ROD82 - WordPress.com

OPERAT SZACUNKOWY
Nasadzenia i naniesienia budowlane rodzinnego
ogrodu działkowego.
Położenie nieruchomości:
Województwo
Powiat
Gmina
Dzielnica
Obręb ewidencyjny
Nr działki ewidencyjnej
Adres
Nr ogrodu działkowego
mazowieckie
m. st. Warszawa
m. st. Warszawa
Targówek
4-10-13
60
Pratulińska 5/1
82
Autor operatu szacunkowego:
mgr inż. Artur Wolski
Warszawa dn. 08.09.2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rodzaj wycenianego prawa:
Położenie nieruchomości:
Województwo
Powiat
Gmina
Dzielnica
Obręb ewidencyjny
Nr działki ewidencyjnej
Adres
Nr ogrodu działkowego
Prawo własności nasadzeń i
naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego
nr 82
mazowieckie
m. st. Warszawa
m. st. Warszawa
Targówek
4-10-13
60
Pratulińska 5/1
82
Powierzchnia ogrodu działko- 212 m2
wego
Cel wyceny
Rozliczenie z dotychczasowym
użytkownikiem
rodzinnego
ogrodu działkowego
Przeznaczenie ogrodu działko- Zgodnie z zapisami studium
wego
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – tereny usług
Oszacowana wartość według 777 zł
stanu na dzień 04.09.2014 r.
Data sporządzenia operatu
08.09.2014 r.
Data na którą określono wartość
04.09.2014 r.
Autor operatu szacunkowego
Artur Wolski
2
Spis treści
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................................................................. 4
1.1. Przedmiot wyceny ................................................................................................................... 4
1.2 Zakres wyceny ......................................................................................................................... 4
2. Cel wyceny...................................................................................................................................... 4
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ............................................................................ 4
3.1. Podstawa formalna wyceny .................................................................................................... 4
3.2. Podstawy prawne wyceny:...................................................................................................... 4
3.3. Podstawy metodologiczne ...................................................................................................... 5
3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny ..................................................................................... 5
4. Daty istotne dla sporządzenia operatu .......................................................................................... 5
5. Stan przedmiotu wyceny ................................................................................................................ 5
5.1 Stan prawny.............................................................................................................................. 5
5.2 Opis przedmiotu wyceny .......................................................................................................... 5
5.2.1 Lokalizacja i otoczenie ...................................................................................................... 5
5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania.................................................. 5
6. Przeznaczenie gruntu ..................................................................................................................... 6
7. Określenie sposobu wyceny ........................................................................................................... 7
7.1. Rodzaj określanej wartości ...................................................................................................... 7
7.2. Wybór podejścia i metody szacowania ................................................................................... 7
8. Określenie wartości przedmiotu wyceny ....................................................................................... 7
8.1. Określenie wartości nasadzeń ................................................................................................. 7
8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych .......................................................................... 9
8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny................................................................................. 9
9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ............................................................................. 9
10. Klauzule i ustalenia dodatkowe.................................................................................................... 9
11. Załączniki .................................................................................................................................... 10
3
1. Przedmiot i zakres wyceny
1.1. Przedmiot wyceny
Rodzaj wycenianego prawa:
Położenie nieruchomości:
Województwo
Powiat
Gmina
Dzielnica
Obręb ewidencyjny
Nr działki
Adres
Nr ogródka działkowego
Prawo własności nasadzeń i
naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego
mazowieckie
m. st. Warszawa
m. st. Warszawa
Targówek
4-10-13
60
Pratulińska 5/1
82
Powierzchnia ogródka działko- 212 m2
wego
1.2 Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 82, będącego częścią działki ewidencyjnej nr 60 obręb 4-10-13 w Warszawie.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 82, dla celów rozliczenia z dotychczasowym użytkownikiem.
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Podstawa formalna wyceny
Umowa pomiędzy Polskim Związkiem Działkowców ROD PRATULIŃSKA ul.
Pratulińska 5/1 03-511 Warszawa, a PRETIUM Nieruchomości Artur Wolski ul. Gen. Tadeusza Pełczyńskiego 19 m. 8 01-471 Warszawa
3.2. Podstawy prawne wyceny:
•
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami)
4
•
•
•
Rozporządzenie Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego. z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U.2004 nr 207, poz. 2109 z
późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014
poz. 40)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0
poz. 121)
3.3. Podstawy metodologiczne
•
Krzysztof Zmarlicki „Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich”
3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny
•
•
Wizja lokalna w dniu 04.09.2014 r.
Informacje od Zamawiającego
4. Daty istotne dla sporządzenia operatu
Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny
Data oględzin przedmiotu wyceny
08.09.2014 r.
04.09.2014 r.
04.09.2014 r.
04.09.2014 r.
5. Stan przedmiotu wyceny
5.1 Stan prawny
Przedmiot wyceny stanowią nasadzenia i naniesienia budowlane, będące własnością dzierżawcy rodzinnego ogrodu działkowego. W związku z zaległościami w opłatach,
oraz ewidentnym porzuceniem ogrodu działkowego, Zarząd ROD Pratulińska planuje wypowiedzieć umowę dotychczasowemu dzierżawcy. Otrzymana w wynik wyceny wartość
naniesień i nasadzeń posłuży jako podstawa do rozliczeń.
5.2 Opis przedmiotu wyceny
5.2.1 Lokalizacja i otoczenie
Przedmiot wyceny znajduje się w dzielnicy Targówek miasta stołecznego Warszawy. Położony jest on w pobliżu ulicy Pratulińskiej, na terenie ROD „Pratulińska”. Stanowią go
części składowe ogrodu działkowego oznaczonego numerem 82 o powierzchni 212 m2.
Bezpośrednie otoczenie tego ogrodu, to typowe „działki” rodzinne, jakich jest wiele na
terenie miasta. Niektóre z nich są zadbane, inne są zachwaszczone i zaniedbane. W nieco
dalszej odległości znajdują się ulice Plantowa, Cynowa, Pratulińska, oraz tory kolejowe.
Otoczenie ROD „Pratulińska” to głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, oraz
tereny przemysłowo-usługowe.
5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania
Przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Wyraźnie widać, że od
kilku lat nikt go nie użytkował. Jest on zarośnięty chwastami i trawami. Na gruncie tym
rośnie kilka drzew owocowych i leśnych. Ich szczegółowy wykaz znajduje się w części
operatu gdzie jest szacowana wartość nasadzeń. Dodatkowo ogród działkowy otoczony
jest prowizorycznym ogrodzeniem, które jest zniszczone i skorodowane i nadaje się tylko
5
do likwidacji. Ogrodzenie to jest w wielu miejscach przerwane, więc w żaden sposób nie
spełnia swojej funkcji. Na terenie ogródka znajduje się również wylewka betonowa, która
mogłaby służyć jako podstawę małej altany działkowej, jednak jest ona, podobnie jak
ogrodzenie, w słabym stanie technicznym.
6. Przeznaczenie gruntu
Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 154 ustawy o
gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości wzięto ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu na którym położona jest wyceniana nieruchomość obwiązuje Uchwała nr LXI/1669/2013 z 11-07-2013
Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 11.07.2013 r. w sprawie uchwalenia zmian
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy.
Zgodnie z tym dokumentem, przedmiot wyceny położony jest w strefie oznaczonej jako
U.20 czyli „tereny usług”. W bliskim sąsiedztwie przedmiotowego ogródka działkowego
planowany jest przebieg ulicy Nowo-Stalowej, oraz droga „główna ruchu przyspieszonego”. Dla przedmiotu wyceny, przeznaczenie w studium nie ma większego znaczenia, gdyż
wycenie podlegają tylko i wyłącznie części składowe ogrodu działkowego. Poniżej przedstawiono fragment rysunku studium.
6
7. Określenie sposobu wyceny
7.1. Rodzaj określanej wartości
W niniejszym operacie określono wartość odtworzeniową nasadzeń i naniesień
budowlanych.
7.2. Wybór podejścia i metody szacowania
Wyboru podejścia i metody szacowania dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny,
rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, bez uwzględniania wartości gruntu.
8. Określenie wartości przedmiotu wyceny
8.1. Określenie wartości nasadzeń
Jak wyżej wspominano, przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Nie występują na nim żadne wartościowe nasadzenia, za wyjątkiem kilku drzew owocowych i
leśnych i tylko one zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nasadzeń. Pozostałe
rośliny rosnące na obszarze ogródka to tylko i wyłącznie chwasty.
Określenie wartości drzew i krzewów owocowych
Określenia wartości drzew owocowych dokonano na podstawie zasad określonych w publikacji: „Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich” autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego. Zgodnie z nią, wartość nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych określa
się z następującego wzoru:
Wro = Wb x Wbwb + Wuk x Wbwuk
gdzie:
Wro – wartość roślin ogrodowych
Wb – wartość bieżąca rośliny odczytana z tabel
Wbwb – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej odczytany z tabel
Wuk – wartość utraconych korzyści z rośliny odczytana z tabel
Wbwuk – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści odczytany z tabel
Wykaz zinwentaryzowanych drzew owocowych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli:
Gatunek
Śliwa
Orzech włoski
Leszczyna
śliwa
śliwa
śliwa
Wskaźnik
Wartość
OszacoWartość oceny bonitawany wiek
utraconych
bieżąca [zł] cyjnej warto[lata]
korzyści [zł]
ści bieżącej
17
20
17
8
8
8
19,14
37,22
18,41
38,28
38,28
38,28
0,6
1,15
1,15
1
1
1
Wskaźnik oceny
bonitacyjnej
wartości utraconych korzyści
40,67
0,5
119,66
0,5
63,81
1
63,65
0,5
63,65
0,5
63,65
0,5
Suma w zaokrągleniu do 1 zł:
Wartość
31,82
102,63
84,98
70,11
70,11
70,11
430
7
Określenie wartości drzew i krzewów leśnych
Wartość drzew leśnych określono na podstawie Standardu V.6 "Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych":
„Wartość odtworzeniową drzew i krzewów w parkach wiejskich o których mowa w punkcie
4.3.d Standardu określa się stosując wzór:
WDrzewa = Kp.g+Ks+Kp.o
gdzie:
Kp.g – koszty związane z przygotowaniem gleby do nasadzenia
rośliny,
Ks – koszty nabycia bądź wytworzenia sadzonki,
Kp.o – koszty pielęgnacji i ochrony.
Przy określaniu kosztów jednostkowych stosuje się ceny rynkowe.”
Powyższy wzór tyczy się drzew i krzewów w parkach wiejskich, lecz przyjęto go jako analogię. Uznaje się go właściwym również dla określenia wartości drzew leśnych na terenie
rodzinnych ogrodów działkowych.
Wykaz zinwentaryzowanych drzew leśnych znajdujących się na terenie przedmiotowego
ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli:
Gatunek
Oszacowany
wiek [lata]
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Świerk
Brzoza
Brzoza
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
10
Koszt nabycia Średnie jedKoszt przygosadzonki
nostkowe
Wartość drzewa
towania gleby
wraz z doroczne koszty
[zł]
[zł]
stawą i posa- pielęgnacji i
dzeniem [zł]
ochrony [zł]
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Suma:
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
37
347
Do powyższych obliczeń, dotyczących zarówno drzew i krzewów owocowych, jak i leśnych, niezbędne było poznanie wieku rośliny. Z braku wiarygodnych informacji od właścicieli roślin (pomimo zawiadomień nie stawili się oni na wizję lokalną), wiek ten należało określić w inny sposób. Wykorzystano do tego po części tabele wiekowe drzew, po części wiek oszacowano na podstawie wielkości drzewa. W niektórych przypadkach dało się
określić wiek na podstawie okółków. Przydatnymi również okazały się archiwalne zdjęcia
lotnicze i satelitarne dostępne na portalach internetowych. Na podstawie tych informacji
oszacowano przybliżony wiek rośliny. Przedstawione w tabeli koszty przygotowania gle-
8
by, nabycia sadzonek, posadzenie ich, oraz roczne koszty pielęgnacji rośliny określono na
podstawie rynku. W każdym przypadku są to niskie koszty, gdyż z natury drzewa leśne są
znacznie silniejsze od owocowych, przez co nie wymagają dużych nakładów na opryski, i
innego typu pielęgnację. Są też znacznie bardziej odporne na choroby i szkodniki.
Wartość nasadzeń określa się jako sumę wartości nasadzeń drzew owocowych oraz leśnych:
WNas = WDO + WDL = 430 zł + 347 zł = 777 zł
8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych
Jak wyżej wspominano, na terenie przedmiotowego ogródka działkowego znajduje się
ogrodzenie, oraz wylewka betonowa. Szacuje się, że elementy te mają zerową wartość.
Pozostałości prowizorycznego ogrodzenia z siatki o wysokości około 70cm, nie spełniają
w żadnym stopniu swojej funkcji. Ogrodzenie to kwalifikuje się tylko do wymiany. Szacuje się, że koszt jego usunięcia będzie zbliżony do wartości odzyskanych materiałów (cena
stali na skupie złomu). Również wylewka betonowa znajdująca się na działce, o wymiarach około 2 x 3 metry, jest w słabym stanie technicznym – jest popękana, połuszczona i
porośnięta mchem i bluszczem. Jej wartość, tak jak wartość ogrodzenia jest zbliżona do
zera. W związku z powyższym, wartość naniesień budowlanych przedmiotowego ogrodu
działkowego szacuje się na 0 zł.
8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny.
Wartość przedmiotu wyceny to suma wartości nasadzeń oraz wartości naniesień budowlanych:
W = WNas + WNB = 777 zł + 0 zł = 777 zł
Słownie złotych: siedemset siedemdziesiąt siedem
9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem
Wartość nasadzeń, oraz naniesień budowlanych na terenie ogródka działkowego nr 82,
znajdującego się na terenie ROD Pratulińska, według stanu na dzień 04.09.2014 r. wynosi:
777 zł
Słownie złotych: siedemset siedemdziesiąt siedem
Uzasadnienie
Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami prawa. Otrzymana wartość jest
niewielka, ale zważywszy na niewielką ilość nasadzeń i naniesień budowlanych, w dodatku znacznie zaniedbanych, otrzymaną wartość uznaje się za prawidłową.
10. Klauzule i ustalenia dodatkowe
•
•
•
Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa.
Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu w jakim został sporządzony.
Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego budynków, budowli
i urządzeń, oraz nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i
innych wad ukrytych obiektów podlegających szacowaniu
9
•
•
•
•
Wycena opiera się na informacjach i dokumentach pozyskanych przez rzeczoznawcę, w tym otrzymanych od Zamawiającego, oraz danych uzyskanych podczas wizji
lokalnej. Autor operatu szacunkowego nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na jego wartość.
Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość może ulec zmianie wraz
ze zmianą relacji popytu-podaży na rynku lokalnym.
Wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia kosztów sprzedaży ani podatków i
opłat związanych z jej zbyciem w tym podatku VAT.
Operat nie może być publikowany, ani udostępniany osobom trzecim bez zgody
rzeczoznawcy.
11. Załączniki
•
•
Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny
Fragment ortofotomapy
10
11
12