Będą problemy z definicją budownictwa społecznego

NAZWA PUBLIKATORA:
NUMER WYDANIA:
Dziennik
2007-10-08
DATA PUBLIKACJI:
AUTOR:
2007-10-08
Stanisław Walenta
TYTUŁ:
Będą problemy z definicją budownictwa społecznego
TREŚĆ:
Definicja budownictwa społecznego, którą wprowadziła nowelizacja ustawy o VAT z 19 września
2007 r., umożliwi stosowanie od 1 stycznia 2008 r. obniżonej stawki tego podatku. Preferencyjna
7-proc. stawka obejmie nowe mieszkania o powierzchni do 150 mkw. oraz domy jednorodzinne
do 300 mkw. kupowane od deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych. Będzie miała zastosowanie
również do remontów i przebudowy powyższych obiektów budowlanych objętych społecznym
programem mieszkaniowym.
Na tym jednak się kończą pozytywne aspekty uchwalonej ustawy. Jej regulacje już budzą kontrowersje
interpretacyjne oraz będą zapewne trudne do stosowania w praktyce. Zacząć należy od przewidzianych ustawą
limitów powierzchni użytkowej. Ustawa nie definiuje tu pojęcia powierzchni użytkowej, nie precyzuje, jaką normę
należy wybrać przy jej obliczaniu, nie wspomina również, jak to dokumentować w celu określenia właściwej stawki.
W prawie budowlanym stosuje się dwie normy dla celów obliczania powierzchni użytkowej, przepisy prawa
nie obligują jednak do stosowania którejkolwiek z nich. Jest też osobna definicja powierzchni użytkowej przewidziana
w przepisach o podatku od nieruchomości dla celów określenia obowiązku podatkowego, w tym podatku.
Brak definicji powierzchni użytkowej dla celów stosowania preferencyjnej stawki podatkowej, jak i brak
enumeratywnie wyliczonych dokumentów, które pozwalałyby ją ustalić, mogą prowadzić do różnych wyników
pomiaru tej samej powierzchni przy zastosowaniu różnych sposobów jej określania, a w konsekwencji do sporów.
Należy również zastanowić się nad sytuacją, w której w trakcie realizacji inwestycji zmieni się stawka VAT. Będzie
tak, kiedy np. podpisano umowę na zakup ponad 150-metrowego apartamentu i do całej wpłaconej już kwoty
zastosowano 7-proc. VAT, natomiast termin oddania lokalu nastąpi po 1 stycznia 2008 r. Często bowiem deweloperzy
w umowach zastrzegają sobie, że ostateczna cena może się zmienić w przypadku zmiany stawki VAT. Wystąpienie
takiej sytuacji może wiązać się z obowiązkiem zastosowania 22-proc. VAT od przekroczonego limitu powierzchni.
Z drugiej strony można wpłacić na konto dewelopera pełne koszty do końca 2007 r.,
co zobowiąże go do stosowania 7 -proc. stawki VAT w stosunku do całej powierzchni lokalu. Mocnym argumentem
na potwierdzenie tego rozwiązania są przepisy wspólnotowe, które nakazują obliczać VAT według stawki właściwej
w momencie powstania obowiązku podatkowego.
Kolejne wątpliwości związane są z objęciem preferencyjną stawką VAT usług remontowych, przebudowy itp. lokali
mieszczących się w definicji budownictwa społecznego. Jak należy obliczyć stawkę VAT, kiedy posiadamy
350-metrowy dom, w którym chcemy wymienić siedem okien?
Gdy w 350-metrowym domu chcemy wymienić siedem okien, zapłacimy 7 proc. VAT od sześciu z nich oraz 22 proc.
od siódmego.
Analogicznym rozwiązaniem może być zastosowanie proporcji liczby okien w stosunku do całego metrażu
oraz wyliczenie nadwyżki. W przywołanym przykładzie musielibyśmy zastosować stawkę 7 proc. do wymiany sześciu
okien oraz 22 proc. do siódmego. Przy czym, dla każdej takiej usługi właściciel domu lub mieszkania będzie musiał
przedstawiać wykonawcy, na którym spoczywa obowiązek zastosowania właściwej stawki podatku, dokument
potwierdzający powierzchnię nieruchomości.
Budynek Focus, al. Armii Ludowej 26, 00 – 609 Warszawa
T: +48 22 314 90 00 | F: +48 22 314 90 99
www.krawczyk-legal.com
Faktura dokumentująca wykonane usługi będzie musiała pokazywać rozbicie prac na dwie pozycje opodatkowane
według różnych stawek VAT.
Należy również zauważyć problem, jaki może powstać przy przebudowie obiektów. Jaką stawkę VAT należy
zastosować w przypadku, gdy właściciel dwóch 100-metrowych lokali postanowi połączyć je w jeden? Czy to będzie
miało wpływ na zmianę stawki VAT, czy jednak pozostanie neutralne podatkowo z uwagi na to, że podatek VAT
już został raz zapłacony od całej powierzchni obu lokali? Czy to może oznaczać, że od 50 metrów niemieszczących się
w limicie należy zapłacić dodatkowo 15 proc. VAT? Wydaje się, że w takiej sytuacji wyższą stawką będą objęte tylko
usługi przebudowy lokali.
Budynek Focus, al. Armii Ludowej 26, 00 – 609 Warszawa
T: +48 22 314 90 00 | F: +48 22 314 90 99
www.krawczyk-legal.com