SPOt-DZIELI\I M IESZKANIOWYCl

ZWIAZEK R EWIZYJ NY
SPOt-DZIELI\I M IESZKANIOWYCl-fl
OO, 01
3 WARSZAWA
wllrw
ZfSmrp corr.pl
e-ma li
zf
RP
! Jaslra
snrfi(dzrs-rf fi ccrf
t. it.r 22 B2l 69-31
:e tJN 22 Il21-29 B7
rszawa 31,03,2014
r,
rrl lidx 22 828 65-23
/"'
|
Dl(ira S,1
e't ', ?.4N 6292 1111
t01i
a
t(i0
'i
l.,t
t' l. t
v-
4635 4894
\
\
i,111.036591
fl ir 52ii c01
o'r;
,.rrqa i Rada
Nadzorcza
Pierwszej Wojskowej
10.07
,
,,t,, r,,,,',r-
Sp6tdzielni Mieszkaniowej
(/(/' (|
Ul. Pawia 73
01-030 Warszawa
W wyniku umowy z dnia 28 czerwca 2013 roku zawartej miqdzy
Zwiqzkiem
Rewizyjnym Sp6tdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie a PierwszE Wojskowq
Spoldzielniq Mieszkaniowq w Warszawie, w dniach od 8lipca 2013 roku do 31 grudnia
2013 roku zostala przeprowadzona przez Zwiqzek lustracja pelna dziaialnodc
Sp6ldzielniza okres od 01,01,2009 roku do 31.12.2012 roku,
Przedmiotem lustracji by'iy nastQpujEce zagadnienia
I
1. Organizacja Spdld
z
ie In i,
- statut Spotdzielni
oraz wewnqtrzny system normatywny (kompletno(i
i
pop rawnoSi merytoryczna regu lam in6w),
-
dz
iala In
oii
organow Sp6idzielni,
struktura organizacyjna slu2b etatowych Spoidzielni,
2, Stan prawny grunt6w bqdEcych we w'ladaniu Sp6tdzielni
(i
budynk6w
z
nimi
zwiqzanych oraz racjonalno5c ich wykorzystania),
3, Sprawy czlonkowskie i dyspozycja lokalami,
4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi:
- stan ilo6ciowy oraz estetycz
-
n
o- porz qd
kowy
i
techniczny budynk6w
i
ich
otoczenia,
koszty i przychody gzm oraz prawid'towodc ustalania optat za u2ywanie lokali,
gospodarka lokalami uzytkowymi,
ze
szczegolnym uwzglqdnieniem lokaii
wynajmowanych,
-
terminowo6i wnoszenia op'fat przez u2ytkownikdw lokali
nale2noici
Sp
old zie
In i,
i
windykacja
p
- treii
um6w o ustugi komunalne
5mieci, cieplo
iich
realizacja (wodno-kanalizacyjne, wywoz
),
5. Gospodarka remontowa w zasobach mieszkaniowych:
-
nadz6r techniczny
i
ustalanie potrzeb remontowych,
ze
szczegolnym
uwzglqdn ien iem dziatan energooszczqdnych.
-
akumulacja 6rodkow finansowych na remonty,
tryb doboru wykonawcow rob6t remontowych, tredi zawartych umow i
ich
realizac.ja.
6.
G
oso od
a
rka finansowa:
- stan
funduszy, wielkoSi wolnych Srodkdw finansowych
i
sposdb ich
wykorzystania, efektywnoSi zaanga2owania finansowego Spoldzielni w zakup
akcji lub udzial6ww innych podmiotach gospodarczych,
-
rozliczanie koszt6w o96lnych Spdtdzielni,
obstuga splaty kredytow mieszkaniowych,
terminowo(c regulowania zobowiqzari finansowych Sp6ldzielni (podatki,
ZUS,
PFRON).
7,
dochodzenie nale2no6ci Sp6ldzielni, w tym dotacji bud2etowych,
rozliczenie finansowe z czlonkami z tytulu wktad6w.
Ocena realizacji przez Spoidzielniq obowiqzkdw wynikajqcych
spoldzielniach
m ieszka
z
ustawy
o
nlowych,
8, Zbadanie zagadnied dodatkowych ujqtych w skardze Komitetu Domowego.
Ustalenia lustracji wynikajq
ze
stwierdzonych
faktow na
podstawie
przedto2onych lustratorom dokument6w oraz wyja5nieri zlo2onych przez cztonk6w
Tarzqdu i podlegtych im pracownik6w Sp6ldzielni,
W szczeg6lno6ci ustaleniom lustracji stuiyly;
-
statut iinne unormowania wewnqtrzne Sp6ldzielni,
uchwaly idecyz.je organow samorzqdowych,
dokumenty czto n kows kie,
dokumentacja dotyczqca robot remontowych,
ewidencjafinansowo-ksiqgowa.
Ustalenia lustracji zostaly zawarte w protokole lustracji, ktory tqcznie z
niniejszym listem polustracyjnym stanowi integralnq ca'lo(i. Protok6l lustracji zostat
podpisany przez Zarzqd Sp6ldzielni bez zastrzeieh.
W wyniku badania ustalono, 2e Spotdzielnia nie przestrzega terminowo(ci
poddawania siq badaniu lustracyjnemu okreSlonej w art, 91. ustawy Prawo
spoldzielcze. Poprzednie badanie lustracyjne Sp6'ldzielni odbylo siq bowiem w 2009 r,
i
objqlo swoim zakresem lata 2006-2008. W wyniku lustracji do Spotdzielni zostata
sklerowana ocena polustracyjna wraz z wnioskami, ktore zostaly om6wione na
Walnym Zgromadzeniu Cztonkow w 2010 r.
Sp6ldzielnia dziatala
w lustrowanym okresie w oparciu o statut uchwalony
w
2007 r., a znowelizowany w 201.0 r,, 201.1. r. i 201-2 r. Statut ten zosta.l dostosowany do
aktualnych rozwiqzan prawnych obowiEzujEcych sp6ldzielnie mieszkaniowe.
Sp6ldzielnia posiada opracowane iwdro2one, wymagane statutem iwynikajqce
jej potrzeb, normy wewnqtrzne o charakterze regulaminowym, Unormowania te
z
sE
i poprawne merytorycznie, a takze zosta.ly ucnwarone przez organy
uprawnione. lednak2e czq6c z tych norm wymaga analizy w kierunku petnej zgodno(ci
kompletne
wszystkich ich postanowien z obowiqzujqcymi przepisami prawa.
w
W badanym okresie w Spdldzielni funkcjonowaly wszystkie organy wymienione
jej statucie, tj, Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcz a, Zarzad oraz Komitetv
Do
mowe,
W zakresie prawidlowo6ci obrad Walnego Zgromadzenia lustracja ustalita,
i2
czlonkowie Spdldzielni o terminie i miejscu Walnego Zgromadzenia zawiadamiani byli z
zachowaniem ustawowego terminu, w spos6b przewidziany w statucie. Walne
zajmowalo siq najistotniejszymi sprawami dotyczqcymi dziatalnodci Sp6ldzielni, a
dokumentacja z obrad tego organu byta kompletna i prawidtowo przechowywana,
Podejmowane uchwaly mie6ci.ly siq w ramach kompetencji tego organu okre6lonych
przepisami ustawy i postanowieniami statutu. Lustracja nie wykazata uchybieri
i
iep rawidtowoSci od noin ie
czqstotliwoici, terminowo6ci isposobu zwotania ob ra d.
W 2010 r. odbyly siq wybory sk.ladu Rady Nadzorczej na kadencjq 2010-2013. W
wyniku lustracji stwierdzono zgodno(i dokonanych wyborow z postanowieniami
ustawy i statutu. W badanym okresie Rada Nadzorcza zgodnie z zakresem swoich
n
siq
najistotniejszymi sprawami zwiqzanymi z bieiqcq
dzialalno(ciq Sp6ldzielni wypelniajqc funkcje kontroli i nadzoru, a dokumentacja pracy
teSo organu jest kompletna iwla5ciwie archiwizowana. Czqstotliwo5i posiedzen Rady
byla zgodna z wymogami regulaminowymi. Rada wy.lonila ze swojego grona trzy
komisje tj, Komisjq Rewizyjna, Komisjq Gospodarczq oraz Komisjq Czlonkowsko-
kompetencji zajmowata
Mieszkaniowq.
Zarzqd bqdqcy organem wykonawczym w strukturze organow samorzadowych
pelni'l jednoczeSnie rolq kierowniczq w bie2qcej dzialalno6ci Spotdzielni, rozumianej
jako podmiot gospodarczy locena dzialania Sp6ldzielni zawarta w niniejszym li(cie
polustracyjnym jest gt6wnie ocenE pracy tego organu. Lustracja nie wykazala
n ie p rawidlowoici w sposobie zwolywania posiedzei, obradowania i podejmowania
uchwal przez ten organ. Dokumentacja pracy Zarzqdu jest kompletna j wla6ciwie
archiwizowana. Podejmowane przez Zarzqd decyzje mie6ci'ly siq w ramach kompetencji
tego organu i byty zgodne z obowiEZulEcymi przepisami prawa,
Na podstawie postanowie6 statutu w Sp6tdzielni dziatal organ fakultatywny
z
postanowieniami statutu Komitet jest organem
opinlodawczo-wnioskodawczym, Organ ten pracowal w ramach swoich kompetencti
Komitety Domowe. Zgodnie
dbajqc o interesy mieszkadc6w danego budynku.
W Sp6tdzielni obowiqzywala struktura organizacyjna zatwierdzona przez Radq
Nadzorczq. W wyniku badania lustracyjnego ustalono, i2 struktura organizacyjna
zostata dostosowana do aktualnych potrzeb i potencjalu Sp6idzielni i zapewnia
prawidlowe dziatanie Sp6ldzielnl jako podmiotu gospodarczego.
Zagadnienia zwiqzane z organizacjE pracy zostaly unormowane w ramach
Regulaminu pracy oraz Regulaminu wynagradzania pracownikow Sp6idzielni. Lustracia
nie stwierdzila przypadk6w nie przestrzegania obowiqzu.jqcych w Sp6ldzielni norm z
zakresu porzqdku i organizacji pracy, Akta osobowe pracownik6w byly kompletne i
prowadzone zgodnie z wymogaml okre(lonymi w Rozporzqdzeniu Ministra Pracy i
Polityki Soc.jalnej z dnia 28 maja 1996 r. w sprawie zakresu prowadzenia przez
pracodawc6w dokumentacji w sprawach zwiqzanych ze stosunkiem pracy oraz
sposobu prowadzenia akt osobowych lDz.U. z 7996 r. Nr 62 poz, 286l z poin zm
Na dzieri 3L.t2.2072 r, Spotdzielnia posiadala we wladaniu grunty o tqcznej pow.
ha w tym 10,1821 ha zajmowanych na podstawie prawa u2ytkowania
wleczystego gruntu oraz 1,5880 ha o nieuregulowanym stanie prawnym Zarzqd
1-1-,770I
Sp6ldzielni w okresie objqtym badaniem podejmowal okre6lone przepisaml prawa
dzialania majqce na celu uregulowanie stanu prawnego ww, gruntdw. W odniesieniu
do zasob6w usytuowanych na gruntach o uregulowanym stanie prawnym Sp6ldzielnia
realizowaia postanowienia ustawy o sp6ldzielniach mieszkaniowych w przedmiocie
okreSlenia i ustanawiania praw odrqbnej wlasnodci lokali. W okresie objqtym badaniem
lqcznie dokonano przeksztalcenia 483 wiasno(ciowych praw do lokali mieszkalnych w
prawo odrqbnej wiasnodci oraz 63 lokatorskich praw do lokali w prawo odrqbne1
wtasnoSci.
W
zakresie spraw
cz'lon kowsko-m ieszka
n
iowych lustracja
stwierdzila
prawidlowo5c dziatad organ6w samorzqdowych Sp6ldzielni, Na dzie6 31' 1'2.20L2 r' w
Sp6tdzielni zrzeszonych byio 2.818 czlonkow, Spotdzielnia posiadala ponadto wszystkie
niezbqdne rejestry okre(lone przepisami prawa. Prowadzone rejestry zawreraly
wszystkie pozycje przewidziane ustawq i statutem, a ich wpisy uzupelniane byty na
b ie
i qco,
Na dzierl 37.72.201'2 r, Sp6tdzlelnia zarzqdzala 41 budynkami o tqcznej liczbie
2.782 lokali mieszkalnych i 102 lokali u2ytkowych Wszystkie budynki zostaly
opomiarowane w zakresie zu2ycia energii cieplnej i zuiycia wody. Przeprowadzony
podczas lustracji przeglEd zasob6w wykazal, i2 sE one utrzymane w nalezytym stanie
technicznym i estetyczno-porzqdkowym
Z ustalen lustracji wynika, i2 Sp6ldzielnia stosownie do postanowien art 4 ustawy
o spoldzielniach mieszkaniowych prowadzita ewidencjq i rozliczanie ponoszonych
uzyskiwanych przychod6w odrqbnle dla ka2dej nieruchomo6ci, przy
uwzglqdnianiu zasady okre6lonej w art.6 ust. l usm stanowiEcej,2e ro2nica pomiqdzy
przvchodami a kosztami utrzymania danej nieruchomodci zwiqksza odpowiednio
koszt6w
i
przychody lub koszty danej nieruchomo6ci w roku nastqpnym
W calym lustrowanym okresie w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi
Sp6idzielnia wykazywala nadwy2kq koszt6w nad przychodami tej dzialalno5ci, a
m ia n
owicie:
Rok 2009 - l-2.527.865,981 zl;
- l-L886.406,781 zl:
Rok 2011 - /-738.696,27/zl;
Rok 2010
KOK
ZUrt - /-r.U42.266,/ !/
Swiadczy
to,2e stawki oplat za u2ywanie lokali
zosta'ty ustalone
p
z1)
rzyp ad ajqcych na
na
poziomie
nie
mieszkalnych
w
latach
2OOg-201-2
zapewniaJqcym pelnego pokrycia koszt6w
te lokale.
W okresie objqtym badaniem Sp6ldzlelnia
uzyskiwata tak2e przychody z
dodatkowej dzia'lalno(ci gospodarczej. Decyz.je odnoSnie zagospodarowania uzyskanej
nadwy2ki bilansowej stosownie
do
postanowieri ustawy Prawo
sp6fdzielcze
ka2dorazowo podejmowato Walne Zgromadzenie Czlonk6w Spo'ldzielni.
rawidlowojci w gospodarce lokalami u2ytkowymi.
Postanowienia zawartych um6w z najemcami tych lokali zapewnialy nale2ytE ochronq
Lustracja nie wykaza'la
interesdw Sp6ldzie
n
iep
In i.
Zgodnie ze stanem na dzied 37.12.2OI2 roku wskalnik zaleglo(ci z tWulu
nieterminowego regulowania oplat z tytulu u2ytkowania lokali mieszkalnych wyniosl
ok. 1,2,1% rocznego wymiaru tych oplat, Natomiast w odniesieniu do lokali u2fkowych
zadlu2enie wyniosfo 4,9"/o rocznego wymiaru oplat, W stosunku do lat poprzednich
nastqpii wzrost zalegto6ci zar6wno od lokali mieszkalnych jak i u2ytkowych. Wskazuje
to na potrzebq intensyfikacji prowadzonych dzialad windykacy.jnych.
Sp6tdzielnia zawarla tak2e umowy
z dostawcami
ustug komunalnych oraz innych
uslug zwiqzanych z eksploatacjA zasob6w, a umowy te zapewnialy ochronq interesow
Sp6tdzielni,
Z ustaleri lustracji wynika, ii dla wszystkich budynk6w zostaly zalo2one ksiq2ki
obiektu budowlanego spelniajace wymogi okre6lone w Rozporzqdzeniu Ministra
Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie ksiq2ki obiektu budowlanego (Dz.U.
nr 1.20 poz, 1,734), a sposob prowadzenia tych ksiq2ek odpowiada wymogom
w RozporzEdzeni,.
W okresie objqtym lustracjq we wszystkich budynkach przeprowadzone zostaty
wymagane art.62 Prawa budowlanego przeglqdy stanu technicznego zasobow, kt6re
byly podstawq do ustalenia ich potrzeb remontowych i sporzqdzenra rocznych
rzeczowo-fin a nsowvch plan6w remont6w uchwalanych przez Radq Nadzorczq.
Przeprowadzono r6wnie2 wymagane tym przepisem kontrole stanu technicznej
o
kres lo nym
sprawnodci instalacji i elementow budynk6w.
W latach 2009-2012 naklady na zaspokojenie potrzeb technicznych zasobow
Spdldzielni wyniosly iqcznie 10.487.267,47 zl, w tym naklady na ocieplenie
5.446.569,44 zt. Nak'lady
te zosta'iy sfinansowane ze drodkow zakumulowanych
na
funduszu remontowym, ktorego stan na dzieri 31".1.2.2012 r. wynosil l-2.131424,791 zt.
Ewidencja wplywow i wydatk6w funduszu remontowego byla prowadzona prawidtowo
z podzia'lem na nieruchomo6ci, stosownie do postanowien
ar.4 ust.4r pkt.2.
Prace remontowe o mniejszym zakresie zwiEzane z technicznym utrzymaniem
zasob6w byly realizowane przez wtasne stu2by Spoldzielni. Natomiast roboty
remontowe o wiqkszym zakresie realizowane byly przez wykonawcow zewnqtrznych
wylonionych w procedurach okre6lonych normami wewnqtrznymi, a umowy z nimi
zawarte w spos6b nale2yty zapewnialy ochronq interes6w Spdidzielni.
Sp6tdzielnia posiada wystarczajAco okre:ilone podstawy normatywne
gospodarki finansowej. W okresie objqtym lustracjE ewidencja ksiqgowa Sp6'idzielni
prowadzona byia na bie2qco w oparciu o Zaktadowy Plan Kont dostosowany do ustawy
o rachunkowo6ci. Sprawozdania finansowe Spotdzielni zostaly zbadane przez bieglego
rewidenta w trybie ustawy o rachunkowo6ci, zatwierdzone przez doroczne Walne
Zgromadzenia Czionk6w i zlo2one w wymaganych przepisami terminach w instytucjach
uorawnionvch.
Lustracja wykazala prawidlowoSi prowadzenia gospodarki kasowej Sp6ldzielni,
zgodno6i rozliczeri koszt6w o96lnych Sp6ldzielniz wymogami ustawy o rachunkowoSci
oraz prawidtowo6i dokonywanych rozliczeri z czlonkami z tytulu wklad6w.
W latach 2009-201,2 Spoldzielnia nie angaiowaia wolnych (rodkow finansowych w
zakup akcji i udzial6w w innych podmiotach gospodarczych, 6rodki te zostaly
zdeponowane na lokatach bankowych przynoszqc Spoldzielni przychody z tytuiu
od
sete k.
W
badanym okresie sytuacja finansowa Spotdzielni umoiliwiaia terminowq
regulacjq wszelkich jej zobowiqza6, tak o charakterze publiczno-prawnym jak iwobec
kontrahent6w.
W toku lustracji rozpatrzono tak2e skargq Komitetu Domowego na dzialalnosc
Zarzqdu Sp6ldzielni. Problem dotyczyl wymiany wodomierzy bez przeprowadzenia
wystarczajqcych konsultacji w tej kwestii z u2ytkownikami lokali. Kolejna podniesiona
kwestia dotyczyla podziatu Walnego Zgromadzenia na czq(ci i weryfikacji
prawidiowo6ci zgtaszanych kandydatdw na cztonk6w Rady Nadzorczej. Ustalenia w tym
zakresie zawarto w protokole lustrac.ji na slr.7O-12 protokotu, a takie w zalqcznikach
do protokolu stanowiqcych jego integralnq czqdi. W wyniku badania lustracyjnego
kwestii zgtoszonych przez Komitet Domowy nale2y stwierdzii, i2 przeplyw informacji
pomiqdzy u2ytkownikami lokali, a Sp6tdzielniq, a tak2e pomiqdzy poszczeg6lnymi
organami samorzadowymi Sp6tdzielni jest niewystarczajqc'.
Na tle ustaleri zawartych w protokole lustracji oraz oceny niniejszego
listu
polustracyjnego po2Edane bytoby, aby organy samorzEdowe Sp6ldzielni rozwazyly
podjqcie nastqpujqcych dziaiari
:
'l-.
Poddawai badaniu lustracyjnemu caloksztalt dzialania Spoldzielni raz na trzy
lata, stosownie do obowiqzujqcych przepis6w prawa z tego zakresu /art.91
ustawy Prawo s p6ld
2.
zle lcz
e/;
Dokonac szczeg6towej analizy posiadanych ptzez Sp6tdzielniq norm
wewnqtrznych o charakterze regulaminowym o odlegiych datach uchwalenia
pod kqtem zapewnienia pelnej zgodnodci zawartych w nlch postanowied z
aktualnym porzqdkiem prawnym;
3.
Dokonai analizy aktualnej sytuacji finansowej w gospodarce zasobami
mieszkaniowymi Spoldzielni (uwzglqdniajqcej wyniki 2013 roku) pod kqtem
zapewnienia pelnego pokrycia koszt6w eksploatacji i technicznego utrzymania
A
nieruchomo5ci, oplatami wnoszonymi przez uiytkownik6w lokali;
Podjqi dalsze dzialania w celu zwiqkszenia skuteczno5ci windykacji oplat
za
u2ywanie lo ka li;
5.
Rozwa2yi mo2liwo6i usprawnienia komunikacji oraz przeplywu informacji
pomiqdzy mieszka6cami, a Sp6tdzielniq a tak2e pomiqdzy organami nadzorczozarzqdczyml Sp6td
z
ie In i;
Przedstawiajqc powy2sze wnioski Zwiqzek informuje, l2 zgodnie z art. 93 par.4
znowelizowanego Prawa sp6ldzielczego, winny byc one przedstawione przez Radq
Nadzorczq najbli2szemu Walnemu Zgromadzeniu Czionk6w.
Uprze.jmie prosimy o powiadomienie Zwiqzku o sposobie realizacji ww. wnioskow.
tpJ/60/L4