Wywłaszczenie nieruchomości Prawo własności jest podstawowym i

Wywłaszczenie nieruchomości
Prawo własności jest podstawowym i najszerszym prawem rzeczowym przysługującym
właścicielowi nieruchomości. Zawiera w swej treści najszersze uprawnienia, gdyż właściciel
uprawniony jest do posiadania, korzystania z nieruchomości, czerpania z niej pożytków i
rozporządzania nią. Ochrona tego prawa zagwarantowana jest zarówno przez Konstytucję
Rzeczpospolitej Polskiej jak i inne ustawy, w tym Kodeks cywilny.
Prawo własności podlega jednak pewnym ograniczeniom. Jednym z nich jest instytucja
wywłaszczenia
nieruchomości.
Regulacje
dotyczące
wywłaszczenia
nieruchomości
znajdziemy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w
Konstytucji RP.
Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie
nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, prawa własności, jak również prawa
użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Dokonywane jest
na podstawie decyzji administracyjnej. Zdarzyć się więc może, iż decyzja o wywłaszczeniu
może dotyczyć nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości może być
dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez
pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w
drodze umowy. Nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa albo na
rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Niedopuszczalne jest wywłaszczenie na rzecz
innych podmiotów. Dla przykładu można wskazać, iż celami publicznymi są między innymi
budowa dróg publicznych, zakładanie i utrzymywanie cmentarzy, ochrona zagrożonych
wyginięciem gatunków roślin i zwierząt, budowa i utrzymanie przewodów i urządzeń
służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia nieruchomości jest starosta wykonujący
zadania z zakresu administracji rządowej. Postępowanie w sprawie wywłaszczenia powinno
być poprzedzone rokowaniami. Rokowania przeprowadza starosta z właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym, jak również z osobą, której przysługuje ograniczone prawo
rzeczowe na nieruchomości. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek
jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy konkretnej
jednostki samorządu terytorialnego. W trakcie przeprowadzania rokowań może być także
zaoferowana nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznawana jest z zasobu
nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa,
lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli
wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a
na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek organu wykonawczego. Wszczęcie
postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po upływie dwumiesięcznego terminu do
zawarcia umowy wyznaczonego przez starostę właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu
nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na
nieruchomości. Rzeczony termin liczy się od dnia zakończenia rokowań. Starosta
zobowiązany jest do złożenia w Sądzie Wieczystoksięgowym wniosku o ujawnienie w
księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.
Po
wszczęciu
postępowania
wywłaszczeniowego
starosta
przeprowadza
rozprawę
administracyjną. W trakcie rozprawy administracyjnej strony mogą składać wyjaśnienia,
zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie.
Rozprawa o wywłaszczenie może zakończyć się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Decyzja
zgodnie z art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinna zawierać przede
wszystkim:
1) ustalenie na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
2)
określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według
księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6) zobowiązanie do zapewnienia lokali;
7) ustalenie wysokości odszkodowania.
Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się
prawomocna i ostateczna.
O instytucji wywłaszczenia nieruchomości mowa również Konstytucji Rzeczpospolitej
Polskiej. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie
wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Wysokość
odszkodowania wynika z decyzji o wywłaszczeniu. Co do zasady, ustalana jest ona według
stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.
Szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie. Odszkodowania otrzymuje
się jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega
wykonaniu. Od decyzji w sprawie wywłaszczenie można się odwołać. Środek odwoławczy
wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a jeżeli nie przyniesie to
oczekiwanego rezultatu – do Sądu Administracyjnego.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem
objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego
wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika
wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa
lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz
następuje wywłaszczenie. Ciężar udowodnienia tego, iż pozostała część działki nie nadaje się
do prawidłowego korzystania na dotychczasowe cele spoczywa oczywiście na właścicielu
nieruchomości. Gdy wywłaszczenie dotyczy gruntów rolnych, można wykazywać, że
pozostała część jest niedostatecznie duża, aby nadawała się pod dotychczasową uprawę.
Uprawnienie do żądania wykupu nawet stosunkowo niewielkiej części działki pozostałej po
wywłaszczeniu, a nienadającej się do prawidłowego wykorzystania potwierdził
Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt III CZ P 81/10), w której
stwierdził, że „roszczenie przewidziane w art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami przysługuje użytkownikowi wieczystemu także wtedy, gdy
tylko część oddanego w użytkowanie gruntu została zajęta pod budowę infrastruktury
technicznej, wykluczającej jego dotychczasowe użytkowanie; roszczenie to może być
dochodzone jedynie przeciwko Skarbowi Państwa”. Regulacja ta ma zapobiegać sytuacji
pokrzywdzenia obywatela, gdy cześć nieruchomości pozostała po wywłaszczeniu może
przestać posiadać dla niego jakiekolwiek znaczenie gospodarcze, czy majątkowe.
Podsumowując, należy wskazać, iż nieruchomość może być wywłaszczona w całości lub w
części na rzecz Skarbu Państwa lub Jednostki samorządu terytorialnego, a wywłaszczenie
może być dokonane jedynie na cele publiczne. Jeżeli więc zdarzy się sytuacja, iż
wywłaszczenie części nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej będzie
niezbędne dla realizacji celów publicznych, nieruchomość ta będzie wywłaszczona.
Oczywiście towarzyszyć temu będzie słuszne odszkodowanie.