Stanowisko Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego do propozycji

Materiał skonsultowany podczas 67. posiedzenia Rady Programowej Fundacji w dniu 26/06/2009 Warszawa 10/07/2009 Stanowisko Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego do propozycji dokumentu przedstawionego przez Europejską Federację Hipoteczną, zawierającego wytyczne w zakresie odpowiedzialnego kredytowania (Proposal for EU responsible lending standards for home loans, 11/05/2009) 1. Wstęp. W przedstawionym w marcu 2009 r. komunikacie „Driving European Recovery”, Komisja Europejska zapowiedziała wzmożenie prac w zakresie responsible lending and borrowing w celu wzmocnienia wiarygodności rynków finansowych i odbudowy zaufania konsumentów. W opinii Komisji, responsible lending oznacza, że proponowane konsumentowi produkty spełniają jego potrzeby oraz uwzględniają zdolność konsumenta do spłaty zobowiązania. Z drugiej strony, responsbile borrowing oznacza, że w celu otrzymania kredytu, konsument dostarcza kredytodawcy prawdziwe i kompletne informacje dotyczące jego sytuacji finansowej. Działając w kierunku wyznaczonym przez KE, Europejska Federacja Hipoteczna opracowała w połowie marca 2009r. wstępną wersję standardów w zakresie odpowiedzialnego kredytowania, która – po okresie konsultacji – została opublikowana przez EFH jako projekt w maju 2009 r. Propozycja EFH zawiera szczegółowe wytyczne w zakresie polityki kredytowej, które w dalszej kolejności mogą zostać przyjęte przez KE. Nie jest bowiem wykluczone, że jeszcze w 2009 roku KE wystąpi z propozycją regulacji w przedmiotowym zakresie, zaś propozycja stanowiska przedstawiona przez EFH może posłużyć za przykład kierunkowych minimalnych standardów, wypracowanych przez środowisko, które zostaną następnie dopracowane przez Komisję. W maju 2009 r., KE rozpoczęła konsultacje środowiskowe w zakresie odpowiedzialnego kredytowania i część propozycji EFH znalazła odzwierciedlenie w dokumencie „Public consultation on responsible lending and borrowing in the EU” (15/06/2009). Projekt „Responsible Lending Standards” został (po zmianach) zaakceptowany przez Grupę Prawną oraz Grupę Ekonomiczną EFH, jakkolwiek niektóre państwa zgłaszały zdania odrębne. Na forum Executive Committee w dniach 12‐13.06.2009 r. podniesione zostały nowe punkty zapalne stanowiska. Ponieważ, jak podkreślano, ciągle mamy do czynienia z projektem dokumentu EFH, strona polska niniejszym wnosi następujące uwagi i propozycje uzupełnień, podzielając szereg opinii wyrażonych przez inne delegacje podczas posiedzenia. Strona 1 z 5 ul. Dąbrowiecka 17/1, 03-932 Warszawa
tel. (022) 870 73 60, fax (22) 870 73 72, e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl
Materiał skonsultowany podczas 67. posiedzenia Rady Programowej Fundacji w dniu 26/06/2009 2. Uwagi ogólne Podzielamy obawę, że przyjęcie standardów – jako głos Federacji, czyli organizacji reprezentującej mortgage industry w Europie ‐ w ich obecnym brzmieniu, może rodzić niebezpieczeństwo dla krajowych standardów i zaburzać relację bank – konsument. Podzielamy argument, że również w Polsce dokument o charakterze wzorcowych standardów odpowiedzialnego kredytowania mógłby stanowić dodatkowe źródło wykładni prawa w zakresie roszczeń kredytobiorców hipotecznych i obowiązków banków. Dlatego akceptacja przedstawionych standardów wymagałaby dodatkowego trybu konsultacji, pogłębionych badań i konsensusu na rynku wewnętrznym. W szczególności należy podkreślić, że stanowisko EFH nie przykłada należytej wagi do faktu istnienia nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Specyfika kredytu hipotecznego polega na tym, że klient otrzymuje lepsze warunki kredytowe niż dla kredytu konsumpcyjnego, w zamian za co oferuje lepsze zabezpieczenie, a wiąże się to z jego większą odpowiedzialnością i ewentualnymi konsekwencjami (egzekucja). To założenie zupełnie nie wynika ze stanowiska EFH – wręcz przeciwnie: standardy niemal ujednolicają pojęcie kredytu hipotecznego do produktu konsumpcyjnego. Takie podejście pogorszyłoby w efekcie warunki kredytu hipotecznego i zaburzyło rozwój rynku. Delegacja polska mocno rekomenduje uzupełnienie stanowiska, a wcześniej – dyskusję tej kwestii na forum EFH. Ponadto stanowisko: ¾ pomija fakt, że ocena ryzyka dokonywana przez kredytodawcę nie opiera się wyłącznie na szacowaniu zdolności kredytowej klienta – ważny komponent to zabezpieczenie hipoteką; ¾ nierównomiernie rozkłada akcenty pomiędzy odpowiedzialne kredytowanie a odpowiedzialne zadłużanie się; ¾ nie podkreśla podstawowego założenia, że główna decyzja w procesie kredytowym, a zatem i odpowiedzialność za zwrot środków, i ryzyko – leżą po stronie kredytobiorcy. Z uwagi na wątpliwości, ze stanowiska EFH proponujemy usunąć lub doprecyzować następujące kwestie: 3. Uwagi do części I: Preliminary remarks. a) „Responsible lending” a „responsible borrowing” W dokumencie brakuje równomiernego rozłożenia akcentów pomiędzy „responsible lending” a „responsible borrowing”, na korzyść tego drugiego. Nałożenie na banki dodatkowych wymogów dotyczących odpowiedzialnego kredytowania, bez jednoczesnego nacisku na zasady odpowiedzialnego zadłużania się przez konsumenta, może doprowadzić do zwolnienia klienta z odpowiedzialności za Strona 2 z 5 ul. Dąbrowiecka 17/1, 03-932 Warszawa
tel. (022) 870 73 60, fax (22) 870 73 72, e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl
Materiał skonsultowany podczas 67. posiedzenia Rady Programowej Fundacji w dniu 26/06/2009 konsekwencje podjętej decyzji biznesowej i w konsekwencji ‐ do nadużyć w relacji bank‐konsument. b) Responsible Lending Standards w kontekście kryzysu subprime (pkt. 2) W naszej opinii, wydaje się zasadne mocniejsze podkreślenie różnic pomiędzy amerykańskim i europejskim rynkiem kredytów hipotecznych. W aktualnym brzmieniu, pismo EFH zawiera zbyt ogólnikowe deklaracje różnic. Pierwotną przyczyną kryzysu subprime były nie tylko błędy w ocenie zdolności kredytowej klientów, ale również długoletnia polityka niskich stóp procentowych, przyczyniająca się do wykreowania nadpłynności na rynku finansowym oraz powstanie bańki na niektórych regionalnych rynkach nieruchomości, co sprzyjało błędom w szacowaniu wartości zabezpieczenia. Stanowisko EFH przytacza te różnice („… lenders cross Europe adopt a very cautious approach”), wskazane byłoby jednak ich większe wyeksponowanie i konkretyzacja. Proponujemy w tym zakresie wykorzystanie argumentacji przedstawionej w stanowisku Fundacji w sprawie Oceny ewentualnych analogii i skutków kryzysu subprime w USA na polskim rynku kredytów hipotecznych z 08/04/2008 (w załączeniu). W szczególności warto podeprzeć stanowisko takimi argumentami jak: ¾ różnice pomiędzy USA oraz UE w stosowanym poziomie LTV oraz debt‐to‐
income; ¾ stopień popularności produktów typu interest‐only czy też opartych na tzw. teaser rates ¾ różnice w standardzie zabezpieczenia (ograniczenie odpowiedzialności kredytobiorcy do nieruchomości – możliwe w USA, praktycznie niewystępujące w UE) Bez mocniejszego zaakcentowania tych różnic powstaje wrażenie, jakoby europejski rynek hipoteczny, w rezultacie prowadzenia złej polityki kredytowej, stał na krawędzi kryzysu na miarę subprime. c) Average produkt range (pkt. 6) Odwołanie się do terminu „przeciętnej oferty produktowej” – pojęcie to jest niemożliwe do zdefiniowania, w szczególności na bardziej rozwiniętych rynkach o bogatej ofercie kredytowej, nie można określić czym jest „przeciętny kredyt” – również na rynku polskim. Proponujemy usunąć ze stanowiska to pojęcie, inaczej przewidujemy prawne perturbacje w stosowaniu sankcji. d) “The RL Standards promote access to housing finance for borrowers” (pkt.8) Zobowiązanie banku do „zapewnienia wystarczającego dostępu do finansowania na cele mieszkaniowe” mogłoby doprowadzić do sytuacji, kiedy bank jest zobligowany do udzielenia klientowi kredytu. Stałoby to w jaskrawej sprzeczności z zasadami zdrowej polityki kredytowej. To właśnie błędy popełnione w polityce kredytowej, polegające na zapewnieniu zbyt dużej dostępności kredytów hipotecznych (także dla klientów, którzy nie mogli sobie pozwolić na obsługę zadłużenia) były jedną z przyczyn kryzysu subprime. Strona 3 z 5 ul. Dąbrowiecka 17/1, 03-932 Warszawa
tel. (022) 870 73 60, fax (22) 870 73 72, e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl
Materiał skonsultowany podczas 67. posiedzenia Rady Programowej Fundacji w dniu 26/06/2009 4. Uwagi do części II. Indicators of responsible lending for home loans e) Lender access to information on credit records (pkt. 7) Transgraniczna wymiana informacji o kredytobiorcach ma duże znaczenie dla rozwoju rynku hipotecznego w Europie. Problemem pozostaje kwestia niedyskryminacyjnego dostępu do baz danych (problem wymiany informacji pozytywnych i negatywnych) – bez rozwiązania tej kwestii, realizacja tego postulatu / standardu będzie niemożliwa. f) Real estate valuation (pkt. 8) Nie ma wątpliwości, że wycenia nieruchomości jest istotnym elementem procesu kredytowego, jedna sformułowania użyte w stanowisku EFH mogą implikować roszczenia klienta wobec kredytodawcy odnośnie „poprawnej i właściwej (right and correct) wyceny nieruchomości. Punkt 8 stanowiska EFH nie odzwierciedla faktu, że wycena służy wyłącznie ocenie zabezpieczenia hipotecznego i nie generuje zobowiązania umownego pomiędzy kredytodawcą a kredytobiorcą. Dla przykładu, polskie prawo nie zapewnia odpowiedzialności banku za jakość wyceny, wprowadza natomiast zasadę uniezależnienia rzeczoznawcy majątkowego od banku. g) Lender assistance throughout the duration of the loan contract (pkt. 12) Ten standard jest w praktyką bankową, wynika bowiem z obowiązku współpracy stron dla zapewnienia wykonania zobowiązania jednak nie popieramy postulatu EFH, dot. sformalizowania zalecenia, aby kredytodawca rozpatrywał każdy wniosek klienta dotyczący zmiany warunków spłaty kredytu („When based on accidents of life/major changes of the borrower's circumstances, the lender will examine requests for adapting/changing repayment arrangements…”). Z takiego zalecenia wynikać może bowiem sugestia, że bank zasadniczo zobowiązany jest uwzględniać wszelkie postulaty swojego klienta. Byłby to formalny początek precyzowania procedur, co mogłoby doprowadzić do powstania problemów w kwestii zarządzania portfelem kredytowym. h) Sensitive arrears/default handling & Realisation of the security as a last resort (punkty 14‐15) Niepokojącym kierunkiem działań Komisji Europejskiej, wspartym przez EFH, jest badanie sposobu prowadzenia procedur egzekucyjnych wobec klienta, który nie obsługuje kredytu hipotecznego pod kątem: czy bank wystarczająco elastycznie podchodzi do kwestii ściągalności zadłużenia. Założenie wyrażone w punktach 14‐15 Responsible Lending Standards – może wpływać negatywnie na efektywność zabezpieczenia, jako warunku koniecznego dla korzystnego oferowania klientom kredytów hipotecznych. Należy przy tym podkreślić, że powszechną praktyką bankową jest korzystanie z trybu negocjacyjnego w pierwszej kolejności i nie ma potrzeby wydawania dodatkowych Strona 4 z 5 ul. Dąbrowiecka 17/1, 03-932 Warszawa
tel. (022) 870 73 60, fax (22) 870 73 72, e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl
Materiał skonsultowany podczas 67. posiedzenia Rady Programowej Fundacji w dniu 26/06/2009 zaleceń w tym zakresie. Ponadto, kierunek zalecany przez EFH już wynika z zasad prawa cywilnego (zasada dobrej wiary w wykonywaniu uprawnień i obowiązek współdziałania) i wydaje się, że nie ma potrzeby pogłębiania regulacji w tym zakresie. Ponownie: formalizowanie tej kwestii w nowym reżimie ewentualnych zasad / prawa europejskiego tworzy nową sytuację prawnej / roszczeniowej pozycji kredytobiorcy względem banku. Najsilniejsza motywacja do podjęcia negocjacji z Klientem i prób pozaegzekucyjnego rozwiązania problemu wynika z czysto faktycznego i statystycznie udokumentowanego zjawiska. Suma uzyskana z egzekucji nieruchomości nie wystarcza w większości przypadków na zaspokojenie całości wierzytelności a dodatkowo właśnie koszty tej egzekucji wyprzedzają zaspokojenie Banku jako wierzyciela hipotecznego. Egzekucja z zabezpieczenia czyli przymusowe zaspokojenie wierzytelności musi pozostać niekwestionowanym uprawnieniem, z której każdy kredytodawca hipoteczny może skorzystać w sytuacji gdy wierzytelność nie jest zaspokajania dobrowolnie i zgodnie z umową. Świadomość, że banki nie mogą swobodnie korzystać z uprawnień egzekucyjnych, może w rezultacie doprowadzić do rozluźnienia dyscypliny spłat, a w rezultacie – do pogorszenia jakości portfela kredytowego. Stanowisko EFH nie odzwierciedla przy tym faktu, że zabezpieczenie (i możliwość jego egzekucji) nie tylko obniża ryzyko biznesowe banku, ale i ryzyko kredytobiorcy, dając mu przy tym możliwość dostępu do relatywnie taniego pieniądza kredytowego. Zalecenia EFH, aby wszelkimi siłami unikać egzekucji, może mieć zasadniczy wpływ na zaostrzenie oceny zdolności kredytowej klienta i tym samym – dostępność kredytu dla klienta znacznie by się zmniejszyła. Responsible Lending Rules z pewnością zostałyby także wzięte pod uwagę przez agencje ratingowe, które przy ocenie papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie szacują jakość i pewność zabezpieczenia także poprzez pryzmat procedury egzekucyjnej. Można się spodziewać w takim przypadku oceny generalnego spadku jakości zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości mieszkalnej, które to zabezpieczenie uważano za wyjątkowo bezpieczne i pewne oraz w konsekwencji wzrostu kosztów refinansowania kredytów mieszkaniowych. Sporządzono: 10/07/2009 Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego Strona 5 z 5 ul. Dąbrowiecka 17/1, 03-932 Warszawa
tel. (022) 870 73 60, fax (22) 870 73 72, e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl