OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości gruntowej zabudowanej

O P E R AT S Z AC U N K O W Y
nieruchomości gruntowej zabudowanej
Adres: ul. Willowa 40
Gmina: Cegłów
Powiat: miński
Miejscowość: Cegłów
Obręb: Cegłów, nr 0001
Nr działki: 427/1
Powierzchnia działki [m²]: 1969
Rodzaj zabudowy: Wolnostojąca
Pow. uż. budynku mieszkalnego [m²]: 59,0
Stan na dzień wyceny: Budynek mieszkalny zamieszkały na
dzień oględzin
……………..……………
Autor operatu, podpis i pieczęć:
Beata Cegieła
Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 lipca 2016 r.
Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa,
tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: [email protected], www.wyceny24.pl
NIP 951-153-39-43, REGON 140412671
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
nieruchomości gruntowej zabudowanej
Wyciąg niniejszy sporządzono zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.
Rodzaj zabudowy
Wolnostojąca
Rodzaj prawa do nieruchomości
Własność
Adres
ul. Willowa 40
Miejscowość
Cegłów
Gmina
Cegłów
Obręb, nr działki
Cegłów, nr 0001, działka nr 427/1
2
Powierzchnia działek [m ]
1969
Nr kw. działki
Nie założono
Sąd prowadzący kw.
--2
P.u. budynku mieszkalnego [m ]
59,0
Stan na dzień wyceny
Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin
Inne naniesienia
Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie
technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, częściowo drewniany w średnim stanie technicznym.
Cel wyceny
Dla celów postępowania upadłościowego
Zakres wyceny
Prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej
Zastosowana metodologia
Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg
stanu na dzień oględzin
w tym:
153 000 zł.
słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych
- wartość rynkowa gruntu
- wartość rynkowa budynku mieszkalnego
102 000 zł
51 000 zł
Wartość rynkowa udziału 10/32 przedmiotu
wyceny wg stanu na dzień oględzin
w tym:
- wartość rynkowa udziału w gruncie
- wartość rynkowa udziału w budynku mieszkalnym
47 812, 50 zł
słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset dwanaście i
50/100 zł
31 875,00 zł
15 937,50 zł
Oszacowane powyżej wartości rynkowe nie uwzględniają podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomości, w szczególności podatku VAT.
Autor operatu, podpis i pieczęć
......................................
Beata Cegieła
Data i miejsce sporządzenia operatu
Warszawa, 15 lipca 2016 r.
Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa,
tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: [email protected], www.wyceny24.pl
NIP 951-153-39-43, REGON 140412671
www.wyceny24.pl
SPIS TREŚCI
1.
PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................ 4
1.1. PRZEDMIOT WYCENY................................................................................................................ 4
1.2. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................................... 4
2.
CEL WYCENY ..................................................................................................... 4
3.
PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY ................................................................... 4
3.1. PODSTAWY FORMALNE............................................................................................................. 4
3.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ............................................................................................ 4
3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ........................................................................................ 4
4.
DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY ................................................................... 5
5.
OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ................................................. 5
5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................ 5
5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY ................................................................................................. 5
5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO .................................................................................. 7
5.4. DECYZJE BUDOWLANE ............................................................................................................. 7
6.
PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM ............................................................. 7
7.
OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................... 8
7.1. W SKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI .......................................................................... 8
7.2. W YBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ...................................................................... 9
8.
ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI .............. 9
8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 9
8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY .......................................................................................... 10
8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ................................................................................. 11
8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWAŃ RYNKU LOKALNEGO ............................................ 12
8.5. OBLICZENIA PROWADZĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ........................ 12
9.
PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY..................................................................... 17
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA .............................................................................. 18
11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW ......................................................................................... 18
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 3
www.wyceny24.pl
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.
PRZEDMIOT WYCENY
Przedmiot wyceny
Nieruchomość gruntowa zabudowana
Rodzaj prawa do nieruchomości
Własność
Adres
ul. Willowa 40
Miejscowość
Cegłów
Gmina/Dzielnica
Cegłów
Obręb
Cegłów, nr 0001
Nr działki
427/1
Powierzchnia działki [m2]
1969
Nr kw. działki
Nie założono
Sąd prowadzący kw.
---
P.u. budynku mieszkalnego [m2]
59,0
Stan na dzień wyceny
Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin
Inne naniesienia
Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie
technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, częściowo drewniany w średnim stanie technicznym.
1.2.
ZAKRES WYCENY
Określeniu podlega prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej.
2. CEL WYCENY
Dla celów postępowania upadłościowego.
3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY
3.1.
PODSTAWY FORMALNE
[1] Zleceniodawca – p. Paweł Lewandowski, syndyk masy upadłości Iwony Kaczor.
[2] Autor operatu – Beata Cegieła, rzeczoznawca majątkowy legitymujący się uprawnieniami zawodowymi nr 4412.
3.2.
PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE
[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami).
[2] Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz. U. 2003 Nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami).
[3] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U.
46/2000 poz. 543 z późniejszymi zmianami).
[4] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U 207/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
3.3.
ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH
[1]
Wypis z rejestru gruntów wg stanu na dzień 25 lipca 2015 r. /załącznik/
[2]
Akt własności ziemi z dnia 03 marca 1978 r. /załącznik/
[3]
Postanowienie Sygn. akt I Ns 646/11 z dnia 21 marca 2012 r. /załącznik/
[4]
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 4
www.wyceny24.pl
[5]
Oględziny przedmiotu wyceny.
[6]
Informacje uzyskane od Zleceniodawcy.
[7]
Informacje uzyskane z publikacji w czasopismach fachowych, agencji pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami i Internecie.
[8]
Dane transakcyjne udostępnione przez PODGiK w Mińsku Maz.
4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY
Data sporządzenia operatu szacunkowego
15 lipca 2016 r.
Stany nieruchomości uwzględnione w wycenie
na dzień oględzin / ---
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
15 lipca 2016 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości
12 lipca 2016 r.
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY
5.1.
POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY
Lp.
Cecha
Charakterystyka
1.
Lokalizacja
Powiat miński, gmina Cegłów, miejscowość Cegłów, ul.
Willowa 40, w odległości ok. 600 m w linii prostej na południe od ul. Tadeusza Kościuszki.
2.
Otoczenie bezpośrednie (sąsiedztwo)
W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wolne działki inwestycyjne.
3.
Otoczenie dalsze
J.w.
4.
Uciążliwości
Brak.
5.
Położenie względem instytucji użyteczności publicznej
Urząd Gminy Cegłów w odległości ok. 900 m. Podstawowe
placówki usługowe, oświatowe i służby zdrowia w promieniu do 2 km.
6.
Komunikacja publiczna
Stacja PKP w odległości ok. 1,2 km.
7.
Dojazd do nieruchomości
Dojazd drogą utwardzoną, asfaltową - ul. Willowa.
5.2.
STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY
Lp.
Cecha
1.
Charakterystyka działki
1.1.
Nr działki, obr.
Dz. nr 427/1, obr. Cegłów nr 0001.
1.2.
Powierzchnia
1969 m²
1.3.
Kształt, cechy geometryczne
Działka w kształcie wydłużonego prostokąta, o dość korzystnych wymiarach boków.
1.4.
Dostęp do drogi publicznej
Bezpośredni - ul. Willowa.
1.5.
Ukształtowanie powierzchni
Płaska.
1.6.
Media
Elektryczność – dostępna.
Sieć gazowa – brak.
Wodociąg – dostępny.
Charakterystyka
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 5
www.wyceny24.pl
Kanalizacja – dostępna.
1.7.
Zalesienia, zadrzewienia
Na działce pojedyncze drzewa, trawa.
1.8.
Ogrodzenie
Częściowo drewniane, częściowo betonowe, częściowo z
siatki.
1.9.
Zabudowania i urządzenia
Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący.
1.10.
Inne naniesienia
Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie
technicznym, budynek garażowy częściowo murowany,
częściowo drewniany w średnim stanie technicznym. w
średnim stanie technicznym.
1.11.
Zagospodarowanie,
terenu
2.
Charakterystyka budynku
2.1.
Rodzaj zabudowy
Wolnostojąca.
2.2.
Ch-ka ogólna budynku
Kondygnacje naziemne – 1 (budynek parterowy).
Podpiwniczenie – brak.
Technologia wykonania – tradycyjna (budynek murowany).
Dach – kryty blachą.
Garaż – wolnostojący, w średnim stanie technicznym.
2.3.
Rok (lata) budowy
Budynki kilkudziesięcioletnie.
2.4.
utrzymanie
Na dzień wyceny teren działki słabo zagospodarowany.
Parametry techniczne:
powierzchnia zabudowy
ok. 70,0 m
powierzchnia całkowita
b/d
powierzchnia użytkowa
59,0 m
kubatura
2
2
b/d
Powyższe dane podano na podstawie własnych pomiarów.
2.5.
Program użytkowy
2.6.
Wyposażenie budynku w instalacje
3.
2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, przedsionek.
Elektryczna.
Wodociągowa – z sieci miejskiej.
Kanalizacyjna – z sieci miejskiej.
Gazowa – brak.
Grzewcza – c.o. i c.w. z pieca na drewno.
Opis stanu budynku na dzień oględzin
3.1.
Stan techniczny budynku lub zaawansowanie prac
Od średniego po dobry.
3.2.
Standard elementów wewnętrznego
wykończenia budynku
Podstawowy.
3.3.
Opis stanu elementów wewnętrznego wykończenia budynku
Podłogi: częściowo panele, częściowo wykładzina, częściowo terakota - stan od dobrego po średni, w kotłowni
szlichta.
Tynki, roboty malarskie i oblicowania: tynki cementowowapienne, malowane, terakota w łazience, w kotłowni brak
tynków.
Drzwi wejściowe: drewniane - standard podstawowy.
Drzwi wewnętrzne: drewniane w podstawowym standardzie.
Stolarka okienna: częściowo drewniana, częściowo pcv –
stan od średniego po dobry.
Wykończenie i wyposażenie łazienki(ek): łazienka po remoncie, armatura i ceramika sanitarna w standardzie solidnym.
Wykończenie i wyposażenie kuchni: szafki kuchenne wraz
z osprzętem w podstawowym standardzie.
Inne: brak.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 6
www.wyceny24.pl
4.
Opis stanu budynku ---
4.1.
Stan techniczny budynku lub zaawansowanie prac
Nie dotyczy.
4.2.
Standard budynku
Nie dotyczy.
4.3.
Opis stanu budynku / wykonanych
prac
Nie dotyczy.
4.4.
Uwagi
Brak.
5.3.
STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO
Dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie założono księgi wieczystej.
Dane z ewidencji gruntów ustalono na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 25 lipca 2014 r.
Działki położone są w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miejscowości Cegłów, w jedn. rejestrowej
nr G.36.
Nr działki
Położenie działki
Opisy użytków
Grunty orne
Grunty rolne zabudowane
427/1
Ozn. użyt. i
kont. klasyfik.
RV
Br-RV
RAZEM
Pow.
w ha
0,0781
0,1188
0,1969
Stan władających:
Rogowska Jolanta - udział 1/8
Rogowski Michał - udział 5/32
Rogowski Robert - udział 5/32
Sosnowski Andrzej - udział 1/8
Sosnowski Zbigniew Aleksander - udział 1/8
Suska-Kaczor Iwona Klaudia - udział 5/16
5.4.
DECYZJE BUDOWLANE
Zamawiający nie przedstawił żadnej decyzji budowlanej dotyczącej wycenianych nieruchomości.
6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM
Zgodnie z uchwałą nr XV/107/15 Rady Gminy Cegłów z dnia 29 października 2015 r. w sprawie
uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów, szacowana nieruchomość położona jest na obszarze zaznaczonym symbolem 81 MN/U – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 7
www.wyceny24.pl
Fragmenty zapisów planu:
7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
7.1.
WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI
Zgodnie ze standardem grunty i budynki zajmowane przez właściciela i jego bliskich, a nie związane z osiąganiem dochodów, winny być wyceniane wg wartości rynkowej.
Wartość rynkowa nieruchomości powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej
nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
•
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
•
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 8
www.wyceny24.pl
7.2.
WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY
Wartość rynkowa w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy
materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób:
Art. 153. 1.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne,
które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze
względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są
znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do
porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości
rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru,
współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
Wybór podejścia i metody szacowania jest zgodny z rodzajem szacowanej wartości, zaleceniami
zawartymi w §4 ust. 1 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazaniami zawartymi w art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI
8.1.
OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Obecnie, nieprzerwalnie, co najmniej od 2 lat rynek domów jednorodzinnych jest rynkiem nabywcy.
Oferta domów do sprzedania jest większa niż popyt na tego typu nieruchomości. Nadpodaż domów
jest po części pochodną boomu budowlanego z roku 2007. Zachęceni rosnącymi cenami nieruchomości inwestorzy rozpoczęli w tym czasie wiele inwestycji jednorodzinnych, które były realizowane w latach 2007-2009. Nie przewidzieli jednak, że sytuacja na rynku może się diametralnie
zmienić. Część inwestycji zrealizowanych w tym okresie pozostało niesprzedanych, natomiast na
bieżąco były realizowane kolejne projekty.
Średnia cena domu w Polsce w 2007 roku, wynosiła około 3500 zł/m² rok później cena wzrosła
średnio o 26% a w 2008 roku o kolejne 4%. Maksymalna średnia cena 1 m² wynosiła 4600 zł. Natomiast od 2009 roku następował spadek cen. Obecnie cena jest niższa od obowiązującej pod
koniec 2008 o około 15%.
Zgodnie z raportem Działu Analiz Północ Nieruchomości S.A. najbardziej stabilne ceny można
znaleźć w województwie małopolskim oraz mazowieckim, jednocześnie w okresie ostatnich 5 lat
były to ceny średnio najwyższe w Polsce. W Małopolsce średnia cena 1m² domu wynosiła około
5000 zł natomiast w województwie mazowieckim 5500 zł. Najbardziej poszukiwane są oferty
sprzedaży niewielkich domów, których cena nie jest dużo wyższa od kwoty, jaką trzeba zapłacić za
duże 3- lub 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta. Optymalna powierzchnia użytkowa domu
pod względem łatwości jego sprzedaży wynosi około 150 mkw., preferowane wielkości działki to
500-1000 m kw., technologia budowy tradycyjna, murowana, ilość kondygnacji 2 – parter i poddasze użytkowe, inne oczekiwane udogodnienia garaż, ogród, rozwiązania zapewniające energooszczędność budynku. Oprócz parametrów budynku liczy się również jego lokalizacja. Odległość od
centrum miasta wprawdzie nie jest tak ważna jak dobre połączenie komunikacyjne z miejscem
pracy, jednak raczej nie powinna być większa niż 25 kilometrów. Z kolei najbliższe otoczenie powinno gwarantować przyszłym mieszkańcom spokój i możliwość aktywnego wypoczynku blisko
natury.
W strukturze oferowanych do sprzedaży w 2015 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal
dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów
– 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 87 proc. całej oferty. Wśród domów z
zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 14 proc. Najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w pierwszych trzech miesiącach tego roku, oferowano w Warszawie - 32 proc.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 9
www.wyceny24.pl
Zdaniem analityków rok 2015 był czasem stabilizacji w dobrym tego słowa znaczeniu. Nastąpiło
długo wyczekiwane uspokojenie sytuacji, co wpłynie na ilość transakcji na rynku nieruchomości.
Tego samego należy oczekiwać w całym 2016 r. Należy jednak pamiętać, że domy z reguły dłużej
czekają na nabywców niż niewielkie działki w porównywalnych lokalizacjach.
8.2.
POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY
Powiat miński - powiat w Polsce (województwo mazowieckie), w aglomeracji warszawskiej, reaktywowany w 1999 roku w ramach reformy administracyjnej. Jego siedzibą jest miasto Mińsk Mazowiecki.
Powiat miński
Powiat miński należy do największych powiatów ziemskich w Polsce. Zajmuje pod tym względem
27 miejsce.
Powiat nie jest bardzo zurbanizowany. 44,33% (31 XII 2007) ludności powiatu mieszka w miastach,
podczas gdy odsetek ten dla Polski wynosi 61,1%. Przy czym występują tu liczne dawne miasta
jak Dobre, Stanisławów, Siennica, Latowicz, Cegłów, Kuflew, Jeruzal i Okuniew; a także duże wsie
które nigdy miastami nie były, jak Dębe Wielkie (ok. 3200 mieszkańców) czy Stojadła (prawie
1000).
Powiat miński graniczy z pięcioma powiatami województwa mazowieckiego: garwolińskim, otwockim, wołomińskim, siedleckim i węgrowskim.
Gmina Cegłów - gmina wiejska w województwie mazowieckim, w powiecie mińskim. W latach
1975–1998 gmina położona była w województwie siedleckim.
Gmina Cegłów - położenie na mapie powiatu mińskiego
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 10
www.wyceny24.pl
Cegłów położony jest nad źródłami rzeki Mienia na wschód od Mińska Mazowieckiego (8 km). Cegłów jest gminą rolniczo-letniskową z uwagi na mikroklimat i bliskie położenie od centrum Warszawy (ok. 45 km), oraz na obszar Chronionego Krajobrazu z rezerwatem „Jedlina”.
Siedziba gminy to Cegłów.
Jest to gmina rolnicza, z przewagą drobnych gospodarstw rolnych. Ponad trzydzieści procent powierzchni gminy zajmuje zwarty obszar lasów mieńskich, z dobrze urządzonymi drogami
do uprawiania turystyki rowerowej, rozciągających się na obszar sąsiedniej gminy Mrozy. W lasach
tych, na terenie gminy Cegłów jest rezerwat „Jedlina”- największy /ok.13 ha/ zwarty obszar jodły
na północ od Gór Świętokrzyskich. Około 3/5 obszaru gminy leży w obszarze Mazowieckiego Krajobrazu Chronionego, którego jednym z elementów jest malownicza pradolina rzeki Mieni – dopływu Świdra.
Gmina Cegłów graniczy: od północy z gminą Jakubów, od północnego wschodu z gminą Kałuszyn, od wschodu z gminą Mrozy, od południa z gminą Latowicz, od zachodu z gminami Siennica
i Mińsk Mazowiecki. Odległość od Warszawy wynosi około 50 km, od Mińska Mazowieckiego około
13 km, a od Siedlec około 44 km.
Przez Cegłów przebiega magistrala kolejowa Berlin – Warszawa – Moskwa. Usytuowane są dwa
przystanki kolejowe w Cegłowie i w Mieni. Dobre połączenia komunikacyjne kolejowe umożliwiają
mieszkańcom gminy dojazdy do pracy, przede wszystkim do Warszawy, Mińska Mazowieckiego
i Siedlec.
8.3.
CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO
Element charakterystyki
Opis
Zakres przedmiotowy rynku
Nieruchomości gruntowe zabudowane niewielkimi budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi.
Zasięg terytorialny rynku
Powiat miński, gminy: Cegłów, Mrozy i Siennica.
Zasięg czasowy analizy
VI 2015 r. – VII 2016 r.
Stopień rozwoju rynku
Dojrzały.
Płynność rynku
Średnia.
Zakres cen jednostkowych
1,2 tys. – 3,0 tys. zł za m p.u.
Cechy kształtujące ceny transakcyjne
Stan techniczny i standard wykończenia domu – wyższe ceny
jednostkowe osiągają domy młodsze lub po remoncie, w dobrym
stanie technicznym, wykończone w solidnym standardzie.
Wielkość działki – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy położone na większych działkach.
Wielkość budynku, technologia budowy - wyższe ceny jednostkowe osiągają domy o mniejszej powierzchni użytkowej zniesione w
technologii murowanej.
Jakość drogi dojazdowej, dostępność mediów – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy z dostępem z drogi utwardzonej, z dostępem do mediów sieciowych.
Lokalizacja, dostęp do infrastruktury, otoczenie – wyższe ceny
jednostkowe osiągają domy położone bliżej granic Warszawy, w
pobliżu rozwiniętej infrastruktury towarzyszącej i komunikacyjnej,
w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej..
Ch-ka obiektów dominujących w
obrocie
Domy jednorodzinne wolnostojące na działkach o powierzchni
2
2
około 1000 – 4000 m , o powierzchni użytkowej od 60 do 130 m .
Preferencje nabywców
Domy położone z dala od uciążliwości miejskich (typu hałas, spaliny), po remoncie, w dobrym stanie technicznym, wykończone w
solidnym standardzie, z korzystnym dojazdem do działki.
2
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 11
www.wyceny24.pl
8.4.
PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWAŃ RYNKU LOKALNEGO
Obiekt wyceniany a
dominujące w obrocie
Atrakcyjność
obiektu
obiekty
wycenianego
Płynność wycenianego obiektu
8.5.
Typowy.
Przeciętna.
Średnia.
OBLICZENIA PROWADZĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
Wycena wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej
W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:
Pow.
działki
[m kw.]
P.u. bud.
[m kw.]
Cegłów
1 216
ok. 91
220 000
2 418
Cegłów
Cegłów
4 199
102,30
310 000
3 030
miński
Cegłów
Piaseczno
5 600
ok. 55
75 000
1 364
miński
Cegłów
Kiczki Drugie
900
70,00
90 000
1 286
2015-09-25
miński
Siennica
Siennica
638
ok. 90
255 000
2 833
2015-09-29
miński
Cegłów
Woźbin
7 400
60,00
82 800
1 380
7.
2015-10-20
miński
Siennica
Siennica
2 103
80,00
120 000
1 500
8.
2015-10-29
miński
Cegłów
Cegłów
880
130,80
265 000
2 026
Lp.
Data
Powiat
Gmina
Miejscowość
1.
2015-06-18
miński
Cegłów
2.
2015-07-07
miński
3.
2015-07-22
4.
2015-08-21
5.
6.
Cena
Cena jedn.
transakcyjna
[zł/m kw.]
[zł]
9.
2015-10-29
miński
Cegłów
Wiciejów
1 200
72,30
167 500
2 317
10.
2015-12-29
miński
Cegłów
Kiczki Pierwsze
1 500
ok. 50
68 000
1 360
11.
2016-03-31
miński
Cegłów
Skupie
1 000
ok. 40
62 000
1 550
12.
2016-04-14
miński
Siennica
1 440
50,00
80 000
1 600
13.
2016-04-14
miński
Cegłów
Lasomin
Wólka Wiciejowska
1 000
ok. 27
62 000
2 296
Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształtowanie się trendu czasowego w badanym okresie.
Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie miał
niewielką tendencję zniżkową.
Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytuły trendu czasowego.
Próba reprezentatywna opiera się na:
13.
Cmin
elementach w następującym przedziale cenowym:
1 286
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 12
www.wyceny24.pl
Cmax
3 030
Cśr
1 920
gdzie:
Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej
W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:
Lp.
Data
Powiat
Gmina
Miejscowość
Pow.
działki
[m kw.]
P.u. bud.
[m kw.]
2015-08-21
miński
Cegłów
Kiczki Drugie
900
70,00
Cena
Cena jedn.
transakcyjna
[zł/m kw.]
[zł]
90 000
1 286
Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 900 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miejscowości Kiczki Drugie, zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 70,0 m kw., budynek
drewniany, kryty częściowo eternitem, częściowo blachą, wybudowany w 1951 r., przeznaczonym do remontu.
min
2015-07-07
max
miński
Cegłów
Cegłów
4 199
102,30
310 000
3 030
Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 4199 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miejscowości Cegłów, na zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 102,30 m kw., budynek
murowany, kryty blachą, o pow. użytk. 102,30 m kw., w dobrym stanie technicznym.
Granice współczynników korygujących są następujące:
gdzie:
Kmin
0,6697
Kmax
1,5783
Kmin = Cmin / Cśr
Kmax = Cmax / Cśr
Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy
rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni użytkowej oraz
przedstawiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości.
Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny
Cecha
Zakres
ocen
Zakres
kwotowy
korekt
Kmin
Kmax
Ocena
Ki
Skala ocen
Stan techniczny i
standard
wykończenia
40%
698
0,2679
0,6313
20%
0,4496
40% - budynek nowy lub po remoncie, w dobrym stanie technicznym, w
solidnym standardzie wykończenia,
5-35% - stany pośrednie, 0% - budynek wymagający znacznych nakładów inwestycyjnych
Wielkość
działki
15%
262
0,1004
0,2367
10%
0,1913
15% - 2000 m kw. i powyżej, 5-10% wielkości pośrednie, 0% - poniżej
1200 m kw.
0,2367
15% - poniżej 70 m kw., budynek
murowany, 5-10% - wielkości/stany
pośrednie, 0% - powyżej 90 m kw.,
budynek w technologii drewnianej
Wielkość
budynku,
technologia
budowy
15%
262
0,1004
0,2367
15%
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 13
www.wyceny24.pl
Jakość drogi
dojazdowej,
dostępność
mediów
10%
174
0,0670
0,1578
10%
0,1578
10% - utwardzoną (asfalt, kostka
brukowa), dostępna wszystkie/większość mediów, 0-5% - gruntową, brak niektórych mediów lub
media w dalszej odległości
20% - położenie w większej miejscowości, korzystny dostęp do miejskiej
infrastruktury towarzyszącej, w otoczeniu tereny zurbanizowane, 0-10%
- pozostałe lokalizacje
Lokalizacja,
dostęp do
infrastruktury, otoczenie
20%
349
0,1339
0,3157
20%
0,3157
Wielkość
współczynnika korygującego
100%
1745
0,6697
1,5783
75%
1,3511
Wartość 1 m kw. p.u. nieruchomości szacowana jest według następującej zależności:
n
W = C śr × ∑ K i
i=1
gdzie:
Csr
- cena średnia z próby
n
∑K
i=1
i
- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości
Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. p.u. przedmiotowej nieruchomości oraz jego wartość rynkowa wynoszą:
Cśr [zł/m2]
1 920
Współ. koryg. Ki
1,3511
Cskoryg. [zł/m2]
2 594
P.u. domu [m2]
59,00
Wartość rynkowa [zł]
153 055
na dzień wyceny
Przyjęto wartość: 153 000 zł
Wycena wartości rynkowej gruntu
W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:
Lp.
Pow.
działki
[m kw.]
Cena
transakcyjna
[zł]
Cena jedn.
[zł/m kw.]
Cegłów
1 083
50 000
46
Cegłów
911
46 000
50
Siennica
Siennica
1 075
48 375
45
Mrozy
Wola Rafałowska
963
65 000
67
miński
Siennica
Grzebowilk
1 201
58 000
48
miński
Siennica
Nowa Pogorzel
1 570
45 000
29
2016-01-12
miński
Cegłów
Cegłów
1 252
76 000
61
2016-01-15
miński
Siennica
Gągolina
1 501
40 000
27
2016-02-03
miński
Siennica
Siennica
1 579
90 000
57
Data
Powiat
Gmina
Miejscowość
1.
2015-08-11
miński
Cegłów
2.
2015-08-11
miński
Cegłów
3.
2015-08-19
miński
4.
2015-09-03
miński
5.
2015-10-13
6.
2015-12-22
7.
8.
9.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 14
www.wyceny24.pl
10.
2016-02-25
miński
Siennica
Stara Wieś
1 028
62 000
60
11.
2016-02-27
miński
Cegłów
Cegłów
1 301
72 500
56
12.
2016-03-04
miński
Siennica
Stara Wieś
1 516
50 000
33
13.
2016-03-21
miński
Cegłów
Cegłów
1 327
67 000
50
14.
2016-03-21
miński
Cegłów
Cegłów
1 251
75 000
60
15.
2016-04-06
miński
Cegłów
Mienia
1 278
50 000
39
16.
2016-04-14
miński
Mrozy
Wola Paprotnia
1 000
50 000
50
17.
2016-04-16
miński
Mrozy
Wola Paprotnia
999
77 300
77
18.
2016-04-22
miński
Siennica
Pogorzel
1 945
122 500
63
19.
2016-04-28
miński
Mrozy
Wola Rafałowska
1 718
80 000
47
20.
2016-05-13
miński
Cegłów
Cegłów
1 423
80 000
56
Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształtowanie się trendu czasowego w badanym okresie.
Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie
miał niewielką tendencję wzrostową.
Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytułu trendu czasowego.
Próba reprezentatywna opiera się na:
20.
elementach w następującym przedziale cenowym:
Cmin
27
Cmax
77
Cśr
51
gdzie:
Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej
W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:
Cena
min
Data
Powiat
Miejscowość Ulica
2016-01-15
miński
Siennica
Cena transakcyjna [zł]
Cena jedn.
[zł/m kw.]
1 501
40 000
27
Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 1501 m kw., położona w gminie Siennica, miejscowości
Gągolina, działka o nieregularnym kształcie, przeznaczona pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniową jednorodzinnej i usług, położona w sąsiedztwie słabiej zurbanizowanym.
2016-04-16
max
Gągolina
Pow.
działki [m
kw.]
miński
Mrozy
Wola Paprotnia
999
77 300
77
Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 999 m kw., położona w gminie Mrozy, miejscowości
Wola Paprotnia, działka w kształcie prostokąta, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinnej z
dopuszczeniem usług, położona w sąsiedztwie zurbanizowanym.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 15
www.wyceny24.pl
Granice współczynników korygujących są następujące:
gdzie:
Kmin
0,5214
Kmax
1,5139
Kmin = Cmin / Cśr
Kmax = Cmax / Cśr
Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy
rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni gruntu oraz przedstawiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości.
Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny
Cecha
Powierzchnia i
kształt działki,
możliwości
inwestycyjne
Przeznaczenie
nieruchomości,
wydane decyzje
Zakres
ocen
20%
15%
Zakres
kwotowy
korekt
10
8
Kmin
0,1043
0,0782
Kmax
0,3028
0,2271
Ocena
0%
15%
Ki
Skala ocen
0,1043
20% - powierzchnia działki 1200
m kw. lub mniej, działka o korzystnych wymiarach boków,
10% - stany pośrednie, 0% powierzchnia działki 1500 m2 i
powyżej, działka o mniej korzystnych kształtach
0,2271
15% - dla nieruchomości jest
obowiązujący miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydano prawomocną
decyzję o warunkach zabudowy,
5-10% - stany pośrednie, 0% działka na terenach dla których
brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, nie wydano
decyzji o warunkach zabudowy
Media, dostęp
do infrastruktury technicznej
30%
15
0,1564
0,4542
15%
0,3053
30% - działka uzbrojona w media, media dostępne w bezpośrednim sąsiedztwie, 15% stany pośrednie, 0% - działka
nieuzbrojona, media w dalszej
odległości
Dojazd
5%
3
0,0261
0,0757
5%
0,0757
5% - drogą asfaltową, 0% drogą gruntową
30% - położenie bliżej Warszawy
i ośrodków miejskich, ośrodki
infrastruktury towarzyszącej w
korzystnej odległości, 15% lokalizacja pośrednia, 0% dalsza odległość od Warszawy, z
dala od infrastruktury towarzyszącej
Lokalizacja,
otoczenie, sąsiedztwo
30%
15
0,1564
0,4542
15%
0,3053
Wielkość
współczynnika
korygującego
100%
51
0,5214
1,5139
50%
1,0177
Wartość 1 m kw. gruntu szacowana jest według następującej zależności:
n
W = C śr × ∑ K i
i =1
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 16
www.wyceny24.pl
gdzie:
Csr
- cena średnia z próby
n
∑
K
i= 1
i
- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości
Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. gruntu oraz jego wartość rynkowa wynoszą:
Cśr [zł/m2]
51,11
Współ. koryg. Ki
1,0177
Cskoryg. [zł/m2]
52
Pow. działki [m2]
1 969
Wartość rynkowa na
dzień wyceny [zł]
102 408
Przyjęto: 102 000 zł
Wyliczenie wartości rynkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego jako różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej i wartością rynkową gruntu:
wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej
wartość rynkowa gruntu
wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego
153 000 zł
102 000 zł
51 000 zł
Wyliczenie wartości udziału 10/32 w ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej z podziałem na
wartość rynkową gruntu i wartość rynkową budynku:
Wartość
rynkowa
Lp.
Wielkość
udziału
Wartość
rynkowa
wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej
153 000 zł
10/32
47 812,50 zł
wartość rynkowa gruntu
102 000 zł
10/32
31 875,00 zł
51 000 zł
10/32
15 937,50 zł
wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego
9. PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym
- zabudowa Wolnostojąca, o powierzchni użytkowej 59,0 m kw. położonej na działce o numerze
ewidencyjnym 427/1 w obrębie Cegłów, nr 0001 przy ul. Willowa 40 w miejscowości Cegłów, gminie Cegłów, powiecie mińskim wynosi:
Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg stanu na
dzień oględzin
153 000 zł.
słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych
w tym:
- wartość rynkowa gruntu
- wartość rynkowa budynku mieszkalnego
102 000 zł
51 000 zł
Wartość rynkowa udziału 10/32 przedmiotu
wyceny wg stanu na dzień oględzin
47 812, 50 zł.
słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset
dwanaście i 50/100 zł
w tym:
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 17
www.wyceny24.pl
- wartość rynkowa udziału w gruncie
- wartość rynkowa udziału w budynku mieszkalnym
31 875,00 zł
15 937,50 zł
Oszacowana powyżej wartość rynkowa nie odbiega od typowych cen uzyskiwanych za obiekty
podobne do wycenianego na rozpatrywanym segmencie rynku nieruchomości.
Cena uzyskana przy sprzedaży wymuszonej wg szacunków autora może stanowić ok. 70% oszacowanej powyżej wartości rynkowej.
……………..……………
Autor operatu, podpis i pieczęć:
Miejsce i data sporządzenia operatu:
Beata Cegieła
Warszawa, 15 lipca 2016 r.
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
[1] Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być
obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych.
[2] Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
[3] Operat szacunkowy może służyć tylko dla celu określonego w operacie i nie może być wykorzystywany w żadnym innym celu.
[4] Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części
w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji.
[5] Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za uzyskanie w transakcji innej ceny niż wartość
oszacowana w niniejszym operacie.
[6] Oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi
odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych merytorycznych.
[7] Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez
okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych
lub inne istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
[8] Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych.
11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW
[1] Mapa sytuacyjna.
[2] Dokumentacja określające stan prawny nieruchomości.
[3] Dokumentacja fotograficzna.
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
str. 18
Mapa sytuacyjna.
Dokumentacja fotograficzna.
1. Droga dojazdowa - ul. Willowa
2. Teren działki
3. Budynek mieszkalny
4. Budynek garażowy
5. Budynek gospodarczy