Tworzenie baz wiedzy dla wyceny dóbr nierynkowych w aspekcie

TWORZENIE BAZ WIEDZY DLA WYCENY DÓBR NIERYNKOWYCH
W ASPEKCIE OKRELANIA WARTOCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOCI
ZYGMUNT ZYGMUNTOWICZ
Akademia Techniczno-Rolnicza w Bydgoszczy
Streszczenie
Gospodarowanie przestrzeni jako dobrem rzadkim winno by połczone z realizacj ekopolityki. Warto rynkowa stanowi jedn z najwaniejszych przejawów
wartoci. Rozwaania ograniczono do dóbr ekonomicznych, czyli takich, które wystpuj w ograniczonej iloci w odrónieniu od dóbr nierynkowych. Czynniki materialne s istotne, ale mog zosta zdeterminowane przez wpływ czynników pozostałych (nierynkowych). Warto zmienia si, gdy czynniki determinujce jej poziom
ulegaj zmianie. W zaproponowanym artykule przedstawiono prób zmian w metodyce okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci poprzez rozszerzenie jej o wpływy
oddziaływania na warto dóbr nierynkowych.
Oddziaływania te wnosz nowe elementy i zmieniaj istniejce w nim współzalenoci oraz baz wiedzy w tym zakresie. Tworz jej now jako, która wymaga
nowego zarzdzania i wyceny dóbr rodowiska.
Słowa Kluczowe: bazy danych, metodyka wyceny nieruchomoci, warto rynkowa, warto dóbr
nierynkowych
1. Wprowadzenie
Problematyka wyceny wartoci nieruchomoci (podobnie jak i wyceny przedsibiorstw) w
krajach o gospodarce rynkowej jest zaliczana do „królewskich dyscyplin” wród nauk ekonomicznych. Potrzeba wyceny nieruchomoci pojawia si w wielu przypadkach, takich jak: transakcje
kupna - sprzeday, darowizny, postpowanie spadkowe, odszkodowawcze, fuzje i podział majtku, emisja papierów wartociowych, zmiany w stanie zasobów majtkowych itp. Zapotrzebowanie
na wycen nieruchomoci wynika zarówno z funkcji włacicielskich, zarzdczych, jak i kontrolnych. Ronie w miar nasilania si zjawiska oderwania własnoci nieruchomoci od uytkownika,
zarzdzania i kontroli oraz pojawiania si nowych form inwestowania.
Wzrost roli wyceny nieruchomoci i wiedzy na ten temat wynika ze zmian ustrojowych w
Polsce i przejcia na model gospodarki rynkowej. Wycena nieruchomoci jest dokonywana przy
wykorzystaniu okrelonych w praktyce narzdzi ekonomicznych.
Mimo to, wiele zagadnie w procesie wyceny nieruchomoci budzi emocje i kontrowersje.
Kontrowersje wystpuj nawet w krajach o długich tradycjach rynkowych i bogatym dowiadczeniu w zakresie wycen, a przy tym dysponujcych rozwinitym rynku kapitałowym. Wynika to
zarówno ze złoonoci tej problematyki, jak i specyfiki kategorii nieruchomoci. Złoono ta
sprawia, e nie moe by mowy o jednej, jedynie słusznej wycenie nieruchomoci. O wartoci
nieruchomoci decyduj bowiem nie tylko jej cechy materialne, ale take zdolno do generowania dochodów, co z kolei wie si z otoczeniem rynkowym. Warto nieruchomoci jako podstawy sporzdzania prognozy skutków finansowych uchwalanych planów miejscowych moe odby-
160
Zygmunt Zygmuntowicz
Tworzenie baz wiedzy dla wyceny dóbr nierynkowych
w aspekcie okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci
wa si w oparciu o analiz rynku nieruchomoci przy wykorzystaniu ogólnych załoe podej,
metod i technik znanych w teorii wyceny. Poniewa przedmiotem szacowania dla tych celów bd
nieruchomoci, zatem znane metody wymagaj ich dostosowania, a pewne pojcia usystematyzowania.
Zachodzi potrzeba doskonalenia metodyki okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci poprzez kreowanie, doskonalenie umiejtnoci, poszerzanie bazy wiedzy powizanej z oszacowaniem wartoci dóbr rodowiskowych.
2. Dobra nierynkowe a rodowisko
Gospodarowanie przestrzeni jako dobrem rzadkim winno by połczone z realizacj ekopolityki. Zasadno ekopolityki jest do powszechnie uznawana, jednake praktyczna realizacja zasad napotyka wiele trudnoci. Nale do nich przede wszystkim ograniczone zasoby gospodarcze.
Realizacja ekopolityki wpływa na postulaty do planu przestrzennego zagospodarowania oraz powizania z szeroko pojmowan racjonalnoci społeczno – gospodarcz. Uspołecznienie planowania przestrzennego winno zmusza do zapewnienia ludziom przynajmniej minimalnej przestrzeni
jednostkowej oraz szerokiego dostpu do przestrzeni publicznej. Wiadomo, e rodowisko nie
istnieje poza przestrzeni. Rzadko dóbr rodowiskowych oznacza, e uytkownicy musz o nie
konkurowa.
Elementy rodowiska s współzalenie powizane złoon sieci wzajemnych oddziaływa.
Zasoby rodowiska pełni trzy funkcje: podtrzymuj ekosystemy, s ujemnymi nakładami w procesach produkcyjnych (odbiornikami zanieczyszcze), dostarczaj dóbr i usług, które s bezporednio konsumowane (czyste powietrze do oddychania, woda na uytek gospodarstw, pozyskiwanie drewna w lasach, moliwo rekreacji na naturalnych obszarach itp.). Funkcje te wraz z
innymi dobrami i usługami ekonomicznymi wpływaj bezporednio lub porednio, w sposób negatywny lub pozytywny, na dobrobyt społeczny. Funkcje rodowiska, a take zasoby, które je
pełni s dobrami lub usługami ekonomicznymi, poniewa w nowoczesnym społeczestwie nie s
one dobrami wolnymi. Dostarczanie, utrzymanie i zachowanie tych dóbr oznacza rezygnacj z
produkcji jakich alternatywnych dóbr i usług. Dobra i usługi rodowiska nie wi si z transakcjami rynkowymi i nie istniej dla nich rynkowo okrelone miary wartoci (ceny). Std w teorii
ekonomii takie dobra nazywane s dobrami nierynkowymi oraz dobrami publicznymi. Rynkowe
metody wyceny korzyci dzieli si na dwie grupy: metody oparte na obserwacji, tj. porednie oraz
na metody hipotetyczne, tj. bezporednie. Metody porednie słu do okrelania ukrytej wartoci
dóbr nierynkowych na podstawie obserwowanych i determinowanych przez rynek cen dóbr i usług
rynkowych. Nale tu metody: kosztów podróy, cen hedonicznych, płac hedonicznych, kosztów
choroby, funkcji produkcji gospodarstwa domowego, funkcji produkcji zdrowia. Metody bezporednie słu do szacowania wartoci oraz popytu na usługi rodowiska.
wiadomo ekologiczna decyduje o wartociowaniu przez człowieka wiata przyrody,
kształtuje mylenie ekologiczne i tzw. moralny charakter rozwoju ekonomicznego, który jest
zgodny z zasadami dobra wspólnego, odpowiedzialnoci i solidarnoci, w którym stosuje si metody i instrumenty łagodzce napicia midzy ekonomi a zachowaniem zdrowego rodowiska,
przemieniajc je we współdziałanie.
Moralny charakter rozwoju wymaga innego spojrzenia na zjawiska i procesy gospodarcze.
Nie mog one i nie powinny by sprowadzone do rozwoju dynamiki fizycznej strony procesu
reprodukcji, lecz wzbogacania jakoci ycia obecnych i przyszłych pokole. Koncepcja rozwoju
POLSKIE STOWARZYSZENIE ZARZDZANIA WIEDZ
Seria: Studia i Materiały, nr5, 2006
161
musi wic mie charakter wielowymiarowy: programowa zmiany w gospodarce, spełniajc wymogi innowacyjnoci. Ekonomiczne aspekty okrelenia wartoci rynkowej nieruchomoci budz
kontrowersje. Mimo, e posługuj si one skomplikowanymi podejciami, metodami i technikami
wyceny – z modelami komputerowymi i specjalnymi matrycami do bada – coraz mniej mona
powiedzie o tym, jaka naprawd jest warto rynkowa nieruchomoci w chwili obecnej.
Oznacza to, e powinno si dostosowywa strategi wyceny do lokalnych potrzeb z zachowaniem lokalnego rynku nieruchomoci. ycie jest w coraz wikszym stopniu warunkowane przez
wydarzenia globalne. Globaln współzaleno trafnie oddaje okrelenie: what happens there
matters here (co si dzieje tam, ma znaczenie tutaj). Podobnie jest w gospodarce, procesy wyceny
wnosz do niej nowe elementy i zmieniaj istniejce w niej współzalenoci. Tworzy si jej nowa
jako, która wymaga nowego zarzdzania i wyceny dóbr rodowiska. Jest wysoce nieprawdopodobne, aby za pomoc praktycznych rachunków, dokonywania kalkulacji obserwowanych strat
wykonywanych czsto dyskusyjnych wskaników, mona było pokusi si o wyraenie w pienidzu wartoci nienaruszonego ekosystemu, wyceni wyjtkowo pikny krajobraz lub biologiczn
rónorodno rzadkiego gatunku. Dlatego te metody bezporedniej wyceny rodowiska, przede
wszystkim metoda wyceny warunkowej, maj ogromne znaczenie dla rozwoju bada nad wycen
dóbr rodowiska. Zasoby te obejmuj powietrze, ródldowe wody powierzchniowe i podziemne,
lasy, unikatowe krajobrazy, naturalne bagna itp.
Wydaje si uzasadnione aby tworzy dziedzinowe bazy wiedzy gromadzce opracowane wyceny oraz kryteria decydujce o przyznaniu okrelonego poziomu wartoci tego typu dóbr.
3. Metody wyceny dóbr nierynkowych
Jeden z do akceptowanych podziałów metod wyceny korzyci dzieli je na metody oparte na
obserwacji, tj. porednie, i na hipoteczne, bezporednie metody wyceny. Za pomoc metod z
pierwszej grupy mona w sposób poredni wnioskowa o ukrytej wartoci dóbr nierynkowych na
podstawie obserwowalnych, determinowanych przez rynek cen dóbr rynkowych. Druga grupa
metod z kolei jest nastawiona na szacowanie wartoci oraz popytu na usługi rodowiska w sposób
bezporedni, poprzez wywiady z konsumentami, przy czym w celu zdobycia informacji o wycenie
od osób czy gospodarstw domowych stosuje si kwestionariusze.
Ekonomici maj tendencj do zawierzania bardziej wycenie dostarczanej przez rynek, a konkretnie cenom wynikajcym z zalenoci pomidzy zdecentralizowanymi siłami poday i popytu.
Przy braku interwencji rzdu takie ceny zdeterminowane przez rynek s uwaane za obiektywne i
realne w tym sensie, e s odbiciem prawdziwej wyceny konsumentów. Co prawda popyt, a wic i
ceny rynkowe s take poddawane manipulacji przez zainteresowane podmioty np. za pomoc
wszelkiego rodzaju reklam i dlatego niekoniecznie wyraaj preferencje konsumentów. Preferencje te nie s jednak ujawniane w sztucznych warunkach, tak jak ma to miejsce w przypadku niektórych podej bezporednich stosowanych przy wycenie usług rodowiska. Podejcie opierajce
si na obserwacji, inaczej – porednie, zakłada, e istnieje konkretny zwizek pomidzy popytem
na dobro a poda dobra rodowiskowego. Konsumpcja dóbr rynkowych ma by w jaki sposób
powizana z poziomem poday dóbr rodowiskowych. Wychodzc z tego załoenia, warto dobra nierynkowego otrzymuje si przez zebranie danych o tym, jak zmienia si popyt na dobro
rynkowe przy zmianach w dostpnoci (jakoci) dóbr rodowiska. Na przykład: jako powietrza
lub hałas mog wpływa na ceny nieruchomoci. Oczekuje si, e lepsza jako powietrza lub
mniejszy hałas bd połczone z wyszymi cenami posiadłoci w czystszej czy spokojniejszej
162
Zygmunt Zygmuntowicz
Tworzenie baz wiedzy dla wyceny dóbr nierynkowych
w aspekcie okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci
okolicy. Wpływ zanieczyszczenia na zdrowie moe oddziaływa na popyt na usługi medyczne
(np. wizyty lekarskie, zakup leków, hospitalizacj). Skala i kierunek dajcych si zaobserwowa
zmian w popycie pozwalaj ekonomistom, przy zastosowaniu rónych technik ekonometrycznych,
na oszacowanie wartoci dla dóbr rodowiskowych. Zapotrzebowanie na dobro bdzie wysze
niezalenie od ceny, gdy lepsza jako wywołuje dodatkowy popyt na dobro. W artykule zaprezentowano przegld (ale bez szczegółów technicznych) głównych metod porednich stosowanych
w celu ustalenia cen szkód wywołanych degradacj rodowiska (lub wrcz przeciwnie, w celu
wyceny korzyci wynikajcych ze wzrostu jakoci usług lub dobra rodowiska). Poza tym, ze
wzgldu na zwizek z powyszym zagadnieniem, przedstawione s tu take niektóre z metod
stosowanych do wyceny redukcji ryzyka miertelnoci (czsto okrelane jako warto ludzkiego
ycia lub warto długowiecznoci), zwizanej z popraw jakoci rodowiska.
W zwizku z brakiem moliwoci ustalenia rynkowej ceny rodowiska, jego warto moe
by okrelona na podstawie dóbr zastpczych, którymi s warto nieruchomoci oraz praca człowieka. Metoda polega na obserwowaniu rónic cen nieruchomoci midzy regionami i okreleniu
wpływu jakoci rodowiska na ich kształtowanie si.
Zaleno pomidzy cennoci ekologiczn dóbr nierynkowych a wartoci ekonomiczn
rozpatrywa mona w sytuacjach:
- gdy nie s zgodne co do wzrostu (wzrost wartoci jednej z nich powoduje spadek wartoci
drugiej),
- gdy s zgodne co do wzrostu (warto jednej z nich powoduje wzrost wartoci drugiej).
Ustalenie zalenoci pomidzy wartoci nieruchomoci a zmiennymi charakteryzujcymi jako rodowiska jest tylko czci czynnoci do ustalenia ceny.
Istnieje wiele przyczyn wpływajcych na warto budynków i gruntów. Stosujc metody statystyczne, moemy sporód wielu zmiennych wyodrbni t jedn, która wskae nam, jaki jest
wpływ warunków rodowiska na nieruchomoci. Przyjmujc pewne dodatkowe załoenia, cen t
moemy traktowa jako miar wartoci, któr ludzie gotowi s płaci za jako rodowiska.
4. Wpływ czynników infrastruktury ekologicznej na warto rynkow nieruchomoci
Okazuje si, e na warto nieruchomoci wpływaj czynniki wykraczajce poza cechy samej
nieruchomoci. Czynniki prawne, ekonomiczne i rodowiskowe tworz tło wyceny, które mog
zdecydowa o poziomie wartoci.
Na gruncie ekonomii „warto” stanowi jedn z najwaniejszych, ale i najtrudniejszych kategorii. W praktyce gospodarczej wystpuj róne postaci wartoci. Do najczciej rozwaanych
nale:
• warto rynkowa
• warto wymienna
• warto uytkowa
Inne postaci przejawów wartoci to m.in.:
•
•
•
•
warto kosztowa
warto likwidacyjna
warto ksigowa
warto taksacyjna
POLSKIE STOWARZYSZENIE ZARZDZANIA WIEDZ
Seria: Studia i Materiały, nr5, 2006
163
Przejawem wartoci moemy oznaczy zdolno danego dobra do zaspokojenia potrzeb człowieka. Pod pojciem dobra rozumiemy zarówno dobra materialne, czyli przedmioty, takie jak:
dom, mieszkanie, czy usługi. Rozwaania nie ograniczono do dóbr ekonomicznych, czyli takich,
które wystpuj w ograniczonej iloci, lecz równie do dóbr wolnych. Dobra słu do zaspokojenia potrzeb ludzkich. Potrzeby ludzkie s rónorodne. Mona wyróni potrzeby biologiczne,
których zaspokojenie jest niezbdne do ycia, potrzeby kulturowe, czy potrzeby wyszego rzdu,
które stanowi wyraz rozwoju cywilizacyjnego społeczestwa.
Warunkiem powstania rynku jest wystpienie wielu nabywców, sprzedawców i dóbr. Wród
uczestników rynku wytwarza si konkurencja o dobra wystpujce na rynku w niewystarczajcej
iloci. Dyskusja toczca si wokół definicji wartoci rynkowej na forum midzynarodowym ujawniła kilka elementów kontrowersyjnych. Pomimo tych rónic, interpretacja wartoci rynkowej w
Polsce musi by zgodna z interpretacj na forum europejskim i na forum wiatowym. Oznacza to,
e „najbardziej prawdopodobna cena” czy „przewidywana cena”, to szacunkowa kwota, za jak
najczciej dokonywane s transakcje na rynku dotyczce okrelonego typu nieruchomoci. Jest to
cena zbliona do uzyskanej przez sprzedawc i najbardziej korzystna dla nabywcy. Interpretacja
wartoci rynkowej jako ceny moliwej do uzyskania dowodzi, e warto nieruchomoci jest szacunkiem kwoty pieninej, jak mona uzyska za nieruchomo. Jest to hipoteza ceny, a nie
załoona z góry, czy rzeczywista cena sprzeday. W wielu krajach, dla cile wskazanych celów,
ustawodawca precyzuje własn definicj prawn wartoci rynkowej nieruchomoci.
Przyjmujc inne kryteria, mona wyróni potrzeby indywidualne, odczuwane przez konkretne jednostki i potrzeby zbiorowe, odczuwane przez cał zbiorowo społeczn. Dobro posiada
warto uytkow bez wzgldu na to, czy uwiadamiamy sobie jego wystpowanie, czy nie. Potrzeby ludzkie s nie tylko rónorodne, ale s równie zmienne. Zmieniaj si one wraz ze zmian
potrzeb, ale równie wraz ze zmian cech danego dobra, posiadaj charakter dynamiczny. Mona
postawi hipotez, czy dobra, które nie odznaczaj si:
• uytecznoci,
• rzadkoci,
• dostpnoci (zdolnoci do wymiany),
• efektywnym popytem na usługi lub korzyci jakie niesie posiadanie dobra,
• osadzeniem dobra w warunkach prawa i porzdku, tak aby osoby inwestujce w te dobra nie
ponosiły strat z tytułu prawnej czy politycznej niepewnoci posiadaj warto rynkow.
Warto przyjrze si tym cechom i oceni ich wpływ na dobra wolne. S one odrónione od
konwencjonalnych dóbr i usług na takiej zasadzie, ale ich uywanie nie zawsze jest połczone z
transakcjami rynkowymi. Dlatego przedstawia si je jako dobra nierynkowe lub dobra wolne. W
takiej sytuacji nie istniej bodce rynkowe, które pokrywaj koszty dostarczenia dobra.
Rola poszczególnych czynników jest róna nie tylko w odniesieniu do poszczególnych rodzajów nieruchomoci, ale jest równie zmienna, np. wzrastajca rola czynników rodowiskowych
powoduje wzrost wraliwoci rynku na ekonomiczne konsekwencje stwierdzonego lub spodziewanego wystpowania np. substancji toksycznych, skaenia gruntu oraz zwizanych z nimi potencjalnych lub faktycznych zobowiza prawnych. W obszarze tej grupy czynników istotnego
znaczenia nabieraj elementy infrastruktury ekologicznej:
- uciliwo rodków komunikacji,
- bliskie ssiedztwo uciliwych zakładów przemysłowych,
- poziom bezpieczestwa mieszkaców,
164
-
Zygmunt Zygmuntowicz
Tworzenie baz wiedzy dla wyceny dóbr nierynkowych
w aspekcie okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci
niski status majtkowy mieszkaców,
zła nawierzchnia dróg,
uciliwe zapachy z wysypisk mieci lub oczyszczalni cieków,
bliskie ssiedztwo szkół publicznych oraz domów z chorymi wysokiego ryzyka,
ssiedztwo supermarketów lub duych hurtowni,
ssiedztwo dyskotek i klubów rozrywkowych,
zjawiska o podłou naturalnym, takie jak wystpowanie radonu lub metanu, hałas, wibracje i
zanieczyszczenie powietrza,
- czynniki powodujce skaenie chemiczne, wynikajce z procesów zachodzcych obecnie i w
przeszłoci na danym terenie lub docierajce z terenów przyległych,
- czynniki postrzegane jako szkodliwe, np. pole elektromagnetyczne,
- szczególne preferencje inwestorów wobec pewnych elementów konstrukcyjnych, np. produktów nadajcych si do ponownego przetwarzania.
Cechy materialne s istotne dla okrelenia wartoci rynkowej, ale mog zosta zdeterminowane przez wpływ czynników rodowiskowych, obejmujce sytuacj demograficzn regionu czy
kraju, wielko rodziny, styl ycia, mod, przyzwyczajenia, a take otoczenie nieruchomoci, a
wic dostpno usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, ssiedztwo oraz stopie
skaenia rodowiska. Warto nie tkwi wic w istocie danego dobra, jest ona tworzona w umysłach uczestników rynku. Zalenoci, te tworz warto i maj charakter złoony. Warto zmienia
si, jeeli czynniki determinujce jej poziom ulegaj zmianie.
Warto nieruchomoci jest t kategori, której nie mona uzyska w wyniku bezporedniego
pomiaru, lecz jej szacowanie zaczyna si od obserwacji zachowa ludzkich na rynku. Poziom
wartoci nieruchomoci kształtuj rónorodne czynniki nie zawsze zwizane z ich cechami fizycznymi.
Dua rónorodno tych czynników oraz zmienno ich oddziaływania sprawia, e trudno
opracowa uniwersaln formuł opisujc zmienno wartoci, a nawet pełn list czynników
wpływajcych na warto rynkow nieruchomoci. Uwarunkowania infrastruktury ekologicznej
wprowadzaj nowe urzdzenia, modele i procedury do monitorowania infrastruktury ekologicznej
oraz tworzenia spójnoci wyceny nieruchomoci, co wydaje si niezwykle wanym zagadnieniem.
Wiele problemów natury metodologicznej w przedstawionym artykule ma bardzo złoony
charakter i nie wskazuje na to, e zostan one w najbliszej przyszłoci definitywnie rozwizane.
W zwizku z tym zaproponowane metody wyceny wartoci rynkowej dóbr nierynkowych nie
naley postrzega jako rozwizania, lecz jako poszerzenie bazy wiedzy, które wymagaj dalszej
dyskusji. Niektóre procedury maj charakter półrodków. Moglibymy mie wiksze zaufanie do
znanych metod, gdyby wszystkie zasoby rodowiska oraz efekty ludzkiej działalnoci dawały si
przedstawi w kategoriach ekonomicznych.
Warto nieruchomoci jako cecha przestrzeni planistycznej odnosi si do aktualnego i przyszłego przeznaczenia terenu, co ma znaczcy wpływ na skutki finansowe uchwalania planu miejscowego. Realno oszacowania zalee bdzie równie od uwzgldnienia m.in. wpływu czynników infrastruktury ekologicznej.
Takie podejcie do ochrony rodowiska bdzie musiało cechowa odejcie od traktowania
ochrony rodowiska wyłcznie w kategoriach kosztów, a wic bariery dla rozwijania swej działalnoci, na rzecz jej projektowania jako instrumentu promocji swych wyrobów i swego wizerunku w
otoczeniu. Budowa strategii ekologicznej oraz utrzymanie najlepszych stosunków z otoczeniem
moe zapewni sukces na rynku oraz zaufanie i sympati społeczestwa, za pastwo bdzie wy-
POLSKIE STOWARZYSZENIE ZARZDZANIA WIEDZ
Seria: Studia i Materiały, nr5, 2006
165
musza ich zachowanie proekologiczne w prawnych uregulowaniach, majcych wpływ na proces
okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci.
5. Podsumowanie
Warto nieruchomoci jako cecha przestrzeni planistycznej odnosi si do aktualnego i przyszłego przeznaczenia terenu, co ma znaczcy wpływ na skutki finansowe uchwalania planu miejscowego. W zwizku z tym zaproponowane metody wyceny wartoci rynkowej dóbr nierynkowych nie naley postrzega jako rozwizania, lecz jako poszerzenie bazy wiedzy, które wymagaj
dalszej dyskusji. Niektóre procedury maj charakter półrodków. Moglibymy mie wiksze zaufanie do znanych metod, gdyby wszystkie zasoby rodowiska oraz efekty ludzkiej działalnoci
dawały si przedstawi w kategoriach ekonomicznych. Budowa strategii ekologicznej oraz utrzymanie najlepszych stosunków z otoczeniem moe zapewni sukces na rynku oraz zaufanie i sympati społeczestwa, za pastwo bdzie wymusza ich zachowanie proekologiczne w prawnych
uregulowaniach, majcych wpływ na proces okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci.
Na okrelenie wartoci nieruchomoci wpływaj czynniki wykraczajce poza cechy samej
nieruchomoci. Warto rynkowa wpływu czynników rodowiskowych tkwi w istocie danego
dobra i jest tworzona w umysłach uczestników rynku. Zalenoci, które tworz warto maj charakter złoony i winny by w tym zakresie uwzgldniane przy okrelaniu wartoci rynkowej nieruchomoci.
Bibliografia
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Champness P., 1997. Approved Europen Property Valuation Standards. Commissioned
by TEGOVA, The European Group of Valuers Associations.
Cymerman R. (pod red.), 2000. Wycena rodowiska a ochrona rodowiska. Wyd. Educaterra Sp. z o.o. Olsztyn.
Domaski R., 1983. Gospodarka przestrzenna. Wyd. PWN Warszawa.
Łaguna T. M., 1998. Wycena nieruchomoci i gospodarstw rolnych. Wyd. Zachodnie
Centrum Organizacji. Olsztyn – Zielona Góra.
Łojewski S., 2002. Metody analizy ekonomicznej w ocenie rodowiskowej systemów przestrzennych. Materiały pokonferencyjne z cyklu Instrumenty Zarzdzania Ochron rodowiska.
Kucharska – Stasiak E., 2001. Warto rynkowa nieruchomoci. Twigger Warszawa.
Mczyska E., Prystupa M., Rygiel K., 2004. Ile jest warta nieruchomo? Wyd. Poltext
Warszawa.
Penc J., 2003. Zarzdzanie w warunkach globalizacji. Wyd. Delfin Sp. z o.o. Warszawa.
Stacewicz J. 1998. Racjonalno gospodarowania a współczesne wyznania rozwojowe.
PWE Warszawa.
Stoner A.F. , Freeman R.E., Gilbert D.R., 1997. Kierowanie. PWE Warszawa.
Wiliams W.L. Ventolo, 1994. Fundamentals of Real Estate Approvisal. Real Estate Approvisal, Real Estate Education Company.
Winpenny Jamest T., 1995. Warto rodowiska. Metody wyceny ekonomicznej. PWE
Warszawa.
Zaorska A., 1998. Ku globalizacji? Przemiany w korporacjach transnarodowych i w gospodarce wiatowej. PWN Warszawa.
166
Zygmunt Zygmuntowicz
Tworzenie baz wiedzy dla wyceny dóbr nierynkowych
w aspekcie okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci
14. Zonin R. Ambrosi L., 1999. Etyka, rodowisko i ekonomia. „
rodowisko” nr 4.
15. Zygmuntowicz Z., 1996. Ekonomiczna wycena miasta nin. Wyd. Uczelniane ATR Bydgoszcz.
16. Zygmuntowicz Z., 2004. Warto rynkowa dóbr nierynkowych w procesie globalizacji.
Materialy pokonferencyjne. Ochrona rodowiska a procesy integracji i globalizacji.
Szkoła Główna Handlowa w Warszawie.
17. Zygmuntowicz Z., 2004. Dobra rynkowe w aspekcie gospodarki przestrzennej. Materiały
pokonferencyjne. UMW w Olsztynie.
18. róbek S., 2005. Metodyka okrelania wartoci rynkowej nieruchomoci. Wyd. Educaterra Olsztyn.
CREATING THE KNOWLEDGE BASES FOR NOT MARKET GOOD EVALUATION
IN ASPECT OF ESTIMATION OF MARKET VALUE OF REAL ESTATES
Summary
Space management being scarce good should be connected with ecologic policy
realization. Market value is a one of the most important aspect of the value. The considerations were limited to economical goods as such, which occurred in restricted
quantity and being different than not market goods. The value is changed if factors
determining its level will change. In proposed paper an attempt of methodical changes in a definition of market value of real estates including also its influence on value of not market goods was presented.
Keywords: the Data Bases, the Method of Real Estate Evaluation, Market Value, Value of Not
Market Goods,
DR IN. ZYGMUNT ZYGMUNTOWICZ
Akademia Techniczno – Rolnicza w Bydgoszczy
Katedra Ekonomiki Zasobów i Informacji Przestrzennej
85-796 Bydgoszcz, ul. Kaliskiego 7
[email protected]