Ceny transakcyjne

prze-
POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Listopad 2011
W SKRÓCIE
KREDYTY HIPOTECZNE
W październiku wraz ze wzrostem stawki WIBOR wzrosło również oprocentowanie
kredytów hipotecznych w złotych - z 6,01% do 6,11%.
Z rynku zniknęła jedna z najlepszych ofert kredytu w euro. DnB Nord znacząco
wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu w tej walucie.
Podwyższył też marżę – z 1,6% aż do 4,7%.
CENY OFERTOWE
Od października 2010 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły średnio o
4,7%.
Ceny domów uległy obniżkom, podobnie jak ceny mieszkań. Najbardziej, bo niemal o
9%, obniżyła się cena ofertowa domu o powierzchni ponad 200 m2 w Krakowie.
Trudno być optymistą i liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. Tym razem w nie
najlepszej sytuacji są zarówno sprzedający, którzy nie mogą liczyć na jakiekolwiek
wzrosty cen, ale również kupujący.
CENY TRANSAKCYJNE
We Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Łodzi ceny transakcyjne mieszkań są
najniższe od początku roku.
Najwyższe spadki cen w stosunku do ubiegłego miesiąca odnotowujemy w Poznaniu (3,3 proc.) i Krakowie (-2,6 proc.).
W Łodzi od początku roku ceny mieszkań spadły o 9,2 proc.
Jedynie w Gdyni brak wyraźnych oznak cenowej odwilży.
KREDYTY HIPOTECZNE
Październik nie przyniósł dobrych informacji dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny.
W przypadku kredytów w złotych przeciętna (mediana) marża nie zmieniła się i tak jak przed
miesiącem wynosi 1,25%. Istotnie wzrosło natomiast oprocentowanie – aż o 0,1 pkt. proc. (z 6,01% do
6,11%). Przyczyną tej zmiany nie są oczywiście zmiany bankowych ofert lecz istotny wzrost stawki
WIBOR. Jeszcze w połowie października WIBOR 3M wynosił 4,76%, a pod koniec miesiąca osiągnął
poziom 4,91%.
W minionym miesiącu pojawiły się również nienajlepsze informacje dla osób zainteresowanych
kredytami walutowymi. DnB Nord, który dotychczas posiadał jedną z najkorzystniejszych ofert w euro,
dokonał istotnych zmian, które są niemal równoznaczne z wycofaniem się z udzielania tego rodzaju
kredytów. Po pierwsze znacznie wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu.
Wnioskując obecnie trzeba być bowiem przygotowanym, że wypłata kredytu nastąpi nie wcześniej niż
w styczniu 2012 r. Dodatkowo bank podwyższył marżę badanych przez nas kredytów z 1,6% aż do
4,7%.
Z udzielania kredytów we frankach całkowicie wycofał się natomiast Deutsche Bank. To jednak
znacznie mniej istotna zmiana, gdyż już wcześniej kredyty w szwajcarskiej walucie w tym banku były
dostępne dla nielicznych. Bank wymagał bowiem aby wnioskodawca zarabiał przynajmniej 50 tys. zł
netto miesięcznie.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
Euro Bank
ING Bank Śląski
Credit Agricole
DnB Nord
BZ WBK
Citi Handlowy
mBank
Multibank
Millennium
Nordea Bank
Raiffeisen Bank
Bank Pekao
Bank BPH
Bank Pocztowy
Alior Bank
BNP Paribas
Deutsche Bank PBC
Kredyt Bank
BGŻ
Getin Noble
PKO Bank Polski
Pekao Bank Hipoteczny
Oprocentowanie
Marża
5,76%
5,79%
5,81%
5,86%
5,88%
5,89%
5,91%
5,91%
5,95%
5,97%
6,06%
6,08%
6,11%
6,14%
6,16%
6,18%
6,19%
6,21%
6,22%
6,25%
6,32%
6,46%
1,00%
0,85%
1,10%
1,10%
0,99%
1,00%
1,20%
1,20%
1,19%
1,10%
1,30%
1,49%
1,20%
1,25%
1,25%
1,29%
1,30%
1,30%
1,30%
1,54%
1,43%
1,59%
BOŚ
Polbank EFG
Get Bank
6,64%
6,69%
6,70%
1,70%
1,80%
1,99%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
Oprocentowanie
Marża
3,09%
3,21%
3,39%
3,48%
3,49%
3,49%
3,49%
3,54%
3,67%
4,32%
4,34%
4,66%
4,98%
5,09%
6,24%
6,25%
1,50%
1,60%
1,80%
2,00%
1,90%
1,90%
1,95%
2,00%
2,15%
2,80%
2,75%
1,42%
3,20%
3,50%
4,70%
4,65%
Oprocentowanie
Marża
3,65%
7,16%
3,25%
7,12%
Nordea Bank
Credit Agricole
Polbank EFG
Multibank
Deutsche Bank PBC
Kredyt Bank
Raiffeisen Bank
mBank
BZ WBK
Alior Bank
PKO Bank Polski
BNP Paribas*
BOŚ
Bank Pekao
DnB Nord
Getin Noble
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* Kredyt dwuwalutowy
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
Nordea Bank
PKO Bank Polski
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
www.expander.pl
CENY OFERTOWE
Jesień należy do okresów o większej niż przeciętna aktywności na rynku nieruchomości. Po
wakacjach odżywa nie tylko rynek najmu, ale także zawiera się więcej transakcji kupna-sprzedaży.
Podobnie jest również w tym roku. Jednak ta zwiększona aktywność nie jest w stanie zahamować
trendu spadku cen ofertowych. W październiku po raz kolejny obniżyły się ceny ofertowe w większości
z 15-tki analizowanych miast, średnio w ciągu miesiąca o 0,4 punktu procentowego. Największa
korekta nastąpiła w Toruniu (-1,2%), Sopocie (-1,1%), Szczecinie (-1,1%) i Warszawie (-1%).
Od października 2010 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły średnio o 4,7%. Najwięcej na
wartości straciły mieszkania w Łodzi -9,3% i Wrocławiu -8,2%. Wyższy niż przeciętny spadek nastąpił
również w Gdańsku (-6,5%), Poznaniu (-5,1%), Olsztynie (-5,9%), Szczecinie (-5,6%) i Katowicach (5,2%). Najbardziej stabilne są ceny w Białymstoku i Lublinie, gdzie spadki wynoszą mniej niż 100
złotych na metrze w ciągu roku.
Trudno być optymistą i liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. Tym razem w nie najlepszej
sytuacji są zarówno sprzedający, którzy nie mogą liczyć na jakiekolwiek wzrosty cen, ale również
kupujący. Po pierwsze patrząc na bardzo niestabilną, a co gorsze trudną do przewidzenia sytuację na
światowym rynku finansowym, niełatwo podejmować decyzję o zadłużaniu się na kilkadziesiąt lat. Po
drugie również banki udzielają kredytów z coraz większą ostrożnością .
Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011
październik 10
listopad 10
grudzień 10
styczeń 11
luty 11
marzec 11
kwiecień 11
maj 11
czerwiec 11
lipiec 11
sierpień 11
wrzesień 11
październik 11
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ
6 760
7 200
8 500
5 810
6 700
7 200
8 515
5 775
6 740
7 160
8 500
5 820
6 670
7 120
8 450
5 810
6 520
7 100
8 320
5 750
6 480
7 130
8 280
5 650
6 440
7 080
8 260
5 610
6 430
7 100
8 270
5 620
6 340
7 080
8 240
5 570
6 355
7 070
8 290
5 600
6 360
7 020
8 230
5 570
6 300
6 970
8 200
5 510
6 245
6 980
8 120
5 530
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
GDAŃSK
6 160
6 120
6 145
6 030
5 940
5 860
5 840
5 850
5 825
5 860
5 800
5 800
5 785
GDYNIA
6 375
6 370
6 390
6 340
6 270
6 220
6 200
6 220
6 200
6 230
6 210
6 200
6 180
SOPOT
10 210
9 900
10 000
9 940
9 920
10 370
10 340
10 420
10 470
10 190
10 152
10 010
9 900
Zmiany średnich cen ofertowych
-0,36%
-1,1%
SOPOT
-3,1%-2,9%
GDYNIA
-0,8%
-3,2%
-0,27%
-0,3%
-0,55%
-1,3%
GDAŃSK
-0,3%
-6,5%
-0,36%
0,4%
POZNAŃ
-1,3%
-5,1%
-0,42%
-2,1%-1,0%
WARSZAWA
-4,7%
-0,30%
KRAKÓW
WROCŁAW
-9,0%
w ciągu roku
-0,58%
-0,9%
-1,8%
-8,2%
-8,0%
-7,0%
w ciągu 3 miesięcy
-6,0%
-5,0%
-4,0%
w ostatnim miesiącu
-3,0%
0,1%
-1,3%
-3,2%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011
październik 10
listopad 10
grudzień 10
styczeń 11
luty 11
marzec 11
kwiecień 11
maj 11
czerwiec 11
lipiec 11
sierpień 11
wrzesień 11
październik 11
ŁÓDŹ
4 340
4 350
4 405
4 300
4 280
4 200
4 175
4 096
4 125
4 100
4 020
3 980
3 970
LUBLIN
5 069
5 135
5 160
5 100
5 040
5 000
5 000
5 030
5 035
5 070
5 020
4 950
4 975
SZCZECIN
4 710
4 680
4 720
4 760
4 600
4 565
4 550
4 560
4 550
4 560
4 580
4 510
4 460
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
TORUŃ
4 570
4 505
4 440
4 480
4 460
4 500
4 480
4 500
4 540
4 530
4 550
4 460
4 405
OLSZTYN
4 670
4 620
4 630
4 560
4 520
4 510
4 500
4 480
4 500
4 490
4 480
4 445
4 410
OPOLE
4 260
4 270
4 350
4 290
4 200
4 260
4 290
4 295
4 200
4 250
4 200
4 120
4 100
BIAŁYSTOK KATOWICE
4 605
4 070
4 590
4 000
4 600
3 900
4 450
3 920
4 500
3 900
4 560
3 840
4 550
3 830
4 580
3 850
4 570
3 890
4 525
3 870
4 530
3 890
4 520
3 860
4 540
3 870
Zmiany średnich cen ofertowych
-0,41%
KATOWICE
0,3%
0,0%
-5,2%
-0,11%
0,4%
BIAŁYSTOK
0,3%
-1,4%
-0,31%
-0,5%
OPOLE
-3,9%
-3,7%
0,39%
OLSZTYN
-0,8%
-1,8%
-5,9%
-0,31%
-1,2%
TORUŃ
-2,8%
-3,7%
SZCZECIN
-0,45%
-1,1%
-2,2%
-5,6%
-0,15%
0,5%
-1,9%
-1,9%
LUBLIN
-0,84%
ŁÓDŹ
-10,0%
-3,3%
-9,3%
-9,0%
w ciągu roku
-8,0%
-7,0%
w ciągu 3 miesięcy
-6,0%
-5,0%
w ostatnim miesiącu
-4,0%
-3,0%
-0,3%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Ceny domów na rynku wtórnym
Zakup domu o powierzchni do 200 metrów kwadratowych to wydatek minimum pół miliona złotych. We
Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu jest to około 700 tys. zł, a w stolicy już prawie milion.
W większości miast ceny domów do 200 m2 są porównywalne do zeszłorocznych lub nieco niższe
(wyjątek Kraków i Katowice). Koszty zakupu domu pozostają stosunkowo stabilne w porównaniu z
cenami mieszkań. Wynika to przede wszystkich z innych zależności między podażą i popytem.
Nowych domów jednorodzinnych, w granicach miast, buduje się naprawdę niewiele, przede wszystkim
ze względu na wysokie ceny gruntów. W największych polskich aglomeracjach niezwykle trudne i
kosztowne jest zrealizowanie marzenia i wybudowanie domu na działce większej niż 500 m2.
W przypadku dużych, ponad 200 metrowych domów, spadki cen w ciągu ostatniego roku są większe
zarówno w ujęciu procentowym jak i kwotowym. Najbardziej, bo niemal o 9%, obniżyła się cena
ofertowa domu w Krakowie. Również w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu obniżki wynoszą od 3,8%
do 4,7%
Mimo stosunkowo niedużej podaży w porównaniu z rynkiem mieszkań i obiektywnych czynników
wpływających na wysoki koszt budowy domów w dużych aglomeracjach (koszty działek), w
najbliższych miesiącach możemy spodziewać się dalszego spadku cen domów, ze względu na
kolejną falę kryzysu, którą z pewnością odczuje również rynek nieruchomości.
Średnie ceny ofertowe domów o pow. do 200 m2
WARSZAWA
WROCŁAW
KRAKÓW
POZNAŃ
BIAŁYSTOK
KATOWICE
SZCZECIN
LUBLIN
ŁÓDŹ
III KW 2010
990 000
730 000
715 000
700 000
510 000
550 000
590 000
490 000
540 000
IV KW 2010
980 000
735 000
720 000
705 000
513 000
580 000
600 000
490 000
560 000
I KW 2011
975 000
720 000
719 000
695 000
490 000
570 000
605 000
485 000
540 000
II KW 2011
956 000
715 000
712 000
685 000
488 000
570 000
590 000
480 000
550 000
III KW 2011
960 000
720 000
718 000
683 000
493 000
580 000
580 000
490 000
540 000
Średnie ceny ofertowe domów o pow. powyżej 200 m2
WARSZAWA
WROCŁAW
KRAKÓW
POZNAŃ
BIAŁYSTOK
KATOWICE
SZCZECIN
LUBLIN
ŁÓDŹ
RZESZÓW
TORUŃ
III KW 2010
1 610 000
1 100 000
1 220 000
1 000 000
610 000
850 000
930 000
760 000
890 000
700 000
715 000
IV KW 2010
1 650 000
1 110 000
1 200 000
1 010 000
640 000
840 000
950 000
755 000
900 000
750 000
760 000
I KW 2011
1 510 000
1 110 000
1 150 000
945 000
600 000
835 000
930 000
760 000
880 000
750 000
750 000
II KW 2011
1 490 000
1 080 000
1 110 000
960 000
605 000
850 000
920 000
745 000
890 000
740 000
750 000
III KW 2011
1 550 000
1 060 000
1 120 000
955 000
595 000
840 000
910 000
750 000
885 000
735 000
745 000
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
[email protected]
CENY TRANSAKCYJNE
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Miasto
Średnia
cena
ofertowa z
okresu VIII
2011 – X
2011
Średnia cena
transakcyjna z
okresu VIII
2011 – X 2011
Różnica
pomiędzy ceną
transakcyjną a
ofertową
Zmiana w
cenach trans.
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław
6300
5678
9,9%
- 1,0%
294 800 zł
52,7 m kw.
Kraków
6990
6246
10,6%
- 2,6%
291 100 zł
47,2 m kw.
Warszawa
8180
7725
5,6%
- 1,7%
433 600 zł
56,6 m kw.
Poznań
5537
5249
5,2%
- 3,3%
271 300 zł
50,1 m kw.
Gdańsk
5795
5332
8,0%
- 1,2%
262 200 zł
49,9 m kw.
Gdynia
6197
5507
11,1%
1,6%
283 900 zł
51,4 m kw.
Łódź
3990
3743
6,2%
- 1,6%
178 300 zł
47 m kw.
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VIII 2011-X 2011.
Październikowe transakcje w znaczący sposób wpłynęły na kształtowanie się średniej ceny w
analizowanym okresie czasowym (sierpień-październik). W porównaniu do raportu sprzed miesiąca,
gdzie notowaliśmy jedynie symboliczne spadki cen, obecnie w sześciu na siedem analizowanych
miast widoczne są zniżki wynoszące co najmniej 1 proc. w porównaniu do poprzednio analizowanego
okresu. Najwyższe spadki pojawiły się w Poznaniu. Tam średnia cena m kw. spadła o 179 zł – czyli o
3,3 proc. do poziomu 5249 zł za m kw.
Znaczna obniżka jest widoczna w Krakowie, gdzie średnia cena m kw. wynosi 6246 zł, czyli o 2,6
proc. mniej niż w poprzednim zestawieniu. W przypadku Wrocławia (-1 proc.), Warszawy (-1,7 proc.),
Łodzi (-1,6 proc.) oraz wspomnianego Poznania i Krakowa obecne stawki transakcyjne są najniższe w
tym roku.
Jedynym miastem, które już po raz trzeci z kolei odnotowuje wzrost cen transakcyjnych jest Gdynia.
Tym razem średnia cena m kw. wzrosła o 1,6 proc., co jest ewenementem wśród obserwowanych
lokalnych rynków. Natomiast konsekwentny zjazd cen widoczny jest nadal w Łodzi (3743 zł), gdzie od
początku roku m kw. używanego mieszkania spadł o 380 zł, czyli o 9,2 proc.
Nadal najwyższe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi widoczne są Gdyni (11,1
proc.). Mimo to kupujący coraz częściej akceptują obecny pułap cen ofertowych, o czym świadczy
wzrastająca średnia cena transakcyjna. Zaraz za Gdynią plasuje się Kraków (10,6 proc.). W Poznaniu
mamy do czynienia z najmniejsza różnicą, wynoszącą 5,2 proc.
Średnia wartość nabywanego mieszkania najniższa jest w Łodzi i wynosi 178,3 tys. zł., natomiast
najwyższa w stolicy: 433,6 tys. zł. Dla porównania: sprzedając dwupokojowe mieszkanie w Łodzi, w
Warszawie można sobie pozwolić na najtańsze mieszkanie o powierzchni dwudziestu kilku metrów. W
pozostałych analizowanych miastach średnie ceny mieszkania mieszczą się w granicach cenowych
260-290 tys. zł.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
[email protected]