Istota i tryb przekazywania zakładowych budynków mie

dr Jerzy Jacyszyn
Uniwersytet Wrocławski
Istota i tryb przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych
1. Wstąp
Prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych wytycza coraz to
nowe obszary obsługi prawnej, w której notariusze zajmują poczesne miejsce. J a k powszechnie wiadomo, w skład mienia przedsiębiorstw państwowych wchodzą różnego typu składniki materialne i niematerialne, przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych,
częściowo zdefiniowane w art. 55 1 k.c., przejętym z dawnych przepisów kodeksu handlowego. Za jego poprzednika należy uznać
bowiem art. 40 k.c., który był i jest nadal cenną wskazówką interpretacyjną rozstrzygnięcia kwestii, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa jako zorganizowanej całości. Może warto przypomnieć,
iż w myśl art. 551 k.c. przedsiębiorstwo, jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, obejmuje wszystko, co wchodzi w skład
przedsiębiorstwa, w szczególności:
1) firmę (nazwę), znaki towarowe i inne oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo,
2) księgi handlowe,
3) nieruchomości i ruchomości należące do przedsiębiorstwa,
w tym produkty i materiały,
4 ) patenty, wzory użytkowe i zdobnicze,
5) zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
31
REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r.
6) prawa wynikające z najmu i dzierżawy lokali zajmowanych przez przedsiębiorstwo.
Wyliczenie majątkowych składników przedsiębiorstwa zawarte w art. 55 1 k.c. n i e j e s t wyczerpujące, ale w tym ujęciu
przedsiębiorstwo cechuje oderwanie od osoby właściciela. Jest
ono wyraźne i pozwala na traktowanie tych elementów, jak i pozostałych (nie wymienionych w tym przepisie), jako pewien zorganizowany kompleks majątkowy, który może być przedmiotem
obrotu gospodarczego 1 , w tym również zbywania, a więc przekazywania uprawnionym osobom według określonej procedury formalnoprawnej.
W ramach podanej definicji „przedsiębiorstwa" mieszczą się
różnego rodzaju obiekty socjalno-bytowe, w tym zwłaszcza mieszkania, budynki zakładowe oraz hotele pracownicze, jakie stanowiły infrastrukturę socjalną załóg przedsiębiorstw państwowych.
O ile jednak przekształcenia przedsiębiorstw państwowych
znalazły swoje podstawy prawne, a kierunki prywatyzacji majątku państwowego stanowią troskę ustawodawcy, zobowiązanego
do uchwalania co roku odpowiednich dokumentów 2, o tyle do niedawna niezbyt wiedziano, co zrobić z „otoczeniem" socjalno-bytowym niemalże każdego zakładu pracy. Brak było bowiem wyraźnych
przepisów prawa, na podstawie których odbywałby się proces
zagospodarowania tego mienia, w sposób nie kolidujący z interesem społecznym przekształcanych przedsiębiorstw państwowych.
W tej sytuacji ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach
przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe 3 wypełnia lukę prawną, uzupełniając tzw.
akty prywatyzacyjne o kierunkowe formy dysponowania zakładowymi budynkami mieszkalnymi, znajdującymi się w gestii przedsiębiorstw państwowych.
1
2
3
Zob. M. Poźniak-Niedzielska, Zbycie przedsiębiorstwa w świetle zmian w kodeksie cywilnym, PiP 1991, z. 6, s. 33.
Opubl. np. w „Rzeczpospolita" 17 III 1995 r., nr 65.
Dz.U. Nr 119, poz. 567, zwana w skrócie „ustawą".
32
Istota i tryb przekazywania..
2. Cel i z a k r e s u s t a w y
Ustawa reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe gminom lub innym osobom prawnym
gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktuiy technicznej i społecznej, zwanych dalej w ustawie, „nieruchomościami".
Obiektami infrastruktury technicznej i społecznej są (art. 1
ust. 3) urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynków mieszkalnych lub osiedli mieszkaniowych, a także obiekty służby zdrowia, oświaty i wychowania, kulturalno-oświatowe, handlowe lub inne, jeżeli jednostki
te świadczą usługi przede wszystkim na rzecz mieszkańców tych
budynków lub osiedli. Ustawodawca, definiując „obiekty infrastruktury technicznej i społecznej", wskazał na funkcje technicznego wyposażenia terenu i wyraźnie zaznaczył użytkowe cele,
jakie te obiekty względem załóg miały pełnić. J a k się wydaje,
obiekty te winny być w „ruchu", czyli urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu powinny dostarczać np. energię, być
sprawne i pod kontrolą odpowiednich służb, by zapewniać podstawowe warunki życiowe mieszkańców zakładowych budynków,
osiedli, miasteczek pracowniczych.
Natomiast „obiekty służby zdrowia..." mają świadczyć usługi na
rzecz mieszkańców, co - jak powszechnie wiadomo - nie można
rozpatrywać wyłącznie w kategoriach jurydycznych, gdyż byłoby
to zbyt jednostronne, albowiem do tej kategorii „świadczenia
usług" są zaliczane czynności prawne spełniające bardzo różnorodne funkcje społeczno-gospodarcze4.
Ustawodawca używa także pojęcia obiekty „inne", nie wymieniając o jakie obiekty tu chodzi. Wydaje się jednak, iż o kwalifikacji tychże obiektów będą decydować cele i funkcje, jakie one do
tej pory spełniały, co znacznie poszerza zakres definicji „nieruchomość" ujętej w przepisach k.c.
4
Tak np. S. Grzybowski, System prawa cywilnego, prawo zobowiązań - część
szczegółowa, Wrocław 1976, s. 387.
33
REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r.
Pojawia się też pytanie: czy przedmiotem przekazania gruntów
zabudowanych budynkami mieszkalnymi, wraz z towarzyszącymi
obiektami infrastruktury technicznej i społecznej, nie może być jej
część, fragment bądź też wydzielony segment takiej „nieruchomości".
Skoro przedmiotem sprzedaży może być sprzedaż całego przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części mienia przedsiębiorstwa,
to wydaje się, iż przedmiotem przekazania zakładowych budynków
mieszkalnych, zwanych także „nieruchomościami", może być część
tych budynków spełniających wymogi zorganizowanej „części zakładowych budynków mieszkalnych". Niestety, ustawodawca nie
sformułował takiej kategorii przedmiotowej na wzór i analogię
„zorganizowanych części mienia przedsiębiorstwa" 5 . Mogłoby się
zatem okazać, iż łatwiej i szybciej, a może i korzystniej, przekazywać części tych obiektów niż całe osiedla (budynki) wraz z infrastrukturą techniczną i społeczną.
Trzeba też dodać, iż na mocy ustawy gminie mogą być przekazane nieruchomości jednoosobowej spółki Skarbu Państwa powstałej w
wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę.
Na takich samych zasadach mogą być przekazane nieruchomości
innej osobie prawnej o bliższej nie określonej tożsamości prawnej
ani roli, jaką ma ona do spełnienia przejmując te obiekty. Ustawa wyklucza jednak pewną kategorię przedsiębiorstw państwowych spod
mocy tego aktu prawnego. Otóż, przepisów tej ustawy nie stosuje się
do przedsiębiorstw państwowych, o których mowa w art. 4 ustawy o
przedsiębiorstwach państwowych, z zastrzeżeniem przepisu art. 26.
5
Por. S. Wlodyka, Prawo umów w obrocie gospodarczym, Kraków 1993, s. 84.
W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. Nr 18,
poz. 80 z późn. zm., zwanej dalej ustawą p.p.:
1. Przepisów ustawy, z wyjątkiem przepisów o rejestrze przedsiębiorstw państwowych oraz o prowizji od zysku przedsiębiorstwa państwowego, nie stosuje się do:
1) przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe",
2) przedsiębiorstwa państwowego „Porty Lotnicze",
3) przedsiębiorstwa państwowego Polskie Linie Lotnicze „Lot".
2. Przepisów ustawy, z wyjątkiem przepisów o rejestrze przedsiębiorstw państwowych, nie stosuje się do:
1) banków,
2) przedsiębiorstw państwowych tworzonych na podstawie art. 6 ust. 2 lit. a
ustawy z dnia 20 grudnia 1949 r. o państwowym gospodarstwie leśnym (Dz.U.
Nr 63, poz. 494 z późn. zm.).
6
34
Istota i tryb przekazywania..
Jednocześnie ustawa wprowadziła delegację, na podstawie której
Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, może określić przedsiębiorstwa państwowe, o których mowa w art. 4 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz państwowe osoby prawne nie będące
spółkami, które mogą przekazać gminom lub innym osobom prawnym nieruchomości na zasadach określonych w tejże ustawie, a
także wskazać termin tego przekazania.
3. Tryb przekazania zakładowych b u d y n k ó w mieszkalnych
Tak jak każda procedura i ta wymaga zachowania odpowiednich wymogów formalnoprawnych, w tym również warunków, jakie określa ustawodawca, zastrzegając przy tym formę czynności
prawnej.
I tak, przekazaniu mogą podlegać nieruchomości, w stosunku
do których przedsiębiorstwa państwowe lub spółki, w terminie
trzech lat od dnia wejścia w życie ustawy, złożą gminom właściwym
ze względu na miejsce położenia tych nieruchomości oświadczenia o
zamiarze przekazania wraz z:
1) pełnymi odpisami z ksiąg wieczystych urządzonych dla
przekazywanych nieruchomości, a w szczególności potwierdzającymi prawo przekazującego do gruntów oraz własność położonych
na nich budynków i innych urządzeń,
2) dokumentację budowy i dokumentację podwykonawczą budynków i urządzeń, a także książkę obiektu budowlanego, a w
razie ich braku inwentaryzację budynków i urządzeń,
3) informację o tym, kiedy i jakie remonty lub modernizacje zostały w przekazanych obiektach przeprowadzone w ciągu ostatnich
10 lat.
Tryb i wymogi przygotowania zakładowych budynków mieszkalnych (wraz z infrastrukturą) tylko z pozoru wydają się proste i
nieskomplikowane. W praktyce bowiem mogą się okazać „wąskim gardłem" tego etapu prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego, gdyż przeprowadzenie czynności faktycznych i prawnych,
związanych z przekazaniem obiektów zakładowych, wymaga
przedstawienia odpowiednich dokumentów, w tym odpisów z
ksiąg wieczystych, których - jak powszechnie wiadomo - wcale
35
REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r.
tak łatwo i szybko uzyskać nie można. A wreszcie ustawa zakłada, iż wszystko w przedsiębiorstwie państwowym jest uporządkowane zarówno od strony prawnej, jak i dokumentacji technicznej przekazywanych obiektów. Jest to założenie bardzo ryzykowne.
Może warto przypomnieć, iż jedną z poważnych barier prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych były i są nieaktualne wpisy w
księgach wieczystych, nie uregulowany w pełni stan posiadania
nieruchomości 7 , brak odpowiedniej dokumentacji budowy, rozbudowy, adaptacji, modernizacji bądź innych prac dotyczących
obiektów socjalno-bytowych. W wielu przypadkach mamy do czynienia z samowolą budowlaną, a także inwestycjami „dzikimi". Tak
samo inwentaryzacja tychże obiektów pozostawia wiele do życzenia, często nie oddaje ona faktycznego stanu posiadania; aby ją
rzetelnie przygotować i przeprowadzić, niezbędne są do tego duże nakłady, środki finansowe i rzeczowe. Warto też zauważyć, iż
często obiekty te są pozostałością po zlikwidowanych już przedsiębiorstwach państwowych, stając się mieniem „nie chcianym",
którym nie ma się kto zająć, bądź przygotować do przekazania gminie lub innej osobie prawnej.
Ustawodawca nie zapomniał jednak o pewnej grupie nieruchomości, które wyłączył spod mocy tej ustawy. Otóż, przekazaniu n i e m o g ą podlegać nieruchomości lub ich części, w których
są położone lokale n i e z b ę d n e do prawidłowego funkcjonowania
przedsiębiorstwa (art. 3 ust. 2). Szkoda, iż ustawodawca nie rozwija tej myśli, odsyłając do praktyki, a zwłaszcza do osób (organów), które decydować będą, jakie lokale są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa. Jest to wdzięczne
pole do różnego typu „nadinterpretacji" i nadużyć.
Obligatoryjną formą przekazania nieruchomości gminie lub inne osobie prawnej jest umowa zawarta w postaci aktu notarialnego. Za sporządzenie umowy o przekazanie nieruchomości notariusz
otrzyma stałą stawkę wynagrodzenia, którą określa minister sprawiedliwości. Organ ten, w drodze rozporządzenia, określa wyso7
Zob. „Prywatyzacja" 1994, nr 11, w artykule (raporcie) pt. Bariery i uwarunkowania systemowe przekształceń własnościowych.
36
Istota i tryb przekazywania..
kość obniżonej opłaty sądowej stałej za wpis dotyczący prawa własności budynków i gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego,
na podstawie umowy przekazania nieruchomości, a także stałego
wpisu sądowego w wypadku sporu z gminą, którego przedmiotem
jest roszczenie o zawarcie umowy przekazania tych nieruchomości.
Przedsiębiorstwu państwowemu lub spółce, czyli jednoosobowej spółce Skarbu Państwa, które spełnią warunki cywilnoprawne
towarzyszące procedurze przekazania tych nieruchomości, przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o zawarcie umowy przekazania
nieruchomości. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od
dnia złożenia gminie oświadczenia wraz z wymaganymi dokumentami. Roszczenia o zawarcie umowy o przekazanie nieruchomości
rozpoznaje sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Warto zauważyć, iż roszczenie o zawarcie umowy przekazania
nieruchomości pozostaje w zgodzie z zasadą swobód kontraktowych, wprowadzonych na mocy art. 353 1 k.c. Przepis ten stanowi,
że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się
właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia
społecznego. W tym przypadku ustawodawca wyraźnie nakłada
na stronę (gminę) obowiązek zawarcia umowy o przekazanie nieruchomości, zakreślając przy tym roczny termin od dnia złożenia
oświadczenia wraz z niezbędną dokumentacją.
Niewłaściwe zatem będą roszczenia o zawarcie takiej umowy
skierowane do innych osób prawnych, nie będących gminami, jak i
złożone po terminie lub niekompletne dokumentacyjnie.
Na podstawie umowy o przekazanie nieruchomości gmina nabywa własność budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Własność gruntu gmina nabywa na podstawie umowy wówczas,
gdy budynek i inne urządzenia są wzniesione na gruncie stanowiącym własność przekazującego. Natomiast, jeżeli budynek i inne
urządzenia zostały wzniesione na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste, to z chwilą zawarcia umowy gmina
nabywa własność gruntu z mocy prawa. Gdy w budynku takim wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu umowy przeka-
37
REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r.
zania odpowiadające udziałowi właściciela lokalu we wspólności
prawo użytkowania wieczystego obciąża grunt gminy.
Przekazanie nieruchomości jest nieodpłatne i pomniejsza z
dniem przekazania majątek przedsiębiorstwa państwowego, a
także fundusz założycielski lub fundusz przedsiębiorstwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o gospodarce
finansowej przedsiębiorstw państwowych 8 .
4. Skutki przekazania nieruchomości
Od dnia zawarcia umowy na gminę przechodzą wierzytelności związane z przekazywanymi nieruchomościami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów. Wierzytelności te, jako
prawa względne, pozwalające na to, iż świadczenia spełnienia
może domagać się tylko wierzyciel i tylko od dłużnika, pozwalają
na dysponowanie nimi w określony w k.c. sposób. Kwestie te reguluje art. 509 i nast. k.c. Wśród różnych form dysponowania wierzytelnościami można wyodrębnić czynności prawne prowadzące
do: zbycia wierzytelności, jej obciążenia lub oddania do używania i pobierania pożytków, oraz w wyniku których wierzytelność
ulega umorzeniu (wygasa).
Kaucje mieszkaniowe, wniesione przez najemców zakładowych
budynków mieszkalnych, przekazujący wypłaca gminie najpóźniej
w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby
je zwrócić najemcom w tym dniu.
Z dniem przekazania zakładowych budynków mieszkalnych
wygasają:
1) prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest położony budynek i inne urządzenia, z wyjątkiem wyodrębnionych
własności niektórych lokali,
2) wierzytelności Skarbu Państwa, o których mowa w art. 2
ust. 9 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 9 , oraz z tytułu przekazania gruntu w trybie art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29
8
9
Dz.U. z 1992 r. Nr 6, poz. 27 z późn. zm.
Dz.U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.
38
Istota i tryb przekazywania..
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 10; zabezpieczające je hipoteki podlegają w y k r e ś l e n i u z
urzędu.
Zaspokojenie innych, powstałych przed dniem zawarcia umowy, zobowiązań pieniężnych związanych z przekazywanymi nieruchomościami obciąża przekazującego.
Przedsiębiorstwo państwowe, lub spółka, jest obowiązane refundować gminie, przez okres roku od dnia przekazania, udokumentowaną różnicę między rzeczywistymi kosztami dostarczania
energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i dostawy ciepłej wody, przypadającymi na lokale mieszkalne mieszczące się
w przekazanym budynku, a opłatami pobieranymi od użytkowników tych mieszkań według cen urzędowych. Koszty z tego tytułu zalicza się do kosztów uzyskania przychodów.
Obowiązek refundowania gminie kosztów wyżej wspomnianych nie dotyczy przedsiębiorstw państwowych, postawionych w
stan likwidacji na podstawie ustawy o przedsiębiorstwach pańśtwowych.
Jeżeli przekazanie nieruchomości ma nastąpić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć wszystkich
najemców mieszkań w poczet członków spółdzielni i dokonać na
ich rzecz przydziału, to w takiej sytuacji przewidziana w odrębnych przepisach zgoda organu założycielskiego nie jest wymagana. Kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu
mieszkaniowego lub budowlanego. Na rzecz spółdzielni mieszkaniowej mogą być nieodpłatnie przekazane przez przedsiębiorstwo państwowe hotele pracownicze. Zgodnie z art. 68 ust. 3
ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych 1 1 , 12
maja 1995 r. przestaje istnieć rozporządzenie Ministra Pracy i
Polityki Socjalnej z dnia 20 lipca 1988 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych,
ustalania opłat za zakwaterowanie oraz ramowych zasad ustalania kategorii hoteli pracowniczych 12. Utrata mocy prawnej roz10
Dz.u. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.
11
Dz.U. Nr 105, poz. 509.
12
Dz.U. Nr 30, poz. 211 z późn. zm.
39
REJENT Nr 7/8 - lipiec/sierpień 1995 r.
porządzenia - zdaniem Departamentu Polityki Mieszkaniowej Ministerstwa Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa - nie jest
równoznaczna z likwidacją hoteli pracowniczych 13 . Przedsiębiorstwa państwowe bowiem, posiadające takie obiekty, muszą zdecydować, czy będą je nadal prowadziły, czy też zrezygnują z tej
formy działalności bytowej. Właśnie na podstawie art. 9 ustawy
stworzone zostały podstawy prawne do nieodpłatnego przekazania budynków (obiektów) hotelowych - spółdzielniom mieszkaniowym. Jednakże obiekty te będą nadal prowadziły usługi hotelowe, o ile właściciele (spółdzielnia mieszkaniowa) zawrą umowy
cywilne z osobami (fizycznymi lub prawnymi) o korzystaniu z lokali hotelowych. W umowie właściciel hotelu określi zasady i warunki
korzystania przez osoby zainteresowane z tej formy usług hotelowych.
Za zgodą organu założycielskiego, wyrażoną w formie aktu notarialnego, na zasadach określonych ustawą gminie mogą również
zostać przekazane budynki mieszkalne, oddane przez Skarb Państwa do odpłatnego korzystania na podstawie art. 39 ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. Przekazania dokonuje
spółka będąca stroną umowy o oddanie mienia przedsiębiorstwa do
odpłatnego korzystania. Wyłączenie budynku mieszkalnego z przedmiotu tej umowy i przekazanie go gminie na tych zasadach (zgoda
organu założycielskiego, w formie aktu notarialnego, oraz według
wymogów ustawy) nie stanowi zmiany umowy o oddanie mienia
przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania ani nie daje żadnej
ze stron podstaw do żądania jej zmiany 14.
13
14
Zob. „Rzeczpospolita" 9 III 1995 r., nr 58, s. 14.
Warto też dodać, iż umowy najmu lokali mieszkalnych, mieszczących się w
przekazanych gminie budynkach, przekształcają się z mocy prawa z dniem
przekazania w umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony. Do umów tych
mają zastosowanie przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (zob. art. 12 ustawy).
40