u296-04 - analiza - Urząd Miasta Opola

ANALIZA
W oparciu o przepisy art. 14 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, która obowiązuje od dnia 11 lipca 2003 r., wykonana została
w dniu .... maja 2004 r. analiza:
•
zasadności
przystąpienia
do
sporządzenia
miejscowego
planu
zagospodarowania
przestrzennego osiedla Malinka w Opolu,
•
stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Opola,
•
ustalenia zakresu prac planistycznych dla przedmiotowego obszaru w Opolu.
I.
ZASADNOŚĆ
1) Granice analizowanego terenu stanowią:
-
od południa – ulica Ozimska - Częstochowska,
-
od zachodu – ulica Wiejska,
-
od północy – granice mpzp terenów budownictwa jednorodzinnego w rejonie
ul. Wiejskiej w Opolu i mpzp terenów budownictwa mieszkaniowego w Opolu – rejon
ul. Lwowskiej wraz z częścią tych planów obejmującą hipermarket “Castorama”,
-
od wschodu – granice mpzp terenów budownictwa jednorodzinnego Kolonia Gosławicka
Północ w Opolu.
2) Dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym.
Analizowany obszar jest zurbanizowany:
•
tereny wzdłuŜ ul. Wiejskiej oraz w rejonie skrzyŜowania ul. Ozimskiej i Witosa to istniejąca
zabudowa mieszkaniowa niskiej intensywności z towarzyszącymi, nieuciąŜliwymi usługami,
•
teren w rejonie ul. Piotrkowskiej i Bielskiej zabudowa wielorodzinna (istniejąca oraz
realizowana) z towarzyszącymi, nieuciąŜliwymi usługami oraz garaŜami, itp.,
•
wzdłuŜ ul. Ozimskiej obszar istniejących usług,
•
wzdłuŜ projektowanej Alei Solidarności niezagospodarowane tereny wraz z nieukończoną
budową szkoły (fundamenty),
•
przy skrzyŜowaniu ul. PuŜaka i projektowanej Alei Solidarności istniejący hipermarket
“Castorama”.
Teren posiada zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele
nierolnicze i nieleśne, zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych
1
i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78, Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 41). PowyŜsze zgody zostały
uzyskane w poprzednich opracowaniach planistycznych.
Obszar opracowania jest zainwestowany, głównie przez funkcje mieszkaniowe. Znaczną
część stanowią tereny usługowe, w tym Centrum Likwidacji Szkód PZU, stacja benzynowa,
restauracja “Mc Donald”, hipermarket “Castorama”, pizzeria “Promyk” oraz zakłady usług
pogrzebowych, a takŜe inne usługi towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Opracowanie
projektu planu będzie wiązało się z utrzymaniem i uporządkowaniem istniejących funkcji.
Obszar opracowania wymaga uporządkowania i zagospodarowania. Szczególnie dotyczy
to terenu nieukończonej budowy szkoły.
Układ komunikacyjny (ulica Ozimska, Wiejska, PuŜaka) stanowi zagroŜenie hałasem
dla istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Ponadto układ ten wymaga reorganizacji z uwagi
na niewystarczające parametry techniczne ulic w stosunku do pełnionej funkcji (szczególnie
ul. Ozimaska – droga krajowa).
3) Stan władania na obszarze analizowanym:
Obszar opracowania zajmuje powierzchnię około 80 ha. Większość stanowią tereny
Gminy Opole. Znaczną część terenu zajmują: Opolskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego
oraz Spółdzielnia Mieszkaniowo-Lokatorsko-Własnościowa. Natomiast własność prywatna ma
niewielki udział.
4) Decyzje administracyjne:
Większa część terenu nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym. W związku
z powyŜszym na tym obszarze decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
wydawane są w oparciu o przepisy rozdziału V ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 61 (Dz. U. Nr 80, poz. 717, Dz. U.
z 2004 r. Nr 6, poz. 41). W ostatnich latach były wydawane między innymi decyzje o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu dla lokalizacji obiektów mieszkalnych wielorodzinnych
oraz obiektów handlowych.
Na części terenu obowiązują plany miejscowe tj. w rejonie ul. Wiejskiej i ul. Lwowskiej,
zgodnie z którymi mogą być wydawane decyzje administracyjne. Plany te nie mają zapisów
odnoszących się do obiektów handlowych o powierzchni sprzedaŜy powyŜej 2000 m2.
Ze
względu
na
ustawowy
wielkopowierzchniowych
w
wymóg
planach
wskazania
miejscowych
obszarów
oraz
rozmieszczenia
istniejące
obiektów
zagospodarowanie
(hipermarket), naleŜy doprowadzić do zgodności z obowiązującym prawem.
5) Przystąpienie do sporządzenia planu miejscowego na analizowanym obszarze uzasadniają
2
następujące fakty:
•
potrzeba uporządkowania i zagospodarowania obszaru, w tym terenu nieukończonej budowy
szkoły,
•
konieczność wprowadzenia zmian w układzie komunikacyjnym; wymaga modernizacji
i wprowadzenia nowych rozwiązań,
•
doprowadzenie do zgodności stanu istniejącego z wymogami obowiązującego prawa
odnoszącego się do obiektów wielkopowierzchniowych.
6) Dotychczasowe zagospodarowanie terenów przyległych do obszaru analizowanego, istotne
w kontekście kontynuacji oraz ustalenia wymagań dotyczących zabudowy na obszarze
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
- od wschodu – tereny zabudowy mieszkaniowej,
- od północy - zabudowa mieszkaniowa i uŜytki rolne,
- od zachodu i południa – zabudowa mieszkaniowa i usługi.
WNIOSEK:
Uwzględniając potrzebę uporządkowania i zagospodarowania obszaru, w tym terenu
nieukończonej
budowy szkoły,
oraz
kontynuacji funkcji przy istniejącej zabudowie
mieszkaniowej oraz rozwiązania układu komunikacyjnego, zasadne jest opracowanie planu
miejscowego dla analizowanego obszaru i doprowadzenie do zgodności stanu istniejącego
z wymogami obowiązującego prawa odnoszącego się do obiektów wielkopowierzchniowych.
II.
STOPIEŃ ZGODNOŚCI
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Opola
zatwierdzone uchwałą nr XXXVII/505/01 Rady Miasta Opola z dnia 22 lutego 2001 r.
na
przedmiotowym
terenie
określa
następujące
kierunki
rozwoju
zainwestowania
urbanistycznego:
U - zabudowa usługowa,
MN - zabudowa mieszkaniowa niska,
MS – tereny zabudowy mieszkaniowej średniej,
G2/2 – Aleja Częstochowska (wylot w kierunku Częstochowy).
Wnioskowane do uwzględnienia w planie miejscowym przeznaczenie terenu częściowo
nie jest zgodne z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta Opola zatwierdzonego uchwałą nr XXXVII/505/01 Rady Miasta Opola
3
z dnia 22 lutego 2001 r.
WNIOSEK:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
wprowadza między innymi obowiązek uwzględnienia w studium obszarów rozmieszczenia
obiektów handlowych o powierzchni sprzedaŜy powyŜej 2000 m2, o których mowa w art. 10
ust. 2 pkt 8.
Przeprowadzona Ocena aktualności Studium wykazała konieczność opracowania jego
zmiany w celu dostosowania do wymogów obowiązujących przepisów. Rozpoczęta została
procedura zmiany Studium .... miasta Opola, która między innym wprowadzi zapis o obszarach
rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaŜy powyŜej 2000 m2.
Uchwalenie niniejszego planu będzie moŜliwe po opracowaniu zmiany Studium ... miasta
Opola z 2001 r., które uwzględni rozmieszczenie obiektów wielkopowierzchniowych, w tym
istniejącego hipermarketu przy ul. PuŜaka. Wówczas będzie moŜliwe stwierdzenie przez Radę
Miasta Opola jego zgodności z ustaleniami Studium ... (art. 20 ust. 1 w/w ustawy).
WNIOSEK wynikający z analizy:
Stwierdzam potrzebę podjęcia uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w oparciu o art. 14 ust. 1, 2 i 4 ustawy
z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Biorąc pod uwagę analizowane fakty, poza obowiązkowym zakresem wynikającym
z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwaŜam za niezbędne,
aby zakresem prac planistycznych objąć określenie:
• granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,
• granic obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,
• granic obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji,
• granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 2
pkt 8 w zaleŜności od zmian wprowadzonych w Studium … miasta Opola.
Projekt uchwały opracowali
na polecenie Prezydenta Miasta Opola
z dnia 13 maja 2004 r.:
Aneta Werner – podinspektor
Magdalena Śliwa - starszy specjalista
Krzysztof Śliwa - starszy specjalista
w Biurze Urbanistycznym Urzędu Miasta Opola
4