Kazus egzaminacyjny z rozwiązaniem

Kazus – egzamin 1 czerwca 2015 r.
Kazimierz zawarł z Piotrem w formie pisemnej umowę zlecenia, na podstawie której Piotr
zobowiązał się nabyć na rachunek Kazimierza, ale działając we własnym imieniu
nieruchomość należącą do Tomasza. Tomasz sprzedał nieruchomość Piotrowi. Piotr następnie
zawarł z Kazimierzem w formie aktu notarialnego umowę przenoszącą własność tej
nieruchomości na Kazimierza. W umowie przenoszącej własność wskazano umowę zlecenia
między Piotrem a Kazimierzem jako źródło zobowiązania do przeniesienia własności
nieruchomości. Kazimierz objął nieruchomość w posiadanie, a następnie wydzierżawił i
wydał nieruchomość Karolinie. Kazimierz nie zapłacił jednak Piotrowi wynagrodzenia za
wykonanie zlecenia. Piotr wezwał go do spełnienia świadczenia w tygodniowym terminie z
zagrożeniem, że w braku zapłaty od umowy zlecenia odstąpi. Po bezskutecznym upływie
dwutygodniowego terminu Piotr złożył pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Piotr zażądał wydania nieruchomości przez Kazimierza. Czy jego roszczenie jest zasadne?
Uwaga: Proszę rozważyć wszystkie przesłanki roszczenia Piotra (stwierdzenie, że jedna z
przesłanek nie jest spełniona, nie wyłącza konieczności sprawdzenia pozostałych przesłanek
roszczenia).
Szkic rozwiązania
I.
Piotr mógłby się domagać wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1
k.c.
Aby roszczenie Piotra było zasadne musi być on właścicielem pozbawionym władztwa nad
rzeczą, a Kazimierz musi władać nieruchomością bez tytułu prawnego.
Należy rozważyć, czy Piotr skutecznie przeniósł własność na Kazimierza oraz, czy Kazimierz
nadal włada rzeczą, mimo oddania jej w posiadanie zależne Karolinie.
Przeniesienie własności przez Piotra (który nabył własność kupując rzecz we własnym
imieniu, a tylko na rachunek Kazimierza) na Kazimierza mogłoby być nieważne ze względu
na art. 158 w zw. z art. 73 § 2 zd. 1 k.c. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Umowa rozporządzająca powinna wskazywać zobowiązanie, w wykonaniu którego została
zawarta (kauzalność formalna). Umowa zlecenia między Kazimierzem a Piotrem powołana w
umowie rozporządzającej nie była zawarta w formie aktu notarialnego. Mogłoby to
przemawiać za nieważnością zobowiązania, a tym samym - zgodnie art. 156 k.c. - za
nieważnością rozporządzenia. Jednak należy rozważyć, czy to umowa zlecenia jest źródłem
zobowiązania do przeniesienia własności. Zgodnie z dominującym poglądem źródłem tym nie
jest sama umowa zlecenia, ale art. 740 k.c., a więc przepis ustawy. Tym samym brak
dochowania formy aktu notarialnego dla umowy zlecenia nie pozbawia tej umowy ważności,
a rozporządzenie następuje w wykonaniu samoistnego obowiązku ustawowego. Powstaje
pytanie, czy strony wskazując na umowę zlecenia nie powołały wadliwej kauzy formalnej. W
umowie przenoszącej własność powinna być bowiem powołana podstawa wynikająca z art.
740 k.c. Jednakże w drodze wykładni oświadczenia umownego o przyczynie rozporządzenia,
można dojść do wniosku, że powołanie umowy zlecenia jest wystarczające, gdyż pośrednio
wskazuje bowiem na obowiązek wynikający z art. 740 k.c.
Ewentualne odstąpienie od umowy na podstawie art. 491 §1 k.c., nawet jeżeli byłoby
skuteczne (jest kontrowersyjne, czy umowę odpłatnego zlecenia można zakwalifikować jako
umowę wzajemną), to w przypadku umowy zlecenia nie spowodowałoby wyłączenia skutku
wynikającego z art. 740 k.c. Zgodnie z art. 494 k.c. i dominującą zasadną jego wykładnią,
odstąpienie skutkuje ex nunc. Wyłączenie zastosowania art. 740 k.c. możliwe byłoby jedynie
wtedy, gdyby uznać, że w wyniku odstąpienia od umowy zlecenia umowę należy uważać za
niezawartą (analogia z art. 395 § 2 zd. 1 k.c.) oraz że ten skutek niweczy kauzę
rozporządzenia w rozumieniu art. 156 k.c. To rozwiązanie należy jednak odrzucić ze względu
na brak luki i niedopuszczalność stosowania analogii z art. 395 k.c., gdyż skutki odstąpienia
od umowy wzajemnej z powodu naruszenia zobowiązania reguluje art. 494 k.c. Gdyby nawet
niezasadnie przyjąć, że można stosować analogię z art. 395 §2 k.c., to, jak przyjmuje
orzecznictwo, w przypadku nieruchomości odstąpienie nie skutkuje upadkiem kauzy, ale
wywołuje skutek obligacyjny. Ponadto w przypadku umowy zlecenia ustawodawca
przewiduje wypowiedzenie (art. 746 k.c.), co może stanowić dodatkowy argument za tym, że
nie dopuszcza skutku wstecznego. Nie jest możliwe więc zniweczenie skutku z art. 740 k.c..
Kauza rozporządzenia nie mogła upaść w tym trybie.
Kazimierz skutecznie uzyskał własność i jej nie utracił nawet w wyniku złożenia przez Piotra
oświadczenia o odstąpieniu od umowy zlecenia.
Kazimierz włada faktycznie rzeczą w rozumieniu art. 222 § 1 k.c., mimo oddania
nieruchomości w posiadanie zależne Karolinie. Gdyby nie był właścicielem mógłby być
adresatem roszczenia windykacyjnego. Fakt oddania rzeczy w posiadanie zależne nie
pozbawia faktycznego władztwa. Wniosek taki wypływa z art. 336 i 337 k.c. Władztwo jest
jedną z przesłanek posiadania, a oddanie w posiadanie zależne nie pozbawia posiadacza
samoistnego posiadania. Zachowuje on zatem nadal władztwo.
Kazimierz nadal włada faktycznie rzeczą mimo oddania jej w posiadanie zależne.
Uwaga: nie należy zdyskwalifikować także rozwiązania, które władztwo faktyczne redukuje
do władztwa bezpośredniego, czego konsekwencją jest brak roszczenia windykacyjnego
wobec posiadacza samoistnego, który oddał rzecz w posiadanie zależne.
II.
Piotr mógłby zażądać zwrotu nieruchomości na podstawie art. 494 k.c.
Gdyby uznać za zasadne odstąpienie na podstawie art. 491 §1 k.c., to Piotr mógłby zażądać
przeniesienia własności nieruchomości i jej wydania na podstawie art. 494 k.c. Aby jego
roszczenie było zasadne, umowa zlecenia musiałaby być umową wzajemną w rozumieniu art.
487 § 2 k.c., przeniesienie własności nieruchomości na Kazimierza musiałoby nastąpić w
wykonaniu zobowiązania wzajemnego oraz przeniesienie własności na Kazimierza musiałoby
być skuteczne. To rozwiązanie należy jednak odrzucić. Nawet jeżeli umowa zlecenia
odpłatnego mogłaby być uznana za umowę wzajemną (zleceniobiorca zaciągnął zobowiązanie
do dokonania czynności prawnej za wynagrodzeniem) – a kwestia ta jest kontrowersyjna – to
obowiązek wydania nieruchomości na podstawie art. 740 k.c. nie pozostaje w relacji
wzajemności do świadczenia wynagrodzenia na rzecz zleceniobiorcy. Z tego względu art. 494
k.c. nie mógłby być podstawą żądania zwrotu nieruchomości przez Piotra. Zwrot świadczeń w
rozumieniu art. 494 k.c. dotyczy świadczeń pozostających w relacji wzajemności.
III.
Piotr mógłby domagać się zwrotu nieruchomości na podstawie przepisów o
bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 1 i § 2 k.c.)
Można byłoby twierdzić, że w wyniku skutecznego odstąpienia Piotr mógłby domagać się
zwrotu świadczenia. Przy odrzuceniu wstecznego skutku takiego odstąpienia (a jest wątpliwe,
czy odstąpienie byłoby możliwe) można się zastanowić czy podstawą zwrotu nie jest
condictio causa finita w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. Odstąpienie od umowy skutkujące
odpadnięciem podstawy prawnej świadczenia powinno zniweczyć skutek z art. 740 k.c., a
więc podstawę do zatrzymania nieruchomości przez Kazimierza, co dawałoby podstawę do
zwrotu. Można jednak przyjąć, że z uwagi na art. 746 k.c. odstąpienie nie jest dopuszczalne i
art. 740 k.c. pozostaje w mocy. W tym ostatnim przypadku domaganie się zwrotu
nieruchomości na tej podstawie nie byłoby dopuszczalne.
Odp. Piotr nie może się domagać wydania nieruchomości przez Kazimierza ponieważ
nie jest już właścicielem rzeczy i nie odpadła podstawa do zatrzymania nieruchomości
przez Kazimierza.
Uwaga: dopuszczalne jest przyjęcie, że do umowy zlecenia byłaby potrzebna forma aktu
notarialnego (mniejszościowy pogląd S. Breyera). Jednak konieczne jest wtedy wyraźne
odrzucenie poglądu dominującego. Przy przyjęciu poglądu Breyera, Piotrowi
przysługiwałoby roszczenie windykacyjne z powodu nieważności umowy zobowiązującej
do przeniesienia własności nieruchomości, a tym samym nieważności rozporządzenia.
Należy także uznać odpowiedź, której autor przyjął, że naruszony został wymóg
kauzalności formalnej przez wskazanie umowy zlecenia, a nie art. 740 k.c. (przy
założeniu, że prawidłową kauzą formalną jest art. 740 k.c., a nie umowa zlecenia).
Postanowienie umowne odwołujące się do „umowy zlecenia” można bowiem wyłożyć
jako odnoszące się do stosunku zobowiązaniowego zlecenia, którego uzupełniająca treść
(w rozumieniu art. 56 k.c.) jest uregulowana w art. 740 k.c. Nie zmienia to stanowiska,
że kauzą formalną jest art. 740 k.c., a nie umowa zlecenia zawarta przez Kazimierza i
Piotra.
Nie należy zdyskwalifikować odpowiedzi, w których autor dochodzi do innego wniosku
w kwestii dopuszczalności odstąpienia od umowy zlecenia. Nie można wykluczyć wtedy
zasadności roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.