działka rolna STYKÓW.pages

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej jako działka nr
948/8 położonej w miejscowości Styków, obręb nr 0010, gmina Głogów Małopolski, powiat rzeszowski
ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00109334/0.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Km 647/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym
w Rzeszowie.
Oszacowana wartość: 7.320,00 PLN
Słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia
Sporządził:
Rzeszów, dnia 26.10.2015 r. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
tel. +48 667 976 672, e-mail. [email protected]; www.nieruchomosciwycena.eu
&2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI
1. Cel wyceny
Sprzedaż nieruchomości
Zastaw bankowy
-
Opłaty za użytkowanie
-
Zastaw hipoteczny
-
-
wieczyste lub trwały
zarząd
Nieruchomość
-
Inny cel
X
reprezentatywna dla PTN
2. Położenie nieruchomości
Gmina (miasto)
Obręb ewidencyjny: 0010 Styków
Nr działki (n-ry grupy działek): 948/8
Głogów
- Styków
powierzchnia łączna 0,3800 ha
Małopolski
3. Opis nieruchomości
Nr działki
948/8
Rodzaj
Funkcja dominująca Uzbrojenie działki
Nieruchomości
wg miejsc. Planu
1 – niezabudowana
zagospodarow.
Wartość gruntu
1 – Sieć wodociągowa, 7.320,00 PLN
nieruchomość rolna
2 – Lokalne ujęcie
jednoużytkowa,
2 – niezabudowana
wody,
3 – Sieć
nieruchomość rolna
elektroenergetyczna
wieloużytkowa,
230V,
3 – nieruchomość
4 – Sieć
leśna,
4 – zabudowana
elektroenergetyczna
400V,
nieruchomość rolna,
5 – Sieć ciepłownicza,
5 – niezabudowana
6 – Sieć gazowa,
nieruchomość
7 – Kanalizacja
przeznaczona pod
zabudowę inną niż
sanitarna sieciowa,
8 – Kanalizacja
zagrodowa,
sanitarna lokalna,
9 – Sieć telefoniczna,
zabudowana
10 – TV kablowa,
budynkami
mieszkalnymi,
11 – Kanalizacja
burzowa,
zabudowana
budynkami
pełniącymi inne
funkcje niż zagrodowa
i mieszkaniowa
Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
&3
4. Opis budynków/lokalu
Nr ewidencyjny
budynku
Funkcja
Podstawowa
Funkcja
drugorzędna
Uzbrojenie
1 – Mieszkalne,
1 – Sieć wodociągowa,
2 – Przemysłowe,
2 – Lokalne ujęcie
3 – Transportu i
wody,
łączności,
4 – Handlowo-
3 – Sieć
elektroenergetyczna
usługowe,
230V,
5 – Zbiorniki, silosy i
4 – Sieć
budynki magazynowe,
elektroenergetyczna
6 – Biurowe,
7 – Szpitali i zakładów
400V,
5 – Sieć ciepłownicza,
opieki medycznej,
6 – Sieć gazowa,
8 – Oświaty, nauki i
7 – Kanalizacja
kultury oraz budynki
sanitarna sieciowa,
sportowe,
9 – Produkcyjne,
8 – Kanalizacja
sanitarna lokalna,
usługowe i
9 – Sieć telefoniczna,
gospodarcze dla
10 – TV kablowa,
rolnictwa,
11 – Kanalizacja
10 – inne
niemieszkalne
burzowa,
Wartość
nieruchomości
Wartość nieruchomości: 7.320,00 PLN (słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia).
Data: 26.10.2015 r.
Podpis: …………..…………………………
&4
Spis treści
1. Przedmiot i zakres wyceny. .................................................................................................................5
2. Cel wyceny. ..........................................................................................................................................5
3. Podstawy formalne i materialne wyceny............................................................................................ 5
3.1. Podstawa formalna. ..........................................................................................................................5
3.2. Podstawy prawne. ............................................................................................................................5
3.3. Podstawy metodologiczne. .............................................................................................................5
4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). ......................................................................5
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. .................................................................6
6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. .....................................................................................6
6.1. Stan prawny. ......................................................................................................................................6
6.2. Stan otoczenia nieruchomości. .......................................................................................................7
6.3. Stan nieruchomości – działki gruntu. ..............................................................................................7
7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. ...................................8
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. ................................................................................8
9. Wskazanie rodzaju określanej wartości..............................................................................................9
10. Wybór podejścia i metody wyceny. .................................................................................................9
11. Dane z rynku nieruchomości. .........................................................................................................11
12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.......................................................................................11
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu. ..................................................12
14. Wynik końcowy wyceny i wnioski. ..................................................................................................14
15. Klauzule i zastrzeżenia.....................................................................................................................14
Załączniki
15
&5
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej
jako działka nr 948/8 położonej w miejscowości Styków, obręb nr 0010, gmina Głogów Małopolski,
powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00109334/0.
Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej.
2. Cel wyceny.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Km 647/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym
w Rzeszowie.
3. Podstawy formalne i materialne wyceny.
3.1. Podstawa formalna.
Postanowienie Komornika Sądowego Andrzeja Kopacza przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie
o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej
w miejscowości Styków, gmina Głogów Małopolski w postępowaniu o sygn. akt Km 647/15.
3.2. Podstawy prawne.
Podstawę prawną stanowi:
1.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U. 2010 nr 102 poz. 651 –
tekst jednolity z późniejszymi zmianami.
2.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U.2004 Nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r.
z późniejszymi zmianami.
3.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny – Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi
zmianami.
4.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982 r Dz.U.2013.707 tekst jednolity.
5.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników – Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami.
3.3. Podstawy metodologiczne.
1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, Warszawa
2006.
2) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją S. Źróbek – Educaterra,
Olsztyn 2005.
3) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez
Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny.
4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe).
1) Księgi wieczyste nr-y RZ1Z/00109334/0.
2) Wypis z rejestru gruntów.
3) Kopia mapy zasadniczej.
4) Decyzja Starosty Rzeszowskiego nr GK-74301/6-78/2009 z dnia 12.10.2009 r.
&6
5) informacje uzyskane z Urzędu Gminy Głogów Małopolski dotyczące planu zagospodarowania
przestrzennego gminy.
6) wizja lokalna na nieruchomości dnia 05.10.2015, w trakcie których dokonano oględzin
nieruchomości.
7) informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu.
8) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku
lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości.
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
26.10.2015
05.10.2015
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
Data dokonania oględzin nieruchomości
05.10.2015
05.10.2015
6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.
6.1. Stan prawny.
Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/
00109334/0 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie.
Księga wieczysta nr RZ1Z/00109334/0 – typ księgi: nieruchomość gruntowa.
Dział I-O - oznaczenie nieruchomości:
położenie - Głogów Małopolski, Styków.
nr działki 948/4, sposób korzystania: R, PS.
obszar całej nieruchomości: 0,3800 ha.
Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów
Dział II - właściciel
Elżbieta Ślęzak i Zenon Ślęzak w całości jako WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA.
Dział III - ciężary i ograniczenia:
Wszczęcie egzekucji: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ
ELŻBIETY ŚLĘZAK I ZENONA ŚLĘZAK Z WNIOSKU WIERZYCIELA : MIKOŁOWSKI BANK
SPÓŁDZIELCZY W MIKOŁOWIE NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO TJ; NAKAZU ZAPŁATY
WYDANEGO PRZEZ SĄD REJONOWY W RZESZOWIE Z DNIA 24-07-2002 R. W SPRAWIE I NS 260/02
OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU 18-11-2002 R. POLU: 3.4.4. UJAWNIONO
PRZYŁĄCZENIE SIĘ DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI WIERZYCIELA: FAST FINANCE
NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY Z/S WE
WROCŁAWIU, PRZECIWKO DŁUŻNIKOM: ŚLĘZAK ZENON, ŚLĘZAK ELŻBIETA, NA PODSTAWIE TYT.
WYKONAWCZEGO S.R. W RZESZOWIE Z 2002-07-24 W SPR. I NS 260/02 ZAOPAT. KLAUZULĄ WYK.
W DNIU 2015-03-17 ORAZ POSTANOWIENIA S.R. W RZESZOWIE Z 2015-03-12 W SPR. I.1.CO 4295/14
ZAOPAT. KLAUZULĄ WYK. W DNIU 2015-03-17, KM 647/15. Na rzecz FAST FINANCE
NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY, WROCŁAW.
Dział IV - hipoteki:
Hipoteka przymusowa: 23.288,25 PLN - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA, ZALEGŁE ODSETKI DO DNIA
26-12-2012R, KOSZTY PROCESU, ODSETKI OD DNIA 27-12-2012R. DO DNIA 19-11-2014R. Na rzecz
FAST FINANCE NS FIZ, KRAKÓW.
&7
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów:
Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej są: Państwo Zenon i Elżbieta Ślęzak w całości na
zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej.
jednostka ewidencyjna: Głogów Małopolski obszar wiejski, obręb 0010 – Styków,
działka nr 948/8 – powierzchnia 0,38 ha: PsV pastwiska trwałe 0,03 ha, RIIIb grunty orne 0,20 ha, RIVa
grunty orne 0,15 ha.
UWAGA: Stwierdzono niezgodność w numeracji działek, która została zmieniona decyzją
administracyjną (kopia decyzji stanowi załącznik do operatu szacunkowego). Zgodnie z art 26 ust 1
Ustawy z dnia 6.07.1982 r o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707 j.t.) „Podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości”, stąd przyjęto w opracowaniu
oznaczenie z ewidencji gruntów.
6.2. Stan otoczenia nieruchomości.
Obszar położenia przedmiotowej nieruchomości znajduje się na terenie miejscowości Styków
w ramach gminy Głogów Małopolski. Gmina położony jest w kierunku północnym od stolicy
podkarpacia - Rzeszowa, miejscowość Styków rozciąga się w północnych obszarach gminy. Gmina
Głogów Młp. jest jedną z najludniejszych gmin powiatu rzeszowskiego ziemskiego. Wg najnowszych
danych Urzędu Miejskiego w Głogowie Małopolskim na 01.01.2012 r.), na powierzchni wynoszącej
145,85 km2 mieszka 18 562 mieszkańców na stałe zameldowanych na terenie gminy. Średnia gęstość
zaludnienia gminy wynosi 127 osób na km2. Miasto Głogów Młp. liczące na dzień 31 grudzień 2011
roku 5749 mieszkańców.
Obszar, na którym znajdują się wyceniane nieruchomości jest terenem lekko pofałdowanym. Najbliższe
otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu rolniczym. Dalsze
sąsiedztwo stanowią tereny o różnym stanie zagospodarowania - od zabudowanych budynkami
mieszkalnymi, stanowiące nieużytki, tereny zadrzewione i zakrzewione oraz lasy. W bezpośrednim
sąsiedztwie od strony południowo-zachodniej rozciąga się duży kompleks leśny. Dojazd do obszaru
położenia nieruchomości zadowalający, drogami gminnymi utwardzonymi a następnie polnymi
nieutwardzonymi. Otoczenie charakteryzuje się niewielkim ruchem lokalnym wzdłuż drogi relacji
Głogów Małopolski - Raniżów, położenie korzystne z punktu widzenia przeznaczenia terenów.
Odległość od centrum gminy - Głogowa Małopolskiego ok. 3,0 km, od drogi krajowej nr 9 relacji
Rzeszów - Radom ok. 1,5 km.
6.3. Stan nieruchomości – działki gruntu.
Nieruchomość gruntowa opisana jako działka gruntu o numerze 948/8 posiada powierzchnię 3800 m2
(obręb ewidencyjny nr 0010 Styków).
Działka w kształcie regularnym, zbliżonym w swoim obrysie do prostokąta o wymiarach szerokość ok.
52 m i długość ok 70 m. Obszar działki lekko pochyły w kierunku północno-zachodnim. Na działce
znajdują się dwa słupy linii energetycznych. Mniej więcej na środku działki znajduje się słup linii
średniego napięcia z linią przechodzącą od północno-zachodniego do południowo-wschodniego rogu
działki. W północno wschodnim rogu działki znajduje się słup wysokiego napięcia z linią przechodzącą
wzdłuż wschodniej granicy działki. Na działce prowadzona jest działalność rolnicza - podczas wizji
lokalnej widoczne wykonane prace polowe po zbiorze płodów rolnych. Ze względu na usytuowanie linii
energetycznych brak możliwości wykorzystania działki pod zabudowę mieszkaniową oraz inną ze
względu również na usytuowanie słupów energetycznych.
&8
Dane na temat działki:
•
•
•
•
•
uzbrojenie działki - brak
dojazd do działki – drogą polna nieutwardzona,
warunki terenowe zadowalające, teren lekko pochyły,
warunki lokalizacyjne dobre,
usytuowanie nieruchomości w stosunku do centrum miejscowości - peryferyjne. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na
podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu
przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dla obszaru położenia przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.
Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty ustaleniami UCHWAŁY Nr
XI/92/2011 RADY MIEJSKIEJ w Głogowie Małopolskim z dnia 26 sierpnia 2011 r. w sprawie zmiany
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Głogów Małopolski.
Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 948/8
położona jest w R - rolno osadniczej w konturze opisanym jako tereny proponowane pod zabudowę
mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową z udziałem usług lub drobnej produkcji.
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym
rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych.
Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące przedmiotem transakcji kupna –
sprzedaży.
Obszar rynku: gmina Głogów Małopolski.
Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od 01.2014 do dnia wyceny.
Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach
lokalizacyjnych i stanie zagospodarowania. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie
aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie
nieruchomościami.
W przypadku nieruchomości rolnych ze względu na stan zagospodarowania poszczególnych działek
przyjęto do porównań działki odłogowane, rolne oraz stanowiące łąki i pastwiska. Uwzględniając
położenie działek w terenach rolniczych, zadrzewionych oraz nieużytków, skupiono się na działkach
o podobnym przeznaczeniu i lokalizacji, co w opinii autora wydaje się najbardziej właściwe w procesie
wyceny.
Z uwagi na fakt, iż na tych terenach istnieje wysokie bezrobocie, brak jest rynku pracy, następuje
nagminna emigracja ludności w strefy o większej podaży pracy oraz brak jest zainteresowania ze strony
potencjalnych nabywców podobnymi nieruchomościami, co wyceniana. Ponadto ciągle jeszcze zła
sytuacja polskich rolników, sprawia, iż nie są oni zainteresowani powiększaniem swoich gospodarstw.
Bardziej rentowne są gospodarstwa rolne o znacznych powierzchniach, gdyż doba tzw. drobnych
rzemieślników w tej dziedzinie odchodzi już do historii. Ekonomia skali oraz inne uwarunkowania
sprawiają, iż tylko większe gospodarstwa mogą być rentowne, a co za tym i idzie dochodowe, ale
nawet taki stan rzeczy to sprawa głównie dopłat unijnych, które poprawiają sytuację naszych
&9
gospodarstw rolnych. Oczywiście większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej
powierzchni, a co za tym idzie i ich ceny są wyższe. Powoduje to, że ceny tych nieruchomości
podobnych są relatywnie niskie na co ma również wpływ trudne ukształtowanie terenu.
Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych
stwierdzono:
•
z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego
okresu czasu,
•
podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt – nie powoduje to
jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen,
•
obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich
eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie
natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży,
•
wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości położone w korzystnym sąsiedztwie
z dobrym dostępem do dróg utwardzonych zarówno dla prowadzenia gospodarki rolnej jak
i możliwości podłączenia mediów w celach inwestycyjno-mieszkaniowych, punktów
handlowych i usługowych.
W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do
wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1)
posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.
9. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie,
sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie
nieruchomościami.
Wartość rynkowa – definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce
nieruchomościami art. 151 pkt.1.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania
na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
10. Wybór podejścia i metody wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych
informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwą
procedurą do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej będzie: podejście
porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej
jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem
obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich
zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego
&10
konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”
Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej
nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej.
Natomiast zgodnie z § 4 ust.4 Rozporządzenia: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co
najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny
nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę
w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”
Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności:
Art. 150.2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Art. 152.1 Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego
lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu
mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową
nieruchomości.
Art. 154.1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury
szacowania nieruchomości:
1)
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
2)
Aktualizacja cen na datę wyceny,
3)
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości,
4)
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych,
5)
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,
6)
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych,
7)
Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,
oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax),
8)
Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie
maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech
rynkowych,
&11
9)
Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników
korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech
rynkowych,
10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej
nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale
[Cmin,Cmax].
11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W = C śr × ∑ u i
&
i =1
gdzie:
ui –wielkość i – tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących,
12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej
i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m2 powierzchni wycenianego
gruntu).
11. Dane z rynku nieruchomości.
Tabela 1 – nieruchomości gruntowe
L.p
Rep. Nr
data
transakcji
1
137/2014
30.01.2014
Budy Głogowskie
5600
15 000,00
2,68
2
657/2014
07.02.2014
Lipie
2400
4 000,00
1,67
3
450/2014
31.01.2014
Przewrotne
2500
2 000,00
0,80
4
1434/2014
07.03.2014
Hucisko
3555
5 000,00
1,41
5
2064/2014
11.06.2014
Styków
5000
7 000,00
1,40
6
781/2014
19.03.2014
Przewrotne
10100
16 000,00
1,58
7
2137/2014
30.04.2014
Przewrotne
5300
7 000,00
1,32
8
1877/2014
29.05.2014
Przewrotne
4718
9 000,00
1,91
9
2615/2014
09.05.2014
Wysoka Głogowska
15700
31 400,00
2,00
10
2110/2014
14.05.2014
Wysoka Głogowska
14300
23 000,00
1,61
11
3635/2014
01.10.2014
Przewrotne
11500
11 000,00
0,96
12
1522/2014
07.08.2014
Styków
9600
10 000,00
1,04
Miejscowość
powierzchnia
działki
wartość
transakcji
Cena średnia
Cena za 1 m2
nier.gruntowej
1,53
12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.
W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami
decydującymi o cenie były lokalizacja, łatwość i możliwość zabudowy i ewentualne ograniczenia z tym
związane, dostęp do dróg, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo. Analizując ceny długookresowo
można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne w analizowanym okresie. W związku
z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny
transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.
&12
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu.
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech
rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu
nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co
pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem
zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa
błędne.
Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów
z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur
pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek
budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze:
Położenie-lokalizacja,
Dostęp do drogi,
Prowadzenie gospodarki rolnej,
Wielkość działki,
Otoczenie i sąsiedztwo.
L.p.
1
1
Cechy do porównania
Wyszczególnienie
Ocena
Opis
2
3
5
Położenie - lokalizacja
bardzo dobra
dobra
2
Dostęp do drogi
położenie na obrzeżach miejscowości oraz dużej odległości od
komunikacji
bardzo dobry
dostęp do grogi gminnej lub innej o nawierzchni utwardzonej
warstwą bitumiczną
brak
Prowadzenie gospodarki
rolnej
bez
ograniczeń
ograniczone
4
Wielkość działki
brak dostępu do drogi
działka uprawiana rolniczo
utrudniony teren dla prowadzenia gospodarki rolnej, działka
stanowiąca łąkę lub pastwisko
brak prowadzenia gospodarki rolnej - działka odłogowana,
zaniedbana
duża
powierzchnia powyżej 10000 m2
mała
Otoczenie i sąsiedztwo
dostęp do drogi utwardzonej, polnej
brak
średnia
5
oddalone od centrum miejscowości w terenie o większej
odległości od komunikacji
peryferyjna
dobry
3
centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej
urbanizacji,
powierzchnia powyżej 3000 m2 do 10000 m2
powierzchnia do 3000 m2
bardzo
korzystne
sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, terenów rekreacji i
wypoczynku, infrastruktura sprzyjająca mieszkańcom i
prowadzeniu działalności rolniczej
korzystne
sąsiedztwo zabudowy mieszanej, możliwe czynniki wpływające
na komfort mieszkania, utrudnienia w prowadzeniu
działalności rolniczej,
uciążliwe
sąsiedztwo zabudowy mieszanej, uciążliwe czynniki wpływające
na komfort mieszkania, znaczna utrudnienia w prowadzeniu
działalności rolniczej,
&13
Ustalenie zakresu zmienności cen.
cena minimalna – Cmin = 0,80 PLN/m2
cena maksymalna – Cmax = 2,68 PLN/m2
Określenie wag poszczególnych cech rynkowych.
1
W1
30%
2
Dostęp do drogi
W2
20%
3
Prowadzenie gospodarki rolnej
W3
10%
4
Wielkość działki
W4
20%
5
W5
20%
100%
Określenie ceny średniej:
Cśr = (2,68 + … + 1,04) / 12 = 1,53 PLN/m2
Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:
Granica dolna
Gd = Cmin / Cśr = 0,80 / 1,53 = 0,523
Granica górna
Gg =Cmax / Cśr = 2,68 / 1,53 = 1,750
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości gruntowych.
Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości niezabudowanych:
L.p.
Parametry oceny
Charakterystyka nieruchomości
Nieruchomość
wyceniana
C min
C max
2500
5600
3800
własność
własność
własność
nie
tak
tak
dobry
bardzo dobry
dobry
nieregularny
regularny
regularny
1
Powierzchnia działki
2
Forma władania
3
rolnej/leśnej
4
Dojazd
5
Kształt działki
6
Lokalizacja
Przewrotne
Budy Głogowskie
Styków
7
Sąsiedztwo
korzystne
bardzo korzystne
korzystne
8
Możliwość zabudowy
nie
nie
nie
9
Uzyskana cena w PLN za 1
m2
0,80
2,68
X
10
Data transakcji
31.01.2014
30.01.2014
X
Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań.
Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się
następująco:
L.p. Wyszczególnione cechy do
porównań
1
2
Dostęp do drogi
Charakterystyka porównywalnych nieruchomości
C min
C max
nieruchomość
wyceniana
peryferyjna
dobra
dobra
dobry
bardzo dobry
dobry
&14
3
rolnej
brak
bez ograniczeń
bez ograniczeń
4
Wielkość działki
mała
średnia
średnia
5
korzystne
bardzo korzystne
korzystne
Tabela określająca sumę współczynników korygujących.
L.p.
Cechy rynkowe
Udział cechy w
%
Zakres współczynników
korygujących
Wartości
współczynników ui
1
2
3
4
5
1
30,00%
0,157
0,525
0,525
2
Dostęp do drogi
20,00%
0,105
0,350
0,105
3
Prowadzenie gospodarki rolnej
10,00%
0,052
0,175
0,175
4
Wielkość działki
20,00%
0,105
0,350
0,350
5
20,00%
0,105
0,350
0,105
100,00%
0,523
1,750
1,259
Suma
Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru:
n
W1m2 = Csr × ∑ ui
i=5
Cśr = 1,53 PLN/m2
Suma współczynników ui wynosi 1,259
W1m2 = 1,53 PLN/m2 x 1,259 = 1,93 PLN/m2
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej WR nier:
WR nier. = 3.800,00 m2 x 1,93 PLN/m2 = 7.323,14 PLN
Wartość po zaokrągleniu:
WN = 7.320,00 PLN
Słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia
14. Wynik końcowy wyceny i wnioski.
Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień 05.10.2015
wynosi 7.320,00 PLN (słownie złotych: siedem tysięcy trzysta dwadzieścia).
Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości
uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży
wolnorynkowej. Wartość gruntu mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości
podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Ze względu na usytuowanie linii energetycznych brak
możliwości wykorzystania działki pod zabudowę mieszkaniową oraz inną ze względu również na
usytuowanie słupów energetycznych.
15. Klauzule i zastrzeżenia.
1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi przy wykorzystaniu
metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone
&15
i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych (PFSRM).
2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony.
3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest
ekspertyzą techniczną.
4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych
i prawnych.
5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu
Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu.
6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster
nieruchomości.
7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS 3.6.
8. Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT.
Sporządził:
…………………………..………………
Załączniki
1. Dokumentacja fotograficzna.
2. Usytuowanie nieruchomości na mapie.
3. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/00109334/0.
4. Wypisy z rejestru gruntów.
5. Kopia mapy zasadniczej skala 1:1000.
6. Kopia decyzji administracyjnej dotyczącej zmiany numeracji działki 948/4 na 948/8.
7. Kopia zlecenia na wykonanie oszacowania nieruchomości. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
&16
Załącznik nr 1
Dokumentacja fotograficzna. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
&17
Załącznik nr 2
Usytuowanie nieruchomości na mapie.

działka rolna STYKÓW.pages

Transkrypt

Podobne dokumenty

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro

Wyceny - WarsawFlats.PL

OBSZAR A – MIEJSKI PRZYFABRYCZNY

Generuj PDF

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

Oferta numer BS-4744, Sprzedaż

Ewelina Wojciak

Oferta numer: 03/49/11 Typ oferty: Sprzeda Lokalizacja

Sprzedam Działkę Budowlaną

działka z fundamentem KRASNE.pages