za I kwartał 2011 r. - Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa

Warszawa, 26.04.2010 r.
Sprawozdanie Zarządu
z działalności Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej „Powiśle”
za I kwartał 2011 r.
I.
W zakresie organizacji pracy Zarządu i służb Spółdzielni Budowlano
Mieszkaniowej „Powiśle”.
W I kwartale 2011 r. Zarząd odbył 4 protokołowane posiedzenia, na których podjęto 2
uchwały dotyczące działalności Spółdzielni, a w szczególności:
1. Przyjęcia w poczet członków Spółdzielni w związku z nabyciem praw do lokali,
W omawianym okresie Zarząd przyjął w poczet członków 10 osób, potwierdził ustanie
członkowstwa w związku ze zbyciem własnościowego prawa do lokalu 11 osób oraz skreślił z
rejestru członków 3 osoby w związku ze śmiercią.
2. Sporządzenie Sprawozdania finansowego za 2010 r.
W I kwartale 2011 r. trwały prace związane z przygotowaniem Sprawozdania finansowego
Spółdzielni za 2010 r. W dniu 28.03.2011 r. przyjęto przygotowane przez Główną Księgową i
Zarząd sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2010 r. składające się z:
bilansu – wykazującego sumę – 39 083 167,47 zł.
rachunku zysków i strat – 1 537 513,25 zł.
informacji dodatkowej.
Sprawozdania Zarządu z działalności Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej „Powiśle”
Sprawozdanie finansowe za 2010 r. zostało przekazane do badania firmie audytorskiej.
3. Sporządzenie Sprawozdania z pracy Zarządu za 2010 r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej „Powiśle” za
2010 r. stanowiące integralną część Sprawozdania finansowego Spółdzielni zostało przyjęte
przez Zarząd w dniu 28.03.2011 r. Do Sprawozdania dołączono następujące załączniki:
1. Rozliczenie funduszu remontowego podstawowego
2. Rozliczenie funduszu remontowego budynków.
3. Analizę finansową,
Sprawozdanie Zarządu wraz z Załącznikami przybliży członkom Spółdzielni zarówno
wykonanie planu finansowego jak i planu remontów w 2010 r. oraz da podstawę do
merytorycznej dyskusji na Walnym Zgromadzeniu podczas przyjmowania Sprawozdania
finansowego Spółdzielni.
4. Uczestniczenie w badaniu Sprawozdania finansowego za 2008 r.
W I kwartale 2011 r. Zarząd uczestniczył w badaniu sprawozdania finansowego Spółdzielni
za 2010 r., przeprowadzonego zgodnie z wyborem Rady Nadzorczej przez Biegłego
Rewidenta – Pana Bogdana Broniewskiego z Biura Rachunkowego „EKORA”. Zarząd
przedkładał biegłemu żądane dokumenty oraz składał stosowne wyjaśnienia oraz informacje.
1
5. Ustalenie wysokości zaliczkowych opłat za podgrzanie wody użytkowej oraz
centralne ogrzewanie.
W związku z dokonaniem rozliczeń kosztów ciepła zarówno na potrzeby podgrzania
wody jak i centralnego ogrzewania stan kont wykazuje:
1. nadwyżkę przychodów nad kosztami w pozycji podgrzanie wody – opłata stała o
łącznej wysokości 170 646,43 zł.
2. nadwyżkę przychodów nad kosztami w pozycji podgrzanie wody – opłata zmienna o
łącznej wysokości 123 239,95 zł,
3. niedobór przychodów w stosunku do kosztów w pozycji centralne ogrzewanie w
wysokości 20 705,97 zł (dane dotyczą budynków bez podzielników kosztów).
W związku z powyższym oraz po dokonaniu analizy kosztów w rozbiciu na poszczególne
nieruchomości Zarząd przedstawił Radzie Nadzorczej propozycję nowych stawek za centralne
ogrzewanie (w budynkach nieopomiarowanych), podgrzanie wody – opłata stała i opłata
zmienna. W dniu 28.03.2011 r. Rada Nadzorcza przyjęła zaproponowane stawki opłat, które
wejdą w życie z dniem 1.07.2011 r. Powyższa decyzja przyczyni się do urealnienia stawek za
podgrzanie oraz centralne ogrzewanie, co skutkować będzie wyeliminowaniem zarówno
dopłat jak zbyt wysokich zwrotów po zakończeniu roku rozliczeniowego. Poniższe
zestawienie obrazuje zmiany stawek we wszystkich trzech pozycjach.
Podgrzanie wody Podgrzanie wody Centralne
opłata stała
opłata zmienna
ogrzewanie
Budynki
Poprzednia Nowa Poprzednia Nowa Poprzednia Nowa
stawka
stawka
stawka
stawka
stawka
stawka
15,72
7,00
9,4
2,11
2,00
Al.3 mają 5a
10,00
Al.3 mają 7b
16,47
10,00
15,26
12,00
1,93
2,15
Solec 79
16,70
10,00
11,42
14,00
2,17
2,20
Solec 79A
16,81
10,00
10,34
12,00
1,80
2,10
Dobra 17
Dobra 19
Solec 109
Solec 66
Solec 113
14,76
10,00
13,87
12,00
Dobra 18/20
14,87
10,00
11,08
12,00
Kruczkowskiego 12A
14,74
10,00
13,51
14,00
1,93
2,12
Kruczkowskiego 14
15,16
10,00
12,79
12,00
2,13
2,10
Tamka 17
2,14
1,90
Solec 115
1,91
1,90
Kruczkowskiego 16
2,36
2,20
Tamka 19/23
2,33
2,10
2,46
2,40
16,30
Ludna 10
23,50
10,00
15,00
16,31
13,71
15,00
13,00
2
Orłowicza 6
22,91
15,00
12,85
13,00
2,18
2,40
Orłowicza 8
22,80
15,00
14,66
14,00
2,18
2,40
15,18
8,00
11,56
11,00
2,10
2,10
2,55
2,55
15,44
10,00
8,88
10,00
Solec 28
19,62
10,00
16,68
10,00
1,91
2,00
Solec 83
11,55
8,00
9,19
8,00
2,06
1,80
Solec 109 A
15,50
10,00
13,27
10,00
2,07
2,05
Tamka 20
17,40
10,00
15,47
10,00
2,25
2,40
Potockiego 4
Solec 36
Solec 54
Solec 58/60
6. Ustalenie wysokości opłat za konserwację bram, furtek i domofonów.
W związku z dokonaniem rozliczeń kosztów konserwacji: domofonów, bram, furtek i drzwi
wejściowych do budynków za 2010 r. we wszystkich budynkach oraz na poszczególne
budynki, stwierdzono nadwyżkę kosztów nad przychodami. Poniższe zestawienie obrazuje
różnice między kosztami i przychodami:
Przychody
Koszty
Różnica
Konserwacja
domofonów
44 777,54
123 152,07
- 78 374 zł
Powyższa różnica wynika z:
1. Dokonaniem w 2007 i 2008 r. montażu dodatkowych domofonów, bramofonów, bram
i furtek w związku z grodzeniem zespołów budynków.
2. Zwiększoną ilością napraw ze względu na dewastację.
3. Wykonaniem remontów kapitalnych bram zamontowanych w latach 90 i na początku
2000 r.
W związku z powyższym Zarząd dokonał analizy kosztów jakie Spółdzielnia poniosła na
konserwację domofonów, bram i furtek w rozbiciu na nieruchomości ogrodzone w zespołach
budynków (4 zespoły) oraz pojedyncze budynki. Ponadto oddzielnie przeanalizowano koszty
związane z konserwacją domofonów oraz koszty związane z konserwacją bram i furtek –
ogrodzeń zewnętrznych. W przypadku konserwacji domofonów przychody w znacznej
większości nieruchomości w pełni pokrywają koszty, a nawet wykazują pewną nadwyżkę
przychodów nad kosztami, która niestety nie była w stanie pokryć kosztów konserwacji
ogrodzeń zewnętrznych. Analiza ta dała podstawę do przyjęcia przez Radę Nadzorczą
nowych realnych stawek za konserwację domofonów, bram i furtek. Zarząd działając zgodnie
z wnioskami Komisji Rewizyjnej przystąpił do negocjacji cenowych z firmami
konserwującymi te urządzenia. W toku negocjacji cenowych ustalono następujące warunki
cenowe:
1. obniżenie stawki roboczogodziny z 40,00 zł do 29,22 zł, do rozliczania robót
dodatkowych (awarie i dewastacje) firmie Elektromechanika Naprawy i Zakładanie
Domofonów – Marian Litwiniuk.
2. obniżenie stawki roboczogodziny z 40,00 zł do 30,00 zł, do rozliczania robót
dodatkowych (awarie i dewastacje) firmie KONSYSTEM – Jacek Hylaszek
3
Ponadto postanowiono powierzyć konserwację wszystkich domofonów (oprócz Tamka 20)
firmie Elektromechanika Naprawy i Zakładanie Domofonów – Marian Litwiniuk. Takie
działanie oprócz obniżenia kosztów (po negocjacji stawki) przyczyni się do sprawniejszej
obsługi konserwacyjnej urządzeń domofonowych.
7. Opracowanie projektów regulaminów niezbędnych do prawidłowej pracy
Spółdzielni:
„Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat
za używanie lokali”
W związku z wnioskiem Lustratora dotyczącym aktualizacji Regulaminu rozliczania kosztów
GZM, przygotowano projekt nowego „Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami
mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali”, który jest dostosowany do
nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt został przekazany Radzie
Nadzorczej celem jego omówienia a następnie zatwierdzenia. W dniu … Rada Nadzorcza
wstępnie omówiła przedmiotowy regulamin i przekazała swoje sugestie Komisji ds.
Członkowsko – Mieszkaniowych. Po naniesieniu uwag przez Komisję Rada Nadzorcza w 3
kwartale powróci do procedowania powyżej wymienionego regulaminu.
„Regulamin przetargu na zbycie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu w zasobach
SBM „Powiśle”.
W związku z przyjętą przez Walne Zgromadzenie Uchwałą nr /2010 z dnia 20.11.2010r. w
sprawie wyrażenia zgody na zbycie lokalu mieszkalnego nr 19 w budynku Potockiego 4,
Zarząd opracował projekt Regulaminu przetargu na zbycie odrębnej własności lokalu
mieszkalnego i garażu w zasobach SBM „Powiśle”. Poprzedni regulamin w bardzo wielu
punktach stracił swoją moc z powodu nowelizacji prawa spółdzielczego. Projekt został
przekazany do zaopiniowania Komisji Członkowsko- Mieszkaniowej, a następnie po
naniesieniu uwag przez Komisję, Radzie Nadzorczej. W dniu 28.02.2011r., Rada Nadzorcza
uchwałą nr 1/2011 przyjęła przedmiotowy regulamin.
8. Opracowanie pism do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie:
a)
Opracowanie wniosku w sprawie ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego za udział w nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul.
Solec 109 stanowiącej udział w działce ewidencyjnej nr 3/5 z obrębu 5-04-08 o
powierzchni 1 107 m2, dokonanej pismem Członków Zarządu Dzielnicy Śródmieście
m.st. Warszawy z dnia 17 listopada 2010 r. jest nieuzasadniona i bezskuteczna.
W związku z wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. Solec 109
stanowiącej udział w działce ewidencyjnej nr 3/5 z obrębu 5-04-08 o powierzchni 1 107 m2,
dokonanej pismem Członków Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia 17
listopada 2010 r. Zarząd opracował wniosek do SKO dla Spółdzielni i dla członków
Spółdzielni, którzy przekształcili spółdzielcze własnościowe prawo do lokali w
nieruchomości Solec 109. Zlecono również wykonanie operaty szacunkowego pomocnego
przy prowadzeniu sprawy przed SKO. Operat szacunkowy wykonany na zlecenie Spółdzielni
określa wartość jednostkową m2 prawa własności przedmiotowej nieruchomości na
4 299zł/m2, natomiast operat szacunkowy wykonany przez Miasto ST. Warszawa określa
wartość jednostkową na 5 431 zł. W związku z powyższym uzyskaliśmy wartość gruntu o
20% mniejszą niż wartość określona w decyzji Miasta. Operat szacunkowy wraz z pismem
przewodnim opracowanym przez Radcę prawnego został przesłany do SKO w celu
dołączenia do złożonego do SKO w dniu 5.01.2011 r. Wniosku w sprawie ustalenia, że
aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona i
bezskuteczna.
4
Wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy sygn. akt KOC/1285/60/08 stwierdzającej
nieważność orzeczenia administracyjnego Prezydium Rady Narodowej m. ST.
Warszawy z dnia 17.07.1959 orzekającego o odmowie przyznania dotychczasowym
właścicielom prawa własności czasowej nieruchomości warszawskiej położonej przy ul.
Solec 66.
W związku z wpłynięciem do siedziby Spółdzielni w dniu 27.01.2011 r. Decyzji
Samorządowego Kolegium Odwoławczego stwierdzającego nieważność orzeczenia
administracyjnego Prezydium Rady Narodowej m. ST. Warszawy z dnia 17.07.1959
orzekającego o odmowie przyznania dotychczasowym właścicielom prawa własności
czasowej nieruchomości warszawskiej położonej przy ul. Solec 66.Zarząd wspólnie z Radcą
prawnym opracował wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy z powodu nie włączenia do
postępowania osób, które na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nabyły
odrębną własność w przedmiotowej nieruchomości w tym udziały w prawie użytkowania
wieczystego gruntu (17 lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy)
b)
9. Podjęcie decyzji w sprawie podpisania umowy na wykonanie remontu dźwigu
osobowego Tamka 19/23 po pożarze.
W związku z pożarem (podpalenie) dźwigu osobowego w budynku Tamka 19/23 jaki miał
miejsce w dniu 8.01.2011 r. oraz po wykonaniu:
1. Zabezpieczenia w dniu 8.01.2011 r. przez firmę Thyssen - obecnego konserwatora
dźwigu,
2. Zgłoszenia w dniu 10.01.2011 r. podpalenia dźwigu wraz z wnioskiem o ściganie sprawcy
do Komendy Policji,
3. Zgłoszenia w dniu 10.01.2011 r. szkody do ubezpieczyciela,
4. Uczestniczeniu w dniu 11.01.2011 r., wraz z Policją oraz firmą Thyssen na oględzinach
spalonego dźwigu wraz ze złożeniem stosownych wyjaśnień Policji.
5. Wykonaniu w dniu 10.01.2011 r. oszacowania zniszczeń przez firmę Thyssen – obecnego
konserwatora dźwigu w celu złożenia oferty cenowej dotyczącej remontu dźwigu po
pożarze,
6. Zgłoszeniu zapytania ofertowego na wykonanie monitoringu zabezpieczają przedmiotowy
dźwig przed dalszymi aktami dewastacji (wcześniejsze dwie udaremnione przez
mieszkańców próby podpalenia przedmiotowego dźwigu)
postanowiono ze względu na:
konieczność jak największego skrócenia procedur (nieczynny jedyny dźwig w
budynku 9 kondygnacyjnym),
konieczność dostosowania wymienianych elementów dźwigu do części które nie
uległy zniszczeniu,
wybrać na wykonawcę remontu dźwigu firmę Thyssen za cenę 45 000 zł. plus 8% VAT
łącznie 48 600 zł. Koszty te zostaną pomniejszone o kwotę, którą Spółdzielnia uzyska z
odszkodowania od ubezpieczyciela. Ponadto, w celu uniknięcia ponownych prób podpalenia
dźwigu w przypadku nie wykrycia sprawców przez Policję, postanowiono doposażyć
budynek w instalację monitoringu. O wszystkich ustaleniach informowano i uzyskiwano
akceptację Prezydium Rady Nadzorczej.
W dniu 18.01.2011r. podpisano umowę z firmą Thyssen na remont dźwigu po pożarze, która
zakładała wykonanie prac do dnia 15.03.2011 r. W dniu 7.02.2011r. rozpoczęły się prace
rozbiórkowe dźwigu, natomiast w dniu 21.02.2011r. rozpoczęto montaż nowych urządzeń. Od
dnia 28.02.2011r. trwał rozruch dźwigu, jazdy testowe oraz dostrojenie urządzeń. Prace
przebiegały bez zakłóceń w związku z powyższym termin oddania dźwigu oraz dopuszczenia
go przez UDT do użytku nie został przekroczony, a wręcz przeciwnie prace zakończono
5
4.03.2011 r. czyli na 11 dni przed terminem. W dniu 9.03.2011 r. Komisja techniczna
odebrała prace bez uwag.
II.
W zakresie prac remontowych.
1. Realizacja Planu rzeczowo finansowego remontów na 2011 r.
W I kwartale 2011 r. trwały następujące prace remontowe.
Budowa drogi ppoż. w KD 3.
Budowa drogi ppoż. w KD 3.została powierzona firmie KOMET za łączną kwotę, zgodną z
planem remontów na 2010 r., w wysokości 150 000 zł. Prace rozpoczęły się w dniu
5.11.2010r. i trwały do dnia 14.12.2010r., w którym ze względu na złe warunki
atmosferyczne uniemożliwiającymi dalsze prowadzenie prac budowlanych wstrzymano prace
do czasu wystąpienia korzystnych warunków pogodowych, zobowiązując jednocześnie
wykonawcę do zabezpieczenia placu budowy oraz złożonych materiałów. Zaawansowanie
prac oszacowano na 40%.
Ponadto z funduszu parkingowego zostały zlecone prace związane z budową miejsc
parkingowych oraz odcinka drogi dojazdowej w kierunku cukierni Piast. Prace budowlane
wznowiono w dniu 14.03.2011r. zostały zakończone w dniu 14.04.2011r. Komisja GZMiT
odebrała przedmiotowe prace w dniu bez uwag.
Wymiana dźwigu w budynku Solec 58/60.
Przetarg na: remont – modernizację dźwigu osobowego w budynku Solec 58/60 odbył się w
dniu 1.12.2010 r. Komisja Przetargowa po rozpatrzeniu ofert, przeprowadzeniu dodatkowych
rozmów, negocjacji cenowych z oferentami postanowiła wybrać, w drodze głosowania, na
wykonawcę prac firmę: „ LIFT SERVICE S.A. - Lubelska Wytwórnia Dźwigów Osobowych”
za cenę 102 000 zł brutto (w planie remontów na 2011 r. przewidziano na te prace kwotę
140 000). W dniu 24.02.2011r. rozpoczęły się prace montażowe, które trwały do dnia
31.03.2011r. Komisja GZMiT odebrała przedmiotowe prace bez uwag.
Awaryjna wymiana 2 pionów ciepłej wody w budynku Solec 28.
W związku z bardzo dużą awaryjnością instalacji ciepłej wody (instalacja cw wymieniana w
1993 r. bez zastosowania wkładek stabilizujących - termicznych w pionach cw i cyrkulacji )
zaistniała konieczność pilnej wymiany dwóch pionów ciepłej wody w budynku Solec 28.
Prace zostały powierzone firmie KOMET za cenę 22 137,83 zł brutto. Prace wykonano w
terminie od 24.03.2011r. do 31.03.2011r. W dniu 1.04.2011 r. Komisja odebrała w/w prace
bez uwag.
III.
1)
2)
3)
4)
Zamierzenia Zarządu na II kwartał 2011 r.
W II kwartale 2011 r. Zarząd zamierza:
Zorganizować sprawozdawcze Walne Zgromadzenie,
Rozpocząć procedury przetargowe prac remontowych przewidzianych w planie remontów
na 2011 r.
Organizować i nadzorować wykonawstwo prac remontowych
Organizować i nadzorować działalność eksploatacyjną Spółdzielni (zgodnie z
zatwierdzonym planem wydatków).
Prosimy o rzetelną ocenę naszej pracy i jej efektów
Zarząd,
6