OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KSIĘGĄ

Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
Sygn. akt KM 68/13
OPINIA
O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KSIĘGĄ
WIECZYSTĄ NR KR1S/00026124/0
POŁOŻONEJ W JANIKOWICACH, OBRĘB 4 , GMINA
SŁOMNIKI, POWIAT KRAKOWSKI
Opracował : mgr inż. Marek Wojtyna
Rzeczoznawca Majątkowy
uprawnienia nr 3832
Kraków, 23.04.2014r.
WYNIK KOŃCOWY WYCENY
str. 1
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 2
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
104 o powierzchni 0,3870 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i
zabudową gospodarczą, położonej w miejscowości Janikowice, gmina Słomniki, powiat
krakowski, objętej księgą wieczystą KR1S/00026124/0, wynosi:
300 789 zł (trzysta tysięcy siedemset osiemdziesiąt dziewięć złotych)
w tym:
a) wartość rynkowa gruntu z wyłączeniem części składowych:
134 715 zł (sto trzydzieści cztery tysiące siedemset piętnaście złote)
b) wartość części składowych gruntu:
166 074 zł (sto sześćdziesiąt sześć tysięcy siedemdziesiąt cztery złote)
Autor operatu: mgr inż. Marek Wojtyna
Data sporządzenia operatu: 23.04.2014 r.
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 7
zaopatrzonego w klauzulę wykonalności postanowieniem Sądu Rejonowego dla KrakowaŚródmieścia
w
Krakowie
XV
zamiejscowy
wydział
cywilny
w
Miechowie
z dnia 28 sierpnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt XV CO 485/13/S
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną:
Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, siedziba: Warszawa,
REGON: 01629826300000
Dział IV: Wpisy dotyczące hipotek:
Numer hipoteki: 1
Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna zwykła
Suma, waluta: 80917,54 CHF (osiemdziesiąt tysięcy dziewięćset siedemnaście 54/100)
Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego:
A: numer wierzytelności: 1
B: wierzytelność: celem zabezpieczenia kredytu wraz z odsetkami stosownie do oświadczenia tegoż
banku z dnia 28 kwietnia 2008 roku.
Wierzyciel hipoteczny:
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną:
Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Sa Oddział 1 w Krakowie
7.2 Lokalizacja, stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, informacje ogólne
Nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr 104 położona jest w miejscowości
Janikowice, w odległości około 7,85 km na północny wschód od rynku w Słomnikach oraz
w odległości około 29,81 km na północny wschód od ścisłego centrum Krakowa.
Źródło: http://mapa.szukacz.pl/
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 8
Gmina Słomniki Słomniki – gmina miejsko-wiejska w województwie małopolskim, w powiecie
krakowskim. W latach 1975-1998 gmina położona była w województwie krakowskim. Siedziba
gminy to miasto Słomniki. Według danych z 30 czerwca 2004 gminę zamieszkiwało 13 589 osób.
Miejscowości w gminie Słomniki to: Brończyce, Czechy, Janikowice, Januszowice, Kacice, Kepa,
Lipna Wola, Miłocice, Muniakowice, Niedźwiedź, Orłów, Polanowice. Prandocin, Prandocin – Iły,
Prandocin – Wysiołek, Ratajów, Smroków, Szczepanowice, Trątnowice, Waganowice, Wesoła,
Wężerów, Zaborze, Zagaje Smrokowskie. Sąsiednie gminy to Gołcza, Iwanowice, Kocmyrzów –
Luborzyca, Koniusza, Miechów, Radziemice.
7.3 Opis nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 104 charakteryzuje się nieregularnym kształtem. Dostęp komunikacyjny do
drogi publicznej oznaczonej numerem ewidencyjnym 242 od strony wschodniej. Otoczenie
nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i gospodarcza, a także tereny
niezabudowane.
W części północnej działki posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny. Budynek składa
się z kondygnacji parteru i strychu nieużytkowego. Budynek jest częściowo podpiwniczony.
Konstrukcja budynku murowana. Więźba dachowa drewniana kryta dachówką. Parter budynku jest
wykończony i zamieszkały. Wykończenie posadzek w zależności od pomieszczeń stanowią panele,
wykładzina pcv, wykładzina materiałowa, terakota. Łazienka wyposażona w umywalkę, wc i
wannę. W suficie nad salonem zamontowane jest oświetlenie halogenowe. Dwa pomieszczenia na
parterze są w stanie niewykończonym. Pozostałe pomieszczenia na parterze są otynkowane i
pomalowane. Cześć powierzchni ścian w kuchni pokryta jest glazura. Piwnica budynku jest w
stanie surowym. W piwnicy znajduje się piec grzewczy zasilany węglem. Funkcję komunikacyjna
pomiędzy piwnicą i parterem budynku pełnią schody drewniane. Wysokość pomieszczeń piwnicy
wynosi około 1,93m. Strych budynku jest w stanie surowym. Wejście na strych po biegach
schodowych zewnętrznych znajdujących się na ścianie zachodniej budynku. W pobliżu zachodniej
ściany budynku mieszkalnego znajduje się szambo. Na wschód od budynku mieszkalnego znajduje
się studnia.
Na zachód od budynku mieszkalnego znajdują się fundamenty po budynku gospodarczym. W
południowej części działki posadowiony jest budynek gospodarczy o tradycyjnej murowanej
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 9
konstrukcji. Więźba dachowa drewniana kryta dachówką. Posadzkę stanowi klepisko. Wysokość
pomieszczenia pod dachem zmienia się w przedziale od około 3,15m do około 5,2 m. Powierzchnia
budynku gospodarczego wynosi 109,8 m2.
Działka porośnięta jest roślinnością trawiastą.
Poniżej zamieszczono treść protokołu z oględzin nieruchomości z dnia 29.03.2014 r., stanowiącego
jednocześnie Załącznik nr 1 niniejszej opinii:
Obecni:
Piotr Jacher
Pan Piotr Jacher oświadcza co następuje:
Budynek mieszkalny na działce 104 w Janikowicach został wzniesiony w latach 70 – tych XX wieku.
Budynek mieszkalny jest parterowy, częściowo podpiwniczony i posiada strych nieużytkowy. Około
8 lat temu przeprowadzono prace remontowo – adaptacyjne na parterze budynku. Budynek posiada
instalacje wody z sieci miejskiej, instalację elektryczną, ogrzewanie budynku piecem na węgiel i
systemem grzejników. Ścieki z budynku odprowadzane są do szamba. Gaz do budynku donoszony
jest w butlach. Brak instalacji gazowej w budynku. Obok budynku mieszkalnego znajduje się
fundament po wyburzonej stodole.
Budynek gospodarczy na południe od budynku mieszkalnego nie posiada instalacji. Budynek
gospodarczy został wzniesiony w latach 70 – tych XX wieku.
W budynku mieszkalnym zameldowane są następujące osoby:
1. Piotr Jacher
2. Monika Jacher
3. Szymon Jacher
Protokół odczytano.
W poniższej tabeli przedstawiono zestawienie pomieszczeń w budynku mieszkalnym, sporządzone
na podstawie inwentaryzacji przeprowadzonej podczas wizji lokalnej, przy użyciu dalmierza
elektronicznego:
ZESTAWIENIE POMIESZCZEŃ BUDYNKU MIESZKALNEGO
Lp.
Pomieszczenie
Powierzchnia [m2]
1
2
salon
kuchnia
50,50
8,56
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
3
gospodarcze
4
przedpokój
5
wiatrołap
6
przedpokój
7
garderoba
8
łazienka
9
pokój
10
pokój
11
pomieszczenie gospodarcze
RAZEM POWIERZCHNIA BUDYNKU
MIESZKALNEGO
str. 10
4,70
8,50
2,44
4,20
5,15
6,30
16,5
16,3
1,40
124,55
Piwnica budynku składa się z trzech pomieszczeń o powierzchni około : 8,14 m2, 8,1 m2 i 2,7 m2.
Nad piętrem usytuowany jest strych o powierzchni 144,09 m2.
Powierzchnia zabudowy pomierzona po obrysie ścian zewnętrznych w dniu wizji lokalnej wynosi:
152 m2. Liczba kondygnacji mieszkalnych: 1. Wielkość budynku określona jako iloczyn
powierzchni zabudowy i liczby kondygnacji mieszkalnych budynku wynosi: 152 m2.
Uwaga
Stwierdzono niezgodność stanu faktycznego z treścią mapy ewidencyjnej. W według stanu na datę
oględzin na działce znajdują się dwa budynki – mieszkalny i gospodarczy oraz fundamenty
stanowiące pozostałość po znajdującym się wcześniej w tym miejscu budynku gospodarczym.
Według treści mapy ewidencyjnej na szacowanej działce nie ma żadnych budynków.
7.4 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego północnej części Gminy
Słomniki obejmujący wsie: Janikowice, Januszowice, Kacice, Lipna Wola, Muniakowice, Orłów,
Prandocin, Prandocin Iły, Prandocin Wysiołek, Smroków – Zagaje Smrokowskie, Wężerów
uchwalonym przez Radę Miejską w Słomnikach Uchwałą nr XXXV/271/06 z dnia 18 maja 2006 r.,
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 11
działka ewidencyjna nr 104 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i
zagrodowej oznaczonej symbolem planu MNR.
Źródło: http://www.slomniki.pl/plan/pn/27.jpg
8. WYBÓR PODEJSCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA
Uwzględniając cel wyceny oraz przepisy prawa, określono wartość rynkową nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności.
Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, oszacowano w podejściu porównawczym metodą
porównywania parami.
Wartość rynkowa nieruchomości niezabudowanej oszacowano w podejściu porównawczym metodą
porównywania parami.
9. ANALIZA ZMIAN CEN W FUNKCJI CZASU
9.1 Analiza zmiany cen w funkcji czasu dla nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w okresie 2011-2014
Opinia o wartości nieruchomości: Km 68/13
str. 12
Wykres obrazujący zależność pomiędzy cenami transakcyjnymi dla nieruchomości gruntowych
zabudowanych
budynkami
mieszkalnymi
jednorodzinnymi,
a
datą
zawarcia
transakcji
przedstawiono poniżej.
Wykres 1 : linia trendu zmiany cen dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszkalnymi za okres 2011-2014 wykazuje spadek cen na poziomie 4,8 % w skali roku.
Analizowana próba obejmuje 460 transakcji z obszaru północnej części powiatu krakowskiego,
południowej części powiatu miechowskiego, wschodniej części powiatu proszowickiego.