info dla członków
Transkrypt
info dla członków
Szczecin, 22.02.2007r. INFORMACJA ZARZĄDU DLA CZŁONKÓW ORAZ MIESZKAŃCÓW SZCZECIŃSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ. Szanowni Państwo . Zarząd Szczecińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pragnie przedstawić Państwu najistotniejsze informacje na temat Spółdzielni w zakresie planu gospodarczego na rok 2007 przyjętego uchwałą nr 30/02/2007 Rady Nadzorczej dnia 21.02.2007 r. oraz istotnych wydarzeń i zamierzeń dotyczących Spółdzielni . Najistotniejsze podstawy prawne wprowadzonego planu gospodarczego oraz zasad funkcjonowania Spółdzielni – stan prawny na dzień 01.01.2007 rok: -Ustawa Prawo spółdzielcze -Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych , -Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych -Ustawa o rachunkowości -Statut SSM -Regulamin samofinansowania osiedli przyjęty przez Zebranie Przedstawicieli Członków -Regulamin wykupu nieruchomości gruntowych od Gminy M. Szczecin przyjęty przez RN -Uchwała Rady Nadzorczej nr 30/02/2007 rok z dnia 21.02.2007 r. I .Konsekwencją zmiany ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych na rok 2007 jest podatek dochodowy z tytułu pozostałej działalności Spółdzielni poza gospodarką mieszkaniową, oraz konieczność przestrzegania naliczania i ewidencji kosztów uzyskania przychodów. Powoduje to na rok 2007 skutki finansowe w postaci konieczności naliczenia dodatkowych 11 groszy do stawki eksploatacyjnej wszystkich osiedli. Biorąc jednocześnie pod uwagę konieczność wypełnienia wymogów statutu oraz regulaminu samofinansowania osiedli w zakresie rozliczania i samofinansowania osiedli naleŜało przyjąć na rok 2007 zróŜnicowane stawki eksploatacyjne dla poszczególnych osiedli. Z uwagi na fakt ponoszenia od wielu lat roŜnych kosztów eksploatacyjnych na poszczególnych osiedlach w tym niedoborów w stosunku do naliczeń, zróŜnicowano stawki eksploatacyjne w oparciu o wykonanie roku 2006 oraz konsekwencje podatkowe. Średnia stawka eksploatacyjna ze wszystkimi składnikami w tym sprzątaniem dla Spółdzielni od 01.03.2007r. wynosić będzie 1,37 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej lokalu. Na poszczególnych osiedlach będzie się kształtowała na poziomie: Osiedle Kaliny 1,27 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej Osiedle Mickiewicza 1,49 zł Osiedle Somosierry 1,27 zł 1,58 zł Osiedle Zachęta Osiedle Przyjaźń 1,45 zł 1 Osiedle Klonowica 1,30 zł Na osiedlach Kaliny i Somosierry dotychczasowy poziom stawki tj. 1,27 zł wystarczył na pokrycie konsekwencji podatkowych oraz właściwe funkcjonowanie osiedli z uwagi na niŜsze od wielu lat koszty jednostkowe w stosunku do pozostałych osiedli. Natomiast dla pozostałych osiedli naleŜało podnieść naliczenia szczególnie dla osiedli: Mickiewicza, Zachęta oraz Przyjaźń, z uwagi na występujące od wielu lat niedobory tj. koszty przewyŜszające naliczenia. W ostatnich 4 – 5 latach stawki eksploatacyjne wymienionych osiedli były zdecydowanie za niskie w stosunku do kosztów co skutkowało wynikami ujemnymi Spółdzielni na gospodarce mieszkaniowej. Narastająco strata za lata ubiegłe wynosi 2.565.046 zł. Z uwagi jednak na dobrą sytuację finansową Spółdzielni oraz wysoki zysk Spółdzielni za rok 2006 szacowany na ok. 7.000.000 zł Zarząd będzie wnioskował do Zebrania Przedstawicieli Członków o pokrycie powyŜszego niedoboru z zysku roku 2006. Pozostałą kwotę zysku tj. ok. 4.000.000 zł pragniemy przekazać za zgodą ZPCz na dodatkowe fundusze remontowe osiedli proporcjonalnie do ich wielkości aby przyśpieszyć zdecydowanie wykonanie wielu niezbędnych remontów. Dokładne wielkości będą znane po badaniu sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta i zostaną przedstawione na zebraniach Grup Członkowskich oraz Zebraniu Przedstawicieli Członków. Pragniemy nadmienić, Ŝe zysk Spółdzielni na pozostałej działalności jest wynikiem uzyskanym z wynajmu lokali, odsetek od lokat finansowych oraz pozostałych i nie jest związany z gospodarką mieszkaniową, za którą Państwo płacicie. II. W zakresie wykupu nieruchomości gruntowych na pełną własność pragniemy Państwa poinformować, Ŝe Spółdzielnia wykupiła w latach 2005 i 2006 ok. 337.987 metrów kwadratowych gruntów na których stoją budynki mieszkalne za kwotę 1.964.969 zł co stanowi 58 % ogółu nieruchomości gruntowych. W pierwszej połowie roku 2007 planujemy wykup od Gminy Miasto Szczecin dalszych 66.121 m . kw. co razem da 69,2 % powierzchni nieruchomości gruntowych SSM. PowyŜsze działania wpłynęły na zachowanie stawek podatków lokalnych mimo, Ŝe miasto podniosło w grudniu 2006 roku opłaty za wieczyste uŜytkowanie o 250 % - 350 %. Na kilku osiedlach dokonaliśmy z dniem 01.03.2007 r. obniŜki w pozycji podatki lokalne: na Klonowica o 4 gr. od m. kw. pow. uŜytkowej lokalu, na Kaliny o 3 gr. oraz na Przyjaźni o 1 gr. Na pozostałych osiedlach opłata z tego tytułu pozostaje bez zmian. Wszystkie nieruchomości gruntowe zostaną rozliczone osobno zgodnie z regulaminem finansowania wykupu nieruchomości gruntowych. Z uwagi jednak na fakt wymogu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w tym uzupełnienia przez członków wkładu budowlanego z tego tytułu z dniem 01.03.2007 wprowadzamy odpis w wysokości 15 gr. od metra kwadratowego powierzchni uŜytkowej lokalu. Stosowna pozycja jest uwzględniona w nowo wydrukowanych ksiąŜeczkach opłat czynszowych. Dla zdecydowanej większości Członków oraz mieszkańców uzupełnienie wkładu budowlanego z tego tytułu potrwa 3-4 lata i stanowić będzie przez ten okres kwotę rzędu 300 – 400 zł od lokalu. III. Polityka Zarządu w zakresie gospodarowania energią cieplną, od kontynuacji dociepleń budynków, poprzez modernizację instalacji grzewczej (kotłowni), pozwoliła w okresie ostatnich dwóch sezonów grzewczych na obniŜenie mocy zamówionej w SEC-u o ok. 2 MW. W efekcie tych działań za ostatni sezon grzewczy do członków Spółdzielni wróciło w postaci zwrotów ok. 3.500.000 zł. Pozwoliło to Zarządowi na dokonanie z dniem 01.01.2007r. obniŜenia zaliczki na co. ze stawki 2,33 zł od m kw. powierzchni uŜytkowej lokalu do 2,00 zł dla lokali opomiarowanych, mimo kolejnej podwyŜki wprowadzonej przez Szczecińską Energetykę Cieplną rzędu 5,0 %. ObniŜenie zaliczki, z uwagi na dobry stan finansów Spółdzielni jest celowe i pozwoli na zmniejszenie miesięcznych obciąŜeń dla naszych Członków. 2 IV. W roku 2006 w Spółdzielni docieplono kompleksowo 16 budynków o łącznej powierzchni uŜytkowej lokali mieszkalnej 39.128 m kw., oraz dokończono docieplenia 5 budynków, za kwotę ok. 7.700.000 zł, uzyskując wszystkie premie termomodernizacyjne zgodnie z przyjętym planem na rok 2006. Poziom premii jaki otrzyma Spółdzielnia z tytułu wykonanych prac wynosi ok. 900.000 zł, co znacznie obniŜy koszty dociepleń przy rozliczeniu docieplonych budynków. Na rok 2007 w planie gospodarczym ujęto docieplenie kompleksowe 15 budynków oraz 2 częściowe o łącznej pow. uŜytkowej lokali 48.526 m kw., za kwotę ok. 9.000.000 zł. W chwili obecnej Zarząd kończy wszystkie procedury związane z uzyskaniem kredytów termomodernizacyjnych oraz stosownych premii na 2007 rok. Z tego tytułu przewiduje się uzyskanie premii termomodernizacyjnych na kwotę ok. 1.280.000 zł. V. W roku 2007 na podstawie regulaminu samofinansowania osiedli zróŜnicowano zgodnie z faktycznie ponoszonymi kosztami na bazie wykonania styczeń / luty 2007 opłaty z tytułu wywozu nieczystości. Dla danego osiedla uwzględniono faktycznie ponoszone koszty oraz liczbę mieszkańców na podstawie ewidencji w dziale członkowskim. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono nowe stawki opłat na jedna osobę zamieszkującą dany lokal. Na poszczególnych osiedlach stawki te od 01.03.2007 wynoszą: Osiedle Kaliny 5,18 zł / osobę Osiedle Przyjaźń 4,99 zł / osobę Osiedle Mickiewicza 6,95 zł / osobę 4,54 zł / osobę Osiedle Zachęta Osiedle Klonowica 3,99 zł / osobę Osiedle Somosierry 5,59 zł / osobę Średnia w Spółdzielni 5,20 zł / osobę W zakresie wyboru najkorzystniejszej oferty Zarząd negocjował warunki z czterema firmami, dokonując wyboru najkorzystniejszej oferty, firmy Jantra. ZróŜnicowanie opłat na osiedlach wynika głównie z ich specyfiki ( Osiedle Mickiewicza – duŜo małych budynków połoŜonych na wielu nieruchomościach ) oraz liczby mieszkańców danego osiedla . VI. Odrębna własność. W 2006 roku Zarząd podjął 3 uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali dla nieruchomości zasobów Spółdzielni obejmujących 880 lokali mieszkalnych. Obecnie wyłoŜone są do wglądu projekty dalszych czterech nieruchomości. Kolejne uchwały w przygotowaniu. W 2006 roku dokonano 93 przekształcenia ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. VII. Zarząd Spółdzielni planuje w roku 2007 rozpocząć budowę lokali mieszkalnych na nieruchomości połoŜonej u zbiegu ul. Jana Bosko oraz Witkiewicza. Planowana budowa powinna zakończyć zagospodarowanie terenu oraz proces inwestycyjny rozpoczęty w roku 1999 dla nieruchomości połoŜonej przy ul. Witkiewicza 49 . W chwili obecnej posiadamy pełna dokumentację oraz pozwolenie na budowę. Powierzchnia uŜytkowa budynków wynosić będzie ok. 5.000 m. kw. a liczba oddanych mieszkań ok. 100. Z uwagi na sytuację na rynku nieruchomości w tym ceny, Zarząd zamierza sprzedać nowobudowane mieszkania na wolnym rynku, po cenie rynkowej aby osiągnąć jak najwyŜszy zysk, który zamierzamy przeznaczyć na dodatkowe prace remontowe na osiedlach. W marcu 2007 przedstawimy Radzie Nadzorczej stosowny plan finansowy zawierający przychody, koszty oraz źródła finansowania inwestycji . 3 VIII. Z uwagi na zrównowaŜenie finansów Spółdzielni, spłatę zadłuŜenia z lat ubiegłych oraz dobrą sytuację finansową Zarząd SSM planuje w najbliŜszych latach przeznaczyć z zysku oraz z innych źródeł ( w tym uzupełnienie wkładów z tytułu przekształceń praw do lokali ) po ok. 4.000.000 zł średniorocznie na dodatkowe remonty na osiedlach poza naliczeniami, które Państwo płacą. Wydaje się niezbędne w ramach dodatkowych środków dokonanie inwentaryzacji osiedli pod kątem komunikacji wewnętrznej oraz miejsc parkingowych dla celów uporządkowania ciągów komunikacyjnych zarówno pieszych jak i samochodowych. Podobnie istotnym problemem w najbliŜszych latach wydaje się być uporządkowanie architektury zewnętrznej w tym zieleni, miejsc rekreacyjnych oraz placów zabaw. W tym roku na Zebraniu Przedstawicieli Członków przedstawimy propozycję podziału zysku Spółdzielni w kwocie ok. 4.000.000 zł na cele remontowe osiedli. IX. Z uwagi na fakt, Ŝe Osiedle Mickiewicza posiada generalnie zabudowę przedwojenną, wymagającą przeprowadzenia wielu kosztownych remontów w najbliŜszych latach, Zarząd w porozumieniu z Radą Osiedla podjął decyzję o podwyŜszeniu stawki odpisu na remonty z 0,72 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej do 0,90 zł z dniem 01.03.2007r. Specyfika zabudowy oraz bardzo wysokie koszty jednostkowe , nieporównywalne z zabudową z wielkiej płyty w tym wieloletni niedobór środków na remonty wymuszają podjęcie powyŜszej decyzji. W ramach dodatkowych środków oraz przeznaczonych dla osiedla zysków istnieje duŜa szansa na poprawę stanu budynków szczególnie w zakresie remontów dachów , wymiany kominów, instalacji budynkowych oraz zabudowy śmietników. Wydaje się niezbędne wykonanie inwentaryzacji potrzeb remontowych osiedla przy udziale Rady Osiedla aby zbilansować potrzeby i środki finansowe na najbliŜsze lata. X. Zarząd zrezygnował z tworzenia w 2007 roku odpisu na wymianę wodomierzy na zasobach Spółdzielni z uwagi na fakt, Ŝe w roku 2006 dokonano wymiany ok. 50,0 % wodomierzy przy wymianie pionów instalacji sanitarnych, w ramach funduszu remontowego. W roku 2007 planujemy zakończenie wymiany wodomierzy poprzez zainstalowanie ok. 11.000 sztuk za kwotę ok. 600.000 zł, finansując to zadanie zyskami Spółdzielni przeznaczonymi na fundusze remontowe osiedli. XI. Gospodarka wodno – ściekowa . W 2007 roku Zarząd sporządzi plany kompleksowej modernizacji instalacji i sieci wodociągowych na osiedlach. Za obecnie realizowanymi wymianami pionów instalacyjnych oraz wymianą wodomierzy planowane jest opracowanie projektów modernizacji mocno wyeksploatowanych sieci wodociągowych oraz zakończenie rozdzielania wodomierzy obsługujących ogródki działkowe, tak by nie ponosić dodatkowych opłat z tytułu odprowadzania ścieków. Zarząd zamierza równieŜ opracować załoŜenia wymiany mocno skorodowanej sieci ciepłowniczej na osiedlu Kaliny, by zapobiec awariom oraz stratom wody. XII. W ramach funkcjonowania Spółdzielni istnieje duŜy problem w spłacie zadłuŜeń czynszowych. Sytuacja materialna Członków i mieszkańców w wielu przypadkach jest trudna, szczególnie emerytów i rencistów. Istnieje jednak duŜa grupa dłuŜników , których stan finansowy pozwala na opłacenie czynszu jednak od wielu miesięcy i lat nie płacą oni na bieŜąco lub wcale. Zarząd w tym miejscu jednoznacznie oświadcza, Ŝe bezwzględnie będzie egzekwował naleŜności czynszowe poprzez kierowanie spraw na drogę sądową oraz komorniczą . W roku 2006 w ramach windykacji zadłuŜenia skierowaliśmy 92 spraw na drogę sądową, 61 do egzekucji komorniczej, Rada Nadzorcza wykreśliła bądź wykluczyła 44 osoby z grona członków Spółdzielni. Z uwagi na dokonane zmiany w statucie w roku 2006 w 4 zakresie ograniczenia moŜliwości zakupu przez Zarząd lokali socjalnych § 99 ust. 4 ( np. hotel, barak socjalny na obrzeŜach Szczecina ) zmuszeni jesteśmy wstrzymać procedurę eksmisji do lokali socjalnych. Na najbliŜszym Zebraniu Przedstawicieli Członków będziemy wnosić o podjęcie uchwały zezwalającej Zarządowi zakup powyŜszych lokali co winno skutkować eksmisją najbardziej opornych dłuŜników. Odzyskane mieszkania zamierzamy sprzedać po cenie rynkowej co zabezpieczy koszty zakupu lokali, spłaty zadłuŜeń oraz przyczyni się do wzrostu środków finansowych w Spółdzielni . XIII.W ramach działalności Spółdzielni istnieje duŜy problem w zakresie prowadzenia działalności kulturalnej, szczególnie dla dzieci i młodzieŜy. W zasobach SSM mamy duŜo pomieszczeń , które są wolne a moŜna by je przeznaczyć na kółka zainteresowań oraz miejsca dodatkowej edukacji dzieci i młodzieŜy. Zarząd SSM zamierza wystąpić do Zebrania Przedstawicieli Członków o podjęcie uchwały wyraŜającej zgodę na załoŜenie stosownej fundacji , która działałaby społecznie pod nadzorem Rady Nadzorczej . Środki finansowe na jej prowadzenie pochodziłyby z darowizn osób i przedsiębiorstw działających na zasobach Spółdzielni oraz dla określonych celów z funduszy europejskich. Wydaje się, Ŝe funkcjonowanie takiej fundacji przyczyniłoby się do poprawy jakości Ŝycia Członków i ich rodzin oraz wykorzystania inicjatyw społecznych , które drzemią w wielu z nas . Szanowni Państwo . W powyŜszej informacji przedstawiliśmy wiele spraw dotyczących funkcjonowania Spółdzielni obecnie i w przyszłości. Zdajemy sobie sprawę, Ŝe problemów i informacji z nimi związanych jest zdecydowanie więcej. Pozwoliliśmy sobie jednak przedstawić najwaŜniejsze, kluczowe dla funkcjonowania Spółdzielni. Wydaje się jednak, Ŝe realizując konsekwentnie wszystkie zamierzenia jesteśmy w stanie poprawić zdecydowanie jakość świadczonych usług oraz poprawić stan techniczny i estetyczny wszystkich osiedli. 5 6