
Uchwałą nr 4/2013 właściciele lokali przy ul. (...) w P. przyjęli organizację ruchu drogowego określoną w „Projekcie
technicznym stałej docelowej organizacji ruchu drogowego na uliczkach i dojazdach wewnętrznych Wspólnoty
Mieszkaniowej, przy ul. (...) w P.” oraz dodatkowo postanowili ustanowić strefę ruchu na działkach należących do
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P., obejmującą:
- teren wewnętrzny Wspólnoty - zamykany dojazd do garaży,
- teren wewnętrzny Wspólnoty- między budynkami przy ul. (...)- parking oraz droga wewnętrzna,
- teren wewnętrzny Wspólnoty przed budynkiem od strony klatek schodowych – dojść do klatek schodowych między
III a V klatką schodową oraz między I a III klatką schodową (na skarpie).
Ustanowienie strefy ruchu na części obszaru stanowiącego teren na tzw. skarpie polegało na wyłączeniu możliwości
parkowania przed budynkiem oraz przejazdu poprzez zamontowanie kładzionych i zamykanych blokad przy
podjeździe przy III i V klatce. Aktualnie na skarpie została wyłączona możliwość parkowania. Przed budynkiem zostały
ustawione znaki zakazu zatrzymywania się. Celem podjęcia uchwały nr 4/2013 było zwiększenie bezpieczeństwa.
Uchwałą nr 5/2013 właściciele lokali przy ul. (...) w P. postanowili, że klucz do blokady zamontowanej na podjeździe
przy III klatce schodowej będzie posiadał Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.
Uchwałą nr 8/2013 właściciele lokali przy ul. (...) w P. postanowili natomiast przeznaczyć część wspólną
nieruchomości, znajdującą się na terenie wewnętrznym między garażami (...) pod wynajem – jako indywidualne
miejsce postojowe oraz przeznaczyć tę część wspólną pod odpłatny najem dla właściciela posiadającego lokal w
budynku Wspólnoty na okres jednego roku, przy czym wybór najemcy i ustalenie wysokości czynszu ma odbywać się
w drodze licytacji / konkursu ofert na corocznym zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej.
Zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie mieszanym, w wyniku głosów częściowo oddanych na zebraniu i
częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.Powódka była obecna na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w
dniu 26 kwietnia 2013 r. i na nim głosowała w sprawie uchwał nr 4/2013 i 5/2013, natomiast w sprawie uchwały nr
8/2013 powódka oddała głos w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka była powiadomiona o zebraniu
Wspólnoty. Odebrała też powiadomienie o treści podjętych uchwał w dniu 29 lipca 2013 r. Uchwały były doręczane
właścicielom przez upoważnionych przez stronę pozwaną pracowników Administratora, którzy zbierali podpisy pod
uchwałami podejmowanymi w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciele lokali, w tym także powódka mieli
możliwość zapoznania się z treścią uchwał oraz załącznikami do nich.
Zgodnie z projektem budowlanym miało być zapewnione 10 miejsc postojowych na dziedzińcu wewnętrznym budynku
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) miejsc przy budynku.
Do części mieszkalnej przedmiotowego budynku prowadzi 5 klatek, z czego 3 znajdują się od strony ul. (...), natomiast
dwie – od strony parkingu i wjazdu do garaży.
W budynku mieści się 28 garaży. Wzdłuż drogi wewnętrznej między nieruchomościami przy ul. (...) znajduje się 19
miejsc parkingowych.
Odległość od muru budynku do końca krawężnika przy klatce V po skosie wynosi 9,65 m, w linii prostej- 7,7 m,
- od muru przy salonie kosmetycznym do końca krawężnika – 8 m,
- od muru przy wejściu do klatki schodowej nr III do krawężnika- 12 m,
- od muru przy lokalu (...) do końca krawężnika – 3,2 m ,
- od klatki IV do krawężnika – 7,4 m,
- od lokalu (...) do krawężnika- 10,6m.
Część przestrzeni pomiędzy budynkiem Wspólnoty a w/w krawężnikiem nie stanowi własności strony pozwanej.Przy
uwzględnieniu punktu granicznego nieruchomości Wspólnoty odległość od lokalu (...) do tego punktu wynosi 8 m.
Blokady zabezpieczające przed wjazdem znajdują się na ternie pozwanej Wspólnoty, natomiast parkowanie pojazdów
przed podjęciem przedmiotowych uchwał miało miejsce na terenie nienależącym do Wspólnoty.
W najwęższym miejscu pomiędzy oknami salonu kosmetycznego a końcem krawężnika nie ma możliwości przejazdu
obok zaparkowanego samochodu wzdłuż drogi, natomiast jest możliwość manewrowania na pozostałej części
powierzchni przed budynkiem, także obok samochodów zaparkowanych wzdłuż krawężnika. Z wyjścia z klatki V
do momentu kiedy widoczny jest samochód nadjeżdżający z lewej strony jest odległość ok. 11,1 m. Odległość od
linii zabudowy budynku Wspólnoty do granicy działki strony pozwanej wynosi w najwęższym miejscu 1,09 m, w
najszerszym – 7,06 m.
Miejsca postojowe na terenie wewnętrznym, tzw. dziedzińcu nie zostały urządzone z uwagi na to, że podmiot
wznoszący budynek – (...) Spółka Jawna – nawiózł tam ziemię, usypując z niej wzniesienie i w takim stanie teren
ten zastała strona pozwana.Obecnie jest on zagospodarowany przez stronę pozwaną poprzez zlokalizowanie na nim
skalnika, placu zabaw dla dzieci i terenu zielonego.
Inwestor – (...) Spółka Jawna uzyskał pozwolenie na użytkowanie i zasiedlenie przedmiotowego budynku.
Skarpa usytuowana wzdłuż przedmiotowej nieruchomości, na której znajdowały się miejsca wykorzystywane na
postojowe miała stanowić także dojazd do lokali użytkowych. Do czasu podjęcia przedmiotowej uchwały nr 4/2013
parkowali na niej mieszkańcy bloku. Skarpa istniała w momencie, gdy powódka nabywała swoje mieszkanie w
przedmiotowej nieruchomości we wrześniu 2007 r.
Przy bloku nie ma miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. Z uwagi na dużą ilość samochodów osoby
nieposiadające garaży mają utrudnienia związane z parkowaniem.
Podjazd pod budynek na nieruchomości przy ul. (...) w P. nie jest drogą pożarową ze względu na odległość od budynku.
Drogę pożarową stanowi ul. (...), ul. (...) i ul. (...).
K. do blokady przy klatce III ma Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oraz gospodarz domu, natomiast do blokady na
podjeździe przy V klatce ma każdy z właścicieli lokali w przedmiotowym budynku .
Dojazd służb ratowniczych zapewniony jest od strony ul. (...) od strony terenu parkingu między przedmiotowym i
sąsiednim budynkiem oraz od strony klatki V.
Strona pozwana urządziła miejsca postojowe na działkach stanowiących teren wewnętrzny pozwanej Wspólnoty,
położonych między budynkiem należącym do strony pozwanej, a budynkiem należącym do zasobów Spółdzielni
Mieszkaniowej (...) w P..
W bliskim sąsiedztwie przedmiotowego budynku, przy skrzyżowaniu ulic (...) znajduje się ogólnie dostępny, bezpłatny
miejski parking.
Ustalając stan faktyczny wsprawie Sąd Okręgowy oparł się na dowodach z dokumentów, zeznań świadków i stron. W
oparciu o zaprezentowaną podstawę faktyczną uwzględnił powództwo w części.
Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej, Sąd I instancji stwierdził, że zaskarżone uchwały są wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania. Nie przybrały one formy uchwały
dopóki nie zostało zakończone głosowanie w sprawie ich podjęcia. O treści uchwał powódka została powiadomiona
w dniu 29 lipca 2013 r. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia, o którym mowa w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 roku o własności lokali(tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej oznaczanej jako
„u.w.l.” -upływał dla powódki w dniu 9 września 2013 r. Zdaniem Sądu I instancji, ustawowy termin został zachowany
wobec tego, że powódka złożyła pozew w przedmiotowej sprawie, nadając go w Urzędzie Pocztowym w dniu 8 września
2013 r.
Za spóźnione Sąd Okręgowy uznał natomiast formalne zarzuty dotyczące nieprawidłowości w podejmowaniu uchwał
uzasadniające ich uchylenie, sformułowane przez powódkę w piśmie z dnia 20 grudnia 2013 r. Stwierdził, że
te zarzuty zostały zgłoszone po upływie terminu do zaskarżenia uchwały z art. 25 ust. 1a u.w.l., który stwarza
prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia. Za bezzasadne Sąd instancji poczytał także zastrzeżenia powódki
dotyczące naruszenia art. 23 ust. 1u.w.l. Przepis ten mówiąc o zbieraniu głosów przez zarząd nie wprowadza,
zdaniem Sądu Okręgowego, wyłączności kompetencji zarządu do zbierania głosów oraz wymogu osobistego działania
jego członków.Fakt działania pracowników Administratora nieruchomości przy ul. (...) w P. w zakresie zbierania
głosów poprzedzony był stosownym do tego upoważnieniem ze strony zarządu strony pozwanej. Uprawnienia z
niego wynikające rozciągały się jedynie na podejmowanie czynności o charakterze ściśle technicznym, logistycznym
i organizacyjnym, nie wkraczające w sferę decyzyjną, zastrzeżoną wyłącznie dla zarządu i takie też zostały przez
umocowanego podjęte.
Sąd I instancji dodał, że uchybienia formalne związane z podjęciem uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą
skutkować jej uchyleniem w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. tylko wówczas, gdy miały wpływ na jej treść. W tej sytuacji
uprawnienia do zbierania głosów poszczególnych właścicieli przez administratora działającego z upoważnienia
zarządu nie miały wpływu na ocenę poprawności trybu głosowania i tym samym na ocenę zaskarżonych uchwał.
Roszczenie powódki Sąd I instancji uznałza uzasadnione jedynie w odniesieniu do uchwały nr 4/2013, mocą
której właściciele lokali przyjęli organizację ruchu drogowego oraz postanowili ustanowić strefę ruchu na działkach
należących do Wspólnoty Mieszkaniowej, skutkującą wyłączeniem możliwości parkowania przed budynkiem oraz
przejazdu poprzez zamontowanie kładzionych i zamykanych blokad przy podjeździe przy III i V klatce.
Uchwała ta, zdaniem Sądu Okręgowego, jest zgodna z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r.,
nr 75, poz. 690 ze zm.).
Stosownie do jego treści odległość wydzielonych miejsc postojowych dla samochodów osobowych od okien
pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z
wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i
młodzieży, nie może być mniejsza niż:
1) 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
2) 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie,
3) 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk , z uwzględnieniem § 276 ust. 1.
Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od
granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 3 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
2) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie,
3) 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.
Za bezsporne Sąd I instancji uznał, że przed podjęciem omawianej uchwały przed budynkiem pozwanej Wspólnoty,
na skarpie wzdłuż krawężnika parkowało od 8 do 10 samochodów. Teren ten był wykorzystywany także do przejazdu.
Gdyby odnieść te wymogi wyłącznie do powierzchni działki pozwanej Wspólnoty wymogi te nie byłyby zachowane.
Odległość od linii zabudowy budynku Wspólnoty do granicy działki strony pozwanej wynosi bowiem w najwęższym
miejscu 1,09 m, w najszerszym – 7,06 m.
W toku przeprowadzonych oględzin nieruchomości oraz w oparciu o dane z mapy przygotowanej przez świadka T.
RzepkowskiegoSąd I instancji ustalił jednak, że odległość miejsc wykorzystywanych do parkowania, o których mowa
w pozwie była większa. Odległość od muru budynku do końca krawężnika przy klatce V po skosie wynosi 9,65 m, w
linii prostej- 7,7 m,
- od muru przy salonie kosmetycznym do końca krawężnika – 8 m,
- od muru przy wejściu do klatki schodowej nr III do krawężnika- 12 m,
- od muru przy lokalu (...) do końca krawężnika – 3,2 m,
- od klatki IV do krawężnika – 7,4 m,
- od lokalu” DentalClinika” do krawężnika- 10,6m.
Najistotniejszą kwestią jest zdaniem Sądu I instancji, że część przestrzeni pomiędzy działką pozwanej Wspólnoty a
w/w krawężnikiem, w miejscu, gdzie przed podjęciem zaskarżonej uchwały parkowali mieszkańcy bloku, nie stanowi
własności strony pozwanej.
Podjęcie uchwały, zgodnej z przepisami prawa, narusza interesy właścicieli lokali, albowiem mimo, że jej treść
i wykonanie odnosi się wyłącznie do nieruchomości strony pozwanej,de facto ogranicza możliwość korzystania z
nieruchomości, która własności strony pozwanej nie stanowi. Postój pojazdów odbywał się bowiem na działce Gminy,
na której obecnie, w wyniku realizacji uchwały nr 4/201, takiej możliwości nie ma.
Sąd Okręgowy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości, ile przewiduje to
prawo. Z istoty prawa własności, jak również treści art. 1 ust. 1u.w.l. wynika, że wspólnota może podejmować wiążące
uchwały w zakresie odnoszącym się tylko do nieruchomości wspólnej. Zaskarżona uchwała we wskazanym zakresie
odnosi się natomiast w praktyce również do terenu, do którego wspólnota nie ma prawa własności, co ewidentnie
narusza, zdaniem Sądu I instancji, interes powódki. Nadto za niedopuszczalną uznano sytuacjęwyłączenia, poprzez
ustawienie znaków drogowych,możliwości zatrzymania podjazdu pod blokiem dla osób niepełnosprawnych, czy tak
jak powódka posiadających małe dzieci.
Sąd Okręgowy nie podzieliłnatomiast poglądu powódki co do niezgodności działań strony pozwanej z przywołanym w
pozwie projektem budowlanym. Zaznaczył, iżz dokumentacji projektowej, która została przedłożona przez obie strony
jednoznacznie wynika, że projekt wspomniany przez powódkę pochodzi z 2005 r., a nie 2007 r. Sąd Okręgowy uznał
za bezsporne, że inwestycja została odebrana, a budynek oddany do użytkowania i na ten moment musiał istnieć stan
zgodny z dokumentacją budowlaną.Także plac zabaw dla dzieci, urządzony został według informacyjnych wyjaśnień
powódki na początku jej zamieszkiwania, a zatem nie jest prawdą, iż to zaskarżona uchwała doprowadziła do zmian
w projekcie budowlanym, a tylko to może być, zdaniem Sądu Okręgowego, przedmiotem rozpoznania w niniejszej
sprawie. Wobec tego, iż działka na której parkowali mieszkańcy bloku przy ul. (...) na tzw. skarpie nie należy do strony
pozwanej ani jej poprzednika, z oczywistych względów nie mogła być ujęta w projekcie budowlanym dotyczącym
inwestycji.
Odnosząc się natomiast do zaskarżonej uchwały nr 5/2013, Sąd I instancji nie stwierdził uzasadnionych podstaw do jej
uchylenia. Zaznaczył, że ta uchwała nie odnosi się do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem także do
problemu jego prawidłowości. Po drugie powódka nie wskazała żadnego przepisu, który uchwała ta miałaby naruszać.
W ocenie Sądu Okręgowego, omawiana uchwała nie naruszatakże interesu powódki związanych ze względami
bezpieczeństwa i ograniczeniem możliwości wjazdu jednostek interwencyjnych.Sąd I instancji zaznaczył, że podjazd
pod budynek na nieruchomości przy ul. (...) w P. nie jest drogą pożarową ze względu na odległość od budynku.
Drogę pożarową stanowi ul. (...), ul. (...) i ul. (...). Dojazd służb ratowniczych zapewniony jest od strony ul. (...) od
strony terenu parkingu między przedmiotowym i sąsiednim budynkiem oraz od strony klatki V. K. do blokady przy
klatce III ma wprawdzie z mocy przedmiotowej uchwały jedynie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oraz gospodarz
domu, jednakże kluczedo blokady na podjeździe przy V klatce ma już każdy z właścicieli lokali w przedmiotowym
budynku, co powoduje, że w sytuacjach opisywanych przez powódkę istnieje możliwość zapewnienia dojazdu służbom
ratowniczym, bez potrzeby demontażu drugiej blokady.Ocenę taką potwierdza podana przez powódkę oraz świadka K.
informacja, że mimo braku klucza do blokady przy III klatce mieszkańcy wjeżdżają jednak pod blok na skarpę, o czym
świadczy okoliczność, że za działania takie są im wymierzane obecnie mandaty. Zdaniem Sądu I instancji, mieszkańcy
mają także bez udziału Zarządu możliwość dopuszczenia do wjazdu służb ratowniczych.
Nieuzasadnione, zdaniem Sądu Okręgowego były również zarzuty powódki odnośnie uchwały nr 8/2013 dotyczącej
wyznaczenia indywidualnego miejsca parkingowego pomiędzy garażami. Podkreślono, że nie jest ona niezgodna z
przepisami prawa. Nawet, gdyby podzielić stanowisko,że uchwała ta doprowadziła do zmiany przeznaczenia części
wspólnej nieruchomości, znajdującej się na terenie wewnętrznym to i tak, w ocenie Sądu I instancji, została podjęta
we właściwym trybie (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Nadto, zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy pożytki i inne przychody z
nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te
potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Powołując się na art. 140 k.c. i art. 206 k.c. Sąd Okręgowy zaznaczył, iż regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli
z całej wspólnej rzeczy, przy czym zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., który zachowuje prawo do wyłącznego korzystania z
własności indywidualnej(z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności
w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać.
Przestrzeń pomiędzy garażami wymienionymi w zaskarżonej uchwale jest częścią wspólną nieruchomości w
rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. i nie jest niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich
przeznaczeniem. W zakresie natomiast, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu
zgodnie z jego przeznaczeniem, Wspólnota Mieszkaniowa, zdaniem Sadu I instancji, ma prawo określić zasady
korzystania z części wspólnych budynku i podejmować uchwały dotyczące odpłatności za ich udostępnienie.
Zdaniem Sądu Okręgowego, jeden ze współwłaścicieli nie może powoływać się na swoje uprawnienia wynikające
z art. 206 w zw. z art. 140 k.c. do współposiadania rzeczy w sposób przez siebie wybrany, gdy w podjętej
uchwale, współwłaściciele rzeczy wspólnej, uregulowali kwestię korzystania z części nieruchomości wspólnej. Sąd I
instancji dodał, że uchwała nr 8/2014 ma służyć także uzyskiwaniu pożytków Wspólnoty i pośrednio finansowaniu
wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie stoi ona w sprzeczności z zasadami prawidłowego
zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd Okręgowy nie stwierdził również, aby naruszała interesy właściciela lokalu.
W związku z tym, że do tej pory powódka w ogóle nie korzystała z tej części nieruchomości i nie podjęła nawet żadnych
starań, aby móc z niej korzystać,Sąd Okręgowy uznał, że interes powódki nie został naruszony. Jako dodatkowy
argument powołano okoliczność, że po zawarciu stosownej umowy najmu, o której mowa w uchwale i pobieraniu z
tego tytułu opłaty, powódka, w zakresie swego udziału, będzie osiągać dochody z pobieranego czynszu z tym, że w
pierwszej kolejności służyć one będą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art.
12 ust. 2 u.w.l.).
Rozstrzygając w przedmiocie kosztów procesu, Sąd I instancji odstąpił od obciążania powódki kosztami procesu od
oddalonej części powództwa na podstawie art. 102 k.p.c. Zaznaczył, że koszty prowadzenia sprawy wyniosły ogółem
1.697 zł i złożyły się na nie opłata sądowa od pozwu oraz koszty zastępstwa procesowego stron. Z kosztów tych powódka
poniosła 1.140 zł (opłata od pozwu – 600 zł i 3x 180 zł kosztów zastępstwa procesowego), zaś strona pozwana 557 zł (3x
180 zł kosztów zastępstwa procesowego + 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa). Powódka przegrywając sprawę
w 67% winna pokryć 1136,90 zł, zaś strona pozwana – 376,20 zł. Z porównania kosztów faktycznie poniesionych przez
strony z kosztami do obciążenia wynika, że powódce do zapłaty na rzecz strony pozwanej pozostałaby kwota 3,10 zł,
której zasądzenie Sąd I instancji uznał jednak za niecelowe.
Od tego wyroku apelację wywiodła strona pozwana, zaskarżając orzeczeniew części - w zakresie rozstrzygnięcia
zawartego w pkt1. Wyrokowi pozwana zarzuciła:
1. błąd w ustaleniach faktycznych w postaci przyjęcia, iż pojazdy parkujące na obszarze tzw. „skarpy” zatrzymywały się
równolegle do krawężnika położonego na terenie Gminy i w konsekwencji przyjęcia, iż obok zaparkowanych pojazdów
jest możliwy swobodny przejazd innych pojazdów. Błąd ten miał istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, ponieważ
przyjęcie takiego ustalenia doprowadziło do uwzględnienia powództwa w części dotyczącej zaskarżonej uchwały nr
4/2013 i w konsekwencji jej uchylenia w całości;
2. naruszenie przepisu prawa materialnego:
• w postaci art. 1 ust. 1 u.w.l. w związku z art. 140 § 1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż uchwała nr
4/2013 wkracza w sferę prawa własności Gminy z uwagi na ocenę, iż dotyczy ona działki nienależącej do Wspólnoty
podczas gdy właściciele lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podejmując omawianą uchwałę wypowiadali się
tylko w granicach działki stanowiącej ich współwłasność;
• w postaci § 19 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie
warunków technicznych jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 roku poz. 926) poprzez
jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż w przypadku wykorzystywania do parkowania samochodów, na terenie
stanowiącym współwłasność właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej położonym na obszarze tzw.
„skarpy”, obszaru stanowiącego własność Gminy zostają zachowane minimalne odległości miejsc postojowych od
okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, podczas gdy zachowanie wskazanego wymogu prawnego
odnosi się tylko do niektórych z miejsc postojowych, co stanowi naruszenie omawianej regulacji prawnej wymagającej
zachowania określonych odległości w odniesieniu do wszystkich miejsc postojowych;
• w postaci § 19 ust. 1 pkt2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków
technicznych jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 roku poz. 926) poprzez jego błędną
interpretację i przyjęcie, iż minimalna odległość miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały
pobyt ludzi powinna być mierzona od granicy końcowej miejsca postojowego a nie od „czoła” miejsca postojowego
czyli od jego granicy początkowej - wjazdu - na obszar miejsca postojowego i w rezultacie przyjęcie, iż w przypadku
parkowania pojazdów na tzw. „skarpie” obejmującej działkę gruntu stanowiącej własność pozwanej i działkę gruntu
stanowiącej własność Gminy minimalne odległości miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały
pobyt ludzi są zachowane;
3. naruszenie przepisów postępowania:
- w postaci art. 233 § 1 k.p.c. mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez przekroczenie granic swobodnej
oceny dowodów w postaci zeznań świadka - P. W. - i nieuwzględnienie podstawowej przyczyny podjęcia zaskarżonej
uchwały nr 4/2013 w postaci zapewnienia bezpieczeństwa w poruszaniu się pieszych na terenie tzw. „skarpy” przed
nieruchomością przy ul. (...) w P. i niemożności swobodnego poruszania się pojazdów oraz wjazdu i przejazdu służb
ratowniczych obok samochodów zaparkowanych na omawianym obszarze;
- w postaci art. 233 § 1 k.p.c. mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez przekroczenie granic swobodnej
oceny dowodów w postaci przesłuchania strony pozwanej - członka Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej E.
P. - i nieuwzględnienie podjęcia zaskarżonej uchwały nr 4/2013 w postaci zapewnienia bezpieczeństwa poruszania się
osób korzystających z nieruchomości budynkowej przy ul. (...) tzw. „skarpy” iniemożnościswobodnego poruszania się
pojazdów oraz wjazdu i przejazdu pojazdów służb ratowniczych obok samochodów zaparkowanych na omawianym
obszarze.
Podnosząc powyższe zarzuty pozwanawniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w
tym zakresie i w konsekwencji utrzymanie w mocy uchwały nr 4/2013 oraz o zasądzenie od strony powodowej zwrotu
kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za II instancję.
Na rozprawie apelacyjnej strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa
procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie, a zaskarżony wyrok jest w pełni prawidłowy.
Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, bowiem znajdują one oparcie
w zgromadzonym materiale dowodowym. Aprobatę Sądu Apelacyjnego zyskały także wyrażone przez Sąd I instancji
oceny prawne.
Zawarte w apelacji zarzuty dotyczące rekompozycji stanu faktycznego, mają dla rozstrzygnięcia drugorzędne
znaczenie. Skoncentrowały się one na kwestii prawidłowości ustaleń co do możliwości legalnego usytuowania miejsc
parkingowych na południowo – zachodniej części nieruchomości wspólnej, położonej na grzbiecie tzw. skarpy.
Niezależnie jednak od tego w jaki sposób dokonane zostałyby pomiary odległości pomiędzy krawędzią budynku a
krawędzią parkujących pojazdów, zaakceptować należy stanowisko skarżącego, iż na tym terenie nie ma możliwości
parkowania pojazdów w zgodzie z regulacją§ 19 ust. 1 pkt 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia
12 kwietnia 2002 roku.
Dla kontroli instancyjnej zaskarżonego rozstrzygnięcia nie była również kluczową okoliczność, czy i w jakim zakresie
podważona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej wkracza w sferę prawa własności Gminy. Sąd Apelacyjny podziela
zapatrywanie, że ustanowione w tej uchwale nakazy i zakazy nie mają wiążącego charakteru poza obszarem
nieruchomości wspólnej. Bezsporną okolicznością pozostawało jednak, że w wyniku dotychczasowej praktyki na
całym terenie znajdującym się fizycznie w obrębie tzw. skarpy urządzane były miejsca postojowe. Za dopuszczalną
należy, co do zasady, poczytaćzmianętakiej sytuacji, przy pomocy środka prawnego, jakim jest uchwała większości
właścicieli lokali. W orzecznictwie sądowym wyrażony już został nawet pogląd, że taka uchwała, choćby naruszała
subiektywny interes dotychczasowego właściciela, nie jest dotknięta wadliwością, która uzasadniałaby uchylenie
uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09,
opubl. w systemie informatycznym Lex pod nr (...)).
Nie można jednak zbagatelizować okoliczności, iż adresatami zaskarżonej uchwały pozostają przede
wszystkimwłaściciele lokali znajdujących się na nieruchomości. Sąd I instancji trafnie zatem postawił wymóg
należytej czytelności ustanowionych nakazów i zakazów, tak, abyczłonkowie wspólnoty mogli w sposób jednoznaczny
dowiedzieć się z jakiej części nieruchomości wspólnej mogą korzystać w dotychczasowy sposób, a z jakiej nie.
Takiego wymogu zaskarżona uchwała zaś nie spełnia. Stało się tak wskutek uchybień, do których doszło na etapie jej
podejmowania.
Lektura samej uchwały nie pozwala przyjąć, aby zawierała ona precyzyjny opis uregulowania ruchu na poszczególnych
częściach działki. Takich danych nie dostarcza również mapa, stanowiąca część projektu technicznego załączonego
do uchwały. Nie zawiera bowiemwskazania, jaka część powierzchniograniczonej krawężnikiem stanowi już własność
innego podmiotu (k. 153). Wobec bezspornego braku jakichkolwiek oznaczeń w terenie, takiej wiedzy nie posiadali
również właściciele poszczególnych lokali. Sąd Okręgowy trafnie zatem stwierdził, że w ten sposób został naruszony
faktyczny interes członków wspólnoty, w tym powódki.
Sąd Apelacyjny nie kwestionuje wprawdzie celowości założeń, jakimi uchwałodawcy kierowali się ustanawiając
ograniczenia dla ruchu pojazdów. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym zwłaszcza wnioski płynące
z przeprowadzonych oględzin, potwierdzę tezę o potrzebie podjęcia działań dla poprawy bezpieczeństwa ruchu
pieszego na obszarze znajdujących się po południowo – zachodniej stronie budynku mieszkalnego. Zastosowane
środki poczytać należało jednak za zbyt rygorystyczne. Po pierwsze przecież, ustanowione zakazy nie wyeliminowały
co do zasady możliwości ruchu kołowego na analizowanym obszarze. Przeciwnie, poza utrzymaniem zamontowanych
blokad nie zostały w tym zakresie wprowadzone jakiekolwiek ograniczenia, w tym zwłaszcza odnoszące się do
prędkości przemieszczania się pojazdów mechanicznych.
Zgodzić się wprawdzie można z założeniem, że uniemożliwienie parkowania samochodów na terenie „skarpy”
w praktyce doprowadziłoby do znaczącego ograniczenia ruchu kołowego w tym miejscu.Chybione są jednak
zapatrywania skarżącego co do charakteru ustanowionych w uchwale wspólnoty zakazów. Z projektu technicznego
stałej docelowej organizacji ruchu drogowego, mapy, a nade wszystko z faktu ustanowienia strefy ruchu wynika,
że pozwana wspólnota zdecydowała się na zastosowanie środków przewidzianych w ustawie Prawo o ruchu
drogowym, przy uwzględnieniu możliwości interweniowania służb odpowiedzialnych za bezpieczeństwo w ruchu
drogowym. W szczególności nie zasługuje więc na akceptację teza, że stosując się do zakazu przewidzianego
znakiem B – 36, właściciele nieruchomości w dalszym ciągu pozostaliby uprawnieni do czasowego wjazdu i postoju
na potrzeby umożliwienia przedostania się do budynku osób niepełnosprawnych czy dzieci lub krótkotrwałego
postoju w celu rozładunku. Wprowadzony zakaz postoju i zatrzymywania się ma bowiem charakter bezwzględnie
obowiązujący, bezwyjątkowy. Tak rygorystyczne środki nie mogą zaś zostać poczytane za zgodne z zasadami
współżycia społecznego ograniczenie uprawnień właścicieli. Godzą również w zasady prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną, biorąc zwłaszcza pod uwagę jednoczesne utrzymanie możliwości ruchu, w tym zwłaszcza
ruchu pojazdów mechanicznych, na obszarze grzbietu skarpy.
Nie jest również trafnym zarzut nadmiernej ingerencji Sądu I instancji wskutek uchylenia uchwały nr 4/2013 w całości.
Zgodzić się wprawdzie należy, że zawarte tamże postanowienia dotyczą nie tylko uregulowania ruchu w obszarze tzw.
skarpy, lecz również ustanowienia strefy ruchu na terenach zamykanego dojazdu do garaży oraz terenu wewnętrznego
Wspólnoty - między budynkami przy ul. (...) - parkingu oraz drogi wewnętrznej.
Wymaga jednak podkreślenia, iż sąd w ramach kontroli przewidzianej przez art. 23 – 25 u.w.l. nie jest uprawniony
do częściowego uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Takie działanie mogłoby zostać poczytane za próbę
zobowiązywania wspólnoty mieszkaniowej przez sąd do podjęcia uchwały o określonej treści, czemu w sposób wyraźny
sprzeciwia się nie tylko autonomia właścicieli w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, lecz również i same
przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r.,
I CKN 489/00, opubl. w nr 12 OSNC z 2002 r. pod poz. 157). Przede wszystkim jednak w sprawie niniejszej zwrócić
należy uwagę na okoliczność, że egzekwowanie tak „podzielonej” uchwały nr 4/2013 byłoby bardzo utrudnione.
Uchwała jest bowiem nieprecyzyjna i odwołuje się do projektu technicznego, który nie zawiera danych graficznych
dotyczących granic działek i jest przez to nieczytelny.
Wszystkie powołane okoliczności nakazują przyjąć, że zakwestionowana uchwała w zaskarżonym kształcie nie może
się ostać. Stało się tak pomimo oceny, że sama likwidacja miejsc parkingowych przy południowo – zachodniej
krawędzi nieruchomości wspólnej i regulacja ruchu drogowego na terenie wspólnoty nie stanowiłaby podstawy do
wyeliminowania uchwały z obrotu prawnego.
Z tych względów należało apelację oddalić w oparciu o art. 385 k.p.c., a o kosztach postępowania apelacyjnego orzec
zgodnie z art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c. i art. 108 §1 k.p.c. Ponieważ strona pozwana uległa na tym etapie w
całości obowiązana jest zwrócić powódce poniesione koszty zastępstwa procesowego, których wysokość ustalono na
podstawie § 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 1 i§ 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września
2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej
udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., Nr 490).