Prawo na dobre

Wywiad
Piotr Styczeń,
Secretary of State i n the
Ministry of Construction
talks to Ryszard Marciniak
LŁLk£/ Drąft law on obligatory escraw
account returns like a boomerang.
Develapers traditionaUy treat it with reseroe
and ask: who will gain and who will lose?
The idea to find safety of purchase transactions on residerttial
markets of developers and cooperatives was put forward in the time
when difficult situation in residential construction resulted in
bankruptcies of companies, which could not balance demand and
prices with the costs of apartments built. There were also examples
of sheer fraud. In effect, we had situations, when the client was
irretrievably losing his money paid before construction had started
or in the course of construction.
Law on escrow account appears in the time when investment
market is in upswing. Market participants: clients, developers and
banks will have the time to leam and implement the law in the time
of good economic situation. But obligatory escrow account will
reveal in fuli its benefidal effects and usefulness in the time of
difficult situation in construction industry, would it happen as łatę
as possible.
Whom will this law burden the most? One may perversely say
that it will be incorwenient for those building and selling on the
residential real estate market, who fairly conduct their business in
accordance with law and with their best intentions. On the other
hand, escrow account will be beneficial, when threats and
possibilities of clients losing money often coming from loans will
appear. Both above mentioned markets will share the risk, costs
and also advantages of such a law - one market will beai an extra
costs and the other will have potential advantage due to either
retaining the right to a parł of outlays on construction of an
apartment madę or - what we propose outside the escrow account
- the right to indemnity from insurance policy, because we mąkę an
attempt to create second layer of protection for the transaction
market.
The increased level of risk, connected with multiplying shortlived investments also provides justification for creation of such a
legał regulation. At the moment, assumptions for such a law arę
prepared and an attempt is madę to integrate these assumptions
into generał content of the law. A team composed of representatwes
of i.a. the Ministry of Construction, the Ministry of Justice, the
Ministry of Finance, Office of Competition and Consumer Protection
holds meetings and attempt to write the assumptions and generał
content of the law.
Devetopers arę anxiousfar the issue
ofrestricting access of building groundsfor
residential construction, which entails
uncontroUed rise in land prices. At the
moment, this is a key issue for development
ofhousing. Is the Ministry willing and obie to
do something about it, how to mąkę supply of
construction grounds morefleorible?
Law for
good and
miserable times
Z Piotrem Styczeniem,
Sekretarzem Stanu w Ministerstwie Budownictwa
rozmawia Ryszard Marciniak
Prawo na dobre
' Jak bumerang wraca do życia projekt ustawy o obowiązkowym rachunku powierniczym. Deweloperzy przyjmują go tradycyjnie z rezerwą i pytają: kto na tym zyska, kto straci?
Idea bezpieczeństwa transakcji zakupu lokali
mieszkalnych na rynku deweloperskim i spółdzielczym wywodzi się z okresu, kiedy dekoniunktura
w budownictwie mieszkaniowym powodowała
upadtość firm, które nie znalazły odpowiedniego
poziomu popytu oraz cen, będących odpowiedzią
na koszty budowania. Zdarzały się również przypadki jawnych oszustw. Dochodziło w efekcie do
sytuacji, w której klient bezpowrotnie tracił środki
wpłacane przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy.
Ustawa o rachunku powierniczym pojawia się
w okresie, kiedy rynek inwestycyjny przeżywa prosperity. Jego uczestnicy, klienci, deweloperzy, banki będą mieli czas na uczenie się i wdrażanie ustawy w okresie dobrej koniunktury. Ale obowiązkowy rachunek powierniczy swoje dobroczynne
skutki i przydatność pokaże w pełni dopiero
w okresie dekoniunktury w budownictwie, który
oby nastąpił jak najpóźniej.
Kogo projektowana ustawa najbardziej obciąży?
Można powiedzieć przewrotnie, że będzie niewy-
godna dla tych uczestników rynku budowania
i zbywania nieruchomości lokalowych którzy i tak
prowadzą swój biznes uczciwie, zgodnie z prawem i najlepszymi intencjami. Natomiast tam,
gdzie występują zagrożenia i możliwość utarty
środków klientów, często pochodzących z kredytów, tam rachunek powierniczy będzie dobrodziejstwem. Ryzykiem, kosztami, ale i pożytkami działania takiej ustawy podzielą się oba wspomniane
rynki - jeden rynek dodatkowym kosztem, drugi
rynek ewentualną korzyścią z tytułu albo zachowania prawa do części nakładów poniesionych na
budowę lokalu, albo - co proponujemy poza rachunkiem powierniczym - prawa do odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej, bo tutaj podejmujemy próbę tworzenia drugiej warstwy chronienia
rynku transakcyjnego.
Poziom podwyższonego ryzyka w związku z mnożącymi się dziś inwestycjami koniunkturalnymi również stwarza uzasadnienie do stworzenia takiej regulacji prawnej. W tej chwili są przygotowywane założenia do tej ustawy oraz próba scalenia tych założeń
w postaci jej treści ogólnej. Zespół, który jest złożony m.in. z przedstawicieli Ministerstwa Budownictwa, Ministerstwa Sprawiedliwości, Ministerstwa Finansów, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w tej chwili odbywa spotkania i próbuje napisać założenia oraz ogólną treść ustawy.
Besides disputed situations, land is already divided in Wand - it is
owned by commons, natural or legał persons, State Treasury... We
may say that there is no shortage of these grounds and, precisely
speaking, there arę as much of them as the area of construction
grounds in Poland. Their owners, particulariy individuals, arę happy
with good market conditions and with the possibility to sell their plots
to a new investor. On the other hand, commons arę not eager to sell
land, or they do it only when they arę surę that revenue from the sale
is profitable and they will be able to use it for other statutory
obligations of the common. In tum, the land owned by the Treasury,
for instance at the disposal of the Agricultural Property Agency or
Military Property Agency, may be put on market in various
situations, but it nas a fundamental flaw - its value and usefulness
for residential construction depends on the authorities of a common,
i.e. on drawing up and approving spatial development plans and on
dedsions on so called 'taking the land out of agricultural use" and on
the outlays of the State, common of private companies on the
infrastructure. Planning to turn land for residential construction and
putting it on the market does not mean that normal investment
process may be started, because the land must first be madę
accessible and developed. And today many plots put for sale have
no appropriate infrastructure. At the same time, this year already the
number of construction permits is by over 47% higher than in the
same period of 2006.
i marne czasy
' Obawy deweloperów budzi kwestia
ograniczania dostępu do terenów budowlanych przewidzianych pod budownictwo
mieszkaniowe, co powoduje niekontrolowany wzrost cen gruntu. Ma to w tej chwili kluczowe znaczenie dla rozwoju mieszkalnictwa. Czy Ministerstwo chce i może coś w tej
kwestii zrobić, jak uelastycznić podaż terenów budowlanych?
Grunty w Polsce, poza sytuacjami spornymi, są
już podzielone - są własnością gminy, osób fizycznych i prawnych, skarbu państwa... Można powiedzieć, że tych gruntów nie brakuje, dokładnie
mówiąc, one są w takiej ilości, ile jest powierzchni gruntów pod budownictwo w Polsce. Ich właściciele, zwłaszcza osoby fizyczne cieszą się z dobrej koniunktury i możliwości zbycia na rzecz nowego inwestora konkretnej działki. Natomiast
gminy niechętnie wyzbywają się gruntów bądź
czynią to wtedy, gdy mają pewność, że zarobek
z ich sprzedaży będzie opłacalny, a następnie będzie mógł być przeznaczony na inne, statutowe
zadania gminy. Z kolei grunty skarbu państwa, np.
znajdujące się w dyspozycji Agencji Nieruchomości Rolnych oraz Agencji Mienia Wojskowego, to
są grunty, które w różnych sytuacjach są wypuszczane na rynek, ale mają podstawową wadę - ich
wartość i przydatność dla budownictwa mieszkaniowego zależy od organów gminy, tzn. od sporządzenia i uchwalenia planów zagospodarowania
przestrzennego oraz od decyzji dotyczących tzw.
odrolniania oraz od nakładów państwa, gminy
i firm prywatnych, poniesionych na infrastrukturę.
Zaplanowanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, skierowanie ich na rynek nie oznacza,
że można rozpocząć normalny proces inwestycyjny, ponieważ grunt powinien być najpierw skomunikowany z otoczeniem i uzbrojony.
A dzisiaj mamy do czynienia z sytuacją taką, że
przeznacza się do zbycia grunty bez odpowiedniej
infrastruktury. Równolegle w bieżącym roku wydano już ponad 47 proc. więcej pozwoleń na budowę niż w analogicznym okresie 2006 roku.
My oceniamy taką liczbę wydanych pozwoleń
jako silną presję inwestycyjną, która może być
ograniczana nie tyle brakiem gruntu, co brakiem
gruntu o cechach, o których wspomniałem wcześniej, czyli uzbrojonych i skomunikowanych z otoczeniem. Gminy twierdzą, że w konsekwencji planowania gruntów pod budownictwo mieszkaniowe spada na nie obowiązek uzbrajania, budowania infrastruktury, a więc koszty i duży wysiłek inwestycyjny. Mogłoby to zostać zrekompensowane
poprzez pobieranie opłat adiacenckich i opłat pla-
In our opinion, such a number of granted permits is a proof of strong
investment pressure, which may be restricted not so much by
shortage of land, but by shortage of plots with above mentioned
features, namely developed and accessible. The commons complain
that in the result of planning grounds for residential construction,
they arę obliged to develop them and invest in infrastructure, and so
to bear costs and to undertake great investment efforts. It could be
compensated by taking adjacent fees and planning fees, but most
commons resign from charging these fees.
Why commons do not charge these
fees? Arę they afraid of their local electorate?
It seems that out political culture in self-govemments consists in
not doing things which electors would not like. It is a pity that so
few representatives of self-government arę ready to pay the price of
functioning in morę difficult conditions and, on the other hand, to
gain positive values for the community for which they serve.
Wffl the new law on spatial management protect
łhe spocę against unauthorized attempts ofdeuetopers?
Does anybody in the Ministry ofConstrwctim potemicize
with fte uiews expressed recentty in "Rzeczpospolita", that
ifhigh construction is introduced where singk-famiiy
construction is pkmned, it worM be possible to build morę
apartments?
Developer activity is exceptionally oriented on big profits and
deals with the use of big capital. For this reason developers'
activities arę to much extent ruthless, as regards appropriation of
land. On the other hand, architectural and urban thinking is
missing in the cities and urban shape of a city should also depend
on the will of those making decisions in the stage of drawing up
spatial development plans. Land, plots arę quite intensely
developed, dense building development is allowed, at the same
time big places, greenery and appropriate traffic routes arę
restricted to minimum. This entails devastation of urban values of
space. l am corwinced that the new law will find happy medium
to solve this issue.
' And what about good neigbourhood
principle which restricts so much building
deuelopment? Will it be also included in the
new law?
The principle of good neighbourhood should be extended and
liberalized in the new law. For instance, not only directly adjacent
building development should be taken into account, but also
diagonal development. The shape of the building development
:
should not be decided solely by existence of identical or similar
development next door, but also by its shape and naturę on a wider
area than one plot. Having some knowledge of the area, e.g. acting
on the basis of development study - the decision makers will be
able to issue specific types of development conditions and
construction permits for individual structures.
Next issue - first development conditions, then plans - and in the
case that there arę no plans, architectural and urban standards,
which shall enter the market, will provide basis for building
development of specific terrains. Commons will have to consider
whether they should mąkę plans or not, because they may come
across a situation, where investors shall develop land on the basis
of centrally determined parameters and standards (i.e. by the
minister). Perhaps, such a situation will be even better for inyestors,
because then there will be no questions about the plan and there
will be no reason to błock the investment because of łąck of a plan.
It results from collected data that in Poland 50% of land designated
for construction is aiready owered by plans.
* Ań idea appeared recently, that a
słotę institutian with land at its disposal
should take fhe tasks o/a deve1aper. Is this
idea implemented?
This idea has not appeared in the Ministry of Construction. We
aiready have such a structure established for definite purposes - the
Military Housing Agency, which builds for the army. Besides this
specific case, l do not consider it appropriate to create any big
economic entity realizing government construction with 100%
participation of the State Treasury. l think that we should only
influence construction market by regulating specific areas reguiring
such regulation and by acting precisely and accurately, particularly
in the area of social housing.
11 i Vft What does the government want to
do with loan subsidies? Even after
adjustment offinancial thresholds they arę
too Iow, particularly in big agglomerations,
where prices per sq.m arę high.
These questions arę asked by those who build expensive
apartments. Let their critical remarks function in the areas in which
they operate, because we arę not going to create programs
subsidizing those, who build expensive and for those, who can
afford to buy expensive apartments. But we arę perfectly aware that
after amendment of the law on financial support of families in
purchase of their own apartments, there will be an influence on
price formation of average standardized resources, which can be
purchased by beneficiaries of this law. Perhaps, when demand for
expensive apartments and luxury apartments will decrease, it will
the law will guide developers' attention to housing segment for
nistycznych, ale gminy w większości z pobierania
tych optat rezygnują.
Dlaczego wlaściwie gminy nie pobierają tych optat? W obawie przed narażeniem się swojemu lokalnemu elektoratowi?
Widocznie nasza kultura polityczna samorządów polega na nieczynieniu czegoś, co mogłoby
spotkać się z niechęcią wyborców. Należy żałować, że tak niewielu przedstawicieli samorządów
decyduje się zapłacić tę cenę, jaką jest funkcjonowanie w trudniejszych warunkach i w zamian uzyskiwać pozytywną wartość dla społeczności wśród
której pełnią swoją funkcję.
' Czy przygotowana ustawa o gospodarce przestrzennej będzie miala zapisy
chroniące przestrzeń przed nieuprawnionymi zakusami deweloperów? Czy ktoś w Ministerstwie Budownictwa polemizuje z poglądami, wyrażonymi niedawno na lamach
„Rzeczpospolitej": że gdyby wprowadzić wysokie budownictwo tam, gdzie już zaplanowano jednorodzinne, można by wbudować
jeszcze więcej mieszkań?
Działalność deweloperska jest branżą wyjątkowo nastawioną na duże zyski i obraca się w niej
dużym kapitałem. To powoduje, że deweloperka
jest w wysokim stopniu bezwzględna w odniesieniu do zawłaszczania przestrzeni. Z drugiej strony
brakuje w miastach architektonicznego, urbanistycznego myślenia - kształt urbanistyczny miasta
powinien zależeć również od woli decydentów na
etapie formułowania planów zagospodarowania
przestrzennego. Grunty, dziatki są zabudowane
dość intensywnie, pozwala się na gęstą zabudowę, jednocześnie niwelując do minimum duże
place, zieleń oraz odpowiednie ciągi komunikacyjne. Powoduje to dewastację wartości urbanistycznej przestrzeni. Jestem przekonany, że nowa ustawa pozwoli znaleźć złoty środek dla rozwiązania
tej kwestii.
DH27A co z zasadą dobrego sąsiedztwa,
która mocna ogranicza możliwości zabudowy? Czy również znajdzie się w nowej
ustawie?
Zasada dobrego sąsiedztwa w nowej ustawie
o zagospodarowaniu przestrzennym powinna być
mocno rozszerzona i zliberalizowana. Np. powinna
być brana pod uwagę nie tylko bezpośrednio przyległa zabudowa, ale i zabudowa istniejąca po tzw.
przekątnej. O kształcie zabudowy nie powinien decydować wyłącznie fakt, że istnieje obok zabudowa
bliźniacza czy też podobna, tyko jej kształt i charakter na terenie szerszym niż jedna działka. Decydenci mając pewną wiedzę o terenie, np. działając
w oparciu o studium zagospodarowania - będą
mogli wydawać określone typy warunków i pozwoleń na budowę dla określonych obiektów.
Kolejna kwestia - najpierw warunki zabudowy,
później plany, a w przypadku braku planów standardy architektoniczno-urbanistyczne, które wejdą
na rynek, będą podstawą do zabudowania określonych terenów. Tutaj gminy będą musiały się za-
stanowić, czy planować czy też nie, bo spotkają
się z sytuacją, gdzie inwestorzy na podstawie centralnie ustalonych parametrów i standardów (czyli
przez ministra) będą i tak zabudowywać tereny.
Być może ta sytuacja dla inwestorów będzie nawet lepsza. Dlatego, że wówczas nie będzie zapytania o plan, nie będzie również z powodu braku
planu blokowania inwestycji. Z danych wynika, że
w Polsce ok. 50 proc. terenów pod budownictwo
jest już zaplanowanych.
i celnie szczególnie w sferze budownictwa społecznego i socjalnego.
IT7TT7 Co rząd chce robić z subsydiami do
kredytów? Nawet po korektach progów finansowych będą one zbyt niskie, aby obejmować znaczącą część rynku mieszkaniowego, zwłaszcza w większych aglomeracjach, gdzie ceny m kw. są wysokie.
To pytanie zadają generalnie ci, którzy budują
drogie mieszkania. Niech ich krytyka funkcjonuje
OSS2J Pojawil się ostatnio pomyśl, aby inw tych obszarach, na których się poruszają, bo my
stytucja państwowa dysponująca gruntami
nie tworzymy programów dotowania kredytów dla
podejmowała się zadań dewelopera. Czy ten
tych, którzy budują drogo i dla tych, których stać
pomysł jest realizowany?
na kupowanie drogich mieszkań. Natomiast doTen pomysł nie pojawit się w resorcie budowskonale wiemy o tym, że szczególnie po nowelizanictwa. Mamy już funkcjonującą taką strukturę
cji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabypowołaną dla określonych celów - Wojskową
waniu własnego mieszkania, którą teraz robimy,
Agencję Mieszkaniową, która buduje dla wojska.
pojawi się obszar oddziaływania cenotwórczego
Poza tym szczególnym przypadkiem nie uważam
na zasoby średnio standaryzowane, które będą
za stosowne, iż należałoby stworzyć jakiś duży
mogły być nabyte przez beneficjentów tej ustawy.
podmiot gospodarczy realizujący budownictwo
Być może w okresie, kiedy nastąpi zmniejszenie
państwowe ze 100-proc. udziałem Skarbu Pań- zapotrzebowania na drogie mieszkania i apartastwa. Uważam, że należy jedynie oddziaływać na
menty, to właśnie działanie tej ustawy spowoduje,
rynek budowlany regulując określone jego sfery,
że deweloperzy skierują swoją uwagę na segment
wymagające takiej regulacji i działając precyzyjnie
budownictwa dla ludzi średnio i mniej zamoż-
people with modest and average income. If we confine to critical
remarks and most of them come from developers in big
agglomerations, we would say "and what do we need the rest of
Poland for?".
The government must conduct policy for benefit of a family.
Thanks to the subsidy, we take a part of the burden of repayment
of the loan by families which twe bought their own apartments
and let them develop properly. We thought about the level of
subsidy and we decided that if to a loan of 120 000 -150 000 zł,
we shall add during 8 years from the state funds the equivalent of
big building relief, we shall meet the expectations of less affluent
social groups to whom this assistance is addressed.
CEE27 What about making order with
rental housing?
We have such a form of rental housing that has not met our
expectations with regard to its scalę, but perhaps there is a chance
of success, particularly in the commons engaged in creation of
foundations for rental housing. First, success of rental housing
depends mostly on local self-govemments. Second, the law on
public-piwate partnership will be amended. Third, the government
entered the segment of rental housing with the law on social
housing -100 000 social apartments arę to arise under this law. It
seems to us that it is the most important to follow the example of
Western countries, where developer does not think only and
exdusively about ownership housing, but also about housing for