działka z fundamentem KRASNE.pages

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej fundamentem oznaczonej jako
działki gruntu nr 1139/1 i 1140/1 położonej w miejscowości Krasne obręb nr 0001, gmina Krasne,
powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00069286/5.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Km 674/15 i Km 675/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym w Rzeszowie.
Oszacowana wartość łącznie: 33.060,00 PLN
Słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt
Wartość działki gruntu nr 1139/1: 24.090,00 PLN (słownie złotych: dwadzieścia cztery tysiące
dziewięćdziesiąt)
Wartość działki gruntu nr 1140/1: 18.070,00 PLN (słownie złotych: osiemnaście tysięcy siedemdziesiąt)
Odjęta wartość kosztów rozbiórki fundamentów: 9.100,00 PLN (słownie złotych: dziewięć tysięcy sto)
Sporządził:
Rzeszów, dnia 26.10.2015 r. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
tel. +48 667 976 672, e-mail. [email protected]; www.nieruchomosciwycena.eu
'2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI
1. Cel wyceny
Sprzedaż nieruchomości
Zastaw bankowy
-
Opłaty za użytkowanie
-
Zastaw hipoteczny
-
-
wieczyste lub trwały
zarząd
Nieruchomość
-
Inny cel
X
reprezentatywna dla PTN
2. Położenie nieruchomości
Gmina (miasto)
Obręb ewidencyjny: 0001 Krasne
Krasne
- Krasne
3. Opis nieruchomości
Nr działki
1139/1, 1140/1
Nr działki (n-ry grupy działek): 1139/1,
1140/1 powierzchnia łączna 0,0700 ha
Rodzaj
Funkcja dominująca Uzbrojenie działki
Nieruchomości
wg miejsc. Planu
1 – niezabudowana
zagospodarow.
Wartość gruntu
1 – Sieć wodociągowa, 42.160,00 PLN
nieruchomość rolna
2 – Lokalne ujęcie
w tym działka
jednoużytkowa,
wody,
1139/1 24.090,00
2 – niezabudowana
nieruchomość rolna
3 – Sieć
elektroenergetyczna
PLN
działka 1140/1
wieloużytkowa,
230V,
18.070,00 PLN
3 – nieruchomość
4 – Sieć
leśna,
elektroenergetyczna
wartość robót
4 – zabudowana
nieruchomość rolna,
400V,
5 – Sieć ciepłownicza,
budowlanych
zmniejszająca
5 – niezabudowana
6 – Sieć gazowa,
wartość gruntu
nieruchomość
7 – Kanalizacja
9.100,00 PLN
przeznaczona pod
sanitarna sieciowa,
zabudowę inną niż
zagrodowa,
8 – Kanalizacja
sanitarna lokalna,
9 – Sieć telefoniczna,
zabudowana
10 – TV kablowa,
budynkami
11 – Kanalizacja
mieszkalnymi,
burzowa,
zabudowana
budynkami
pełniącymi inne
funkcje niż zagrodowa
i mieszkaniowa
Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
'3
4. Opis budynków/lokalu
Nr ewidencyjny
budynku
Funkcja
Podstawowa
Funkcja
drugorzędna
Uzbrojenie
1 – Mieszkalne,
1 – Sieć wodociągowa,
2 – Przemysłowe,
2 – Lokalne ujęcie
3 – Transportu i
wody,
łączności,
4 – Handlowo-
3 – Sieć
elektroenergetyczna
usługowe,
230V,
5 – Zbiorniki, silosy i
4 – Sieć
budynki magazynowe,
elektroenergetyczna
6 – Biurowe,
7 – Szpitali i zakładów
400V,
5 – Sieć ciepłownicza,
opieki medycznej,
6 – Sieć gazowa,
8 – Oświaty, nauki i
7 – Kanalizacja
kultury oraz budynki
sanitarna sieciowa,
sportowe,
9 – Produkcyjne,
8 – Kanalizacja
sanitarna lokalna,
usługowe i
9 – Sieć telefoniczna,
gospodarcze dla
10 – TV kablowa,
rolnictwa,
11 – Kanalizacja
10 – inne
niemieszkalne
burzowa,
Wartość
nieruchomości
Wartość nieruchomości: 33.060,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt).
Data: 26.10.2015 r.
Podpis: ……………………………
'4
Spis treści
1. Przedmiot i zakres wyceny. .................................................................................................................5
2. Cel wyceny. ..........................................................................................................................................5
3. Podstawy formalne i materialne wyceny............................................................................................ 5
3.1. Podstawa formalna. ..........................................................................................................................5
3.2. Podstawy prawne. ............................................................................................................................5
3.3. Podstawy metodologiczne. .............................................................................................................5
4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). ......................................................................5
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. .................................................................6
6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. .....................................................................................6
6.1. Stan prawny. ......................................................................................................................................6
6.2. Stan otoczenia nieruchomości. .......................................................................................................7
6.3. Stan nieruchomości – działki gruntu. ..............................................................................................7
7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. ...................................8
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. ................................................................................9
9. Wskazanie rodzaju określanej wartości............................................................................................10
10. Wybór podejścia i metody wyceny. ...............................................................................................10
11. Dane z rynku nieruchomości. .........................................................................................................12
12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.......................................................................................12
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu. ..................................................13
14. Określenie wartości kosztów robót budowlanych potrzebnych do rozbiórki fundamentu. ......16
15. Określenie wartości nieruchomości. .............................................................................................. 16
16. Wynik końcowy wyceny i wnioski. ..................................................................................................16
17. Klauzule i zastrzeżenia.....................................................................................................................16
Załączniki
17
'5
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej fundamentem
oznaczonej jako działki gruntu nr 1139/1 i 1140/1 położonej w miejscowości Krasne obręb nr 0001,
gmina Krasne, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00069286/5.
Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej.
2. Cel wyceny.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Km 674/15 i Km 675/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym w Rzeszowie.
3. Podstawy formalne i materialne wyceny.
3.1. Podstawa formalna.
Postanowienie Komornika Sądowego Andrzeja Kopacza przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie
o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej
w miejscowości Krasne, gmina Krasne w postępowaniu o sygn. akt Km 674/15 i Km 675/15.
3.2. Podstawy prawne.
Podstawę prawną stanowi:
1.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U. 2010 nr 102 poz. 651 –
tekst jednolity z późniejszymi zmianami.
2.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U.2004 Nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r.
z późniejszymi zmianami.
3.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny – Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi
zmianami,
4.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników – Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami.
3.3. Podstawy metodologiczne.
1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, Warszawa
2006.
2) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją S. Źróbek – Educaterra,
Olsztyn 2005.
3) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez
Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny.
4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe).
1) Księga wieczysta nr RZ1Z/00069286/5.
2) Wypis z rejestru gruntów.
3) Kopia map ewidencyjnej i zasadniczej.
4) informacje uzyskane z Urzędu Gminy Krasne dotyczące planu zagospodarowania
przestrzennego gminy.
'6
5) wizja lokalna na nieruchomości dnia 05.10.2015, w trakcie których dokonano oględzin
nieruchomości.
6) informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu.
7) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku
lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości.
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
26.10.2015
05.10.2015
05.10.2015
Data dokonania oględzin nieruchomości
05.10.2015
6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.
6.1. Stan prawny.
Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/
00069286/5 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie.
Księga wieczysta nr RZ1Z/00069286/5 – typ księgi: nieruchomość gruntowa.
Dział I-O - oznaczenie nieruchomości:
położenie - Krasne.
nr działki 1139/1, sposób korzystania: rola.
nr działki 1140/1, sposób korzystania: rola.
obszar całej nieruchomości: 0,0700 ha.
Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów
Dział II - właściciel
PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO - BUDOWLANE "PEBIS" SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ RZESZÓW w całości.
Dział III - ciężary i ograniczenia:
Inny wpis: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ Z
WNIOSKU WIERZYCIELA: BANK BPH S.A. Z/S W GDAŃSKU, PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI: PEBIS
SPÓŁKA Z O.O. PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO-BUDOWLANE W RZESZOWIE, NA
PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO BANKU BPH
S.A. NR WI/120/14/113/14MKL. W ZWIĄZKU Z PROWADZONĄ EGZEKUCJĄ Z NIERUCHOMOŚCI
OBJ. TĄ KSIEGĄ WIECZYSTĄ UJAWNIONO KOLEJNY TYTUŁ WYKONAWCZY: BANKOWY TYTUŁ
EGZEKUCYJNY BANKU BPH S.A. NR W1/118/14/110/14MKL Z DNIA 2014-04-01 W SPRAWIE V GCO
241/14 ZAOPATRZONY KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU 2014-04-28 PRZECIWKO
DŁUŻNIKOWI: PEBIS SP. Z O. O. PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO-BUDOWLANE. Na rzecz
BANK BPH S.A., GDAŃSK.
Dział IV - hipoteki:
Hipoteka umowna: 150.000,00 PLN - KAPITAŁ KREDYTU, ROSZCZENIA O ODSETKI ORAZ WSZELKIE
INNE ROSZCZENIA O ŚWIADCZENIA UBOCZNE WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU, UMOWA
KREDYTU W RACHUNKU BIEŻĄCYM NR 11/2008/SME Z DNIA 26 WRZEŚNIA 2008 ROKU WRAZ Z
PÓŹNIEJSZYMI ZMIANAMI. Na rzecz BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. ODDZIAŁ W RZESZOWIE,
WARSZAWA.
'7
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów:
Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej jest: Przedsiębiorstwo Instalacyjno-Budowlane
PEBIS sp. z o.o. ul. Wspólna 4A, 35-205 Rzeszów w całości.
jednostka ewidencyjna: Krasne, obręb 0001 – Krasne,
- działka nr 1139/1 – powierzchnia 0,0400 ha: Bi inne tereny zabudowane 0,0198 ha, RIIIa grunty orne
0,0202 ha.
- działka nr 1140/1 – powierzchnia 0,0300 ha: Bi inne tereny zabudowane 0,0262 ha, RIIIa grunty orne
0,0038 ha.
Razem powierzchnia działek 0,0700 ha.
6.2. Stan otoczenia nieruchomości.
Nieruchomość gruntowa położona jest w miejscowości Krasne w ramach gminy Krasne. Gmina Krasne
zlokalizowana jest w południowo-wschodniej części województwa rzeszowskiego. Na wschodzie gmina
graniczy z gminami Łańcut i Czarna, od południa z gminami Chmielnik Rzeszowski i Tyczyn, od północy
z gminą Trzebownisko a od strony zachodniej z miastem Rzeszów. Gmina położona jest na pograniczu
Karpat i Kotliny Sandomierskiej, zajmuje obszar tzw. Rynny Podkarpackiej, po obu stronach
międzynarodowej drogi E-40. W większości jest to pagórkowaty teren, od południa porośnięty lasami,
przechodzący w płaskie doliny Starego Wisłoczyska od strony północnej. Na terenie gminy występują,
częściowo eksploatowane złoża gazu ziemnego. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Krasne,
Malawa, Palikówka, Strażów.
Obszar, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest terenem płaskim. Bezpośrednie
otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkaniową i inną w tym zagrodową oraz
tereny niezabudowane. W najbliższym sąsiedztwie brak uciążliwej zabudowy przemysłowej.
Bezpośrednie sąsiedztwo drogi gminnej o znaczeniu lokalnym. Dojazd do obszaru położenia
nieruchomości dobry, drogami gminnymi o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie charakteryzuje się
niewielkim ruchem lokalnym, sprzyjające zabudowie mieszkaniowej i zagrodowej. Odległość od
centrum gminy ok. 800 m. W odległości ok 1 km w kierunku południowym przebiega droga krajowa nr
94. Miejscowość Krasne przylega swoją zachodnią granicą do miasta Rzeszowa.
6.3. Stan nieruchomości – działki gruntu.
Nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek o numerze 1139/1 i 1140/1 jest zabudowana
fundamentem żelbetowym. Ze względu na jednorodny charakter działek opis został przedstawiony
łącznie. Powierzchnia działek łącznie wynosi 700 m2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Krasne - powierzchnia
każdej z działek odpowiednio to 400 m2 i 300 m2). Kształt działek to wydłużone prostokąty połączone
ze sobą dłuższym bokiem tworząc łącznie zwarty nadal wąski prostokąt o wymiarach ok 15 m na ok 45
m. Działki płaskie, w części wschodniej niezagospodarowane, w części zachodniej znajduje się
fundament żelbetowy. Od strony wschodniej działki przylegają swoimi krótszymi bokami do drogi
gminnej. Wjazd na działkę urządzony od strony wschodniej bezpośrednio z drogi gminnej. Działka jest
ogrodzona w całości - ogrodzenie uszkodzone w części południowej. Teren nieruchomości
nieuporządkowany i nieużytkowany. W części wschodniej nieruchomości znajduje się skład materiałów
budowlanych oraz blaszany obiekt tymczasowy. W części południowo-zachodniej przez działkę
przechodzi linia energetyczna ograniczająca dodatkowo zagospodarowanie i tak już bardzo wąskiego
obszaru działek łącznie.
Dane na temat działki:
•
•
uzbrojenie sieciowe działki: woda, kanalizacja, energia elektryczna.
dojazd do działki dobry – droga gminna utwardzona o nawierzchni bitumicznej,
'8
•
•
•
warunki terenowe dobre, teren płaski,
warunki lokalizacyjne dobre,
uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów
o podobnym przeznaczeniu dobre. Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego fundamentu posadowionego na nieruchomości
gruntowej:
Stan techniczny ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów z uwzględnieniem
okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość zastosowanych materiałów,
jakość wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ bezpośrednich czynników
środowiskowych.
Stan funkcjonalny fundamentu ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na
wycenianej nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności),
zastosowane w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm
i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny
na rynku budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane
rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca „moda"), możliwość zmiany rozwiązań
funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia
obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków.
Dokonując oceny przyjęto założenie, iż przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający
sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się
w granicach od: 0 - 8 określamy jako bardzo dobry, 9 - 25 jako dobry, 26 - 50 jako średni, 5 1 - 6 5 jako
zadowalający, 66 - 75 jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły.
Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień
zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących
elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu eksploatacji
budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych
materiałów.
Fundament wykonano w bardzo wąskim kształcie pod konkretne przedsięwzięcie inwestycyjne na co
pozwalały uwarunkowania wynikające z kształtu nieruchomości gruntowej jak i linii energetycznej
przechodzącej przez południową część nieruchomości. Stopień zużycia technicznego
i funkcjonalnego określono jako średni na ok. 30 % - wiek fundamentu ok 10 lat, naturalne zużycie
elementów obiektu.
UWAGA: Biorąc pod uwagę, że obecny fundament wykonano pod konkretny budynek, którego
kształt może okazać się nieodpowiedni dla potencjalnego nabywcy. Jest to ograniczenie
w gospodarowaniu nieruchomością. W związku z tym uznano, że należy dokonać jego rozbiórki
i przeprowadzić rekultywację terenu.
7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na
podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu
przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
'9
Dla obszaru położenia przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.
Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty ustaleniami Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego GMINY KRASNE, które zostało
uchwalone Uchwałą Nr XVI/161/2000 Rady Gminy Krasne z dnia 28 kwietnia 2000 r z późniejszymi
zmianami. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach
zabudowy mieszkaniowej i usługowej.
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym
rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych.
Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe niezabudowane z możliwością zabudowy.
Obszar rynku: gmina Krasne.
Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od 01.2014 do dnia wyceny.
Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach
lokalizacyjnych. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz
w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami.
Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach
lokalizacyjnych, technologii wykonania i standardzie. W wyniku analizy rynku znaleziono jedną
transakcję nieruchomością gruntową zabudowaną jedynie budynkiem gospodarczym. W związku
z czym skupiono się na analizie nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy
położonych na terenie gminy. Gmina Krasne jest bardzo zróżnicowana jeśli chodzi o ceny
nieruchomości. W przypadku terenów graniczących z miastem Rzeszów ceny są znacznie wyższe
osiągające poziom nawet 100 zł za metr kwadratowy. W przypadku sołectw oddalonych od Rzeszowa
(Strażów i Palikówka) ceny osiągają średni poziom poniżej 50 złotych za metr kwadratowy.
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości ma zlokalizowanie na terenie gminy
autostrady A 4 oraz drogi krajowej 94. Ceny nieruchomości w pobliżu autostrady są relatywnie niższe
podobnie jak w pobliżu linii kolejowej, natomiast wyższe ceny można stwierdzić w pobliżu drogi
krajowej.
Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę skłaniają się do obszarów
poza centrami miejscowości jednakże z dobrym dostępem do komunikacji i dróg. Większym
powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni ale pozwalające na swobodną
zabudowę, a co za tym idzie ich ceny są relatywnie wyższe. W przypadku gruntów o większych
powierzchniach, które nabywane są najczęściej przez developerów ceny uwarunkowane są głównie od
planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego i możliwych zysków po sprzedaży substancji
mieszkaniowej wzniesionej na takich gruntach.
Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono:
•
z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego
okresu czasu,
•
podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt – nie powoduje to
jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen,
•
obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich
eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie
natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży,
•
wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości o bardzo dobrym stanie technicznym,
'10
wysokim standardzie wykończenia i bardzo dobrej, nowoczesnej funkcjonalności, położone
w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych, punktów handlowych
i usługowych.
W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do
wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1)
posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.
9. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie,
sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie
nieruchomościami.
Wartość rynkowa – definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce
nieruchomościami art. 151 pkt.1.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania
na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
10. Wybór podejścia i metody wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych
informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości, dla oszacowania
wartości rynkowej wybrano podejście mieszane tj. dla oszacowania wartości rozbiórki fundamentu
zastosowano podejście kosztowe, technikę wskaźnikową. Natomiast dla oszacowania prawa własności
gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Następnie poprzez
odjęcie wartości prac rozbiórkowych od wartości nieruchomości gruntowej celem uzyskania
ostatecznej wartości nieruchomości.
Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej
jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem
obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich
zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego
konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”
Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej
nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej.
Natomiast zgodnie z § 4 ust.4 Rozporządzenia: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co
najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
'11
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny
nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę
w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”
Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności:
Art. 150.2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli
wymagają tego przepisy szczególne.
Art. 152.1 Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego
lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu
mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową
nieruchomości.
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście
porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości
wycenianej.
…
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu
tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Art. 154.1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Opis procedury szacowania:
Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury
szacowania nieruchomości:
1)
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
2)
Aktualizacja cen na datę wyceny,
3)
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości,
4)
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych,
5)
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,
'12
6)
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych,
7)
Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,
oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax),
8)
Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie
maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech
rynkowych,
9)
Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników
korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech
rynkowych,
10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej
nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale
[Cmin,Cmax].
11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W = C śr × ∑ u i
'
i =1
gdzie:
ui –wielkość i – tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących,
12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej
i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m2 powierzchni wycenianego
budynku, powierzchni gruntu).
11. Dane z rynku nieruchomości.
Tabela 1 – nieruchomości gruntowe
L.p
Rep. Nr
data
transakcji
Miejscowość
powierzchnia
działki
wartość
transakcji
Cena za 1 m2
nier.gruntowej
1
805/2014
14.05.2014
Strażów
1419
83 000,00
58,49
2
1127/2015
17.07.2015
Krasne
823
35 000,00
42,53
3
1579/2015
21.07.2015
Krasne
700
45 000,00
64,29
4
2551/2015
25.07.2015
Krasne
1124
60 000,00
53,38
5
1127/2015
17.07.2015
Krasne
823
35 000,00
42,53
6
1417/2015
15.04.2015
Palikówka
1631
80 000,00
49,05
7
2396/2014
26.06.2014
Krasne
1145
85 500,00
74,67
8
1376/2015
12.02.2015
Malawa
664
30 000,00
45,18
9
1584/2014
14.08.2014
Strażów
2000
110 000,00
55,00
10 1769/2015
20.04.2015
Malawa
500
25 000,00
50,00
11 1048/2014
14.04.2014
Malawa
568
25 560,00
45,00
Cena średnia
52,74
12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.
W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami
decydującymi o cenie były lokalizacja, łatwość i możliwość zabudowy i ewentualne ograniczenia z tym
'13
związane, dostęp do dróg, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo. Analizując ceny długookresowo
można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne w analizowanym okresie. W związku
z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny
transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu.
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech
rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu
nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co
pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem
zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa
błędne.
Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów
z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur
pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek
budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze:
położenie-lokalizacja,
dostęp do drogi,
wyposażenie w media,
wielkość działki,
łatwość zabudowy.
L.p.
1
1
2
Cechy do porównania
Wyszczególnienie
Ocena
Opis
2
3
5
Położenie - lokalizacja
Dostęp do drogi
centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej
urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji
oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej
dobra
urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i
komunikacji
położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach
peryferyjna oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług
handlu, komunikacji
dostęp do głównej drogi gminnej o nawierzchni utwardzonej
bardzo dobry
warstwą bitumiczną
dostęp do drogi gminnej drugorzędnej utwardzonej
dobry
bardzo dobra
słaby
3
Wyposażenie w media
pełne
niepełne
4
Wielkość działki
brak mediów
mała
powierzchnia poniżej 1000 m2
duża
Łatwość zabudowy
działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda,
gaz, kanalizacja, energia elektryczna w tym również bliskie
sąsiedztwo mediów
częściowe wyposażenie działki w media
brak
średnia
5
dostęp do drogi prywatnej
bardzo dobra
dobra
powierzchnia od 1000 m2 do 1500 m2
powierzchnia powyżej 1500 m2
działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie
budynków na jej powierzchni
działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie
budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami
'14
ograniczona
działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne
ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na
działce i ich kształtu
Ustalenie zakresu zmienności cen.
cena minimalna – Cmin = 42,53 PLN/m2
cena maksymalna – Cmax = 74,67 PLN/m2
Określenie wag poszczególnych cech rynkowych.
1
W1
30%
2
Dostęp do drogi
W2
25%
3
W3
10%
4
Wielkość działki
W4
15%
5
Łatwość zabudowy
W5
20%
100%
Określenie ceny średniej:
Cśr = (58,49 + … + 45,00) / 11 = 52,74 PLN/m2
Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:
Granica dolna
Gd = Cmin / Cśr = 42,53 / 52,74 = 0,806
Granica górna
Gg =Cmax / Cśr = 74,67 / 52,74 = 1,416
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości gruntowych.
Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości niezabudowanych:
L.p.
Parametry oceny
Charakterystyka nieruchomości
Nieruchomość
wyceniana
C min
C max
823
1145
300 i 400
własność
własność
własność
nie
nie
nie
dobry
bardzo dobry
bardzo dobry
regularny
regularny
regularny/wąski
1
Powierzchnia działki
2
Forma władania
3
Prowadzenie gospodarki rolnej/
leśnej
4
Dojazd
5
Kształt działki
6
Lokalizacja
Krasne
Krasne
Krasne
7
Sąsiedztwo
korzystne
bardzo korzystne
korzystne
8
Możliwość zabudowy
tak
tak
tak
9
Uzyskana cena w PLN za 1 m2
42,53
74,67
X
10
Data transakcji
17.07.2015
26.06.2014
X
'15
Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań.
Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się
następująco:
L.p. Wyszczególnione cechy do
porównań
1
2
Dostęp do drogi
3
4
Wielkość działki
5
Łatwość zabudowy
Charakterystyka porównywalnych nieruchomości
C min
C max
nieruchomość
wyceniana
bardzo dobra
dobra
dobra
dobry
bardzo dobry
bardzo dobry
niepełne
pełne
niepełne
mała
średnia
mała
ograniczona
bardzo dobra
ograniczona
Tabela określająca sumę współczynników korygujących.
L.p.
Cechy rynkowe
Udział cechy w
%
Zakres współczynników
korygujących
Wartości
współczynników ui
1
2
3
4
5
1
30,00%
0,242
0,425
0,425
2
Dostęp do drogi
25,00%
0,202
0,354
0,354
3
10,00%
0,081
0,142
0,081
4
Wielkość działki
15,00%
0,121
0,212
0,121
5
Łatwość zabudowy
20,00%
0,161
0,283
0,161
100,00%
0,806
1,416
1,142
Suma
Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru:
n
W1m2 = Csr × ∑ ui
i=5
Cśr = 52,74 PLN/m2
Wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny przedstawiono w zestawieniu tabelarycznym poniżej:
l.p.
Działka nr
Powierzchnia
w m2
suma wsp.
wartość 1 m2
wartość rynkowa
wartość rynkowa po
zaokrągleniu
1
1139/1
400
1,142
60,23
24 091,63
24 090,00
2
1140/1
300
1,142
60,23
18 068,72
18 070,00
Razem
42 160,00
Wartość łącznie po zaokrągleniu:
WN = 42.160,00 PLN
Słownie złotych: czterdzieści dwa tysiące sto sześćdziesiąt
'16
14. Określenie wartości kosztów robót budowlanych potrzebnych do rozbiórki fundamentu.
W przypadku określenia kosztów robót rozbiórkowych przyjęto jako jednostkę 1 m3 kubatury obiektów.
Jest to najczęściej stosowana forma ofertowania robót rozbiórkowych w Polsce. Ceny ofertowe
kształtują się w przedziale od 30 do 45 PLN/m3 kubatury. W przypadku obiektu, który poddano
analizie, jest to obiekt fundamentowy, którego usytuowanie na działce ogranicza dostęp pracy maszyn
- działka bardzo wąska, co utrudnia komunikację i transport materiałów rozbiórkowych. Biorąc pod
uwagę powyższe do obliczeń przyjęto cenę 35 PLN/m3 kubatury przyjmując szacunkowe wymiary
fundamentu z pomiarów z natury oraz średnią głębokość do 2,00 m. Obliczenia kosztów robót
rozbiórkowych zawiera poniższa tabela.
fundament
Długość w m
Szerokość w m
1
20,00
na długości 10 m: 6 m oraz na
długości 10 m: 7 m
130,00
wysokość
2,00
kubatura
260,00
35,00
koszt rozbiórki 1 m3
Wartość robót w PLN
9 100,00
15. Określenie wartości nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny obliczono odejmując koszty rozbiórki fundamentu
i rekultywacji terenu od wartości gruntu:
WN = 42.160,00 – 9.100,00 = 33.060,00 PLN
Po zaokrągleniu:
WR nier. = 33.060,00 PLN
Słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt
16. Wynik końcowy wyceny i wnioski.
Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień 05.10.2015
wynosi łącznie 33.060,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt).
Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości
uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży
wolnorynkowej. Wartość gruntu mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości
podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Uwzględniając ograniczenia wynikające z konieczności
utylizacji znajdującego się fundamentu wykonanego pod budynek magazynowy jest to najbardziej
prawdopodobna wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
17. Klauzule i zastrzeżenia.
1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi przy wykorzystaniu
metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone
i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych (PFSRM).
2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony.
3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest
ekspertyzą techniczną.
'17
4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych
i prawnych.
5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu
Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu.
6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster
nieruchomości.
7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS 3.6.
8. Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT.
Sporządził:
…………………………..………………
Załączniki
1. Dokumentacja fotograficzna.
2. usytuowanie nieruchomości na mapie.
3. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/00069286/5.
4. Wypisy z rejestru gruntów.
5. Kopia mapy ewidencyjnej skala 1:1000 .
6. Kopia mapy zasadniczej skala 1:1000.
7. Kopia zlecenia na wykonanie oszacowania nieruchomości. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
'18
Załącznik nr 1
Dokumentacja fotograficzna. Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92, REGON: 180620728
'19
Załącznik nr 2
Usytuowanie nieruchomości na mapie.

działka z fundamentem KRASNE.pages

Transkrypt

Podobne dokumenty

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro

KOMISJA DORAŹNA RADY GMINY KRASNE RA.0012.5.1.2016.JK

Oferta numer: 03/49/11 Typ oferty: Sprzeda Lokalizacja

Wodomierz dodatkowy

Wyceny - WarsawFlats.PL

działka rolna STYKÓW.pages

Zarządzenie Nr 11/2007 Wójta Gminy Krasne z dnia 30 kwietnia

porównywanie parami MAKUSZYŃSKIEGO dom.pages