Polska - binvestment.pl

Transkrypt

Colliers International
Colliers International Offices in Eastern Europe
www.colliers.com
Bulgaria
Business Park Sofia
Mladost 4, Building 13, III
1715 Sofia, Bulgaria
Phone: (359-2) 976 9976
Fax:
(359-2) 976 9977
Czech Republic
Slovanský Dům
Na Příkopě 22/859
110 00 Prague 1, Czech Republic
Phone: (420) 221 451 518
Fax:
(420) 221 451 514
For more information
on Colliers, visit
our web site at
www.colliers.com
Latvia
Bauskas street 58A
Riga 1004
Phone: (371-7) 10 3399
Fax:
(371-7) 10 3393
Poland
ul. Wspólna 47/49, II floor
00-684 Warsaw, Poland
Phone: (48-22) 622 4414
Fax:
(48-22) 622 8633
Slovakia
Nám. 1. mája 11
811 06 Bratislava, Slovakia
Phone: (421-2) 5939 6116
Fax:
(421-2) 5939 6200
Ukraine
34 Velyka Vasylkivska St.,
2nd Floor
Kyiv 01004, Ukraine
Phone: (380-44) 490-5700
Fax:
(380-44) 244-2799
Greece
Romania
Russia
Agora Centre
Kifissias Ave. 10-12
151 25 Marousi, Athens
Phone: (30-210) 6801143 to 46
Fax:
(30-210) 6835-175
The Grand Offices
90, Calea 13 Septembrie, 7th floor
Bucharest 5, Romania
Phone: (40-21) 412 0101
Fax:
(40-21) 412 0111
Mosenka II, 25/3 Tsvetsnoi Blvd.
Moscow, 127051
Russian Federation
Phone: (7-501) 258 5151
Fax:
(7-501) 258 5152
Hungary
Margit krt. 87-89
H-1024 Budapest, Hungary
Phone: (36-1) 336 4200
Fax:
(36-1) 336 4201
Serbia & Montenegro
20, Bulevar Mira
Belgrade 11000, Serbia & Montenegro
Phone: (381-11) 306 5205, 5206
Fax:
(381-11) 306 5205, 5206
2004
Moika Naberezhnaya, 36
Floor 6
St. Petersburg, 191186
Russian Federation
Phone: (7-812) 118 3618
Fax:
(7-812) 118 3816
Polska
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI
For more information
on Colliers, visit
our web site at
www.colliers.com
POLSKA
ul. Wspólna 47/49, II floor
00-684 Warsaw, Poland
Phone: (48-22) 622 4414
Fax: (48-22) 622 8633
Szanowni Klienci i Przyjaciele,
Colliers International Poland zakoƒczy∏ kolejny udany rok utrzymujàc polityk´ reprezentacji najemcy,
w której jest zdecydowanym liderem. Dzia∏y inwestycyjny i powierzchni handlowych Colliers International odnotowa∏y pierwsze sukcesy w 2003 roku. Grupa inwestycyjna zarzàdzana przez Jana Bank´
doradzi∏a ING Asset Management zakup budynku Microsoft House, a tak˝e sprzeda˝ ˚oliborz Plaza
firmie Skanska Property Poland. Dzia∏ powierzchni handlowych, z Jarkiem Lipiƒskim na czele, reprezentowa∏ Ahold przy otwieraniu licznych centrów handlowych.
Wszyscy pracownicy Colliers prze˝yli niezapomniane chwile obserwujàc rozwój i ekspansj´ firmy i dzielàc
swoje sukcesy z innymi cz∏onkami grupy. Siedmioro pracowników mia∏o szans´ doskonaliç si´ zawodowo,
w tym pi´ç osób zdobywa∏o polskie uprawnienia zarzàdcy nieruchomoÊci, rzeczoznawcy i poÊrednika,
a dwie osoby przygotowujà si´ do mi´dzynarodowych podyplomowych studiów wyceny nieruchomoÊci.
Pawe∏ Ska∏ba i Robert Karniewski zostali awansowani na stanowiska Associate Directors, co by∏o efektem
ich ci´˝kiej pracy i lojalnoÊci wobec Colliers International.
Zesz∏y rok okaza∏ si´ trudny dla rynku nieruchomoÊci w Polsce, jednak ostatnie 6 miesi´cy roku da∏o
nadziej´ na nowe transakcje i rosnàce zainteresowanie najemców. Ostatni rok przypomnia∏ czasy mojej
pracy w Londynie w latach 1995–1997, kiedy to rynek wydawa∏ si´ uÊpiony, a˝ do momentu, gdy po
up∏ywie pó∏ roku zda∏em sobie spraw´, jak dynamiczny by∏ to okres dla rynku.
W 2004 roku szacuje si´ wzrost PKB do poziomu 5 %. Mo˝na by zatem zapytaç co przyniesie rok 2005?
Ju˝ teraz rynek obawia si´ wzrostu d∏ugu publicznego, który destabilizowa∏ rynek walutowy i który mo˝e
prowadziç do powa˝nej nadwy˝ki kosztów d∏ugu publicznego i du˝ych wahaƒ na rynku walutowym.
Jaki wp∏yw na rynek w 2004 roku b´dzie mia∏a Unia Europejska? Czy Warszawa stanie si´ drugim
Berlinem, gdzie stawki czynszu wahajà si´ w granicach 6 euro za metr kwadratowy? Czy wzroÊnie krajowy
popyt dzi´ki mi´dzynarodowym inwestorom chcàcym podwy˝szyç udzia∏y rynkowe w stabilnej koniunkturze? Wiele z tych pytaƒ, teraz bez odpowiedzi, znajdzie rozwiàzania w 2004 roku. Wierz´, ˝e dla
Warszawy min´∏y ju˝ najgorsze czasy i wkrótce ten rynek ulegnie konsolidacji, a popyt zachowa tendencj´
wzrostowà w ciàgu bie˝àcego roku.
Korzystajàc z okazji chcia∏bym podzi´kowaç wszystkim naszym klientom i pracownikom za ich wspólny
wysi∏ek w tworzeniu sukcesów Colliers International Poland.
Dzi´kuj´,
HADLEY DEAN
DYREKTOR ZARZĄDZAJĄCY
POLAND
Ekonomia
Polska
www.colliers.com
Ekonomia
P
o dwóch latach słabego wzrostu ekonomicznego w Polsce rok 2003 zaskoczył nawet najbardziej optymistycznych analityków. W 2002
roku większość instytucji finansowych przewidywała
wzrost PKB na poziomie około 2,5 % rocznie. Obecne
dane sugerują, że wzrost PKB pod koniec roku 2003
może wynieść nawet 4 %. Ostatni kwartał roku 2003
wskazuje również na dynamiczny wzrost PKB w przyszłym roku. Prognozy mówią, że PKB w 2004 roku
powinien wynieść przynajmniej 4,0 do 4,5 %.
portu, który wyrażony w dolarach wyniósł w październiku 33,7 % w porównaniu do analogicznego
okresu zeszłego roku. Wzrost eksportu był wspierany przez coraz słabszy złoty oraz poprawę sytuacji
ekonomicznej w Niemczech, naszego największego
partnera handlowego.
Wzrost importu wyniósł 18,2 % wyrażony w dolarach.
Słaby złoty miał pozytywny wpływ na cenę produktów krajowych w porównaniu do towarów importowanych.
Głównym czynnikiem wpływającym pozytywnie na
ekonomię w 2003 roku był znaczący przyrost eks-
Produkcja przemysłowa w ciągu pierwszych 10 miesięcy 2003 roku wzrosła o 12,1 % z miesięcznym wzrostem na poziomie średnio 5,5 %. Przemysł przetwórczy doświadczył największego wzrostu. Tempo
produkcji budowlanej spadło w październiku o 4,8 %
rocznie. Jednakże obecne wskaźniki sugerują, iż trend
ten powinien się zmienić w 2004 roku. Generalnie,
produkcja przemysłowa zmierza w kierunku trwałego
wzrostu.
5
20
4
15
3
10
2
5
1
PKB
Stopa bezrobocia, Infacja średnio
Wskaźniki ekonomiczne
25
Dynamika obrotów handlu detalicznego zaznaczyła
się w każdym sektorze. Jej wzrost wyniósł w październiku 10,3 % w porównaniu z analogicznych okresem poprzedniego roku. Największy wzrost odnotowano na rynkach: motoryzacyjnym, meblowym
oraz sprzętu elektronicznego i gospodarstwa domowego.
0
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003e 2004p
Rok
Stopa bezrobocia [%]
Infacja średnio [%]
PKB [%]
Wskaźniki ekonomiczne
1998
1999
2000
2001
2002
2003e
2004p
PKB, mld. dolarów
158,4
155,1
157,6
176,2
189,3
207,5
226,6
4,8
4,1
4,0
1,0
1,4
3,6
5,0
PKB, % r/r
Produkcja przemysłowa, % r/r
4,8
4,4
7,5
0,4
1,5
8,5
9,2
10,4
13,0
15,0
17,4
18,1
17,7
16,9
7,3
5,7
7,9
1,6
1,0
2,6
2,9
CPI, %, średniorocznie
11,8
7,3
10,1
5,5
1,9
0,8
2,5
CPI, %, koniec okresu
8,6
9,8
8,5
3,6
0,8
1,8
2,9
Stopa bezrobocia %, koniec okresu
Wskaźnik cen mierzony cenami produkcji, śred. %
Eksport, USD mld.
30,2
26,3
28,3
30,3
32,9
42,2
52,1
Import, USD mld.
43,9
40,7
41,4
42,0
43,3
51,4
62
Bilans na rachunku obrotów bieżących USD mld.
-6,9
-11,6
-9,9
-7,1
-6,7
-3,4
-4,8
Bilans na rachunku obrotów bieżących, % PKB
-4,3
-7,5
-6,3
-4,0
-3,5
-1,6
-2,1
PLN/USD, średnio
3,49
3,97
4,35
4,10
4,08
3,89
n/a
PLN/EUR, średnio
3,89
4,23
4,01
3,67
3,86
4,40
* do 2001 r. Raiffeisen Bank, od 2002 r. Bank Handlowy
4
P R Z E G L Ą D RY N K U N I E R U C H O M O Ś C I 2 0 0 4
e – estymacje
n/a
p – prognozy
Ekonomia cd.
Polska
www.colliers.com
Inflacja
Inflacja na poziomie z 2002 roku niższym niż 1 % nie
powtórzyła się w 2003. Wskaźnik cen towarów i usług
konsumpcyjnych w październiku wyniósł 1,3 %. Wzrost
wskaźnika cen spowodowany był głównie podwyżką
cen paliw i żywności. Inflacja w Polsce wciąż była niska
w porównaniu do krajów Unii Europejskiej, gdzie
w październiku wyniosła średnio 2 %.
Wysoki poziom bezrobocia wciąż pozostaje dużym
problemem w Polsce. Pod koniec 2003 roku bezrobocie wyniosło 17,7 % w porównaniu do 18,1 % pod
koniec 2002 roku. W październiku, stopa bezrobocia była najniższa od ostatnich 16 miesięcy, z nieco
ponad 3 milionami bezrobotnych (17,4 %). Najlepsze
warunki zatrudnienia były w Warszawie i w jej sąsiedztwie. Zgodnie z danymi statystycznymi dla miasta
Warszawy, bezrobocie w listopadzie 2003 roku wyniosło 6,1 % oraz 13,4 % w województwie Mazowieckim.
Bilans obrotów bieżących
W październiku nadwyżka na rachunku obrotów bieżących wzrosła do poziomu 234 milionów dolarów.
Po dziesięciu miesiącach 2003 roku deficyt na rachunku
obrotów bieżących wyniósł 2 779 milionów dolarów
(około 1,9 % PKB). W tym samym okresie roku 2002
deficyt wyniósł 5 453 milionów dolarów. Analitycy
przewidują, że deficyt na rachunku obrotów bieżących nie przekroczy 1,9 % PKB (38,50 miliardów dolarów).
Heitman Central Europe Property Partners (wartość
zainwestowanego kapitału – 254,7 milionów dolarów)
oraz Europolis Invest (wartość zainwestowanego kapitału – 237,3 milionów dolarów).
Polska i przystąpienie do Unii
Europejskiej
Krajowa Komisja Wyborcza 9 czerwca 2003 oficjalnie poinformowała, że w wyniku referendum w dniach
7 i 8 czerwca 2003 roku, dotyczącego akcesji Polski,
77,45 % głosujących powiedziało „tak” dla przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, przy frekwencji
58,85 %.
W maju 2004 roku Polska zostanie członkiem Unii
Europejskiej. Z populacją ponad 38 milionów, Polska
może być potencjalnie jednym z najbardziej wpływowych członków.
Oczekuje się, że wejście do Unii Europejskiej przyniesie polskiej ekonomii korzyści zakładane w innych
krajach Unii. Polscy obywatele wierzą, że odnajdą
swoje miejsce pośród takich krajów jak Niemcy, Francja, Włochy, Wielka Brytania czy Hiszpania.
Polska kontynuuje wypełnianie kolejnych zadań w dostosowaniu regulacji prawnych do standardów europejskich. Polska będzie silniejsza w Unii Europejskiej,
a ta będzie silniejsza z Polską. Polska ma szansę poprawy infrastruktury i rozwoju rejonów wiejskich.
Fundusze strukturalne są ważnym wsparciem inwestycji w Polsce.
Inwestycje zagraniczne
Wartość kapitału zagranicznego zainwestowanego
w Polsce od 1990 roku do pierwszej połowy 2003 roku
wyniosła ponad 68,30 miliardów dolarów. W ciągu
pierwszych dziewięciu miesięcy 2003 roku napływ
kapitału zagranicznego znacząco spadł. Jednak w październiku nastąpił znaczący napływ kapitału zagranicznego. Wartość inwestycji zagranicznych wyniosła
pod koniec października 2,6 miliardów dolarów. Przewiduje się, iż w 2003 roku napływ kapitału zagranicznego będzie nieco niższy niż w 2002.
Głównymi inwestorami w 2003 roku, według Polskiej
Agencji Inwestycji Zagranicznych, byli: Fiat-GM Powertrain B.V., który zainwestował w produkcję silników
spalinowych (wartość zainwestowanego kapitału –
432,2 milionów dolarów), GE Capital Real Estate/
Rynek nieruchomości i wejście
do Unii Europejskiej
Perspektywy dla rynku nieruchomości w 2004 roku
są pozytywne. Pierwsze oznaki poprawy wystąpiły
w 2003 wraz ze zwiększoną aktywnością rynkową
w porównaniu do roku poprzedniego.
Oczekuje się, że Polska zacznie być postrzegana jako
pewny partner w biznesie. Spodziewany jest popyt
na powierzchnie biurową w Warszawie, głównie dzięki
instytucjom europejskim.
Firmy produkcyjne będą inwestować na polskim rynku
dzięki niskim kosztom pracy i zniesieniu opłat celnych
wśród państw członkowskich. Zachód i południowy
zachód Polski już teraz odczuwa wzrost zaintereso-
5
Ekonomia cd.
Polska
www.colliers.com
wania wśród firm produkcyjnych poszukujących
nowych lokalizacji w tych częściach kraju, ze względu
na ich dostępność i bliskie sąsiedztwo z krajami
Europy Zachodniej.
Nowe projekty ulepszą regulacje prawne dotyczące
nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.
Dotychczas, głównym obowiązkiem jest uzyskanie
pozwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych
i Administracji przed nabyciem nieruchomości przez
cudzoziemca. Oczekuje się, zatem, że obywatele UE
nie będą musieli starać się o uzyskanie tego pozwolenia w celu zakupu nieruchomości rolniczych,
lasów lub domów z rynku wtórnego.
Powierzchnie biurowe
O
żywienie warszawskiego rynku nieruchomości biurowych będzie w dużej mierze
zależeć od warunków ekonomicznych
i ogólnoświatowej koniunktury. Całkowita powierzchnia budynków klasy A zatrzymała się na poziomie 1,8
miliona metrów kwadratowych, z czego 47 % stanowiły budynki zlokalizowane w Centralnym Obszarze
Biznesu (COB).
Całkowita nowa podaż na warszawskim rynku w 2003
wyniosła 154 000 metrów kwadratowych, w tym
71,20 % nowej powierzchni stanowiły budynki zlokalizowane w COB.
Aktywność rynkowa w roku 2003 utrzymała silną
pozycję generując 133 000 metrów kwadratowych
netto absorpcji. Aktywność rynkowa wyniosła łącznie
244 000 metry kwadratowe, wliczając renegocjacje,
budynki biurowe zbudowane na potrzeby właściciela,
przedłużenia umów najmu, podnajmy oraz nowe transakcje. Ten wynik jest podobny do wyniku odnotowanego w roku 2000, kiedy to całkowita aktywność
20
300
15
200
10
100
5
Wsp.Wolnej Pow. [%]
Nowa Podaż, Aktywność Rynkowa
[tys. mkw]
Budynki Biurowe Klasy A
400
0
0
1998 1999 2000 2001 2002
2003e
2004p
Rok
Nowa Podaż
6
Aktywność Rynkowa
Wsp.Wolnej Pow.
rynkowa wyniosła 250 000 metrów kwadratowych.
Co prawda pierwsze trzy kwartały minionego roku
były raczej mało dynamiczne pod względem ilości
podpisywanych umów, ale koniec roku skutecznie
nadgonił zaległości i znacznie podniósł ogólne statystyki. Większość znaczących transakcji została zawarta
w ostatnim kwartale i w wielu przypadkach była wynikiem wygaszających dotychczasowych umów najmu
w latach 2004–2005.
56 % aktywności rynkowej stanowią transakcje zawarte
poza Centralnym Obszarem Biznesu, jednakże należy
zwrócić uwagę na fakt, że COB zwiększył swój udział
w tym podziale o 7 punktów bazowych i wynosi obecnie 44 %. Drugą znaczącą dzielnicą w Warszawie jest
Mokotów gdzie zanotowano około 55 000 metrów
kwadratowych podpisanych umów najmu.
Nowa podaż w 2003 roku
Lokalizacja
Powierzchnia
(m2)
CBD
36 000
TPSA II (Twarda)
CBD
29 054
Kredyt Bank II
Wola
16 704
International Business
Center I
CBD
14 286
Saski Crescent
CBD
13 970
Antares
Mokotów
9 330
Jerozolimskie Company
House 2
Włochy
9 170
Liberty Corner
CBD
8 280
MCX Office Building
Mokotów
6 540
Articom Center
CBD
4 101
Green Park
(Ujazdowskie 10)
CBD
3 891
Pasaż Wiśniowa
– Rejtana 17
Mokotów
2 600
Budynek
Metropolitan
Powierzchnie biurowe
Polska
www.colliers.com
Znaczące umowy najmu w roku 2003
Najemca
Nazwa Budynku
Dzielnica
Pow. (m2)
Typ transakcji
TP S.A.
Kredyt Bank
TP S.A.
CBD
28 100
Ow
Kredyt Bank II
Wola
16 704
Ow
Commercial Union
Crown Point
Wola
7 500
N
EURO RSC
Antares
Mokotów
6 000
N
KPMG
Warsaw Trade Tower
CBD
6 000
Re, Ex
Computerland
Kopernik II
Włochy
5 500
Re
Gruner&Jar
Optimum Tower
Mokotów
5 142
Re
Hermes
Dom 50 (Hermes)
Mokotów
5 000
N
Gerling
Clown Tower
Wola
3 392
N
Hexal
Dom 50 (Hexal)
Mokotów
3 200
Ow
TVN
Media Business Center
Wilanów
3 197
Ex
Fortis
Adgar BC
Mokotów
3 000
Re
N – Nowe transakcje, Re – Renegocjacje, Ow – Budynek na użytek Właściciela, Ex – przedłużenie
nych stawek czynszu, z powodu wzrostu oferowanych
przez właścicieli różnego rodzaju zachęt finansowych.
Spadające stawki czynszu zachęcają najemców do
renegocjacji ich dotychczasowych umów najmu.
W ubiegłym roku wielu właścicieli zdecydowało się
na zmianę waluty w podawanych stawkach czynszu
z dolara na euro, jednak nadal 60 % ofert funkcjonuje
w dolarach. Oficjalne stawki czynszu oscylują na poziomie netto 23 dolary za metr kwadratowy w COB i 17
dolarów za metr poza COB. W ciągu minionego roku
w Warszawie odnotowano również spadek efektyw-
Czysze wyjściowe
30
25
20
15
10
5
0
COB
Grudz 03
Współczynnik powierzchni wolnej na poziomie 10 %
jest progiem, który określa czy rynek podporządkowany jest właścicielom czy najemcom. W Warszawie
współczynnik przekroczył wspomniany próg i osiągnął
pod koniec 2003 roku poziom 14,88 %, co niewątpliwie świadczy o tym, że rynek sprzyja najemcom.
Całkowita powierzchnia dostępna spadła do 70 000
metrów kwadratowych, przez co współczynnik powierzchni wolnej obniżył się z poziomu 16,02 % odnotowanego w zeszłym roku.
Czer 03
Mokotów
Grudz 02
Ochota
Nowe stawki czynszu w klasie A są niestabilne. Deweloperzy, w obliczu coraz mniej dla nich przyjaznego
rynku, zaczynają obawiać się czy dotychczasowe
umowne stawki czynszu zdołają się utrzymać na tym
samym poziomie. Poprzez różnego rodzaju zachęty
finansowe, zwolnienia z czynszu, które oferują właściciele przy podpisywaniu długoletnich umów najmu,
potrzebna jest coraz bardziej kompleksowa i wyczerpująca analiza wartości poszczególnych transakcji.
Czer 02
CBD
Grudz 01
Wilanów
Ursynów
Śródmieście
Praga Płn.
Praga Płd.
Czer 01
Włochy
Grudz 00
Wola
Średnie ceny wyjściowe [USD/m2]
Żoliborz
poza COB
7
Powierzchnie biurowe cd.
Polska
www.colliers.com
Metropolitan
Centralny Obszarz Biznesu
Całkowita powierzchnia oddana do użytku w tym
obszarze wyniosła w 2003 roku 109 600 metrów kwadratowych. Jest to znaczący wzrost w porównaniu
z poprzednimi latami, gdzie w 2001 roku oddano
28 000 metrów kwadratowych, w 2000 – 15 500
metrów kwadratowych. Do najbardziej znaczących
zrealizowanych w zeszłym roku projektów należą
m. in.: Metropolitan, International Business Center I
i Saski Crescent. Nowe budynki są już wynajęte
w 55,2 %.
Aktywność rynkowa, która obejmuje wszystkie transakcje dokonane na rynku, osiągnęła na koniec 2003
roku 104 000 metrów kwadratowych, jednak tylko
Właściciel Budynku
Przedłużenie
Nowa Podaż w 2004 (COB)
Budynek
Renegocjacje
8
Kolejny raz w Centralnym Obszarze Biznesu odnotowana została pozytywna absorpcja. Rynek wchłonął prawie 63 000 metrów kwadratowych. Jednak
nowa podaż oraz dodatkowa powierzchnia, która
zwolniła się po realokacjach najemców spowodowała wzrost współczynnika powierzchni wolnej. Pod
koniec 2003 roku współczynnik powierzchni odzwierciedlał sytuację sprzed czterech lat i wynosił 19,15 %.
W ciągu bieżącego roku do użytku będą oddane zaledwie dwa budynki: Centrum Jasna i Zielna Centrum.
Rodzaje podpisanych
umów najmu w COB
Nowe
43 % tej liczby stanowiły nowe transakcje. TP S.A. –
największa firma telekomunikacyjna – zdecydowała
się w końcu wprowadzić do swojego nowopowstałego budynku przy ulicy Twardej. Zaskakującym jest
fakt, że zaledwie 15 % wszystkich umów najmu stanowiły renegocjacje.
Podnajem
Inne
Powierzchnia (m2)
Centrum Jasna
7 000
Zielna Centrum
1 400
Obecne projekty spekulacyjne będą zaspokajać popyt
do momentu, aż sytuacja ekonomiczna w kraju polepszy się i osiągnięty zostanie zadawalający poziom
podpisywanych umów przedwstępnych. Mimo to,
na rynku istnieje kilka projektów oczekujących na
konkretnych najemców o łącznej powierzchni około
Powierzchnie biurowe cd.
Polska
www.colliers.com
110 000 metrów kwadratowych, które będą oddane
do użytku najprawdopodobniej w latach 2005–2006.
Poza Centralnym
Obszarem Biznesu
Całkowita nowa powierzchnia oddana do użytku wynosiła 44 000 metrów kwadratowych i był to najniższy poziom odnotowany do tej pory poza Centralnym
Obszarem Biznesu. Aż 60 % nowej podaży, to projekty budowane na potrzeby konkretnego najemcy:
właściciela budynku, bądź klienta, który podpisał
umowę przedwstępną. W rezultacie w 2003 roku zaledwie 17 800 metrów kwadratowych było oddanych
w ramach powierzchni spekulacyjnej.
W zeszłym roku całkowita aktywność rynkowa wyniosła ponad 140 000 metrów kwadratowych, 25 % tej
sumy stanowiły renegocjacje. W obliczu niepewnej
sytuacji na rynku, wśród właścicieli budynków obserwuje się działania prewencyjne w celu utrzymania
dotychczasowych najemców i przyciągania innych –
w szczególności dużych i znaczących najemców gotowych zawierać długoterminowe umowy.
w zeszłym roku podpisane zostały dwie największe
przedwstępne umowy najmu: z Commercial Union
i Gerling Group.
W 2003 transakcje wchłonęły ponad 72 000 metrów
kwadratowych. Znaczący popyt i ograniczona nowa
podaż powierzchni spekulacyjnej sprawiły, że współczynnik powierzchni wolnej spadł do 11,10 % pod
koniec 2003 roku z 15,30 % w roku 2002.
Planowana nowa podaż 2004 (poza COB)
Budynek
Lokalizacja Powierzchnia (m2)
DaimlerChrysler
& Mercedes-Benz
Włochy
29 700
Park Olimpijski
Żoliborz
14 000
Bartycka 24*
Mokotów
14 000
Crown Point
Wola
10 600
Kliwer
Mokotów
6 000
Europol Gaz
Żoliborz
5 900
Sanui Building*
Włochy
3 500
Bohomolca
Żoliborz
2 269
Hexal House
Mokotów
3 932
*
* data oddania budynku do użytku może ulec zmianie
Rodzaje transakcji
poza COB
Stawki umowne za dobrej jakości powierzchnię
biurową klasy A nadal utrzymują się na stabilnym
poziomie i wynoszą obecnie od 12 do 20 € za metr
kwadratowy. W przypadku efektywnych stawek czynszu, dzięki wciąż rosnącej atrakcyjności zachęt finansowych, ich wartość zmalała nawet do 15% w stosunku
do stawek umownych.
Nowe
Transakcjie
Przedłużenie
Prognoza
Inne
Renegocjacje
Właściciel
Budynku
Nowe transakcje wynajmu powierzchni biurowej wyniosły w 2003 roku 72 000 metrów kwadratowych,
co stanowiło ponad połowę wszystkich transakcji na
rynku. Największym powodzeniem cieszyły się moduły
o powierzchni 100–500 metrów kwadratowych (62
transakcje). Biura o powierzchni od 1000 do 5000 metrów kwadratowych wynajęło 18 firm, transakcje te wygenerowały aż 41 % całkowitej aktywności rynkowej.
Mokotów po raz kolejny okazał się dzielnicą, w której zawarte zostały główne transakcje. Jednak rok 2003
zanotował zwiększone zainteresowanie Wolą, gdzie
Biorąc pod uwagę stosunkowo wysoki współczynnik
powierzchni wolnej w 2003 roku (zwłaszcza w COB),
efektywne stawki czynszu będą nadal wykazywać tendencję do obniżania się i taka sytuacja trwać będzie
do końca 2004. Konkurencję na rynku niewątpliwie
zwiększy zwalniająca się powierzchnia biurowa po
dotychczasowych najemcach, którzy przenoszą się
do nowowybudowanych budynków, a także ciągle
dostępna powierzchnia do podnajęcia. Dobrym przykładem jest Mercedes, który przenosi swoją siedzibę
z Ilmetu do nowego budynku wybudowanego wyłącznie na potrzeby tej firmy.
W wyniku ograniczonej liczby nowych projektów
w 2004 roku, Colliers przewiduje, iż całkowity współczynnik powierzchni wolnej spadnie do poziomu około
13,5 %.
9
Rynek inwestycyjny
Polska
www.colliers.com
Rynek inwestycyjny
C
harakterystyka minionego roku na polskim
rynku inwestycyjnym wymaga autora z talentem Karola Dickensa. Sytuacja na rynku
w 2003 roku przypomina fabułę książki “Historia
o dwóch miastach”. Warszawę można porównać do
miasta, które doświadczyło swoich “najlepszych i zarazem najgorszych czasów” – parafrazując znakomitego
pisarza czasów wiktoriańskich. O ile rok zaczął się od
nerwowej niepewności kierunku, w którym podążał
rynek, zakończył się całkiem pozytywnym wynikiem.
Transakcje inwestycyjne nie były tak liczne, jak w 2002
roku, przede wszystkim ze względu na ciągłe osłabienie
rynku najmu. Nadmierny poziom pustostanów, pomimo
atrakcyjnych budynków, spowodował trudności nie
tylko w wycenianiu aktywów, ale również ograniczył
opcje dla deweloperów i właścicieli. Do pewnego stopnia nawet wieloletnie gwarancje na wolne powierzchnie stały się trudne do zaakceptowania dla inwestorów
poszukujących przewidywalnych inwestycji.
Transakcje inwestycyjne w 2003 roku mogą być policzone na palcach jednej ręki, włączając nieruchomości
spoza COB (Centralny Obszar Biznesu) takie jak,
Żoliborz Plaza, sprzedana grupie prywatnych inwestorów oraz Company House II sprzedany przed
oddaniem do użytku funduszowi ING Asset Management, głównie dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej najmu z Microsoft. W COB budynek biurowy
Stratos został zakupiony przez austriacki fundusz
MAIL. Co interesujące, nabywcami wszystkich wymienionych nieruchomości byli inwestorzy, dla których
były to pierwsze transakcje na polskim rynku nieruchomości. Stanowi to zdrowy sygnał dla rynku.
Jaki byłby ten rok bez znaczących transakcji z udziałem Apollo Rida? Trofeum polsko-amerykańskiego funduszu w zeszłym roku był zakup Warsaw Trade Tower.
W 2003 roku odnotowano też przejęcie nieruchomości handlowych Metro AG w Polsce, włączając
centra handlowe za cenę 900 milionów € – zadziwiająca liczba na jakimkolwiek rynku, nie wspominając
już o Polsce.
Z drugiej strony dzięki wspomnianej transakcji, jak
i zbliżającej się sprzedaży Okęcie Retail Center za
ponad 60 milionów € grupie prywatnych inwestorów,
rynek zostanie ponownie pobudzony w 2004 roku.
Ożywienie polskiej gospodarki miło zaskoczyło inwestorów i w rezultacie umocniło rynek. Pomimo
nie od razu widocznych efektów poszerzania wy-
Żoliborz Plaza
10
Rynek inwestycyjny cd.
Polska
www.colliers.com
Znaczące transakcje inwestycyjne w 2003 roku
Nazwa
Typ
Lokalizacja
Powierzchnia (m2)
1
Focus Filtrowa
biura
Warsaw CBD
2
Żoliborz Plaza
biura
Warsaw Żoliborz
3
Stratos
biura
Warsaw CBD
10 745
CA MAIL Finance
4
Antares
biura
Warsaw Mokotów
10 000
Prywatni inwestorzy – Polska
5
Company House II
biura
Warsaw Ochota
6
Metro AG Portfolio
handlowa
Różne
34 565
5 223
8 850
–
Nabywca
Sachsen Fonds
Prywatni inwestorzy – Ireland
ING Asset Management
Apollo Rida
najętych powierzchni, zachęcającym czynnikiem był
silny wzrost eksportu, który wskazuje, że najgorsze
minęło. Dało to kluczowym najemcom możliwość ekspansji powierzchni i lokowanie funduszów na operacje konsolidacyjne. Co do wymagań dotyczących
powierzchni, trendy te zostały wzmocnione dzięki niższymi bardziej stabilnym czynszom niż 3–4 lata temu.
że jedna z nowych tras linii lotniczych LOT będzie
łączyła bezpośrednio Warszawę z Dublinem. Nabywcom z Irlandii przypisuje się przynajmniej 100 milionów €, które już zainwestowano lub przewidywane
w najbliższym czasie. Rok 2003 może być z pewnością nazwany rokiem Irlandzkiego Inwestora w Polsce. Ten trend powinien nabrać tempa w 2004 roku.
Kolejnym znaczącym czynnikiem w 2003 roku, który
pomógł stworzyć aurę stabilności, była stopniowe
przewalutowanie z dolarów na euro. Wraz z nowymi możliwościami inwestycyjnymi, można wykluczyć
wzrost ryzyka walutowego z coraz mniejszej listy
barier rynkowych. Trend ten będzie prawdopodobnie kontynuowany z uwagi na spodziewane przystąpienie Polski do strefy Euro w 2007.
Co jeszcze może przynieść rok 2004? Z pewnością
więcej transakcji. Ryzyko zakupu nieruchomości wynajętych po stawkach czynszu przekraczających poziom
rynkowy, wydaje się słabnąć w miarę stabilizacji czynszów. Ostatnie ciężkie czasy również zmusiły wiele
korporacji do racjonalizacji kosztów oraz restrukturyzacji. W rezultacie, leasing zwrotny powinien stać
się bardziej powszechną cechą rynku inwestycyjnego.
Wraz ze zwiększającą się liczbą inwestorów poszukujących różnego rodzaju nieruchomości oraz bardziej
atrakcyjnych biurowców w Warszawie o stopie kapitalizacji przekraczającej poziom 9 %, wskazują na stopniowy wzrost płynności transakcji.
Dopływ nowego prywatnego kapitału z Irlandii, Wielkiej Brytanii, Danii oraz Holandii również wprowadził kilku dynamicznych agresywnych i doświadczonych inwestorów, zwiększając konkurencję w walce
o produkt. Nie jest prawdopodobnie przypadkiem,
Powierzchnie magazynowe
Warszawa Przegląd Rynku
Nowe projekty w 2004 roku
arszawski rynek nieruchomości magazynowych jest ustabilizowany. Stosunkowo niezmienny stan powierzchni
magazynowych połączony z możliwym do przyjęcia
popytem, wzmocniły rynek powierzchni przemysłowych. Niewiele nowych budynków wybudowano
w 2003 roku. Powierzchnia całkowita nowych inwestycji wyniosła 97 000 metrów kwadratowych. Projekty typu “built-to-suit” (budowane na potrzeby
konkretnego klienta) zdominowały projekty spekulacyjne. W rezultacie projekty „built-to-suite” stanowiły 86 % nowej podaży pod koniec 2003 roku.
W
Strefa
Powierz.
(m2)
Agmet Stągiewna
I
2 720
Space Distribution Center faza II
I
5 500
Stolica Business Center B
II
5 840
ProLogis Park Błonie budynek #4
II
17 298
Projekt
ProLogis Park Teresin budynek #3
III
27 329
Park Tesco (ProLogis, Teresin)
III
38 857
Najwyższa zarejestrowana nowa podaż w III strefie
zmieniła udział procentowy w rynku z 17 % do 24,80 %
11
Powierzchnie magazynowe cd.
Polska
www.colliers.com
całkowitej powierzchni klasy A. Tendencja ta będzie
kontynuowana w 2004 roku, ze względu na największe zainteresowanie najemców tą strefą.
ProLogis Park, Piotrków
Całkowita aktywność rynkowa pozostała na tym samym poziomie, co w 2002 roku i wyniosła 166 000
metrów kwadratowych, w tym 10 % renegocjacji.
W najbardziej znaczących transakcjach 2003 roku
brały udział firmy: Tesco, Bruhn-Transport i Antalis.
Większość najemców pochodzi z tradycyjnego sektora magazynowego, dystrybucyjnego i produkcji.
Najemcy reprezentujący wysoko rozwinięte sektory
są rzadkością.
Całkowity współczynnik powierzchni wolnej w Warszawie obniżył się z 13,67 % na koniec roku 2002
do 11,77 % pod koniec 2003, pozostając na niższym
poziomie przez drugą połowę minionego roku. Ist-
Strefa II1
24,8%
Aktywność Rynkowa, Nowa Podaż
[tys. mkw]
Procentowy udział
powierzchni magazynowych
w poszczególnych strefach
Strefa 1
27,7%
300
30
250
25
200
20
150
15
100
10
50
5
0
Strefa I1
47,5%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004p
0
Rok
Aktywność Rynkowa
Nowa Podaż
Wsp.Wolnej Pow.
Znaczące transakcje najmu powierzchni magazynowej w 2003 roku (4,500 m2 i więcej)
Budynek
Strefa
Najemca/Nabywca
Powierzchnia (m2)
Typ
Prologis Park Teresin
III
Tesco
38 857
N
III
Bruhn-Transport Polska
16 362
N
Prologis Park Błonie
II
Antalis
10 751
N
Ożarów Business Center
II
Giraud Logistic Poland
10 487
N
III
Ambra
8 538
N
Żerań Distribution Centre
I
TechData
8 000
N
Diamond Business Park II phase
II
Birkad
6 000
N
Prologis Park Warsaw
I
Johnson&Johnson
5 664
Re
Pruszkowskie Centrum Dystrybucyjne Hall 6
II
Mexen
5 000
Re
Metropol Park Błonie II
II
Baixter
5 000
N
Prologis Park Warsaw
I
Masterlink
4 633
Re
N – nowa transakcja, Re – renegocjacje
12
Wsp.Wolnej Pow. [%]
Powierzchnie magazynowe
klasy A – Warszawa
Polska
www.colliers.com
com okresowe zwolnienia z czynszu. Okres zwolnienia z czynszu waha się od 1 do 3 miesięcy na pięcioletni wynajem, jakkolwiek w niektórych przypadkach
właściciele oferowali nawet do 6 miesięcy uchylenia
z opłat czynszowych. Konkurencja spowodowała,
że deweloperzy akceptują krótsze terminy najmu
niż wymagali wcześniej, natomiast średniej wielkości
najemcy mogą teraz podpisywać umowy nawet na
3-letnie okresy najmu.
Oferowane stawki czynszu
12
USD/m2/miesiąc
10
8
6
4
2003*
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
2004p*
Strefa I
2
Rok
Strefa 1
Strefa 2
Strefa 3
*€
niejące budynki są w większości wynajęte, mimo to
aktywność wynajmu pozostaje bez zmian.
Większość deweloperów zamieniła stawkę czynszu
z dolarów na euro. Poziomy wywoławczych czynszów
pozostają bez zmian:
Strefa I
Strefa II
Strefa III
5,0–5,9 €/m2/miesiąc;
3,65–4,5 €/m2/miesiąc;
3,5 €/m2/miesiąc.
W 2003 roku zrealizowano dwa nowe projekty magazynowe, co powiększyło całkowitą powierzchnię
o 3,39 %. I strefa nigdy dotąd nie zarejestrowała tak
małego przyrostu powierzchni magazynowej klasy A.
Warto wspomnieć, że obydwa budynki były projektami “built-to-suit” (budowane na potrzeby konkretnego klienta).
Aktywność rynku na poziomie 47 000 metrów kwadratowych, odzwierciedla aktywność z 2000 roku.
Jednakże większość transakcji (około 35 %) to renegocjacje bądź wznowienia. Absorpcja rynku spowodowała spadek współczynnika powierzchni wolnych
z 12,77 % w zeszłym roku do 11,62 % w grudniu 2003.
Strefa II
Najemcy mają korzystniejszą sytuację, ze względu na
dużą podaż wolnej powierzchni magazynowej, która
z kolei spowodowała zmniejszenie efektywnych stawek czynszu. Właściciele starają się utrzymać czynsz
na tym samym poziomie, w zamian oferując najem-
Nowa podaż spadła i tylko 23 138 metrów kwadratowych dodatkowej powierzchni oddano do użytku.
Nowe budynki, tj. Stolica Business Center i Prologis
Park Błonie są kolejnymi fazami wcześniejszych projektów. 70 % tej powierzchni już zostało wynajęte.
Pomimo niskiego poziomu nowej podaży, na rynku
nadal pozostaje 60 000 metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni magazynowych. Jakkolwiek,
Charakterystyka stref w Warszawie i okolicach
Strefa I
Strefa II
Strefa III
Odległość od centrum miasta
do 15 km
15–30 km
30 km
Część powierzchni biurowej
do 25 %
10 %
5%
Powierzchnie zajmowane
przez głównych najemców
500–2 000 m2
3 000–10 000 m2
5 000–20 000 m2
Wysokość składowania
6–9 m
8–13 m
10–13 m
Powierzchnia doków
ładowniczych
1/1 500 m
1/1 000 m
1/800 m2
Producenci dóbr
konsumenckich,
dystrybutorzy
i lokalni dostawcy.
Operatorzy logistyczni,
FMCG producenci
i dystrybutorzy oraz
przemysł lekki.
Parki logistyczne operujące
na rynkach krajowych
i międzynarodowych
z przewagą dystrybucji
detalicznej.
Profil najemcy
2
2
13
Polska
www.colliers.com
współczynnik wolnej powierzchni spadł do 16,66 %
w 2003 roku, a aktywność rynkowa była o połowę
mniejsza niż w 2002 i wynosiła zaledwie 54 000
metrów kwadratowych.
nych 0 %, natomiast 2003 przyniósł 4 860 metrów
kwadratowych wolnej powierzchni (2,58 %). W dużym
stopniu jest to rezultat realizacji projektu spekulacyjnego Prologis Park Teresin.
Strefa III
Następny rok przyniesie znaczący wzrost w budowie
spekulacyjnych powierzchni magazynowych we wszystkich wyżej wymienionych strefach. Colliers szacuje,
że w 2004 roku wybudowanych zostanie ponad 70
500 metrów kwadratowych powierzchni i wydaje się
prawdopodobne, że nowa podaż w 2004 roku będzie
większa niż w 2003.
III strefę cechował silny wzrost popytu i podaży.
Całkowita powierzchnia wzrosła o 188 000 metrów
kwadratowych, czyli o 35,16 %. Największą transakcją na rynku okazał się projekt „built-to-suit” Tesco
w Teresinie (38 857 metrów kwadratowych). Rok 2002
został zamknięty współczynnikiem powierzchni wol-
14
Polska
www.colliers.com
Nowa podaż w 2004 roku
Projekt
Termin
realizacji
Strefa
Powierzchnia
(m2)
Żerań Park II A
3 kw. 2004
1
10 000
Metropol Park Błonie B
2 kw. 2004
2
13 950
Alliance Logistic Centre G
1 kw. 2004
2
9 000
ProLogis Park Teresin budynek #4
Europa Park
2004
3
24 786
2 kw. 2004
3
12 820
Rynek powierzchni magazynowych
w innych regionach Polski
Biorąc pod uwagę metraż nowoczesnych powierzchni
magazynowych, Warszawa zajmuje wiodącą pozycję
w porównaniu do innych regionów Polski. Wystarczy
choćby porównać 774 000 metrów kwadratowych
w Warszawie i prawie 200 000 metrów
kwadratowych w innych regionach
Polski. Liczba nowoczesnych
spekulacyjnych budynków
atrakcyjnych dla firm logistycznych, dystrybucyjnych i produkcyjnych jest
ograniczona, co powoduje stabilizację stawek
czynszu na poziomie 3–4
€ za metr kwadratowy.
Tendencje kupowania i zabezpieczania działek są obserwowane w pobliżu ważnych połączeń
drogowych. Deweloperzy preferują projekty typu “built-to-suite”, ze względu na mniejsze
ryzyko inwestycyjne. Najbardziej popularnymi regionami wśród inwestorów są obrzeża miast takich
jak Łódź (Stryków), Katowice, Wrocław, Poznań oraz
działki położone wzdłuż trasy A4.
W ubiegłym roku, największa transakcja w Europie
Centralnej była podpisana przez firmę Unilever, która
wynajęła 41 077 metrów kwadratowych powierzchni
magazynowej i 1 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej w ProLogis Park Piotrków.
Potencjalnie interesującym regionem dla inwestycji
magazynowych jest Trójmiasto gdzie duży wpływ na
rynek będzie miał nowy port morski.
Producenci z Europy Zachodniej biorą pod uwagę
zmianę lokalizacji i przeniesienie ich fabryk do Pol-
ski ze względu na koszty operacyjne w Europie Centralnej,
które są tańsze niż na Zachodzie. Polska jest atrakcyjnym
miejscem na inwestycje z powodu znaczącej stopy bezrobocia i wysoko wykwalifikowanej kadry.
Jak podaje EUROSTAT, koszt
godziny pracy jednej osoby w sektorze usług w Unii
Europejskiej wynosi około 22,77 € w porównaniu
do 4,48 € w Polsce. Średnie wynagrodzenie w III
kwartale 2003 roku w Polsce wynosiło 2 141 złotych,
a minimalne – 800 złotych brutto.
Polska, w porównaniu do innych znaczących rynków
Europy Wschodniej i Centralnej,
jest krajem konkurencyjnym dla
firm, które mają zamiar przenieść swoje produkcję i centra logistyczne na Wschód.
Przewagą Polski jest stosunkowo wysoki poziom bezrobocia i wysoko wykwalifikowane zasoby ludzkie,
tańsze niż w innych krajach Europy Wschodniej.
Największym konkurentem dla Polski w regionie są
Czechy. Jednakże liczba nowych
inwestycji w Czechach prawdopodobnie spadnie, ze względu
na istniejące tam liczne inwestycje zagraniczne, niską
stopę bezrobocia oraz brak wysoko wykwalifikowanej kadry. W Polsce, popyt na nowe powierzchnie
magazynowe będą generowali producenci (np. sektor
motoryzacyjny) i firmy handlowe.
Polska wciąż potrzebuje rozwoju infrastruktury i stabilnej sytuacji ekonomicznej w celu zmniejszenia
niepewności deweloperów.
Grunty
Atrakcyjność terenu zależy od lokalizacji, strefy, ekspozycji, widoczności i dostępności do głównych traktów komunikacyjnych (autostrady i drogi kolejowe).
Sprzedaż działek w 2003 roku odnotowuje wysokie
wyniki. Powierzchnia dobrych gruntów w I strefie jest
15
Polska
www.colliers.com
ograniczona, więc ceny są tam najwyższe – około
30–70 dolarów/metr kwadratowy. II strefa jest tańsza ze stawkami od 15 do 40 dolarów/metr kwadratowy. III strefa – od 5 do 20 dolarów/metr kwadratowy.
W innych regionach Polski najlepsze lokalizacje są
zarezerwowane przez aktywnych na rynku deweloperów. Colliers International sprawdził, że 200 hektarów ziemi wykupiono w Warszawie, około 190
hektarów w Poznaniu, 400 hektarów w Łodzi, 50
hektarów we Wrocławiu i około 180 hektarów na
Śląsku.
Przewidywania
W 2004 roku deweloperzy skupią się realizowaniu
nowych projektów w Warszawie i okolicach. Wraz
ze wzrostem dostępnych powierzchni wchodzących
na rynek warszawski, Colliers spodziewa się obniżenia
stawek czynszu do końca roku. Konkurencyjne stawki
czynszu zwiększą popyt na rynku powodując spadek
współczynnika powierzchni wolnej.
Nie tylko w Warszawie, ale i we wszystkich większych
miastach Polski, aktywność deweloperów i najemców
wzrośnie. Jednakże, deweloperzy wolą poczekać na
poważnych najemców niż budować projekty spekulacyjne. Mimo wszystko, biorąc pod uwagę ogólny
wzrost ekonomiczny, polski rynek powierzchni magazynowych zamierza utrzymać tendencję wzrostową
i nadal przyciągać inwestorów krajowych i zagranicznych.
Powierzchnie handlowe
Przegląd rynku polskiego
P
olska jest najatrakcyjniejszym rynkiem nieruchomości w Centralnej i Wschodniej Europie. Liczba planowanych centrów handlowych
i nowych zagranicznych operatorów handlowych
wchodzących na polski rynek w ciągu następnych
dwóch lat wzrośnie. Pod koniec roku 2003 w Polsce
odnotowano ponad 130 centrów handlowych z całkowitą powierzchnią 10 000 metrów kwadratowych.
Deweloperzy zdopingowani sukcesem Galerii Mokotów i Galerii Łódzkiej nadal budują wielofunkcyjne
projekty, które oferują nie tylko powierzchnie sklepowe, ale i udogodnienia rozrywkowe umożliwiające
wykorzystanie wolnego czasu. Przykładami mogą być
otwarte w 2003 roku Galaxy w Szczecinie, Madison
w Gdańsku i Stary Browar w Poznaniu.
W ciągu następnych kilku lat polski rynek nieruchomości handlowych zmieni się oferując więcej nowoczesnych rozwiązań związanych ze spędzaniem czasu
wolnego, które to rozwiązania będą główną częścią
wielofunkcyjnego centrum handlowego. Plany centrów
nowej generacji zawierają krytą kopułę śnieżną, lodowisko czy park rozrywki. Koncepcja ta jest popularna
w Stanach Zjednoczonych i staje się coraz bardziej
powszechna w Europie Zachodniej.
Centra typu „big box“ stają się popularne na polskim
rynku. Filozofia takich projektów opiera się na trzech
16
głównych elementach: pierwszy – wyłączny główny
najemca – jeden budynek, drugi – podstawowa konstrukcja, trzeci – różnorodni najemcy, w tym sieć
sklepów budowlano-ogrodniczych lub operator gastronomii z małymi galeriami przy wejściach. Ikea
w Jankach jest jednym z przykładów takiego projektu
w Polsce. Dużo więcej inwestycji typu „big box“
planuje się na rok 2004.
Koniunktura głównych handlowych ulicach w Polsce
wydaje się być bardzo stabilna. Właściciele punktów
handlowych, a szczególnie międzynarodowe sieci
handlowe, oczekują na lepsze czasy, żeby wynająć
powierzchnie na głównych ulicach. Colliers przewiduje, że ta sytuacja zmieni się w ciągu następnych
jednego lub dwóch lat.
Wielkopowierzchniowe
centra handlowe
W 2003 roku większość inwestycji wielkopowierzchniowych centrów handlowych miały miejsce poza Warszawą. Galaxy – pierwsza inwestycja tego formatu
w Szczecinie zajęła 90 000 metrów kwadratowych
powierzchni. Stary Browar zlokalizowany w Poznaniu
i otwarty w listopadzie 2003 posiada powierzchnię
22 500 metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni handlowej. Ta wysokiej klasy powierzchnia była w 100 % wynajęta jeszcze przed otwarciem.
Rok 2005 będzie istotny dla inwestycji handlowych
Powierzchnie handlowe cd.
Polska
www.colliers.com
Otwarte wielkopowierzchniowe centra handlowe w 2003 roku
Inwestycje
Miasto
Data
otwarcia
Całkowita powierz.
handlowa (m2)
Galeria Pomorska
Bydgoszcz
Kwiecień
36 000
Hypernova/Carrefour
Galaxy
Szczecin
Wrzesień
90 000
Geant
150
Platan
Zabrze
Październik
33 000
Geant
89
Stary Browar
Poznań
Listopad
22 500
Piotr i Paweł
Madison
Gdańsk
Listopad
18 100
Bomi
Hipermarket
Galerie
(liczba sklepów)
90
95
100
Źródło: Colliers International
w Poznaniu, gdzie otworzą się: King Cross Marcelin,
Galeria Hetman, Poznań Plaza.
Warszawa
W 2003 roku sukcesy marketingowe odniosły dwa
nowe centra handlowe: Arkadia i Blue City, których
otwarcie planowane jest na 2004 rok. Arkadia o powierzchni 110 000 metrów kwadratowych zlokali-
zowana jest w północnej części Warszawy (Żoliborz).
Blue City przyciągnie uwagę najemców swoim zmienionym wyglądem. Złote Tarasy, inwestycja z powierzchnią 65 000 metrów kwadratowych w centrum
Warszawy jest postrzegana jako bardzo konkurencyjna. Różnorodność najemców jest nadal bardzo
ważną kwestią dla nowych inwestycji. Blue City jest
bardzo dobrym przykładem – ograniczona powierzchIstniejące centra handlowe
1 Auchan & Leroy Merlin
2 M1 Marki/Ikea/Decathlon/Praktiker
3 Targówek (Carrefour, Castorama)
4 Bemowo (Carrefour)
5 Tesco & Media Markt
6 Wola Park
7 Klif
8 Warszawa Wileńska
9 Fort Wola
10 King Cross Praga
11 Promenada/Conforama/Media Markt
12 Reduta/Decathlon
13 Tesco
14 Factory Outlet
15 Leroy Merlin
16 Panorama
17 Sadyba Best Mall
18 Galeria Mokotów
19 Walther Meble/Media Markt/Real
20 Land
21 CentrumJanki (Geant)
22 Ikea Janki/Piotr I Paweł/Euro RTV AGD
23 King Cross Ursynów
24 Auchan & Leroy Merlin Piaseczno
26 Galeria Ursynów
27 Castorama/Makro Cash&Carry
28 Obi
29 Tesco
30 Jupiter Centrum
31 Real
Istniejące centra
handlowe
Centra handlowe
w budowie
Centra handlowe w budowie
1 Arkadia
2 Złote Tarasy
3 Blue City
17
Polska
www.colliers.com
Stary Browar
nia gastronomiczna, salony samochodowe różnych
marek, duża powierzchnia do celów rekreacyjnorozrywkowych. Obserwuje się też duże zainteresowanie najemców eksperymentem w Arkadii – będą
tam centrum budowlano-ogrodnicze, ekskluzywne
marki, kręgielnie, centrum fitness i rozrywki –
wszystko w jednym.
Ceny opłat eksploatacyjnych i usług dodatkowych
wynoszą średnio 3,5–6,5 €/m2/miesiąc.
Hipermarkety i supermarkety
Kraków
Po fiasku Tishmana deweloperzy wydają się niechętnie
inwestować pieniądze w Krakowie.
W 2003 roku główni operatorzy hipermarketów
kontynuują ekspansje w Polsce. Tesco zapowiedziała
otworzenie szesnastu nowych marketów w 2004
roku, podobnie jak Real i Kaufland.
Najbardziej widoczny jest brak projektów handlowych, które dają możliwości, zarówno rozrywki, jak
i kupowania. W pierwszym kwartale 2005 roku zostanie oddana do użytku Galeria Kazimierz – inwestycja
budowana jest przez GTC i będzie miała powierzchnię 36 000 metrów kwadratowych. Nowa inwestycja będzie wspaniałą kombinacją starej architektury
i nowoczesnych rozwiązań technicznych.
Największymi sieciami hipermarketów w Polsce są
Tesco, Ahold, Auchan, Carrefour, Geant, Kaufland
i Real. Większość z nich skoncentrowała się na rozbudowie sieci supermarketów. Liderem wśród nich
jest Tesco, który uruchomił nowe jednostki o powierzchni od 2000 metrów kwadratowych. Ahold
również kontynuuje rozbudowę sieci marketów
z artykułami spożywczymi Albert w całej Polsce.
Łódź
Łódź jest drugim, co do wielkości miastem w Polsce
i posiada tylko jedno wielofunkcyjne centrum handlowe
– Galeria Łódź, oddana w 2002 roku. W niedalekiej
przyszłości, Manufaktura, rozbudowywana przez Apsys,
stanie się bardzo silną konkurencją dla tej pierwszej.
Factory Outlets
Wrocław
Wrocław posiada liczne wielkopowierzchniowe
centra handlowe. Najpopularniejszymi są Galeria
Dominikańska i Korona. Wiele nowych inwestycji
handlowych jest w trakcie budowy. Galeria Legnicka,
położona blisko centrum miasta, doda 54 000 metrów
kwadratowych powierzchni handlowej na polski rynek
nieruchomości handlowych w marcu 2005 roku.
Schemat ten jest projektowany dla 150 jednostek
handlowych i operatorów gastronomicznych – Tesco.
Co więcej, planowane są także powierzchnie rozrywkowe i rekreacyjne.
18
Stawki czynszu w centrach handlowych
Ceny wyrażane są w euro, ale płatności dokonuje się
w złotówkach. Stawki zależą od lokalizacji terenu
i jego celu oraz od marek najemców. Średnie ceny
dla operatora gastronomicznego kształtują się pomiędzy 5 a 15 €. Jeżeli chodzi o większe jednostki (około
1 500 metrów kwadratowych) ceny kształtują się tutaj
pomiędzy 9 a 19 €; mniejsze jednostki mogą osiągnąć stawki nawet do 70 €. Zazwyczaj jest też dodatkowa opłata, doliczana przez deweloperów – procent
od obrotów.
Koncepcja sklepów typu „factory outlet“ pojawiła się
na polskim rynku w zeszłym roku i spotkała się z wielkim zainteresowaniem konsumentów. Deweloperzy
zachęceni sukcesem pierwszej inwestycji obiecują wybudować więcej tego typu projektów w przeciągu
następnych kilku lat. Otwarcie Centrum Sosnowiec
Outlet o powierzchni około 23 000 metrów kwadratowych powierzchni handlowej na Śląsku jest przewidziane na luty 2004. Kompleks będzie miał do
zaoferowania ponad 100 sklepów z odzieżą, jak również kafejki i restauracje. Firma Outlet zamierza
również otworzyć kompleks rekreacyjny. Inne projekty są planowane w okolicach i samych miastach,
takich jak: Poznań, Warszawa, Wrocław, Gdańsk.
Inwestycje i przejęcia
W 2003 roku przeprowadzono kilka transakcji na
rynku handlowym. Deutsche EuroShop AG przejęło
Polska
www.colliers.com
Stawki czynszu na głównych ulicach handlowych w Polsce w 2003 roku
Cena Wynajmu
(€) >100m2
Cena Wynajmu Tendencje
w 2004/2005
34–40
29–34
Stabilna
Floriańska + Szewka
60–74
50–55
Stabilna
Piotrkowska
18–27
16–23
Spadek
Św. Marcina
35–45
30–40
Stabilna
Szeroka
22–29
20–25
Stabilna
Miasto
Ulica
Katowice
3-go Maja
Kraków
Łódź
Poznań
Toruń
Cena Wynajmu
(€) <100 m2
Trójmiasto
Świętojańska
28–37
20–26
Stabilna
Warszawa
Nowy Świat
55–80
50–63
Spadek
Wrocław
Świdnicka
33–42
24–32
Stabilna
Źródło: Colliers International Poland
33,3 % Galerii Dominikańska zlokalizowanej we Wrocławiu. Ahold w Europie Centralnej ogłosił sprzedaż
dwóch hipermarketów Hypernova (zlokalizowanych
w Sosnowcu i Bydgoszczy).
Główne ulice handlowe – sytuacja
rynkowa
Stawki czynszu głównych ulic zależą od konkretnego
miasta czy regionu – ich wielkości, potencjału ekonomicznego, poziomu bezrobocia, aktywności ekonomicznej mieszkańców, jak również popularności
handlowej głównych ulic. Ustabilizowanie się cen
można zauważyć na głównych ulicach handlowych
w Warszawie, Krakowie i Poznaniu. Wysokość stawek
spadła w miastach, gdzie niedaleko głównych ulic handlowych zlokalizowane są wielkopowierzchniowe
centra handlowe (np. Łódź).
Nowy Świat,Warszawa
W 2003 roku nastąpił największy, od kilku lat, wzrost.
Ulica przyciągnęła wielu małych punktów gastronomicznych i operatorów restauracji. Mimo, że ulice są
popularne wśród najemców, nadal istnieje problem
własności, braku miejsc parkingowych i sieci sklepów.
Złote Tarasy będą poważnym konkurentem dla przyszłego rozwoju Nowego Światu. Nowa inwestycja
będzie przyciągać najlepsze marki odzieżowe i obuwnicze i perfumerie.
Floriańska, Kraków
Podobnie jak w Warszawie, zauważyć tu można silny
popyt ze strony małych jednostek gastronomicznych,
jednak z uwagi na restrykcje konserwatora zabytków,
wiele z wynegocjowanych umów najmu nie może być
sfinalizowanych.
19

Polska - binvestment.pl

Transkrypt

Podobne dokumenty

Retailnet.pl – portal centrów handlowych

Colliers doradza 4F w ekspansji na rynek łotewski

MOTO-PROFIL Sp. z oo

1 europa wschodnia: colliers international publikuje

press release - Colliers International