operat 744 stargard hala syndyk - szczecin

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
udziału w nieruchomości budynkowej położonej w Stargardzie
Szczecińskim przy ul. Pierwszej Brygady, jednostka ewidencyjna Stargard
Szczeciński – miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr
109/15,
Operat sporządził:
Waldemar Siupik
Nr uprawnień 4712
________________________________________________________________
Nowogard, dnia 12 sierpnia 2011 r.
PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl/
Wycena udziału w nieruchomości budynkowej położonej w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I Brygady 35,
jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński – miasto, obręb ewidencyjny 0005, działka ewidencyjna 109/5.
_________________________________________________________________________________
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami)
1. Opis przedmiotu wyceny
2. Określenie celu wyceny
3. Oszacowana wartość
Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 51,7535% w
nieruchomości budynkowej, w skład nieruchomości budynkowej
wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz
budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności.
Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I
Brygady 35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto,
obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15,
symbol użytku Ba – tereny przemysłowe, powierzchnia 0,5116 ha.
Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek
produkcyjno-składowy o powierzchni użytkowe 2175 m2. Jest to
budynek wybudowany około 30 roku dwudziestego wieku, w
zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej
murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji.
Budynek składa się z części z części wysokiej i niskiej. Budynek
jak
i
cała
nieruchomość
podzielona
jest
między
współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego
udziału w nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona,
północna część budynku o powierzchni użytkowej 1136,50 m2.
Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów
utwardzonych. Działka gruntu nie jest ogrodzona, a jej teren
zagospodarowany.
Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została księga
wieczysta nr SZ1T/00092250/1 prowadzona przez Sąd Rejonowy
V Wydział Ksiąg Wieczystych w Stargardzie Szczecińskim.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa
własności nieruchomości budynkowej.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności
nieruchomości budynkowej dla potrzeb oszacowania majątku
wchodzącego w skład masy upadłościowej.
Wartość rynkowa wycenianego prawa wyceniona w podejściu
dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej,
wynosi:
W = 949 293 PLN
Słownie złotych: dziewięćset czterdzieści dziewięć tysięcy
dwieście dziewięćdziesiąt trzy.
4. Data sporządzenia operatu
szacunkowego
5. Operat sporządził
12.08.2011 r.
2
_________________________________________________________________________________
SPIS TREŚCI
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ....................................................................... 2
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................................................... 4
2. Cel wyceny ........................................................................................................................ 4
3. Podstawy formalne, materialno–prawne i merytoryczne wyceny .................................. 4
3.1 Podstawy formalne ....................................................................................................... 4
3.2 Podstawy materialno-prawne ........................................................................................ 4
3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające ........................................................... 5
3.4 Materiały pomocnicze................................................................................................... 5
3.5 Źródła danych merytorycznych ..................................................................................... 5
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego ...................................................... 5
5. Określenie stanu przedmiotu wyceny .............................................................................. 5
5.1 Stan prawny .................................................................................................................. 5
5.2 Stan otoczenia .............................................................................................................. 7
5.3 Stan techniczno-użytkowy ............................................................................................ 8
5.4 Stan zagospodarowania ................................................................................................. 8
6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...................... 9
7. Analiza i charakterystyka rynku ..................................................................................... 9
8. Przedstawienie sposobu wyceny..................................................................................... 10
8.1 Założenia wyceny ....................................................................................................... 10
8.2 Rodzaj określanej wartości ......................................................................................... 10
8.3 Wybór podejścia, metody wyceny .............................................................................. 10
9. Określenie wartości przedmiotu wyceny ....................................................................... 11
9.1 Określenie potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOB................................... 11
9.2 Określenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB .................................... 11
9.3 Określenie dochodu operacyjnego netto DON............................................................ 12
9.4 Określenie współczynnika kapitalizacji Wk. ................................................................ 12
9.5 Określenie wartości rynkowej nieruchomości ............................................................. 13
10. Wnioski końcowe .......................................................................................................... 14
11. Klauzule i zastrzeżenia ................................................................................................. 14
12. Wykaz załączników ...................................................................................................... 14
3
_________________________________________________________________________________
1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 51,7535% w nieruchomości
budynkowej, w skład nieruchomości budynkowej wchodzi prawo użytkowania
wieczystego działki gruntu oraz budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot
własności. Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I
Brygady 35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny
nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15, symbol użytku Ba – tereny przemysłowe,
powierzchnia 0,5116 ha.
Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek produkcyjnoskładowy o powierzchni użytkowe 2175 m2. Jest to budynek wybudowany około 30
roku dwudziestego wieku, w zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej
murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji. Budynek składa się z
części z części wysokiej i niskiej. Budynek jak i cała nieruchomość podzielona jest
między współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego udziału w
nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona, północna część budynku o
powierzchni użytkowej 1136,50 m2.
Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych.
Działka gruntu nie jest ogrodzona, a jej teren zagospodarowany.
Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr
SZ1T/00092250/1 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w
Stargardzie Szczecińskim.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności
nieruchomości budynkowej.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności
nieruchomości budynkowej dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład
masy upadłościowej.
3. Podstawy formalne, materialno–prawne i merytoryczne wyceny
3.1 Podstawy formalne
Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest
umowa o dzieło zawarta pomiędzy Przemysławem Werdyn, jako zamawiającym, a
autorem niniejszego operatu szacunkowego, jako przyjmującym zamówienie.
3.2 Podstawy materialno-prawne
•
•
•
•
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr
102, poz. 651 z 2010 r. , tekst jednolity z późn. zmianami)
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr
175, poz. 1361 z 2009 r. , tekst jednolity z późn. zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.
2109 z późn. zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz.U. Nr 196, poz. 1628)
4
_________________________________________________________________________________
3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające
•
•
•
•
•
•
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, 93 z 1971 z
późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207, poz. 2016 z
2003 r. z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r, w sprawie
warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami),
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa 2008 r.
Noty interpretacyjne, Warszawa 2009.
Tymczasowe noty interpretacyjne (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców
Majątkowych), Warszawa 2004.
3.4 Materiały pomocnicze
•
R. Cymerman, A. Hopfer, Wycena nieruchomości zasady i procedury, PFSRM,
Warszawa 2008 r.
3.5 Źródła danych merytorycznych
•
•
•
•
•
•
•
Księga Wieczysta nr SZ1T/00092250/1 prowadzona w V Wydziale Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim.
Ewidencja Gruntów i Budynków w Stargardzie Szczecińskim,
Plan zagospodarowania przestrzennego.
Dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży udostępnione przez Starostwo
Powiatowe w Goleniowie, Łobzie, Gryficach, Policach, Stargardzie.
Informacje o stawkach czynszowych najmu powierzchni magazynowych,
usługowych i biurowych pozyskane z wywiadu własnego i z biur obroty
nieruchomościami
Serwis internetowy – www.maps.google.com
Wizja lokalna z dnia 09.08.2011 r.
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
•
•
•
•
Data sporządzenia operatu szacunkowego – 12.08.2011 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 12.08.2011 r.
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 09.08.2011 r.
Data wizji lokalnej nieruchomości – 09.08.2011 r.
5. Określenie stanu przedmiotu wyceny
5.1 Stan prawny
5.1.1 Stan według ewidencji gruntów i budynków
Szacowana nieruchomość gruntowa oznaczona jest w ewidencji gruntów i
budynków w następujący sposób: Jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński -
5
_________________________________________________________________________________
miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, ul. Pierwszej Brygady; działka ewidencyjna nr
109/15, symbol użytku Ba, powierzchnia 0,5116 ha.
5.1.2 Stan według księgi wieczystej
Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00092250/1
prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie
Szczecińskim.
Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) – Stargard, obręb nr 5, ul. Pierwszej
Brygady 35, nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjnym, obszar
0,5116 ha.
Dział I-Sp (spis praw) – działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia
05.12.2089 r., nieruchomość zabudowana; uprawnienia wynikające z prawa
ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: służebność przejazdu i
przechodu przez działki gruntu celem dostępu do drogi publicznej.
Dział II (właściciel) – Skarb Państwa jako właściciel gruntu, „Jowita
Eleonora Joachimiak w udziale do 482465/100000 części oraz Dorota Kołacz i
Jerzy Zbigniew Kołacz w udziale do 517535/1000000 części na prawie
wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej jako współużytkownicy
wieczyści.
Dział III (ciężary i ograniczenia) – umowa dzierżawy zawarta na okres 20 lat
tj. do 14.08.2022 r. pomiędzy Jowitą Joachimiak – wydzierżawiającym, a Iną
Małecką – dzierżawcą; umowa dzierżawy zawarta do 01.01.2015 r. pomiędzy
Jowitą Joachimiak – wydzierżawiającym, a Robiplant Spółka z o.o. w
Ostromicach – dzierżawcą; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału
482465/1000000 Jowity Eleonory Joachimiak w sprawie KM 628/06;
ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału 517535/1000000 w sprawie KM
3881/05, 1529/09, 1139/08, 1336/04, 1445/08, 1292/09, 382/08, 1384/04,
3878/05, 1351/10, 668/10, 1764/09; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z
udziału 517535/1000000 w sprawie roszczeń Urzędu Skarbowego w
DzKw/SZ1T/5788/11/1 z 01.08.2011 r.
Dział IV (hipoteki) – hipoteka umowna zwykła w kwocie 184000,00 zł na
rzecz Powszechny Bank Kredytowy SA w Warszawie Oddział w Stargardzie;
hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty 40000,00 zł na rzecz BRE Leasing
Spółka z o.o. w Warszawie; hipoteka umowna zwykła w kwocie 97000,00 zł
oraz hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 145000,00 zł na rzecz PKO BP SA
Oddział w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie
27338,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa
zwykła w kwocie 2408,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie;
hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 30521,68 zł na rzecz Zbigniewa
Broniowskiego; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 43070,40 zł na rzecz
Skarb Państwa – Urząd Skarbowy w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka
6
_________________________________________________________________________________
przymusowa kaucyjna do kwoty 156712,43 zł na rzecz Thyssenkrupp
Energostal SA w Toruniu; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 69494,65 zł
na rzecz Voestelpine Stahlhandel Polska Spółka z o.o. w Gliwicach; hipoteka
przymusowa zwykła w kwocie 106219,00 zł na rzecz Polska Grupa Inkasso
Spółka z o.o. w Gorzowie Wielkopolskim.
Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1, wypisy z rejestru
gruntów załącznik nr 2.
5.2 Stan otoczenia
Stargard Szczeciński to miasto i gmina w województwie zachodniopomorskim,
w powiecie stargardzkim, na równinie Pyrzycko-Stargardzkiej, nad Iną. W latach
1975-1998 miasto administracyjnie należało do województwa szczecińskiego.
Początki istnienia stałych sad ludzkich sięgają VI wieku, jest jednym z najstarszych
miast Polski. Najstarsze (obok Szczecina) miasto na Pomorzu – prawa miejskie
uzyskało w roku 1243. Rozwojowi osady sprzyjało położenie przy krzyżujących się
szlakach handlowych, prowadzących z Santoka do Wolina i ze Szczecina do
Kołobrzegu. Ważny węzeł komunikacyjny oraz ośrodek przemysłowy, usługowy i
kulturalny. Miasto jest siedzibą powiatu stargardzkiego i gminy. Wraz ze Szczecinem,
Świnoujściem, Policami, Goleniowem i Gryfinem tworzy aglomerację szczecińską
Według danych z 31 grudnia 2007, miasto miało 70 217 mieszkańców, zajmuje
powierzchnię 48,08 km2.
Miasto położone jest nad rzeką Iną przy drogach krajowych nr 10 oraz nr 20, w
odległości 46 km od granicy państwa, 36 km od Szczecina, 35 km od
międzynarodowego portu lotniczego w Goleniowie, 180 km od Berlina i 120 km od
terminalu promowego w Świnoujściu. Leży na pograniczu dwóch wielkich krain
geograficznych, Niziny Szczecińskiej i Pojezierza Pomorskiego, co ma duży wpływ na
zróżnicowanie typów krajobrazu w najbliższej okolicy. Stargard Szczeciński tworzą
następujące dzielnice: Stare Miasto, Burzykowo, Giżynek, Kluczewo, Mokrzyca,
Mroczeń, Osetno, Przedmieście Barnimowskie, Przedmieście Poznańskie,
Przedmieście Szczecińskie, Pszczelnik, Zarzecze, Źródelnia. Osiedla mieszkalne
Stargardu: Osiedle Pyrzyckie, Osiedle Letnie, Osiedle Hallera, Osiedle Zachód,
Osiedle Chopina, Osiedle Tysiąclecia, Osiedle Kopernika.
Obecnie Stargard stanowi regionalny ośrodek równoważenia rozwoju z
wyraźna przewagą przemysłu lekkiego. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym i
przemysłowym, w którym ważny udział ma przemysł spożywczy (cukrowniczy,
mleczarski, cukierniczy), elektromaszynowy (odlewniczy, produkcja taboru
kolejowego) oraz włókienniczy.
Władze Stargardu w 2003 otworzyły przy drodze krajowej nr 10 na pow. 150
ha Stargardzki Park Przemysłowy, który jest inkubatorem przedsiębiorczości. Koncern
Bridgestone podpisał z miastem umowę na budowę fabryki opon na byłym radzieckim
lotnisku w Kluczewie, która rozpoczęła się wiosną 2007; zakład ruszył w styczniu
2009. Jest to największa inwestycja tego typu na Pomorzu Zachodnim, jej wartość
wynosi 200 mln euro (750 miejsc pracy). 64,93% mieszkańców aktywnych zawodowo
jest zatrudnionych w usługach, 33,36% w przemyśle, 1,72% w rolnictwie.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest zachodniej części miasta. W
bezpośrednim sąsiedztwie
znajdują się nieruchomości o przeznaczeniu
przemysłowym i składowym podobne do szacowanej oraz linia kolejowa. Dojazd do
nieruchomości stanowią drogi betonowe wewnątrzzakładowe.
7
_________________________________________________________________________________
Wizualizację lokalizacji nieruchomości przedstawia załącznik nr 5.
5.3 Stan techniczno-użytkowy
Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I Brygady
35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0005,
działka ewidencyjna nr 109/15,
symbol użytku Ba – tereny przemysłowe,
powierzchnia 0,5116 ha.
Działki gruntu posiadają uzbrojenie w energię elektryczną, sieć wodociągową
i kanalizacyjną oraz telefoniczną. Na działce gruntu posadowiony jest budynek oraz
budowle w postaci placów utwardzonych z płyt betonowych.
Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek produkcyjnoskładowy o powierzchni użytkowe 2175 m2. Jest to budynek wybudowany około 30
roku dwudziestego wieku, w zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej
murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji. Budynek składa się z
części z części wysokiej i niskiej. Budynek jak i cała nieruchomość podzielona jest
między współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego udziału
wysokości 51,7535% w nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona, północna
część budynku o powierzchni użytkowej 1136,50 m2.
Obecnie przedmiotowa część budynku stanowi pustostan. W przeszłości w tej
części budynku prowadzona była działalność z zakresu produkcji konstrukcji
stalowych. Przedmiotowa część budynku składa się z dwóch dużych hal
produkcyjnych, magazynów, pomieszczeń socjalnych i sanitarnych, stołówki oraz
pomieszczeń biurowych.
Budynek wykonano z następujących materiałów.
Fundamenty: Ławy i stopy żelbetowe.
Ściany: konstrukcja opiera się na ścianach zewnętrznych z cegły ceramicznej.
Dach: stropodach o konstrukcji stalowej, przekryty papą termozgrzewalną na
deskowaniu.
Schody: wewnętrzne żelbetowe i w konstrukcji stalowej.
Elewacje: cegła licówka.
Okna: z profili stalowych o pojedynczym szkleniu, w pomieszczeniach biurowych
drewniana.
Wrota: stalowe.
Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne i płyty GKF.
Podłogi: w pomieszczeniach socjalnych i sanitarnych z terakoty, w pomieszczeniach
biurowych panele podłogowe i wykładzina w pozostałych pomieszczeniach posadzka
betonowa zatarta na gładko.
Drzwi wewnętrzne: płycinowe.
5.4 Stan zagospodarowania
Na działkach gruntu posadowiony jest budynek i budowle. Działka nie jest
ogrodzona, a teren zagospodarowany.
8
_________________________________________________________________________________
6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego
Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego urządzony
został plan zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Stargard
Szczeciński dotyczącego Stargardzkiego Parku Przemysłowego zatwierdzonego
Uchwałą nr XI/116/2003 Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim z dnia 30
września 2003 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie
oznaczonym symbolem PS.07– tereny produkcyjno-składowe oraz 02.KD.W i
03.KD.W – ulice wewnętrzne.
Protokół z badania planu zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik
nr 4.
7. Analiza i charakterystyka rynku
Z dokonanej analizy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku
lokalnym i ponadlokalnym, wynika iż brak jest transakcji kupna-sprzedaży udziałów
w nieruchomościach budynkowych podobnych do udziału w nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny. Dokonano również analizy pod kątem umów najmu podobnych
nieruchomości, wynikiem której zanotowano umowy najmu podobnymi obiektami
budowlanymi.
W związku z powyższym oszacowano wartość rynkową prawa własności do
nieruchomości budynkowej w podejściu dochodowym na podstawie dochodu jaki
może być generowany przez nieruchomość, a ściślej w oparciu o dochody z
możliwego do uzyskania czynszu najmu z poszczególnych obiektów budowlanych
stanowiących część składową nieruchomości.
Na potrzeby wyceny prawa własności nieruchomości budynkowej określono:
rodzaj rynku – rynek prawa własności nieruchomości budynkowych oraz rynek
najmu powierzchni magazynowych, biurowo-magazynowych, warsztatowych .
obszar rynku – miasto Stargard Szczeciński i podobne miejscowości
okres monitorowania cen – 2009 r. – 2011 r.
charakterystyka rynku – rynek o małej dynamice popytu i podaży.
W związku z wyborem dochodowego podejścia do wyceny prawa własności
części nieruchomości budynkowej oraz braku transakcji kupna sprzedaży podobnymi
nieruchomościami analizie poddano rynek najmu powierzchni magazynowych,
biurowo-magazynowych, warsztatowych i placów składowo-parkingowych.
Z analizy rynku wynika, że stawki czynszu osiągane za obiekty budowlane o
przeznaczeniu
magazynowym, magazynowo-biurowym oraz produkcyjnym w
dobrym stanie technicznym kształtują się w przedziale od 8,00 do 15,00 zł za m2
powierzchni użytkowej budynków.
Zanotowane stawki czynszu przyjęto przy założeniu, że najemca ponosi koszty
eksploatacyjne związane z użytkowanie budynku, natomiast właściciel ponosi koszty
operacyjne związane z użytkowaniem nieruchomości.
Do wyceny przedmiotowej nieruchomości, biorąc pod uwagę dobra lokalizację
oraz dobry stan techniczny obiektu budowlanego, przyjęto jako możliwą do uzyskania
stawkę czynszu na poziomie 11,50 zł za m2 powierzchni użytkowej.
9
_________________________________________________________________________________
8. Przedstawienie sposobu wyceny
8.1 Założenia wyceny
Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik masy upadłości. Zgodnie z
Ustawą z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz.
1361 z 2009 r. , tekst jednolity z późn. zmianami):
Art. 69. ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu
inwentarza, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku
wchodzącego do masy upadłości.
Art. 306. Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk
niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz
sporządzenia planu likwidacyjnego.
8.2 Rodzaj określanej wartości
Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową
nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na
rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne,
- nie działały w sytuacji przymusowej,
- miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Biorąc pod uwagę cel wyceny, określono wartość rynkową prawa własności
nieruchomości budynkowej.
8.3 Wybór podejścia, metody wyceny
Wyboru podejścia dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), uwzględniając
cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych.
Do określenia wartości udziału w nieruchomości budynkowej zastosowano
podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej.
Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących
lub mogących przynosić dochód. Warunkiem koniecznym jest również znajomość
wysokości tego dochodu lub możliwość jego określenia. Dochody z nieruchomości
obejmują czynsze najmu lub dzierżawy i inne dochody z nieruchomości. Dochody z
nieruchomości należy ustalić na podstawie analizy kształtowania się ich na rynku.
Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla
których zakłada się, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie
dochodu obecnego oraz, że poziom dochodu będzie stały. Jeżeli uzasadnione są
założenia zmiany dochodu, roczny dochód może być przyjęty na poziomie wyższym
lub niższym od bieżącego.
W związku z jakością zgromadzonych danych do wyceny wybrano technikę
kapitalizacji prostej dochodu netto. Polega ona na ustaleniu:
10
_________________________________________________________________________________
-
-
-
potencjalnego dochodu operacyjnego brutto możliwego do osiągnięcia w ciągu
roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (PDOB),
efektywnego dochodu operacyjnego brutto poprzez odjęcie od PDOB strat w
dochodzie wynikłych z tytułu typowych dla analizowanego rynku zaległości
czynszowych i typowym poziomem pustostanów (EDOB),
wydatków operacyjnych (WO),
dochodu operacyjnego netto: DON = EDOB – WO,
współczynnika kapitalizacji na podstawie analizy transakcji sprzedaży
nieruchomości podobnych i dochodów netto możliwych do osiągnięcia z tych
nieruchomości Wk,
wartości nieruchomości: DON x Wk (1/Sk).
Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od
przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie
więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i
stopniu ryzyka.
9. Określenie wartości przedmiotu wyceny
9.1 Określenie potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOB
Potencjalny dochód operacyjny brutto obliczono na podstawie zbioru
informacji uzyskanych o stawkach czynszowych brutto osiąganych z nieruchomości
podobnych do wycenianej.
Ustalono, że wartość czynszu możliwa do uzyskania za nieruchomości
podobne do wycenianej wynosi 11,50 zł za m2 powierzchni użytkowej części
budynku.
Wartość potencjalnego dochodu operacyjnego brutto obliczono mnożąc ilość
metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez wartość stawki czynszu.
1136,50 m2 x 11,50 zł/m2 x 12 = 156837,00 zł
Wartość potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOP wynosi: 156837,00 zł
9.2 Określenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB
Wartość EDOB obliczono pomniejszając PDOB o wartość strat wynikających
z typowych dla danego rynku poziomie pustostanów oraz zaległości czynszowych.
Biorąc pod uwagę uwarunkowania rynku lokalnego straty w dochodzie
wynikłe z tytułu typowych dla analizowanego rynku zaległości czynszowych i
typowym poziomem pustostanów określono na 15%.
EDOB = PDOB - S
156837,00 zł – 15% = 125469,60 zł
Wartość efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB wynosi: 125469,60 zł.
11
_________________________________________________________________________________
9.3 Określenie dochodu operacyjnego netto DON.
Dochód operacyjny netto DON stanowi różnicę pomiędzy efektywnym
dochodem operacyjnym brutto, a
wydatkami operacyjnymi z nieruchomości
szacowanej Wo.
Wydatki operacyjne obciążające właściciela szacowanego spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu wynoszą w skali roku:
- opłata za wieczyste użytkowanie gruntu: 3913,74 zł
- podatek od nieruchomości: 23866,50 zł
- ubezpieczenie: 1000,00,00 zł
- koszty drobnych remontów: 3000,00 zł
Łącznie wydatki operacyjne stanowią – 31480,24 zł
DON = EDOB - Wo
DON = 125469,60 zł – 31480,24 zł = 93989,36 zł
Dochód operacyjny netto wynosi: 93989,36 zł.
9.4 Określenie współczynnika kapitalizacji Wk.
Wysokość współczynnika kapitalizacji Wk i stopę kapitalizacji Sk, ustala się na
podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,
jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi za nieruchomości podobne, a
dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. W przypadku braku
danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy
dyskontowej Sd z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z
nieruchomości podobnych. W przypadku braku danych rynkowych stopę dyskontową
określa się na podstawie rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku
kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości
podobne do nieruchomości wycenianej.
Sk = Sd = (r + ri ) x k
r = (r0 – i) / (1+i) gdzie:
Sk – stopa kapitalizacji
Sd – stopa dyskontowa
r – stopa bazowa (wolna od ryzyka)
ri – rynkowa premia za ryzyko
k – współczynnik ryzyka związany z nieruchomością
r0 – oprocentowanie kapitału wolnego od ryzyka (obligacje SP)
i – inflacja
Wk = 1/Sk, gdzie:
Wk – współczynnik kapitalizacji
Sk – stopa kapitalizacji
12
_________________________________________________________________________________
Oprocentowanie oszczędnościowych dwuletnich obligacji skarbowych, wynosi
4,50% i jest stałe przez okres dwóch lat.
Inflacja za okres od grudnia 2009 r. do grudnia 2010 r. kształtuje się na
poziomie 3,1%, stąd stopa bazowa wynosi:
r = (0,045 – 0,031) / (1 + 0,031) = 0,0136
przyjęto r = 1,4%
Przeciętna rynkowa premia za ryzyko określona dla rynków rozwijających się,
w tym Polski mieści się w granicach od 7,50% do 8,50%. Do obliczenia stopy
dyskontowej przyjęto wartość 8,5%.
Współczynnik ryzyka związanego z nieruchomością określono na 1,0.
Sk = Sd = (1,4% + 8,5%) x 1,0 = 9,9%
Wk = 1/0,099 = 10,1
9.5 Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Wartość rynkową prawa własności nieruchomości budynkowej określono
mnożąc wartość dochodu operacyjnego netto przez współczynnik kapitalizacji.
W = DON x Wk
W = 93989,36 zł x 10,1 = 949292,54 zł
przyjęto:
W = 949 293 zł
Słownie złotych: dziewięćset czterdzieści dziewięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt
trzy.
Wartość rynkowa prawa własności do udziału w wysokości 51,7535% w
nieruchomości budynkowej położonej w przy ul. I Brygady 35 w Nowogardzie
wynosi: 949 293,00 zł.
13
_________________________________________________________________________________
10. Wnioski końcowe
Określona wartość rynkowa nieruchomości w podejściu dochodowym opiera
się na założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od
przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie
więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i
stopniu ryzyka.
Na wartość nieruchomości wpływ mają jej cechy oraz lokalizacja. Przyjęte
stawki czynszu, odsetek utraty dochodu za niewynajęte powierzchni i opóźnienia z
tytułu płatności czynszowych, poziom wydatków operacyjnych i przyjęty
współczynnik kapitalizacji do dochodowego określenia wartości nieruchomości
odzwierciedlają uwarunkowania rynkowe i pozwalają na określenie wysoce
prawdopodobnej wartości rynkowej nieruchomości.
11. Klauzule i zastrzeżenia
1. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i
Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i Notami Interpretacyjnymi
PFSRM.
2. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek
dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji.
3. Operat nie może być wykorzystywany do celów innych, niż określone w operacie.
4. Oględziny i ocena stanu techniczno-użytkowego nie stanowi ekspertyzy
technicznej.
5. Pomiar powierzchni nie stanowi inwentaryzacji budynku.
6. Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez
okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników mających wpływ
na wartość.
7. Szacowana wartość nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz
związanych z transakcją podatków i opłat, nie zawiera również podatku VAT.
12. Wykaz załączników
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Protokół z badania księgi wieczystej.
Wypis z rejestru gruntów.
Mapa ewidencyjna.
Protokół z przeglądu planu zagospodarowania przestrzennego.
Lokalizacja nieruchomości.
Dokumentacja fotograficzna.
14
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 1
PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ
WYPIS Z DOKUMENTU
w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z
2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami)
Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/00092250/1
prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie
Szczecińskim.
Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) – Stargard, obręb nr 5, ul. Pierwszej
Brygady 35, nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjnym, obszar
0,5116 ha.
Dział I-Sp (spis praw) – działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia
05.12.2089 r., nieruchomość zabudowana; uprawnienia wynikające z prawa
ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: służebność przejazdu i
przechodu przez działki gruntu celem dostępu do drogi publicznej.
Dział II (właściciel) – Skarb Państwa jako właściciel gruntu, „Jowita
Eleonora Joachimiak w udziale do 482465/100000 części oraz Dorota Kołacz i
Jerzy Zbigniew Kołacz w udziale do 517535/1000000 części na prawie
wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej jako współużytkownicy
wieczyści.
Dział III (ciężary i ograniczenia) – umowa dzierżawy zawarta na okres 20 lat
tj. do 14.08.2022 r. pomiędzy Jowitą Joachimiak – wydzierżawiającym, a Iną
Małecką – dzierżawcą; umowa dzierżawy zawarta do 01.01.2015 r. pomiędzy
Jowitą Joachimiak – wydzierżawiającym, a Robiplant Spółka z o.o. w
Ostromicach – dzierżawcą; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału
482465/1000000 Jowity Eleonory Joachimiak w sprawie KM 628/06;
ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału 517535/1000000 w sprawie KM
3881/05, 1529/09, 1139/08, 1336/04, 1445/08, 1292/09, 382/08, 1384/04,
3878/05, 1351/10, 668/10, 1764/09; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z
udziału 517535/1000000 w sprawie roszczeń Urzędu Skarbowego w
DzKw/SZ1T/5788/11/1 z 01.08.2011 r.
Dział IV (hipoteki) – hipoteka umowna zwykła w kwocie 184000,00 zł na
rzecz Powszechny Bank Kredytowy SA w Warszawie Oddział w Stargardzie;
hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty 40000,00 zł na rzecz BRE Leasing
Spółka z o.o. w Warszawie; hipoteka umowna zwykła w kwocie 97000,00 zł
oraz hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 145000,00 zł na rzecz PKO BP SA
15
_________________________________________________________________________________
Oddział w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie
27338,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa
zwykła w kwocie 2408,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie;
hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 30521,68 zł na rzecz Zbigniewa
Broniowskiego; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 43070,40 zł na rzecz
Skarb Państwa – Urząd Skarbowy w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka
przymusowa kaucyjna do kwoty 156712,43 zł na rzecz Thyssenkrupp
Energostal SA w Toruniu; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 69494,65 zł
na rzecz Voestelpine Stahlhandel Polska Spółka z o.o. w Gliwicach; hipoteka
przymusowa zwykła w kwocie 106219,00 zł na rzecz Polska Grupa Inkasso
Spółka z o.o. w Gorzowie Wielkopolskim.
Wypis sporządził:
Nowogard, dnia 12.08.2011 r.
16
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 2
WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW.
17
_________________________________________________________________________________
18
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 3
MAPA EWIDENCYJNA
19
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 4
PROTOKÓŁ Z BADANIA PLANU
ZAGOSPODAROWNIA PRZESTRZENNEGO
WYPIS Z DOKUMENTU
w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r.,
tekst jednolity z późn. zmianami)
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Stargard
Szczeciński dotyczącego Stargardzkiego Parku Przemysłowego zatwierdzonego
Uchwałą nr XI/116/2003 Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim z dnia 30
września 2003 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie
oznaczonym symbolem PS.07– tereny produkcyjno-składowe oraz 02.KD.W i
03.KD.W – ulice wewnętrzne.
Wypis sporządził:
Nowogard, dnia 12.08.2011 r.
20
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 5
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI
21
_________________________________________________________________________________
Załącznik nr 6
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA
22
_________________________________________________________________________________
23
_________________________________________________________________________________
24

operat 744 stargard hala syndyk - szczecin

Transkrypt

Podobne dokumenty

budowa sieci gazowej WSG Sp. z oo O ZG Szczecin

w sprawie wyrażenia zgody na rozłożenie płatności kaucji

Microsoft Word Viewer - Obwieszczenie budowa sieci

JEDYNA TAKA SZKOŁA W MIEŚCIE !!! WPISOWE – 0 ZŁ CZESNE

Uchwała Nr V/69/2011 Rady Miejskiej w

Agenda - Fundusz Poręczeń Kredytowych

sprawie nadania nazw ulicom w Stargardzie

w sprawie uzupełnienia składu obwodowych komisji wyborczych